2016年2月3日
高層階の住人に多い心臓停止死、２５階以上は生存率ゼロ
https://yomidr.yomiuri.co.jp/article/20160203-OYTET50061/?from=yhd

カナダ研究

　素晴らしい眺望で人気のタワーマンションだが、良いことばかりではないようだ。カナダの研究グループは、マンションの高層階に住む人は低層階に住む人に比べ、心筋梗塞などで心臓が止まった後に生き延びる割合が低いとする研究結果を、１月１８日発行の

カナダ医師会誌「ＣＭＡＪ」（ 電子版 ）
http://www.ncbi.nlm.nih.gov/pubmed/26783332

に報告した。心停止で病院に運ばれ、生きて退院できた割合は、１〜２階の４．２％に対して１６階以上で０．９％、２５階以上ではゼロだったという。

救急到着が遅れがち

　人口密度の高い都市部を中心に、高層マンションが次々と建設されているのは日本だけではない。この調査が実施されたカナダでも建設が進み、トロント市では２００６年から２０１１年にかけて高層マンションの住民が１３％増えたという。

　研究グループは、２００７〜１２年にトロント市などで、心停止で病院に運ばれた８，２１６人を対象に調査した。

　その結果、生きて退院できた人の割合は、１〜２階の住民で４．２％（５，９９８人中２５２人）だったのに対し、３階以上の住民では２．６％（１，８４４人中４８人）、１６階以上では０．９％（２１６人中２人）と大幅に低下。さらに、２５階以上の住民（３０人）では生存者がいなかったという。

　この原因として、高層階の住民が心停止状態となった場合、救急車を呼んでも救急救命士が部屋までたどり着くまでに時間がかかり、心臓マッサージや自動体外式除細動器（ＡＥＤ）などの救命処置が遅れやすいことが考えられる。なお、公共施設や共同住宅などでの設置が広がっているＡＥＤだが、この調査では近くにいた人がＡＥＤを使用していたケースは１％に満たなかった。

「エレベーター確保」と「ＡＥＤ設置場所」が鍵

　では、高層階の住民の救命率を高めるにはどうしたらよいのか。研究グループは「救急救命士がいち早くたどり着けるよう、専用のエレベーターを確保する」あるいは「マンションの管理人が救急救命士の到着前にエレベーターを１階に呼んでおく」、「近くにいる人がすぐにＡＥＤを使用できるよう、設置場所を工夫する」などを対策として挙げている。

　一方、高層マンションがひしめくシンガポールの救急医であるシンガポール総合病院のマーカス・エン・ホク・オン氏らは、

同号の論評（ 電子版 ）
http://www.ncbi.nlm.nih.gov/pubmed/26783336

で、シンガポールでも高層階の住民の心停止例が増えていることを紹介。現在、マンション管理組合を巻き込んで救命処置の訓練を行うなどの取り組みを進めているという。

■タワーマンション格差とは？

「あの人は2階だから……」

「低層階の人は排除しましょうよ」

そんな刺激的なセリフが飛び交っているのが、今話題のTBS金曜ドラマ「砂の塔」だ。

舞台は、東京の江東区湾岸エリア――とおぼしきあたりに聳え立つ、タワーマンション。
ストーリーは、第1話で主人公の家族が引っ越してきたところから展開され、今週第4回が放送される。

このドラマで注目を集めたのが、「タワーマンション格差」と呼ばれる、きわめてシビアな「現実」である。

撮影現場のタワーマンションでは、エントランスロビーからエレベーターホールへとつながる廊下の突き当りが左右に分かれていて、片方が25階以上、もう片方が24階まで。ここで右に曲がるか、左に行くかで、明白なヒエラルキーが露呈してしまう。

実際、多くのタワーマンションのエレベーターは、混雑を避けるために階数別になっている。エレベーターを利用する際、住人たちは表立って口に出すことは少ないものの、なんとも複雑な感情を抱くという。

たとえば、筆者が知る、あるタワーマンションの住民は、事情があって同じ棟内の31階から33階に引っ越した。そのマンションのエレベーターは、32階を境に分かれていたそうだ。

その方は、31階に住んでいた頃は1階まで降りる途中階で誰かが乗ってくるたびに、「もう、遅くなるじゃない」とか「これじゃあ各駅停車ね」と、心の中で毒づいていたという。

ところが、33階に移り住むと、今度は上から降りてきたエレベーターに自分が途中で乗り込む立場に変わった。卑屈になる必要などないはずだが、「なんだか悪いことをしているような気がして……」と肩身が狭い思いをするようになったという。

タワーマンションというのは、20階以上の超高層住宅。今では50階以上のマンションも少なくない。そういったタワーマンションに住む人々は、通常の板状型マンションと比べて階数によるヒエラルキーを意識しやすいのではないか。

そもそも新築マンションというものは、同じ間取りでも階数によって価格に差がつけられている。階数が高くなるほど、販売価格も上がっていくケースがほとんどだ。マンションによって異なるが、1階上がるごとに数十万円から100万円程度価格が上昇する。

とりわけ、階数が高くなるタワーマンションでは、下層階と上層階の販売価格の差は同じ間取りでも1000万円を超えることが珍しくない。高額な物件なら2000万円以上差がつくこともある。

また、タワーマンションの場合、低層階には面積の狭いコンパクトタイプの住戸を数多く配す一方、最上階近辺には100�uをゆうに超えるペントハウス的な住戸を設定するケースも多い。

そういう物件では、下層階の住戸の販売価格が4900万円なのに対し、最上階の「プレミアム住戸」は2億円以上だったりする。

4900万円の住戸を35年ローンで購入する一般的な中堅所得層と、2億円超の上層階住戸をほぼキャッシュで購入する富裕層では、ライフスタイルはもちろん、価値観や発想が大きく異なるのも当然だろう。

■購入者は「見栄っ張り」

私がかつてマンションのチラシなどの広告制作を生業としていたころ、ある財閥系大手デベロッパーが社内向けに用意した販売企画資料の中には、

湾岸のタワーマンション購入者は、基本的に見栄っ張り

と、明快に書かれていたのを覚えている。

売主からして、湾岸エリアのターゲット層が 見栄っ張り であると分析した上で、彼らのプライドや購入マインドを刺激する広告デザインや販売センター（モデルルーム）の演出を行っているのだ。

実際、その傾向は強いと感じる。ドラマ「砂の塔」では、最上階に住む企画会社を経営する社長の妻が「ボスママ」という設定。いわゆる幼稚園の「ママ友グループ」に君臨し、主人公の菅野美穂を「これでもか」といじめまくる。

さらに、ボスママに隷従する上層階グループのママたちが、下層階に住むママ友を蔑む。まあ、ドラマの設定としてはよくできていて、構図も非常に分かりやすい。

実際にそういうことがあり得るのか、と質問された場合、私は「十分あり得ますから、気を付けてください。まあ、本人が気にするかどうかということもありますけれど」とお答えしている。

子どもが中学生や高校生に成長すれば、やがてママたちのご近所づきあいはほとんどなくなるから、エントランスで会ってもせいぜい挨拶を交わすくらいで済むだろう。

しかし、まだ毎日の送り迎えや親の協力が求められる行事の多い幼稚園ママたちは、好むと好まざるとにかかわらず、交流せざるを得ない関係を強いられる。

実際にそうした状況を傍証する調査結果もある。明治大学住環境研究会が公表した「豊洲タワーマンションアンケート調査結果」（2010年1月）である。「マンション内で付き合っている人がいる」と答えた人の割合は、20〜30代で約45％。40代以上を大きく引き離している。

そういった環境の中で子どもや自分がいじめられたママの何人かは、ブログでそのことを赤裸々に語っていたりする。「砂の塔」を観ていても、「このエピソードの出所は、あのブログかもしれない」と思えるような場面が何ヵ所かあった。

■階数は「成功の証」

ドラマの舞台が江東区の湾岸エリアっぽいというのも、制作側のなにがしかの「意図」を感じる。実のところ、豊洲や有明といった江東区の湾岸エリアのタワーマンション購入者には、階数ヒエラルキーを意識しやすい人々が多く含まれていそうだ。

まず、彼らには地方出身者が多い。

「渋谷で生まれ育った」「小中学校は地元の杉並区立」などといった、親の代から都心に近い場所に住んでいる人が、一流企業に勤務するサラリーマンとして高収入を得たり、あるいは起業して富裕層になったからといって、そうした人の多くが豊洲や有明のタワーマンションの購入を熱望しているとは思えない。むしろ、「東京生まれの東京育ち」の人々の間で、タワーマンションに憧れる人は少ないのではないか。

現に、先の「豊洲タワーマンションアンケート調査結果」によると、夫（妻）の出身地（中学卒業時の居住地）が東京であると回答した人は、いずれも20％程度に過ぎない（ちなみに、埼玉・千葉・神奈川を含む一都三県に広げても、その割合は50％に満たない）。

つまり、タワーマンション住民の多くが東京以外の地方出身者というわけだ。

私の知る限りでも、湾岸のタワーマンション住民の多くは、ITベンチャーや金融、不動産系の新興企業に勤める高年収層で、たいていが地方出身者だ。つまり学生か社会人になるときに東京に移住してきた人々。

そんな彼らが自らの「成功の証」として選ぶのが、湾岸のタワーマンションなのだろう。彼らの購入した住戸の「階数」とは、成功の証を数値化したものでもある。逆に言えば、それを超える階の住戸を「買えなかった」という事実も、彼らは強く心に受け止めているはずだ。

それだけに、「階数ヒエラルキー」を発生させたり、受け入れる心理的な土壌を持っているとも言えるだろう。 最近、

『マンション格差』（講談社現代新書）
https://www.amazon.co.jp/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E6%A0%BC%E5%B7%AE-%E8%AC%9B%E8%AB%87%E7%A4%BE%E7%8F%BE%E4%BB%A3%E6%96%B0%E6%9B%B8-%E6%A6%8A-%E6%B7%B3%E5%8F%B8/dp/4062883880/ref=as_li_ss_tl?ie=UTF8&qid=1478091952&sr=8-1&keywords=%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E6%A0%BC%E5%B7%AE&linkCode=ll1&tag=gendai_asyuracom-22&linkId=0d49d88b768704b5bdab99c45353b299

という著書を世に送り出した。マンションの資産価値の格差がどのような仕掛けで生まれ、拡大するのかを分かりやすく解説したつもりだ。その中で1章を割いて「タワーマンションの階数ヒエラルキー」について論じているほか、大手デベロッパーの“言ってはいけない”特徴などにも言及している。ご興味のある方はぜひお読みいただきたい。

2016年11月04日
タワマン増税　アパート空室増で不動産デフレが進行
http://thutmose.blog.jp/archives/67050116.html

タワマン節税、アパート経営、マンション投資が不動産ブームの３つの柱だった
引用：https://pbs.twimg.com/media/CZcNABOUEAE2PIO.jpg

タワマン節税にストップ

国税庁はタワマン節税にストップを掛けるため、高層マンション上層階への課税を強化する方針を決め、販売に影響するとみられています。

固定資産税と相続税を引き上げるのは20階建て以上の高層マンションで、近年節税になるとしてタワマン購入が人気になっていました。

タワーマンションが節税になる理由は課税の基礎になる評価額が上層階でも下層階でも同じ事で、実際の販売価格は上層階が高いのに課税額が同じだった。

タワーマンションの販売価格は最上階が最も高く、平均価格は1階の1.5倍なので、特に最上階を購入すると節税効果が大きかった。

特に相続税対策では現金のまま相続するよりも、タワーマンション最上階を購入すると、かなりの節税になったと言われている。

総務省は低層階は減税、中層階は同額、上層階は増税になるように、評価額を見直すとしています。

新しい税制は18年以降に引き渡す新築物件に限定し、混乱を招くので既に建っている物件には適用しない。

20階建て以上のタワーマンションは規制緩和された2000年代以降に急増し、全国で1200棟を超えているが、課税強化でブームが終わる可能性がある。

そして不動産業界もアベノミクスの過剰投資で物件がだぶついていて、空室率が増加しバブル崩壊が囁かれている。

近年マンション投資ブーム、アパート経営ブームというのがあって供給数が激増したが、人口が増えないので需要は増えていません。

新築アパートと借家が毎年2桁増を記録し、当然の結果として供給過剰になり、地方の空室率は20％に近づいています。

アパマン投資ブームは空室率10％以下のときに始まり、10％で収益を想定しているので、空室20％では採算割れになります。

アパマン投資ブーム

アパート投資ブームもタワマンと同じく相続税を節約できるとして人気を集め、現金で相続するより納税額が少なかった。

そのうえ賃貸アパートという収益資産を手に入れるので、毎年収益を発生してオーナーとして起業できると言われていました。

銀行もアパート企業に積極的で、低金利で融資してアパートを立てまくり、日本中でアパート余りになった。

日本の賃貸物件数はアパート、マンションの合計で増え続けていて、特にマンションの戸数増加が過剰感の原因になっている。

新築アパート着工件数は毎年30万戸程度で増えていないが、問題はマンションが建て続けられていることにある。

アパートは築20年を超えると市場価値が大きく低下し築30年で借りては居なくなるが、マンションは築40年以上でも賃貸に出されていて減少しない。

欧米では古いマンションをリフォームすれば価値が回復するが、日本では「築10年以内」が絶対的な価値で築年数が増えると価値はなくなる。

マンション投資もアパート経営も最初は高い家賃で空室はでないので儲かるが、築年数が増えるほど採算性は悪化します。

20年か30年経つと修繕費が増えていくが、大抵のマンションでは十分な修繕費を積み立てていないし、アパートはオーナーが自腹で修繕する事になる。

老朽化した物件は非常に低い家賃で賃貸されるので、家賃相場を下げてさらに経営を苦しくし、悪循環が進行します。

こうして老朽化してしまったアパートを抱えたオーナーは、期待した収益を上げられずに失敗する例も出てきます。

借金で投資をした人の返済不能が増えていて、「アパート経営で安心の老後」などのキャッチコピーは裏切られるケースも多い。
http://thutmose.blog.jp/archives/67050116.html

　田園調布、芦屋、南山……庶民の羨望と嫉妬の的となってきたセレブタウンであるが、その一部が今、落ちぶれているという。住民は口を開けば「住みづらい」の大合唱。そんな高級住宅地だが、今タワーマンションに人気が集まっているという。タワマンバブルはいつまで続くのか？ 実態に迫った。

タワマンの隆盛に見る、セレブタウンの栄枯盛衰

「タワマン」の隆盛に見る、セレブタウンの栄枯盛衰

「『都内の高級住宅街に一戸建てを』という客は近年ほとんど見かけません。今の高額所得者は麻布、恵比寿、広尾、中目黒などのタワーマンションに集まっています」

　と語るのは、港区を拠点とする不動産業者M氏。

「セレブがタワマンを選ぶ理由はまず利便性。都心にある物件は交通の便もいいですし、コンシェルジュがいたり、部屋の片付けや洗濯のサービスもあったりして、忙しい経営者などに好まれています。

またマンションは売却が簡単なので、投機目的も兼ねて複数所有したり、飽きたらすぐ別の場所に移れたりと、現代のライフスタイルに適している」

　実際、M氏の顧客には都内の一等地に3つのタワマンを所有し、別荘感覚で転々としている人もいるという。

「このお客さまの場合、又貸しや投機目的ではなく純粋に居住目的。一軒家にこだわらず、気ままにタワマンを移り住むのが今のお金持ちの暮らし方になっていますね」

しかし、そうしたセレブたちを冷ややかに見つめる不動産業者も多い。不動産業者B氏は、タワマンの資産価値やブランドは数年以内に軒並み暴落すると予測する。

「5年前なら6000万で買えた物件が、今は9000万と高騰していますが、それも今年がピーク。今後オリンピック関連の開発で1万戸以上が新たに供給されるわけですから暴落間違いなしですよ。

中国人が投機目的でタワマンを買い漁っているのも懸念材料。彼らは値崩れするまで気づきませんから、一度値が下がれば大慌てで売り始める。

結果、価格が落ちるところまで落ちたところで中流層が入居し始めて、タワマンのブランドも地に落ちるでしょう」

　B氏は、高級住宅街とタワマンという違いはあれど、結局セレブは今も昔も同じことを繰り返しているにすぎないという。

「芦屋や聖蹟桜ヶ丘など、往年の高級住宅街が丘の上に造られた理由は『下々の者を見下ろしたい』という欲求を満たすため。これはタワマンの上層階を目指す人々の心理と全く同じです。どちらも凋落の末路を辿るんですけどね」

― 没落する［セレブタウン］の今 ―
http://nikkan-spa.jp/1129480

新築タワーマンション「実は下層階こそお買い得」のなぜ
http://www.asyura2.com/16/hasan116/msg/128.html
http://diamond.jp/articles/-/108990

2016年11月24日　沖有人 [スタイルアクト（株）代表取締役／不動産コンサルタント]　ダイヤモンド・オンライン

タワーマンションカーストという言葉がある通り、タワーマンションに住むなら上層階、というのが世間の一般的な認識だろう。しかし、これから買うなら本当にお得なのは下層階になるかもしれない

 タワーマンションの高層階の固定資産税額が増税されることになりそうだ。これに伴って、相続税額も高層階の方が高くなる。これまでは床面積で一律按分評価されていたので、階層や分譲価格には無関係であった。税の公平性からすれば、この改正は望ましい。不動産を購入する際に、価格やローン金利は真剣に考えなければいけない検討対象だが、税金に注目する人は少ない。今回は、税金も含めたタワーマンションの賢い買い方を整理しておこう。

■階数による価格差が意外に大きい
タワーマンションカーストの実態

 タワーマンションの棟内の価格差はどの程度あるのか、調べてみた。調査対象は、首都圏、関西圏の階高20階以上で、2014年以降に販売したマンションだ。その結果、分譲価格での価格差はだいたい4倍相当になる。下は5000万円から上は2億円まで、といったイメージだ。最大は10倍を超える。これが最近「タワーマンションカースト」と呼ばれる身分差別用語が生まれる背景と考えられる。

◆図表1:同一物件内の分譲価格差

 上記は単純な価格差であるが、是正という観点からは「単価差」で見ないとならない。単価差は概して2倍程度で、関西の方が大きい傾向にある。あるマンションの単価差が40階で1.8倍あるとしよう。1階層当たりの価格差は2％に相当することになる。一般的に、同一間取りの階層だけの価格差は、0.5〜1％なので、2％の価格差は眺望や仕様の違いなどを含むことになる。今回の改正は2018年の新築からの適用なので、固定資産税評価額は分譲価格表に従って割り振るようにした方が最も実態に近いかもしれない。

◆図表2:同一物件内の分譲坪単価差

■従来は1億円の物件購入で
最大200万円程度の税額不公平感

 今回の改正の相続税額への影響を計算してみよう。以前実態を調べた結果からすると、タワーマンションの相続税評価額の平均は購入金額の17％だった。その当時と比較して物件価格が上がっているので、現時点では評価は14％ほどだろう。つまり、86％評価が下がってしまうわけだ。10億円の現金の相続税評価は10億円だが、10億円のタワーマンションのそれは1.4億円となるということだ。

 平均14％の物件の高層階と低層階の単価差が1.8倍とすると、これまでは棟内で10％と18％が混在していたようなものだ。この8％の差に相続税率をかけたものが実際のキャッシュベースの違いでの最大値になる。

 相続税の最高税率は55％なので、8％×55％＝4.4％となる。不動産の相続税評価は土地と建物の合計額なので、今回の建物の評価替えの効果が全体の半分とすると、実際は購入額の2％程度の違いということになるだろう。つまり、これまでは1億円の物件を購入して、最大200万円程度の税額の不公平感が出ていたことになる。

 この価格差は意外に小さい。それに新築であれば、建物の固定資産税評価は分譲時には建物ができていないので、評価もされておらず、販売側もわからない。購入側は購入の判断基準に入れることすらできない。税額がいくらになるかわからない新築は買いづらい。

 もしかしたら、現存する中古物件に対してはすごく高い税額かもしれないが、相対的に調べる手立てはない。そうなると、税額を判断材料に新築物件を選ぶのは難しい。それに、最近のタワーマンションは投資用として購入されるケースが多い。新築竣工時に、総戸数の1〜2割の賃貸が募集に出されることもある。数十の高額賃貸住戸が一時期に募集に出されると、空室はなかなか埋まらない現実もある。加えて、新築は契約から竣工まで少なくとも1〜2年を要するので、この間に亡くなると相続税対策にもならない。

 節税をも目的の1つとして購入しようとする人は、新築では不確定なことが多いので、中古物件に集中する。すぐに取得できるし、賃貸市場でも貸し手優位になりやすく、税評価も確定している。そんな中古物件は今回の是正対象外となっている。

■どの階が最も含み益を生むか？
お買い得は意外にも下階層

 建物の相続税評価は最大で2％だったが、これ以上に投資判断に影響を与える項目がある。新築から中古になった際の物件価格の変化率を見たものが、以下の表である。2010年1月以降に売りに出た事例を基に、最上階が31階以上のマンションのみで集計し、高層（31F以上）、中層（11〜30F）、低層（10F以下）のフロアに分類して集計した。

◆図表3:タワーマンション階層別中古騰落率

 まずエリアで見ると、都心では新築時から価格上昇しているのが顕著である。都心から離れるほど価格が下がりやすいのは、マンション価格の法則性の1つである。次に、サンプル棟数が10以上あるエリアでは、高層階よりも低層階の方が値上がり幅が大きい。都心では10％ほどの差が出る。1億円で1000万円の差になるというわけだ。

 これは先ほどの税額の差の2％よりもはるかに大きいので、投資リターンで見たら高層階よりも低層階を買った方がお得ということになる。こうなる理由は、新築の価格設定に起因している。売主は全体の売上を最大化させるために、高層階の価格をなるべく上げ、来客の賑やかしと販売リスクを下げるために低層階の価格をリーズナブルに設定することが多い。特に総戸数が多い場合にはこの傾向が強い。マンション販売側はそれだけ売れ残りに対するリスクを強く抱いているものだ。この「癖」を利用しない手はない。その値上がり幅が10％もあるからだ。

 これに加えて、下層階の建物評価は今回減税されている。固定資産税も軽減されているので、お買い得は大規模タワーの下層階と覚えておこう。

 前述以外にも、タワーマンションの買い方にはコツがいくつかある。1つは北向きの方が値上がりしやすいことである。タワー以外の物件を含んでいる売出価格ベースの調査結果であるが、北向き住戸をつくるのはたいていタワーと思ってもらって間違いない。

 下の表で見るように、北と南の価格変動率は約17％も違う。6000万円の新築物件なら、1000万円の価格差がついたことになる。こうなるのは、タワーは開口部が広く、北向きでも日中明るく、中古市場では実物を内覧するので眺望が良ければ価値が認識されやすいからだ。実際、北向きが値上がりしている行政区は、中央区・港区・江東区に集中しており、その値上がり幅は20％程になっている。

◆図表4:向き別中古騰落率（首都圏)

◆図表5:行政区別北向きの中古騰落率

■税効果がどれくらいあるか？
不動産購入はバランスで考える

 タワーマンションが値下がりしにくいのは、マンションの物件属性の5つの中の1つであり、これまでも紹介してきた。これは保有期間10年で通常マンションより10％以上の価格差を生むほどの大きな差である。タワーには節税ニーズの購入者も加わり、アベノミクス以降の値上がり幅でも通常のマンションを1割程度上回っている。下層階、北向き、都心眺望、大規模、駅近などの条件を加えていけば、購入額の50％以上の含み益を出した例は数千に及ぶだろう。こうした売買益は自宅に限り3000万円まで無税となる。共有であれば、6000万円まで使える。加えて、この制度は2年おきに使うことができる。

 これに対して、今回の建物評価の是正は最大2％程度の違いに過ぎなかった。それも価格の上がりやすい下層階が減税されるというメリットまである。マンションは1戸1戸の個別性が少なく、データ収集がしやすい。この結果、どんな物件を買えばいいか、この価格は高くないか、税効果はどのくらいあるかを、購入前からかなり調べることができる。

 今回見てきたように、サンプル数も多く取れるので、調査はそれほど難しくない。マンションで資産形成に成功した人は世の中に数多く、誰でもチャレンジすることができる。ただし、成功するのはその法則性を知っている場合に限られることは言うまでもない。
http://www.asyura2.com/16/hasan116/msg/128.html

2015.09.12
タワーマンション購入の恐ろしい話　高額な管理費や修繕費負担、中国人住人との対立

文＝牧野知弘／オラガHSC代表取締役
http://biz-journal.jp/2015/09/post_11514.html

　タワーマンションが人気です。2011年に東日本大震災が発生した直後には一時的に売れ行きが下がったものの、人気は急回復。都内湾岸エリアを中心に、ターミナル駅前や大型工場の跡地に続々と建設されています。
　
　タワーマンションという言葉の定義は存在しません。不動産経済研究所のデータでは、地上20階以上のマンションを「超高層マンション」としています。この定義に従えば、2004年以降首都圏（一都三県）で供給されたタワーマンションは525棟、約15万8000戸となっています。

　一方で、この期間に新たに供給されたマンションは62万1000戸です。なんと首都圏でここ10年余りの期間で供給されたマンションの25％、4戸に1戸がタワーマンションということになります。

　かつてタワーマンションは超高級マンションの代名詞。圧倒的な眺望と贅沢な共用設備を売り物に一般庶民にはなかなか手の届かない存在でした。しかし、いまや新しくマンションを買う人の4人に1人がタワーマンションオーナーです。タワーマンションとしての希少性は薄くなり、もはや一般的なマンション形態になったともいえるでしょう。

　このように人気のタワーマンションですが、将来に向けて気を付けなければいけない事象が2つあります。「修繕維持費用の不足」と「区分所有者の所有目的、人種等の違いによるコミュニティ維持の困難さ」です。

跳ね上がる管理費

　タワーマンションの修繕積立金は、どのようになっているのでしょうか。

　神奈川県川崎市内で分譲されたあるタワーマンションの事例で考えてみましょう。このマンションは階数で50階を超える超高層のタワーマンション。各住戸の面積は55平方メートルから70平方メートル、価格は6000万円台から7000万円。坪当たり単価300万円を超える高額物件です。

　このタワーマンションの管理費は1平方メートル当たり216円。修繕積立金は同87円です。70平方メートルの住戸で戸当たりの負担額は管理費が1万5000円、修繕積立金が6000円。月額合計が2万1000円ということになります。ローンの支払いはきついものの、月々の管理費は駐車場使用料もあわせて約4万円程度。なんとかなる範囲の方もいるでしょう。
　
　ところが、これにはちょっとしたカラクリがありました。修繕積立金は築年数の経過とともに自動的に上昇していく仕組みとなっていたのでした。スタート時点で87円だった1平方メートル当たり単価は5年後に2.5倍の217円、10年後347円、15年後には420円。当初設定金額の4.8倍です。70平方メートルの住戸で6090円だった修繕積立金が2万9400円にまで跳ね上がることになります。管理費、駐車場使用料とあわせて15年後には6万円を超える負担があらかじめ決定されているのです。

販売をするデベロッパーの立場からすれば、販売時点で高額の修繕積立金を徴収することを説明すると多くの顧客が逃げてしまうことがわかっているので、あえて階段を設けて初期の負担が小さいように見せているのです。

高額修繕費のカラクリ

　では、どうしてタワーマンションの修繕にはお金がかかるのでしょうか。

　例えばエレベーター。超高層建物だとエレベーターも高速で上昇する高性能のものが必要となります。各住戸に給水するポンプも高さ200メートルにくみ上げるには高性能のものが必要となります。最近では地震対策として非常用発電機なども設置していますが、これらは発電機自体が高額なうえに重油で作動するので重油の備蓄管理も必要となります。

　こうした設備は、最初は完璧な装備であっても寿命は20年から30年で更新時期を迎えます。高性能のうえに特注品も多い。部品などの交換にも制約があります。修繕費は必然として高額となります。設備更新時には、一般のマンションではありえないほどの高額の費用負担となることが予想されます。

　外壁工事も普通のマンションとはケタ違いにお金がかかります。通常であればタイル壁のマンションは戸当たり80万円から100万円程度の負担ですが、タワーマンションはそもそも足場を組むことができません。屋上からぶら下げるゴンドラなどでの作業となりますが、ゴンドラは小さくて作業効率が悪いうえに、高層部を中心に風、雨などの気象条件の影響を受けやすく、通常のマンションの工事に比べ工期が3倍以上かかるともいわれています。その結果、工事費は本格的な修繕ともなれば通常のマンションの数倍もかかるというようなことになるのです。

　タワーマンション自体がまだ工法が確立されていない部分もあり、ゼネコン各社が試行錯誤のなかで建設されてきた経緯もあります。さらに震災等の影響で防災等の装備も新たに付け加えられています。これらの設備にも当然維持管理のための新たな費用がかかります。大規模修繕を実際に行ったマンションの事例がまだほとんど存在しないことから、実際に現在徴収されている積立金で修繕費が賄える保証はどこにもないのです。

スラム化の懸念も

　タワーマンションが抱えるもうひとつ厄介な問題が、住民構成です。

　ある都心のタワーマンションでの出来事です。筆者の知人であるマンション会社社員がマンション管理組合の第一回目の設立総会に出向き、役員の選任や今後の組合の活動予定などの説明を始めたときのことです。最高層部を数億円で購入した区分所有者である中国人が、彼の説明を遮って発言しました。

「なぜ、この管理組合総会の議事進行は日本語で行われるのだ。私は中国人。このマンションの所有者の多くは中国人と聞いている。ならば総会における使用言語は中国語で行うべきだ」

会場中がこの発言に凍りついたそうです。たしかにこのタワーマンションは東京都心で立地は抜群。特に高層部の高額の住戸はほとんどが中国人の購入。なかには数戸まとめて購入した人までいたといいます。

　世界第2位の経済大国に発展した中国は、日本の不動産に大量の投資を始めています。東京都心部などで売りに出される高額のマンションを、中国人がほいほい買っていくことは不動産業界でも話題となっています。特に中国人はタワーマンションの高層部から東京の街並みを眼下に眺めることがお好み。話題の物件ともなると、高層部の一番高い住戸から中国人投資家に順次売れていくのだそうです。

　これに味をしめたデベロッパーのなかには、都内でタワーマンションの発売を計画すると真っ先にシンガポールに出向いて中国人相手に「先行販売」をして、まず売り上げを確保する業者も珍しくありません。

　知人のマンションでは、結果的にはなんとか使用言語は日本語ということで収まったそうなのですが、その後もマンションの共用部の使用をめぐって日本人対中国人の対立が続いているそうです。

　共用施設に仲間を呼び込んで大騒ぎをする中国人。共用部でところかまわず痰を吐く、エレベーター内で食事をする親子。彼らが降りたエレベーターの中は南京豆の殻だらけといったこともあったそうです。

　中国人のなかには、修繕積立金の積み立てを拒む人も多いと聞きます。中国では修繕に備えて積み立てをするという概念がそもそもないのです。管理費ですら支払を渋る人もいると聞きます。彼らのほとんどが「投資用」での購入。東京五輪開催の前後にはマーケットに一斉に売りに出すという噂もあります。

　住宅に対するこうした価値観の相違は、使用言語で揉めているうちはまだ序の口なのかもしれません。昨今の人民元の切り下げにみられるように、中国経済にもいろいろな見方があります。いつなんどき中国に大きな政治的、経済的な変動などのリスクが顕在化するかわかりません。

　その時、タワーマンション内を闊歩していた中国人オーナーはどうなるのでしょうか。彼らが本国に戻って、管理費を支払うことなどすっかり忘れてしまう。あるいは狼狽してとんでもない安値で他者に売り渡してしまうようなことが起きると、社会の縮図のようなタワーマンションが街に与える影響は甚大なものとなるでしょう。

　空き住戸だらけになったタワーマンションでは、建替えはおろか大規模修繕すら満足に行えずにスラム化するところも出現するかもしれません。タワーマンションの将来は必ずしも「視界良好」ではあり続けないというリスクを、考える必要がありそうです

そんな不動産業界の「不都合な真実」を明かした一冊

『老いる家 崩れる街』
https://www.amazon.co.jp/%E8%80%81%E3%81%84%E3%82%8B%E5%AE%B6-%E5%B4%A9%E3%82%8C%E3%82%8B%E8%A1%97-%E4%BD%8F%E5%AE%85%E9%81%8E%E5%89%B0%E7%A4%BE%E4%BC%9A%E3%81%AE%E6%9C%AB%E8%B7%AF-%E8%AC%9B%E8%AB%87%E7%A4%BE%E7%8F%BE%E4%BB%A3%E6%96%B0%E6%9B%B8-%E9%87%8E%E6%BE%A4/dp/406288397X

が話題を呼んでいる。発売１週間を待たずしてたちまち重版が決まった本作の著者・野澤千絵氏が、タワーマンション・戸建て住宅が、無計画かつ無秩序に建ち続ける日本社会の末路を憂う。

■東京五輪に沸く湾岸エリアの「リスク」

「湾岸エリアはタワーマンションを建て過ぎですよ……。これからさらに建てられたら、自分たちの住宅の資産価値が低下してしまう」

「自治体は、今建っているマンションの資産価値を守ろうという意識はないのか……」

これは、東京湾岸エリアのタワーマンション所有者から、実際に聞かれた嘆きである。

湾岸エリアは、右を見ても左を見てもタワーマンションというまちへと急激に変貌している。2020年東京オリンピックの選手村や競技会場の整備計画に豊洲新市場への移転問題なども重なって、注目度は一気に上がっている。

中央区・江東区の湾岸エリアの人口は、2014年末で約8.6万人だが、東京オリンピック後には約14.7万人、将来的には約19.0万人になると予測されており、いわば、東京23区が24区になるといっても過言ではないような人口増加が見込まれている（既に検討されている開発事業等をもとに算出した東京都のデータ（注１）による）。

湾岸エリアは、タワーマンションが林立し、人口が過密化している割には、生活インフラが貧弱な側面があり、何をするにも人であふれかえる過密な住環境だ。

個人的には、住宅単体としては現時点で住みやすいかもしれないが、次世代も安心して暮らせる魅力的な「まち」として引き継げるのか？　将来もそれなりの資産価値を維持できるのか？　と、疑問に感じるエリアもある。

特に、分譲のタワーマンションについては、火災・災害時のリスク、多様な所得階層・多国籍の所有者同士の合意形成、高額な維持管理費、大規模修繕や将来の老朽化対応など、一般的な分譲マンションに比べて様々なリスクを抱えた不安定な仕組みで成り立っていることから、将来、「不良ストック化」するリスクがあると、様々な専門家から警鐘が鳴らされているのだ。

こうした問題は、住宅・建設業界も国も十分に認識しているはずである。しかし、見て見ぬふりを決め込んでいるのか、所有者に多大なリスクを負わせ、根本的な解決方策を講じることなく、今もタワーマンションはつくり続けられている。

■タワーマンション林立のカラクリ

さて、都市計画や建築の規制によれば、高さが200ｍ近いタワーマンションが建てられない区域ではあるにもかかわらず、湾岸エリアではなぜそれが可能になっているのだろうか。

それは、国や自治体が、（経済対策という意味合いもあるが）「都心居住の推進」や「市街地の再開発」のためということで、特定の区域だけ容積率等の都市計画や建築の規制を大幅に緩和している場合が多いからである。

自治体の中には、タワーマンションの建設を伴う市街地再開発事業に対して、容積率等の大幅な規制緩和に加えて、1地区で数十億円もの補助金を出している場合もある。そして、これら補助金の半分は、私たち国民の税金から出されているのだから、看過しがたい。

この背景には、かつてオフィス開発ブームや地価高騰で都心部の夜間人口が極端に減少するという都市問題が深刻化し、「都心居住の推進」が自治体の悲願だったことがある。

特に、湾岸エリアは、倉庫や工場跡地、埋立地などの低・未利用地が多く、地権者の多くが企業等で、既成市街地に比べて比較的、再開発に取り組みやすいという側面もある。

しかし、問題なのは、「都心居住の推進」として必要な住戸タイプや住戸数の将来目標量を設定したうえで、その目標量をエリアごとに割り当て、都市計画規制の緩和を行っているというわけではないことにある。

つまり、個々のプロジェクトごとに、国や自治体が容積率等の規制緩和を行うだけで、都市計画や住宅政策として、全体として積み上がっていく住宅総量をコントロールする仕組みがないまま、タワーマンションがつくり続けられているのだ。

■物件価格の下落は連鎖する

「湾岸エリア全体では更なる大量供給が控えていることから、今後は価格調整局面を迎えることが予想される」「新築、中古マンションの取引共に陰りが見え始めている」

これは、国土交通省『高度利用地地価動向報告』（注２）（平成28年4月1日〜7月1日の動向）の地価動向・将来地価動向に関する鑑定評価員のコメントである。

一般に、新築マンションは、値崩れしないように、デベロッパーが各時期で供給戸数を調整できるが、中古マンションは、各所有者の事情や意向などで市場に出るため、供給戸数は調整できない。

中古マンションは、基本的に需要と供給のバランスで成り立っており、同じエリア内に同じような物件が市場にあふれる場合、立地にもよるが、実勢価格は下落する危険性がある。

こうした物件価格の下落が起きると、長期的には、これまでそのエリアの物件には価格面で手が出なかった購入者が増えることで、他のエリアにも物件価格の下落が連鎖する可能性がある。つまり、住宅の資産価値の低下がそのまちだけにとどまらず、他のまちへも飛び火していくというリスクもある。

確かに、都心に近い湾岸エリアで、民間活力を導入して、多くの人が職住近接の暮らしができる住宅の開発を行うことは、都心居住の重要な柱の一つであり、バブル崩壊やリーマン・ショックからの経済対策として取り組まざるを得ない面もあったと考えられる。

自治体も、開発プロジェクトが随時、随所に多発して、たとえ小学校の教室が足りなくなることが明白でも、事前に公表している基準やガイドラインに適合していないと判断できる場合以外は、容積率等の規制緩和を許容せざるを得なかったと考えられる。

しかし、そんな様々な事情はあるとはいえ、2025年頃には東京都でも世帯数の減少に転じると予測されている（注３）中にあって、住宅総量を無計画に増大させる規制緩和を止めるきっかけも明確なゴールもない。

「やめられない・止まらない」という状況から転換することを、本格的に検討すべき時期に突入しているのではないだろうか。
http://www.asyura2.com/16/hasan116/msg/283.html

消費税率アップを控え、都心部で流行りの高層タワーマンションや、郊外のオシャレ住宅街の一戸建てに駆け込み需要が集まっている。

しかし、そんな一生の買い物の先には、上層階の億ション住民の横暴や、先住民の陰湿なイジメが……。

ご近所付き合いに悩む新住民たちによる、悲鳴交じりの証言を聞け！

居住階数で格付け!?高層マンションのママ友コミュニティ 2013.12.11

【神奈川県】東急田園都市線沿いの人気エリア

◆居住階数のカースト制と陰湿なママ友からのイジメ

ママ友, マンション, 人間関係, 村八分　東急田園都市線の、オシャレで緑あふれる人気の某駅周辺地域。ロンドンの都市をモデルに開発され、スノッブなファミリー層に話題のエリアである。2年前ほど前、この地に居を構えることになった荒井志乃さん（仮名・38歳）ファミリーが購入したのは、築年数は古いもののフルリノベーションされた中古マンションだ。優雅な生活を夢見て引っ越してきたのも束の間、異様なママコミュニティの洗礼を浴びることとなった。

「庭がある家に憧れて、テラス付きの1階の部屋に即決しました。ほどなくして、マンションのママ会なるものに招かれることになったのですが……」

　開催されたのは、マンション最上階に君臨するリーダー格のママ宅。同世代の子を持つママと、その子供たちが数人集まった。自己紹介のときから、その馬鹿げた“格付け”に辟易したと言う。

「ママたちは皆、名字の前に階数をつけて呼び合うんです。居住階数が、まさに階級。低層階になるにつれ、心なしか謙虚になっていくんです。私は“1階の荒井さん”ですから、もちろん最下層。親だけならまだしも、子供たちにまで階数をつけるのには呆れました」

　いい気はしなかったが、これもご近所付き合いだと我慢を続けていた荒井さん。

「ママ会が我が家で開催されるのを懸念して、『うち、収納が少なくて部屋が全然片付かないんです』と言い訳がましい発言をしたんです。そうしたら、『おたくは玄関横にウォークインクローゼットがあるじゃない』と。あれ、私いつ間取りの話をしたっけ……と薄ら寒いものを感じました」

　実は、マンションに空き部屋が出るとママ軍団は連れ立って内見に行くのが行事。入居前から、その住居の隅々まで内見ならぬ内偵されていたということなのだ。

◆低レベルな嫌がらせはボスへの付け届けで終息

　同じ居住空間で孤立するのが怖く、細心の注意を払って付き合いを続けてきた荒井さん。しかし、ある日うっかり粗相をしてしまう。

「定例お茶会をドタキャンしてしまったのです。それから小さな嫌がらせが始まりました」

　ママたちと顔を合わせても、そそくさと避けられるように。回覧板はいつしか回ってこなくなり、ポストに不要なチラシなどが詰め込まれることも……。些細で低レベルな嫌がらせが始まったのだ。

「憧れだったテラスには、上の階からベランダのゴミやプランターの土が降ってくることも……。駅の駐輪場に停めておいた電動自転車の電源を勝手に付けっぱなしにされて、坂を押して帰ったことも一度や二度ではありません」

　さすがにこれはどうにかしないとマズいと思い、リーダー格のママ宅を訪れた荒井さん。都内某有名店の焼き菓子を手みやげに、お茶会欠席の件を詫びると、嫌がらせがぱったりとなくなったとか。だが、ママ友の顔色を窺い神経を擦り減らす日々は今も続いている。転売して別の街に引っ越そうか夫と毎晩話し合う日々だという。
http://nikkan-spa.jp/547248

最上階の住民の発言権は最強！高級マンションに君臨する暴君ボスママの恐怖政治 2013.12.14

【東京都】S区の高層マンション

◆最上階から見下され実行。暴君ボスママの恐怖政治

新階級社会　購入価格は1億を超える最上階に住む開業医であるA一家。そこの奥さんは、まさに暴君だという。同マンション2階住人の税理士・松村彩さん（仮名・35歳）は語る。

「最も高い部屋に住んでいるから、管理費も高いんです。そのため、管理組合の役員でもないのに発言権は最強！　もともと、ペットは不可だったんですが、チワワを飼い始めたため、『今の癒しの時代、ペットは家族よ』などと理由をつけてペット可に。しかも2匹購入したので、上限が2匹に……」

　暴君っぷりはさらに加速。駐車場についてもこんなエピソードが。

「最近の都心に住む人は、高収入でも車を持たない主義って少なくないでしょ。駐車場が余っているので貸し出して、修繕積み立て費に組み入れようという画期的な案が出たんです。でも、それも『マンション内の治安が悪化する』とギャーギャーわめいて反対し、結局、実現化していません」

　そんな医師妻は自宅をサロン化し、料理教室などを開催。お気に入りの奥さまを集めては支配下に取り込んでいる。

「なかでもびっくりだったのが、管理会社を替えたこと。費用対効果が悪いから替えるべきだと言い張り、結局それまでの会社を切ってしまったんです」

　とばっちりを受けたのたは、当時の管理組合長。

「さんざんこき使われたにもかかわらず、その家が普通の会社員の共働き家庭という理由だけでA夫人から嫌われてて……。奥さんはゲッソリ痩せていましたよ」

　士業のためお気に入り枠に入れられている松村さんは、サロンに行くのが憂鬱で「第2土曜日になると胃痛がする」とうつむいた。
http://nikkan-spa.jp/547249

高層タワーマンション住民のヒエラルキーは何で決まるのか？

【東京都】勝どき・月島

◆賃貸住人に対する分譲住人の差別が横行

ご近所, イジメ, 賃貸「ウチのマンションでは、賃貸に住んでいる人間はあからさまに差別を受けます」と言うのは、勝どき・月島地区のタワーマンションに住む大山典子さん（仮名・39歳）だ。

　大山さんの住んでいるマンションは分譲エリアと賃貸エリアが分かれているため、どちらに住んでいるかは一目瞭然だという。

「私は賃貸に住んでいるのですが最悪ですね。このマンションはスポーツジムやカラオケなど住人用の施設が多数ありますが、その施設使用料が分譲住人と賃貸住人で違います。スポーツジムは分譲住人だと1時間300円だけど、賃貸住人だと1時間1000円。分譲の住人が優先されるのは仕方ないけど、同じ共益費払ってるのになんだかなぁって思います」

　それだけではない。マンションの自治会も分譲住人が牛耳っていると大山さんは語る。

「自治会には一応入れますが、実権を握っている分譲の人で、勝手に話し合いを進めちゃうんです。マンション内のイベントや祭りも分譲住人が勝手に企画して勝手に盛り上がってる感じ。私たちにはとりあえず声が掛かるけど、あくまでも“お客さん”扱いですね」

　また、このマンション専用のネット掲示板があり、賃貸住人の噂や悪口が飛び交っているという。

「例えば『◯階の◯◯さんが、パーティルーム借りて、お寿司屋さんを呼んでたよ。お店行けばいいのにね（笑）』みたいに嫌みな書き込みばかり。部屋の番号も名前も載ってて正直ゾッとしました」

　分譲住民の選民思想にほとほと疲れた大山さん。二度とタワーマンションには住みたくないという。
http://nikkan-spa.jp/547250

◆住民のヒエラルキーは何で決まるのか？

ヒエラルキー　マンション管理の裏話が読めるサイト『マンション管理人は、超〜つらいよ』のトホホ管理人氏によると、ヒエラルキーの最重要ポイントはやはり住む階の高低にあるようだ。「高層階の住民が下の階の住民を、陰で“低層階の人たち”とくくる発言はよく耳にします」という。逆に、下から上へのひがみ感情が表に出ることはまれで、主に高層階に妙な意識が渦巻いていることが窺える。実際、高層階では、日当たりが悪い北側の部屋が、良好な南向きの部屋の住民から下に見られるといった事例もあるそうだ。

　そのうえで、住民の職業が査定要素に盛り込まれることもある。開業医や弁護士、企業の経営者といった上級職の旦那と専業主婦の組み合わせが至高。大学病院勤務や有名企業の正社員はランク落ちとなる。また、前回の事例「賃貸住人に対する分譲住人の差別が横行」（http://nikkan-spa.jp/547250）のように分譲契約の住民から賃貸契約の住民が部外者扱いされるのもよくあるパターンだ。階層のピラミッドを登る資格さえもらえない。頂点に立つ道はそれほどまでに厳しいのだ。
http://nikkan-spa.jp/547251

分譲建売、値切ったせいで近所から見下される日々

【愛知県】名古屋市東部の住宅地

◆購入額を値切ったせいで近所から見下される日々

新階級社会　今年3月、名古屋市東部の人気住宅エリアに念願のマイホームを購入した北山美和さん（仮名・37歳）。手に入れたのは、一度に5軒の一軒家が建て売りされたうちの1軒。売り出されてから半年が経過したこともあり、結果的に500万円ほど値切って購入したという。

「正直、内見に行ったときからほかの4軒の住民からの値定めするような視線は気になっていたんです。けれど、まさか私たちが値切ったことを知っていたり、運び込んでいた家具のブランドまでチェックされていたなんて……」

　新生活を始めてすぐに、ご近所からの干渉が始まった。

「ほかの4軒の方も購入する際に我が家を内見しているんですよね。“あのソファは、あの部屋に置いているの？”と聞いてきたり、“せっかくのマイホームに、あの家具は置きたくはないわよね”とご近所同士で聞えよがしにうちの陰口を言ってきたり……」

　彼女も極力関わらないように過ごしていたが、嫌がらせはエスカレート。

「駐車場前の共有部分にちょっと自転車が出ているだけで烈火の如く怒って苦情を言われたり、面と向かって“お宅は安く買ったんだからゴミ捨ても別でお願い”なんて言われたり、子供が遊んでいてほかの家の敷地にボールが入ったときなんて、住民総出で30分以上説教ですよ」

　最近は車で15分の実家で日中を過ごし、寝るために自宅に帰っているそう。値切った500万円はずいぶん高くついたようだった。
http://nikkan-spa.jp/547252

「上階から降りてくるエレベーターは止めるな」タワーマンションの奇妙な独自ルール

◆タワー内格差社会によって生まれた独自ルール

新階級社会　12階の中層階とはいえ、念願のタワーマンションを今年の5月に中古で購入した尾野美鈴さん（仮名・34歳）。某有名企業で働く傍ら、週数回のホステスも兼務。すべてはタワーに住むため、必死に貯蓄をしてきた。だが、その夢物語もタワー内格差で、すべてブチ壊しになったという。

「あのさ、ホンマ急いでるんやから、下のほうでいちいち止めないでくれへん？」

　まだ引っ越したばかりの頃だ。いかにも“お金持ってます”オーラを出した高層階の同世代の女性住民から、エレベーターに乗ると突然こう言われたという。どうやらこのタワー、自分の階よりも上の階から降りてきているときに「止めてはいけない」という暗黙のルールがあったようだ。

「理由は高層階に住んでる人たちが『エレベーターが何回も低層階に止まって時間がかかってしゃーない』とクレームをつけたことに始まったそうです。今では貼り紙もあって、従うしかないのです」

　コンシェルジェの対応も格差がハッキリ。高層階の住民の用件はすぐさま対応するが、低層階の住民に対しては「お待ちください」が口癖だとか。

「タワーにはそれぞれ独自の内規があって、挨拶を必ずとか常識的なことが多いんですが、それを守らないのはたいてい高層階の連中。こちらが挨拶したって、低層階の人だと返しもしない。情けない話、下級動物扱いです」

　このタワーにホストが引っ越してきたのだが、高層階の住民から色モノ扱いされて「ここはあなたのような人が住むとこではない」とまで言われる始末。すると数か月もするとある変化が……。

「服装から髪形、言葉遣いまで爽やかな若手営業マン風にイメチェンしてました」

　こちらに関してはプラスに転んだのかもしれない。
http://nikkan-spa.jp/547253

新興住宅地の少年野球チーム、親の派閥争いでチーム崩壊 2014.01.03

【千葉県】県内の人気新興住宅街

◆親という名のタニマチが登場し、チームは崩壊

新階級社会　千葉県の新興住宅街を基盤にする少年野球チームの監督を務めていた渡辺勤さん（仮名・41歳）は、チームの影で暗躍するママ友たちの陰湿さに辟易していたという。

「チーム内の派閥がすごいんですよ。保護者の飲み会がスタメン、控え、控え未満で分かれていたり、祝勝会は1軍の親だけとか」

　試合結果以外のプレッシャーも連日続いたという。急にお歳暮やお中元が送られてくるようになったり、あるお母さんは懇親会で露骨に体を寄せてきたことも……。試合後、保護者に囲まれ「なぜウチの子を出さなかったのか？」と問いつめられる姿は、まるでぶら下がり取材だったという。

「試合に出してと懇願されるけど、実力でメンバーを選ぶと試合に出られない子が出てくる。『チームが勝てなくてもいいんですか？』って言うとそれは困るって。でも、僕が決めたスタメンによって子供たちやお母さんたちの人間関係が変わるんですよ。出場メンバー選びのプレッシャーで、試合前は胃が痛くなりました」

　監督在任中は、ストレスとプレッシャーの日々だったが結局、渡辺さんはある出来事がきっかけで監督を辞すことになる。

「すごく上手な子がいて、リトルリーグの強豪チームから声がかかったんです。それまではチーム内でも人気者だったのに、移籍が決まってからチームでも学校でも嫌がらせが始まった。親御さんもママ友から壮絶なイジメに遭ってしまったのです。結局彼は転校してしまいました……」

　強豪チームに送り出したことが正しかったのか……渡辺さんは今なお自責の念に駆られるという。
http://nikkan-spa.jp/547254

かつての「憧れタウン」、ニュータウンの枯れた風景 2014.01.10

消費税率アップを控え、都心部で流行りの高層タワーマンションや、郊外のオシャレ住宅街の一戸建てに駆け込み需要が集まっている。しかし、そんな一生の買い物の先には、上層階の億ション住民の横暴や、先住民の陰湿なイジメが持っているという。SPA！では、そんな悲惨な現状をリポートしたきたが(http://nikkan-spa.jp/547248)、一方で高度経済成長の真っただ中に隆盛を迎えたニュータウンはいまどうなっているのだろうか？

◆30年後の世界!? ニュータウンの枯れた風景

ニュータウン　高度経済成長の真っただ中に隆盛を迎えたニュータウンでは、住民同士の自意識のせめぎ合いは今も昔もあまり起きていないらしい。

　’68年から入居が始まった名古屋圏の高蔵寺ニュータウン。その近郊で半生を過ごす30代のOLは、「タウン内にそこまで密なコミュニティができていないので、村社会のような排他的な雰囲気は感じたことがないですね」と語る。タウン内には団地タイプの集合住宅と戸建ての物件が混在しており、住民の所得差は広いが、周辺の小学校でも住まいによる仲間意識や差別意識が問題になった記憶はないという。村八分が成り立たないような薄いつながりゆえに、最近は住民の孤立死が問題視されているくらいだとか。

　実際、同タウンの住民は’95年の5万2000人をピークに、20年弱で4万6000人まで減り、急激な高齢化に直面している。住民がNPO法人を設立して、住民間の繋がりを強化したり、若い世代の入居者を増やす取り組みを実施したりするほど事態は深刻だ。もともと隣人を意識するほど強い繋がりがないところに、孤立死という恐怖が降りかかってきてヒエラルキー云々言っている暇がないのも頷ける。最初期のニュータウンや高齢者の多いマンション、団地などはどこも似た問題を抱えているようだ。

　ただし、人がいる限りトラブルはなくならない。都営団地に住む70代の女性は「住み込みで私の介護してくれている孫の存在を知った誰かが、都に密告したんですよ。孫は普段会社で働いているので所得制限を上回るということで、危うく追い出されそうになりました」と語る。なんとか介護士という体で残ることはできたものの、それ以来、女性は完全に疑心暗鬼に陥っているという。最後まで枯れないのは嫉妬心か……。
http://nikkan-spa.jp/547255

マンション、住宅地のコミニティと上手く付き合うコツ 2014.01.12

消費税率アップを控え、都心部で流行りの高層タワーマンションや、郊外のオシャレ住宅街の一戸建てに駆け込み需要が集まっている。しかし、そんな一生の買い物の先には、上層階の億ション住民の横暴や、先住民の陰湿なイジメが……。なぜ住人同士のヒエラルキーや、トラブルはなくならないのか。メンタルヘルスカウンセラーの大美賀直子さんに、タワーマンションや新興住宅街の住民心理について話を伺った。

◆ステレオタイプの価値観が住人ヒエラルキーを生む

ママ友, マンション, 人間関係, 村八分「マンションや住宅地など、その中で完結した生活をしていると、ご近所さんの生活ばかりに目が向いてしまい、自分の生活と比べてしまうことがあります」

　その結果、住人同士の格差を過剰に意識し、ヒエラルキーにこだわる人を生むのだという。とはいえ、すべての住人がそうなるわけではなく、こだわる人には共通点があるという。

「一つのことにとらわれやすい性格の人が多いです。それを『全か無か思考』といって、“これに当てはまっていないと価値がない”と思いこんでしまう傾向にあります」

　ヒエラルキーを決定する材料として、子供の進学先、父親の職業、母親が専業主婦か否かなどが挙げられる。これらすべてを兼ね備えていなければいけないという一種の強迫観念なのだという。

「子供の進学先も父親の職業も、ゆとりのある家の一つのステータスですよね。そういうステレオタイプの価値観にこだわる人が、都会のタワーマンションや、ブランド性の高い土地に集まると住人ヒエラルキーが生まれるのだと思います」

　では、こういった住民たちとストレスなく生活していく方法はあるのだろうか。

「なんでもかんでも話しすぎないことですね。家庭の事情を事細かにオープンにしてしまうと、お互いのことを知りすぎてしまい、格差を感じやすくなります。特にお金にまつわる話しがそうです。金銭についての話しは揉め事の原因になりかねないので、他人に踏み込ませないように注意してください」

　また、外の世界に目を向けることも重要だという。

「コミュニティを煩わしいと感じるなら、その世界だけにどっぷりハマらないようにしましょう。昔と違って今は比較的自由に活動場所や付き合う人を選べる時代です。選べるのに選んでないところに悲劇があるような気がします。仮に、近隣住人から何か言われたとしても、そもそも付き合いが薄ければ、話題がそれ以上広がることもなくなります」

　ヒエラルキーにこだわる人はいつの時代でも存在する。ほどよくドライな付き合い方を探ることがポイントなのだという。
http://nikkan-spa.jp/547256

【答え】
◾タワマンは狭いエリアに多くの人が居住するため、インフラが追いつかない。

『東京湾岸エリアではすでに、あまりにも多くの超高層マンションが建てられたために、居住地として必要な様々な生活関連施設が不足』

『小学校の教室不足や地下鉄のホームが過密になりすぎて危険な状態になるといった問題が深刻化しています』

なお、この状況は今後も拡大していくようで、『東京都の湾岸6区内には、すでに17万戸もの空き家がある中で、「売れるから建てる」という短期的な市場原理の中で、これからさらに、千葉ニュータウン一つ分もの新築住宅がつくられる』という悲観的なストーリーが続きます。

タワーマンションが将来引き起こすと懸念される問題は？

【答え】
◾入居者が多すぎて意思統一できず、老朽化や建替えが出来なくなる

『超高層マンションは、将来、不良ストック化するリスクがある』

『超高所での暮らしが成り立っているのは、エレベーターや排水施設などを稼働させる電気の力があるから』

この設備を維持・管理するのはマンション各部屋の持ち主である、区分所有者たちです。『しかし、分譲マンションは、どのような区分所有者がいるのか』わかりません。ゆえに『将来にわたって建物の維持管理が適正に行われるかどうかが未知数』なのです。

将来、建替えに一部屋あたり1000万円の拠出金が必要になったとしても、出せる人は一握りでほとんどの人は拠出できないでしょう。そして、管理組合の総会で建替えは否決され、設備は老朽化し、エレベーターや給水施設などライフラインが使い物にならなくなり、廃墟と化す。30年〜50年後には起こりうる未来ですね。それでもタワマンが欲しいですか？

なぜ新築タワーマンションがたくさん建つのか？

【答え】
◾『国と自治体が、その区域の都市計画規制を特別にかつ大幅に緩和しているから』

『問題なのは、東京都が、「都心居住の推進」のために容積率等の緩和を可能とした区域があまりにも広すぎるということ』

『駅周辺地区などに限定して拠点的に指定するのではなく、おおむね首都高速中央環状線の内側と湾岸部のほとんどを含んだ極めて広大（過大）なエリアを指定』

更に問題なのは、建てられる住戸などの数値目標を管理していないこと。

『必要な住戸タイプや住戸数の将来目標量を設定したうえで、その目標量をエリアごとに割り当て、都市計画規制の緩和を行っていない』

『今の都市計画や住宅政策は、超高層マンションで供給される住戸数がどんどん積み上がる自体を全体的にコントロールしているわけではない』

『たとえば、湾岸エリアのある区域では、現在、3棟の超高層マンションを伴う市街地再開発事業が進められ』『約3000戸もの新築住宅が供給される予定になっています』

『そもそも、この地区に3000戸もの住宅がつくられる量そのものの妥当性や、全体として住宅の量が積み上がっていくことへの影響に対して、丁寧な検討も調整もされていないのが実態なのです』

『これ以上、住宅過剰社会を助長しないよう、長期的な視野から、都市計画・建築の規制緩和のあり方について、真剣に議論すべき』
「老いていく家」が引き起こす問題とは何か？

【答え】
◾個々の問題は水道管が破裂したりマンションがスラム化したりすること
◾全体の問題はインフラの非効率によるサービス低下や増税

『スラム化した分譲マンションとして有名な事例が福岡市にあります。博多駅から徒歩5分ほどにある築40年超の11階建ての分譲マンション』

『管理組合とデベロッパーとの意見が一致しなかったことも影響し、1988年には、マンション全体の電気供給が止まり、エレベーターと屋上の貯水タンクへの上水道の供給が止まり、全戸への給水もできなくなりました』

『老いた空き家が放置・放棄され、周辺に著しく悪影響を及ぼす場合には、最終手段として、税金を使って自治体が対応するしかないケースが増えてしまうことが想定されます』

『しかし、自治体には、こうした対応をする財政的体力が、もうなくなってきている』

『そのため、今ある公共施設・インフラのすべてを更新することは不可能な状況』

『それなりに（公共施設・インフラを）集約・統廃合していかなければ、増大する維持管理費が財政を圧迫するという問題も生じてしまう』

ただ、この統廃合は『市民の反対が大きいことが予測されることや、選挙の票につながらないために、主張や議員が積極的に取り組もうとしないこともある』

まぁ、皆、自分が得することだけ考えて部分最適を追求したら、そうなりますね。
http://www.mag2.com/p/money/28359/2

2017.01.08 日
民泊禁止も一因か!?　バブル終焉の湾岸タワマンから中国人が消えた！
http://www.cyzo.com/2017/01/post_30985_entry.html

湾岸エリアのタワーマンション内に貼り出された、民泊禁止の通達

　2020年の東京五輪開催により、さらなる発展が期待される湾岸エリア。その中心地、豊洲にそびえる高層マンションの33階、約70平米の部屋からは、窓越しに東京タワーとスカイツリーの両方が見渡せる。

　西田由香里さん（仮名・39歳）は、この部屋に夫と小学生の息子と3人で暮らす。

　いわゆる「勝ち組」を絵に描いたような湾岸エリアのタワマン生活は、さぞかし優雅なものだろうと思いきや、その実態は「カツカツ」という言葉がふさわしい。

「子どもが小学校に行っている間は、スーパーでパートをしています。同じマンションの住人に見られたくないので、電車で30分ほど離れた場所で。食費も、月5万円にまで切り詰めています」
　
　西田さん一家が現在のマンションに入居したのは、今から4年前のこと。当時築8年の中古物件を、約6,600万円で購入した。住宅ローンの返済額は月に約18万円。加えて管理費と修繕積立金、固定資産税などがかかるので、住宅費としては月24万円ほどの支払いになるという。一方で月の収入は、サラリーマンである夫の手取り給与と西田さんのパート代を合わせて月に40万円ほど。なるほど、苦しいわけである。

「4年前は『アベノミクスで景気が好転する』と言われていて、夫の年収が着実に上がると見込んで、かなり背伸びして買ったんです。でも、夫の給与は上がるどころか、下がっている。3年後には息子を私立中学に進学させるつもりなので、さらに物入りになりますし……」（同）

　そんな西田さん一家は、半年前にマンションの売却を決めた。幸いなことに、同じマンションの売買履歴を調べると、購入時よりも3％ほど相場が上がっていたという。

　ところが、マンションを売りに出してから4カ月ほどたった今でも買い手はまだつかず。1カ月前には、価格を相場よりも5％ほど安く見直したが、内覧の申込みもないという。

　マンションを手放すこともままならず、カツカツの生活を続けなければならないその姿は、「マンション売却難民」とでもいうべきだろうか。

　西田さんは、そんな自身の境遇の一因を「中国人の買い手がいなくなったため」と考えている。

「同じフロアの似たような間取りの部屋に住んでいたママ友一家は、ちょうど１年前に部屋を売却したのですが、その時は売りに出して1週間で内覧の申込みが4件もあったそうです。ちなみに、そのうち3件が中国人だったそう。結局、2週間以内に退去することを条件に、希望売値の5％増しで指値をしてきた中国人に売却していました。その話を聞いていたので、イザとなったらいつでも売れると思っていたのですが……」（同）

　湾岸エリアのタワーマンションを手広く扱う不動産仲介業者の男性も、中国人によるマンション爆買いが収束傾向にあると話す。

「豊洲エリアではすでに中国人が増えすぎているので、新たに物件を買う中国人からは避けられるようになった。同族忌避というやつでしょうか。また、豊洲新市場の開場が不透明であることや土壌汚染に関する風評も、中国人の物件購入にネガティブに作用している。中国人のマンション爆買いは、2015年の後半あたりがピークで、その頃と比べると湾岸エリアで物件を買い求める中国人は、3分の1以下になっている。当然、中古マンションの相場にも影響を与えているでしょうね」

　中国人によるマンション爆買いが取り沙汰された頃には、必ずしも歓迎されなかった彼らだが、去
ってみると市場には一抹の寂しさも漂っているようだ。
　ちなみに、西田さんのママ友が売却した部屋には、話の続きがある。

「ママ友一家の転居後、その部屋には大きな荷物を持った不特定多数の人が出入りするようになったんです。もしかしてと思い、Airbnbのサイトを見ると、まさにその部屋が民泊施設として掲載されていた。同じ頃、その部屋以外にも民泊営業疑惑が持ち上がっている部屋があり、管理組合で議題に上り、マンション内での民泊営業の取り締まりが強化された。その結果、民泊営業していたらしい3部屋がまさに今、売りに出されている。これでは供給過剰で、うちの部屋も当面買い手がつかないでしょう」（西田さん）
　
　マンション価格の頭打ちも伝えられる今日この頃。そのうちに「中国人よ、帰ってきて」との声も聞こえてくるかもしれない……。
http://www.cyzo.com/2017/01/post_30985_entry.html

藻谷　首都圏の苦境は昭和町どころではありません。いわゆる世間の常識とは逆ですが。確かに「若者の流入が加速する東京」とも言われるように、東京・埼玉・千葉・神奈川の首都圏一都三県の人口は最近5年間に51万人増えました。うち42万人が、首都圏外から流れ込んできた現役世代です。

ですが総人口はどうでもいい。生産年齢人口は増えているか、高齢者は増えていないのかが、経済や財政には重要なのです。

最近5年間の首都圏には生産年齢人口42万人が流れ込んできたと言いましたが、それではこの間に首都圏の生産年齢人口は、結局何人増えたでしょうか？

野澤　45万人増くらいですか。

藻谷　答えは75万人の減少です。

野澤　えっ。減っているんですか？

藻谷　そうです。その一方で首都圏一都三県では、この5年間に、65歳以上の住民が134万人も増えたのです。

野澤　134万人……。

藻谷　さらに、そのうち80歳以上だけを取り出すと52万人の増加です。この5年間で総人口が51万人増、うち80歳以上が52万人増ですから、つまり増えたのは80歳以上だけで、79歳以下は減っている。高度成長期以前に上京した若者が加齢した結果ですが、昭和町よりもはるかに激しい高齢化です。

野澤　これも目先の人口増加ばかりを追って都市開発を無計画に行ったことのツケですね。現役世代が減って高齢者が増えると、税収が減る一方で社会保障関連のコストがどんどん膨らむことになる。自治体にとっては深刻な危機です。

藻谷　空き家も大量に発生します。3年半前の総務省の調査では、一都三県には空き家が203万戸もあります。全国の空き家の4分の1が首都圏にあるのです。一戸に2名住むとして人口が400万人増えないと埋まらない。でも過去5年間の増加は51万人で、しかも80歳以上しか増えていない。

以前、知り合いの新聞記者に「お台場の現在の人口構成と40年前の高島平の人口構成を調べたら面白いよ」と言ったところ、真面目に調べてきたんです。そうしたら2つの人口ピラミッドがぴったり重なっていた。

つまり、お台場の高層マンション群も、40年後には現在の高島平のような高齢化が進んだまちになる。

密集して建てられたお台場の超高層マンション群の多くは分譲ですから、住人が入れ替わりにくく、ローンを抱えたままそこで年を取っていく人々が続出する。

これが首都圏の現実です。

野澤　やがて首都圏にいる865万人もの高齢者も亡くなってゆく。そのときに、住んでいる家を誰かがうまく相続して住んでくれればいいんですが……。

藻谷　今の乳幼児は団塊世代の半分なので、相続人も足りない。日本は想像を絶する「家余り時代」に突入するのです。

野澤　ここで不思議なのは、こういう時代でもなお家を購入する人がいるということです。

私の地元・関西でも、大阪の中心部まで40〜50分も電車でかかるようなところで、いまだに新築住宅が売れています。「3000万円台なら安い」と思って買っているのかもしれませんが、長期的に見ると資産になるとは思えないし、将来子供たちが相続した時に売ろうとしても、完全に住宅過剰の時代になっていて売れない。

固定資産税や管理コストを負担し続けなければならない「負動産」になるのは目に見えているのに。

藻谷　東京圏では、都心まで40〜50分かかるような場所では新築住宅は売れなくなってきています。例えば埼玉県の春日部。市を縦断する東武伊勢崎線は地下鉄日比谷線や半蔵門線とも直通運転しているので、通勤するのにそれほど悪い場所ではありません。

国道4号や16号も走っているし東北自動車道へのアクセスもいいし、お隣の越谷にはイオンレイクタウンという巨大ショッピングモールもあるけれど、春日部は人口減少が進んでいて、新規の団地開発もない。

一方、関西だと、大阪府北部や神戸市などではいまも盛んに新規の住宅供給があって、都心から40分の駅からさらにバスで20分もかかるようなところの家がまだ売れている。

野澤　そうなんです。それが不思議でならないんです。

藻谷　そんなところに家を建てる業者が後を絶たないのは、買う人がいるからです。これは都市計画の制度がおかしいということの他に、マーケットに問題が、つまるところ買う人のマインドに問題があるのです。

野澤　確かに住宅業界の人に「なぜ将来資産価値を失うような場所に家を造るのか？」と聞くと、「だって買う人がいるんですよ。われわれはニーズをコントロールすることはできません。需要があるんだから、そこに水を差すようなことは言わないでほしい」と反論されるんです。経済学者の人からも同じように批判されます。

藻谷　目先の業績を追う業者はともかく、長い目でものを見るべき経済学者までそういうことを言い出すとは。

歴史を少しでも勉強すれば、多数が支持したことが後々考えても正しかったということは、例外的だと分かります。「市場経済における多数派が常に正しい。今人気のあるものがいいものなんだ」と言うなら、経営者は要らない。実際には、需要の多くは、長く続かないバブルなのです。

野澤　資産価値という点から住宅を見れば、希少性が重視されるはずなんですが、実態はそうなっていませんよね。

藻谷　戦後の日本の住宅業界は、「供給を増やせば市場価値も上がる」という、市場経済原理とは真逆の、謎の信念によって支えられてきたのです。原理的には、供給を増やせば値段は下がるのが当然なのですが。

今から20年以上も前、日本開発銀行で地域振興の調査をしていた時分に、大阪の街づくりコンサルタントと話をしていて、初めてそのことに気づきました。

私が「容積率を上げると供給が過剰になってテナントの家賃も下がるし、地価も下落しますから、やめたほうがいいですよね」と言ったら、「はぁ？　容積率を上げないと地価が上がらないだろうが！」と激怒されたんです。

私は「供給を増やすと値段が上がる」と大真面目な顔で言う人がいることにひどく驚いたんですが、それ以来出会った不動産業界、住宅業界の人はみな同じ考えだったんです。

野澤　たしかに、同じ広さの土地を開発する場合、容積率を上げればより多くの住戸が作れますから、その土地の価値は上がりますが……。

藻谷　これは典型的な「合成の誤謬」です。その土地だけみれば確かにその時には価値は上がるのですが、そうなると隣の土地でも同じことを始めます。つまり、エリア全体で見ればあっという間に供給過剰になって地価が下がるんです。

湯沢町（新潟県）が典型ですね。都市計画もないスキー場エリアで、バブルの頃に林立した超高層のリゾートマンションの部屋が、今は超格安で売りに出ています。

野澤　そうですね。あのリゾートマンションはいまや100万円でも売れない状態でしょう。結局、持ち主にしてみれば資産価値は暴落しても、古くなった家電製品のようにどこかに廃棄することもできない。

所有権がある以上、固定資産税や管理費・修繕積立金という支出だけは負担しなければならない。ものすごい重荷になっているはずです。

藻谷　湯沢のいくつかのマンションでは、水回りが老朽化しているために、蛇口から出る水道水も飲用には堪えず、住民はペットボトルの水を買っていると聞きます。

野澤　えーっ！

■住宅業界の人が買わない物件

藻谷　実際には開発業者はそんな超高層住宅の末路は知っているのです。でも「買う奴がいるのだから、今売れればいい」という「売り逃げの論理」で突っ走っているんです。

東京都心に急増している分譲タワーマンションの多くは、近い将来、高齢者が詰まった「新・山村」になって、その処理は大きな社会問題になります。その頃になって製造物責任を問われるのは、売り逃げを図った不動産会社ですよ。

野澤　だから、建築や住宅業界の人はほとんど、タワーマンションを買ってないですよね。

藻谷　そう、住宅業界の人は超高層物件を買わない。私も家は買っていない。首都圏の家を買うリスクは大きすぎます。

野澤　タワーマンションは修繕コストも膨大になります。大規模修繕や建て替えの際に住民の意見をまとめなくてはならないけれど、何百世帯もの合意を得るのは非常に難しい。

藻谷　消防車の梯子が届かないような高さの建物の修繕はかなり技術的にハードルが高い。湯沢町のように、十分な修繕ができない「立ち腐れ超高層」が激増するでしょう。そして、劣悪な状態になったマンションであっても、居住者は税金や管理費・修繕積立金を負担し続けなければならない……。

野澤　戸建てもタワーマンションも大量に余る時代になってきているのは予想ではなく現実です。こうなった以上、今すでにある空き家を中古住宅として流通できる建物にして売買・賃貸したり、古い空き家は解体・除却することが一般化するような仕組みを整えつつ、都市計画を厳格にし、規制を強化すべきだと思います。

藻谷　高さ制限の厳格な国立市（東京都）では、高層マンションを建設した業者に、住民が訴訟を起こし、一審では20メートルを超える部分の撤去を命じた。地元の不動産業者が「不当な判決だ。これで国立の地価は暴落する」と言っていましたが、現実には国立の地価は今でも上がっている。

野澤　「地区計画」という都市計画制度による規制で、実質的に住宅の供給が一定程度制限されているからですね。住宅過剰時代には、自分の家があるまち自体の資産価値を上げるよう、ひとりひとりが行政に働きかけることが、ますます必要となってくるのでしょう。
http://www.asyura2.com/17/hasan119/msg/875.html

　都心の風景は2000年代になってずいぶん変わった。羽田空港から都心に向かう首都高速１号線に乗れば、芝浦近辺から都心部にかけて、まるでムーミンに登場するニョロニョロのごとくタワーマンションが林立する。お台場に向かうレインボーブリッジから都心を見れば、そこは湾岸タワーマンションが天にも届けとばかりにその高さを競いあう光景に触れることができる。

　では首都圏（1都3県）でタワーマンションはどのくらいできているのだろうか。タワーマンションという定義はないが、不動産経済研究所では20階建て以上のマンションを超高層マンションとして、分譲用に供給された戸数について集計・発表をしている。

雨漏りしても修繕しないで放置されている住戸が多いワケ

　タワマンといえば、都心居住の代名詞。素晴らしい眺望、都心部へのアクセスの良さ、そして充実の共用施設など一般庶民には「憧れ」のマンションといわれてきた。しかし、今ではその希少性が薄れるだけでなく、タワマン独特の問題があちらこちらで叫ばれ始めている。

　まだあまり話題になっていないが、築15年から20年を迎える物件で目立ち始めたのが、雨漏りの問題である。タワマンの多くが、首都圏でも湾岸エリアに立地している。工場や倉庫の跡地といった広い敷地を活用したものが多いからだ。海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な「揺れ」が生じている。また日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。

　この「潮と風と揺れ」は意外に曲者だ。コンクリートの継ぎ目や窓枠の目地には元来コーキング材などが充填されているが、経年とともに劣化する。タワマンのとりわけ湾岸エリアはその度合いが通常のマンションなどと比べものにならないほど激しいのだ。強風によって吹きつけられる潮はコーキング剤の劣化を早め、小さな揺れの連続は亀裂を促進させるからだ。

　タワマンは、高層であるために修繕にあたって足場を組むことすらできない。したがって雨漏りが始まっても、必要な修繕が施せずに放置状態が続くことになる。タワマンで窓枠等から浸水する被害に悩まされている住戸が多いのはこうした要因によるものと言われている。

　2000年以降に建設されたマンションの多くが東京五輪以降は築20年を超えて大規模修繕の季節を迎える。外壁の修繕には足場が組めないために、屋上からゴンドラをつりさげての工事になるが、湾岸部で高層建物ともなれば、上空は常に風が強く、作業日は限られ工期は通常マンションの数倍かかるといわれる。

設備の更新費用もプリウスとポルシェほどの差が……

　多くのタワマンでは大地震等での停電に備え、非常用発電装置が備えられている。いざというとき安心の設備であるがこれも経年劣化が激しい。築15年から20年程度で交換するにあたっては、一基数千万円から1億円の負担となる。またメンテナンスをしっかりと施さないとその「いざ」というとき役に立たない。あるビル会社が東日本大震災のあと、運営管理しているビルの非常用発電装置を実際に動かしてみたところ多くの設備が、規定通りの時間作動することがなかったという。それだけメンテナンスが難しい設備であるということだ。

　タワマンに装備されているエレベーターは、超高速のもので、高性能であるぶん、更新する場合には大変な金額となる。普通のマンションのエレベーターがプリウスなら、高層用のものはポルシェのような差があるのだ。

　今後、これらの問題をすべて負っていくのは、分譲したデベロッパーではなく、ひとりひとりの所有者なのである。

　築地市場の移転問題ですっかり、負の話題を提供されてしまった東京の豊洲であるが、豊洲に限らず、タワマンが林立する土地の多くは埋め立て地で、しかも以前は工場や倉庫などの跡地だ。大地震が発生したときは、多くの土地で液状化現象が生じることが予想される。

　液状化で地下から噴出する「液」というと、あの豊洲市場の地下水を連想する人が多いのではないだろうか。自分たちがどんな土地の上に住んでいるのかも、クローズアップされるのだ。

不動産を買うには「地歴」が大切

　実は昔からの東京人で、湾岸エリアのタワマンを買う人は少ない。このエリアの以前の姿をよく知っているからだ。お台場が東京だと憧れる、「東京を知らない地方の人」が買うのがタワマンなのである。

　不動産を買うには地歴が大切だ。地歴とは、昔その土地に何があったのか、どんな歴史が潜んでいるのかを語る重要な資料だ。タワマンは地歴で買うには「お買い得」では決してないのである。
　

「日本一、感じのいいタワマンへ。」

　これは、東急目黒線「武蔵小山」駅徒歩1分の場所にできる、総戸数628戸のタワーマンションの広告で謳われているキャッチコピーである。売主は三井不動産レジデンシャルと旭化成不動産レジデンス。地権者住戸が137戸あるというから、再開発事業だろう。それはいい。

　私が注目したのは「日本一、感じのいい」というキャッチコピーを採用したココロである。なぜ、わざわざ「感じのいい」と言わなければいけないのか。

　日本人はタワーマンションが大好きである。否、日本人も韓国人も、中国人もタワーマンションが好きである。香港やシンガポール、あるいはドバイといったところでは、土地に限りがある。限りがある土地を有効に活用するために、タワーマンションを建設することは十分に意味がある。

　しかし、日本は島国とはいえ活用されていない土地も多い。中国も人口が約13億とはいえ、大陸である。必ずしもタワーマンションを建設する必要はない。特に日本では住宅自体が約800万戸も余っているので、理論的にはタワーマンションも含めて新築住宅を1戸もつくる必要がないほどだ。なのに、毎年100万戸弱の新築住宅をつくっている。

　実のところ、ヨーロッパには日本のタワーマンションに類する住宅はほとんどない。みなさんはパリやベルリンやローマを旅して、タワーマンションのような住宅を見かけたことがあるだろうか。イギリスのロンドンには少しだけある。私が知る限り、ここ10年で数棟のタワーマンションが建設された。

　ところが、イギリスの皇位継承権筆頭であるチャールズ皇太子は、超高層ビルがとりわけお嫌いらしい。機会あるごとに超高層ビルについて「醜悪だ」という言辞をのたまう。そのことはイギリス国民には広く知れ渡っているらしい。

■建築造形的に醜悪な存在

　では、ヨーロッパ人はなぜタワーマンションの類を建設しないのか。
　
　まず何よりも、見た目が醜悪だからだろう。この感覚が日本人にはない。私は、タワーマンションのことを「醜悪だ」と評する日本人をほとんど知らない。私は建築造形的に醜悪な存在だと考えている。そういうことをさまざまな機会に主張している。
　
　ただし、日本も香港やシンガポールほどではないにしろ、土地には限りがある。便利な場所に多くの住宅をつくるためには、タワーマンションのような住宅形式は必要である。だから「必要悪」だと考えている。当然、郊外にはタワーマンションなどは必要ない。

　ところが、この国では山形県の田んぼに囲まれた場所にも、都心から電車で50分くらいかかる千葉県や埼玉県の郊外にも、タワーマンションが建設され、分譲されている。地方都市でも、駅前エリアにタワーマンションが開発分譲されることが多い。

　そして、私から見るとかなり不可思議なことに、まわりの住宅よりも面積割合にして1.5倍以上は高い値段にもかかわらず、それらのタワーマンションが売れているのだ。「ホワイ・ジャパニーズ・ピープル！」と、大きな声で叫びたい。しかし、そんな私は日本人の中で圧倒的に少数派だ――、と今までは考えていた。

　ところが今回、「武蔵小山」駅前のタワーマンションで「日本一、感じのいいタワマンへ。」というキャッチコピーが登場した。私は正直、少しほっとした。「感じのいいタワマン」を主張しているということは、その背景には「感じの悪い」タワマンが多数あって、自分たちのタワマンが独自性のある「感じのいい」で価値があると言いたいのだと解釈できる。少なくとも、このキャッチコピーを考案したコピーライターにはそういう発想があったのだろうし、提案した広告代理店やこの案を採用したデベロッパーの担当者にもそういう感覚が理解でき、受け入れる土壌があったと解釈できる。

　すなわち、タワーマンションを「醜悪だ」と考えていた私は、日本の中のたったひとりのチャールズ皇太子ではなかったということだ。

■マンションは日本人を幸せにするか

「バカと煙は高いところにのぼりたがる」

　かつて、日本人は高いところにのぼりたがる人を、そういうふうに揶揄した。今はそんな風潮は微塵もない。東京にスカイツリーができたと言ってはのぼってみる。大阪にあべのハルカスが完成したといってはいそいそと出かける。

　ほとんどの日本人は、ほんの60年ほど前まで紙と木と土でつくられた家に住んでいた。ところが、今の日本人は半分とまではいかないまでも、約数千万人がマンションと呼ばれる鉄筋コンクリート造の住宅形式に住んでいる。マンションは日本人の暮らしを変えてしまった。さらにいえば、人生に対する価値観までをも変えてしまった。

マンションは、日本人を都会に住ませた。
マンションは、日本人にマイホームを持たせた。
マンションは、日本人の核家族化を進めた。
マンションは、日本人を少子化に導いた。
マンションは、日本人の資産となり、負債となった。
マンションは、日本人に区分所有という概念を植え付けた。
マンションは、日本人に管理組合という強制加入組織を作らせた。
マンションは、日本人に高気密・高断熱な住まいを提供した。
マンションは、日本人にエアコン使用を定着させた。
マンションは、日本人に高層生活を定着させた。

　以上は、最近刊行された拙著

『マンションは日本人を幸せにするか』（集英社新書）
https://www.amazon.co.jp/dp/408720877X

のなかで語った、マンションが日本人にもたらした変化の列挙である。日本人はマンションに住むことで大きく変わった。しかし、ほとんどの人がそのことに気づいていない。さらに言えば、タワーマンションに住むことがステイタスであると無邪気に考えている人が多数派である。

　そういった日本人とマンションの関係について、私なりの「そもそも論」から論考を進めたのが拙著である。ご興味を持たれたら、ぜひご一読いただきたい。

これが阿修羅に巣食う電通工作員
http://www.asyura2.com/11/kanri20/msg/603.html#c73

NEWSポストセブン 2017年06月23日 榊淳司（住宅ジャーナリスト）
ロンドン惨事は対岸の火事か　日本のタワマンに潜む欠陥性

【タワマン居住者が尊敬される価値観は見直される？】

　6月14日、ロンドンのタワーマンションで大規模な火災が発生した。多くのメディアで報道されたので、あの衝撃の映像を見た人も多いはずだ。当然「日本でも同じことが起こるのでは？」という疑問も湧いてくる。

　テレビの情報番組などで防災や建築の専門家が解説していたのをご覧になった方はそれなりに納得されたと思うが、日本では建築基準法や消防法などによって防火構造に関する厳しい規制が設けられている。

　その規制が守られている限りにおいて、たとえタワーマンションの高層階で火災が発生したとしても、あのロンドンの建物のような激しい延焼は起こり得ない。火災はその住戸もしくはそのフロアの一画に閉じ込められることになっている。さらには、スプリンクラーも作動するはずだ。

　しかし、だからといって100％安心できるわけではない。

　例えば、東京近辺で直下型の大地震が発生したとしよう。激しい揺れによって火災が発生する可能性も高い。直下型の阪神淡路大震災では、同時多発的に火災が発生していた。

　当然、消防隊員たちは火災現場に駆けつけてくるはずだ。しかし、優先されるのは役所や学校、病院などの公共施設だ。直下型地震が起きた場合、東京都内には火災が発生する公共施設は何か所くらいあるのだろうか。23区の各区で4か所ずつ起こっても92か所になってしまう。この他に都下の市町村がある。

　タワーマンションは分譲と賃貸を合わせて首都圏だけでも30万戸に迫っている。1棟250戸とすると約1200棟。その5％で火災が発生すると60か所。そのほとんどが東京だと推定できる。

　当たり前だが、火災が発生するのはタワーマンションだけではない。板状型マンションや戸建て、木造アパート、オフィスビルでも火災が発生する。最悪の場合、東京の23区だけで同時に数百か所の火災が発生するかもしれない。

　東京都消防庁に所属する消防隊員は約1万8500名。地震時には死者や負傷者が多数出るから、救急救命に多くの人員が割かれる。自宅その他で休んでいる隊員を集めるにも時間がかかるだろう。さらに本部要員も必要だ。

　全消防隊員の3分の１が消火活動に出動するとして約6200名。1か所に30名が向かうと想定しても、約206か所の火災現場でしか消火活動を行えないことになる。

　いくらタワーマンションには厳しい規制によって延焼を防ぐ構造になっていようと、火災発生後何時間も本格的な消火活動が行われなければ、大きな火災へと発展する可能性は否定できない。

◆タワーマンションは建築工法・材料の壮大な耐久実験？

　タワーマンションがこれほど増殖した理由は1997年の建築基準法改正だと言われている。第52条6項に「建築物の延べ面積には、共同住宅の共用の廊下又は階段の用に供する部分の床面積は、算入しないものとする」という一文が加えられたのだ。

　さらに、2001年に発足した小泉内閣の「構造改革」によって、タワーマンションの開発が強力に後押しされた。その急増したタワーマンションが、この先次々と大規模修繕工事の適齢期を向かえることになる。ところが、そこにはタワーマンションならではの様々な問題が生じている。

　ひとつ言えることは、このタワーマンションという超高層の集合住宅の建築技術はまだ完成の域に達していないということだ。各ゼネコンが様々な工法を生み出し、各々の建築現場で採用してきた。言い方は悪いが、「試作品の山」みたいなものなのだ。

　例えば、タワーマンションは荷重を軽くするために壁や床にALCパネルを使用している。そのパネルとパネルの間やサッシュなどの開口部との接着面にはコーキング剤が使われている。このコーキング剤が劣化すると雨漏りなどの原因となる。

　どのコーキング剤がどれくらいで劣化するのかは実際のところよく分からない。あるいは、接着面が直接風雨にさらされないように外壁部分から後退させているのか、ガラスウォールのように剥き出しで露出しているのかによっても、劣化の速度が変わってくると考えられる。

　言ってしまえば、タワーマンションとは様々な建築工法や建築材料の壮大な耐久実験をしているようなものだ。

　だから、大手ゼネコンが大規模修繕工事を行うにしても、他社が施工した建物だとそもそもどうなっているのかよく分からないという。大規模なタワーマンションの修繕工事費用は数十億円にも上るが、施工を担当していないゼネコンに管理組合から見積もり参加の依頼があっても辞退するケースがよく見られる。その背景には、こういった事情があるのだ。

◆階数ヒエラルキーという厄介な副産物
　あの火災が起こったロンドンのタワーマンションは、低所得層が暮らす公営住宅だった。イギリスでは、ああいった高層住宅は「低所得者向け」ということになっている。イギリスの富裕層は日本のように高いところには住みたがらないのだ。

　アメリカでは富裕層が暮らすトランプタワー（ニューヨーク）のような超高層集合住宅もあるが、それは都心に住まねばならないほど忙しい人々向けの特殊な住形態、という捉え方が一般的だ。

　ところが、日本ではタワーマンションは「成功者の住まい」と見做されている。その一番の理由は、普通のマンションよりも価格が高いから。それを買えるのは一部の富裕層だけだ、という発想である。

　しかし、こういった表面的な見方の裏側には歓迎されない現実も潜んでいる。

　例えば、東京の湾岸エリアはほとんどが埋立地だ。タワーマンションがニョキニョキと立っている。価格は山手線内で買える築10年くらいの中古マンションと大差ないレベル。それらを買っているのは、主に地方出身者でITやその周辺産業の新興企業経営者や管理職が多い。

　彼らには自らの成功を、住んでいるタワーマンションの階数で世間に示したいというやや歪んだ発想があるらしい。2016年の秋に放送されたTBSドラマ「砂の塔」では、その階数ヒエラルキーをひとつの伏線としていた。

　同じ間取りでも、階数が高くなれば分譲価格も上がっていく。また、高層階と低層階では使用するエレベーターが分けられている。子どもを通わせる幼稚園に階数によって微妙に違ったり……タワーマンションに暮らすと、否応なくこれらの格差を感じずにはいられないのだ。

　私が聞いたところではノイローゼになって他所へ引っ越してしまったり、買い替えで徐々に階数を上げていく、といった笑えないエピソードがいくつもある。

　この問題は、どうにも解決しようがない。そういう厄介なことに巻き込まれたくなければ、タワーマンションには住まないことだ。世界的に見て、タワーマンションに住むということは必ずしも万人から尊敬されることではない。むしろ、今後は日本国内でもタワーマンションを巡るこれまでの「礼賛型」以外の価値観が浸透していくはずだ。
http://blogos.com/article/230508/

　超高層タワーで大火災が発生。迫り来る炎と黒煙に300人の住人が逃げまどう──。ハリウッドのパニック映画の金字塔『タワーリング・インフェルノ』（1975年）さながらの光景が、現実に広がっていた。

　6月14日深夜、ロンドンの24階建ての高層マンションで火災が発生。火元は4階だったが、炎は外壁を伝って瞬く間に上階へ広がった。

　スプリンクラーも火災報知器も作動せず、多くの住人が逃げ遅れ、80人の死者を出す大惨事になった。（6月26日現在）

　テレビに映るショッキングな映像を前に、《うちのマンションは大丈夫なのか》《都心ではタワマンの建設ラッシュだが、しっかり対策はとられているのか》と、ネット上には不安の声が噴出したが、残念ながらロンドンのケースは“対岸の火事”ではない。

　昨今、日本では高層マンションが激増している。総務省が5年に1度行う「住宅・土地統計調査」によると、15階以上のマンションは2003年が32万5500戸で、2013年は84万5500戸。10年で倍以上に増えている。

　日本の消防法では、高さ31m（11階相当）を超える建築物を「高層建築物」と定義。防火扉やスプリンクラー設置など、さまざまな防災基準が定められている。

　だが、必ずしもそのルールが守られているとは限らない。2016年に東京消防庁が、都内の576棟の高層マンションに立ち入り調査をしたところ、8割が消防法に違反していた。内容は避難訓練の無計画、防災管理者の不在、消化器の不設置など多岐にわたる。

「この傾向は築年数の古い建物ほど強いです。建築時に遵守していた防災基準も、時が経つにつれてないがしろになっていく。住人側の意識も同様です。いざマンション内で避難訓練を実施しても、参加者がほとんどいなかった、というケースはザラ。“まさか自分のところで火事なんか”と、みなさん油断しているのです」（不動産関係者）

　高層マンションの落とし穴は、「高さ」そのものにもある。一例が、消防車の放水距離の限界だ。防災・危機管理アドバイザーで防災システム研究所所長の山村武彦氏が指摘する。

「11階より上の階には、はしご車でも放水が届きませんので、マンション内の連結放水管やスプリンクラーの設置が義務付けられています。それでも、絶対に安全とはいえないのが現状です」

　1982年に起きたホテルニュージャパン（東京・永田町）の火災では、スプリンクラーの未設置、故障した火災報知器の放置などが33名もの死者を出した要因とされている。避難時にも高さがネックになる。

「いざ火災が起きた際、住人は非常階段で地上を目指すことになります。火災は停電を招きやすいので、エレベーターでの移動は厳禁なんです。閉じ込められてしまう可能性がある」（山村氏）

　ここで問題になるのが、足腰の弱った高齢者や障害者だ。彼らが高層階から自力で階段を下りるのは至難の業。

「家族や隣の住人など、有事の際に介助してくれる知人がいないかたは、はっきり言って高層マンションには住まない方がいい」（前出・不動産関係者）

　実際、高層ゆえの危険を示す数字が存在する。昨年1月、カナダ・トロント市の救急隊が医学誌『CMAJ』に衝撃の調査結果を発表した。同隊が2007年から2012年までの5年間、心肺停止になった高層マンション住人8000人を対象に生存率を調査したところ、階数が上がるにつれてその数字が如実に減っていたのだ。

　調査結果によれば、1〜2階の住人の生存率は4％、3階以上で2.6％。16階以上になると1％未満に激減し、25階以上では生存者が1人もいなかった。理由はただ一つ、階が上がるほど救急隊の到着に時間がかかり、救命医療が間に合わないからだ。

　同調査は災害に限らず全ての心肺停止事例を調査したものだが、高層階に住むということは、1分1秒を争う緊急時に際して、大きなリスクを抱えていることに他ならない。

　7月3日、国税庁が発表した2017年分の路線価格（1月1日現在）は、バブルの時代を彷彿とさせた。全国約32万5000地点の標準宅地は、前年比で0.4％のプラスとなり、2年連続で上昇した。32年連続で全国一となった東京・中央区銀座5丁目銀座中央通りの「鳩居堂」前は、1平方メートル当たりの価格が4032万円。過去最高だったバブル崩壊直後（1992年）の3650万円を上回った。

　銀座の地価上昇は、松坂屋銀座跡に再開発した商業施設「GINZA SIX」や、東急プラザ銀座などのオープンに加え、訪日外国人客の増加によるホテル需要や消費の高まりなどが背景にあるとされる。だが、これだけ地価が上昇していても、「不動産バブル」を懸念する声はまったく聞こえてこない。

　都道府県庁所在地の最高路線価上昇率ランキングによると、都市部では地価の上昇率が2ケタに達した。鳩居堂前は前年比で実に26.0％増だ。京都市下京区四条通寺町東入町2丁目御旅町四条通は20.6％増。札幌市中央区北5条西3丁目札幌停車場線通りは17.9％増だった。

　以下、大阪市北区角田町御堂筋（15.7％増）、横浜市西区南幸1丁目横浜駅西口バスターミナル前通り（15.7％増）、金沢市堀川新町金沢駅東広場通（14.9％増）、神戸市中央区三宮町1丁目三宮センター街（14.3％増）、仙台市青葉区中央1丁目青葉通り（14.1％増）、福岡市中央区天神2丁目渡辺通り（12.5％）、広島市中区胡町相生通り（11.3％増）と続く。地価上昇が大都市から地方の中核都市に広がっていることがわかる。

　路線価の上昇に敏感に反応したのが、不動産投資信託（REIT）市場だ。総合的な値動きを示す東証リート指数は値下がりが続いた。7月14日の東京市場で前日比24.18ポイント（1.47％）安い1620.38となった。15年9月中旬以来、1年10カ月ぶりの安値をつけた。

　REIT指数の下落の背景にあるのは、不動産市況の過熱に対する警戒感だ。鳩居堂前の路線価格が過去最高だったバブル直後の水準を上回ったことで、「経済成長を伴った地価の上昇ではなく、バブルの様相を呈してきた」と判断する投資家が増えてきたといえるだろう。

■鳩居堂前の路線価が不動産バブルのバロメーター

　鳩居堂前の路線価の推移を見れば、不動産バブルかどうかは一目瞭然だ。

　鳩居堂前の1平方メートル当たりの路線価格は、1992年に3650万円のピークに達した。バブルが完全に崩壊した97年には、その3分の1以下の1136万円まで下がった。この額は、2017年の都道府県庁所在地の最高路線価ランキングに照らせば、15位に相当する。

　鳩居堂前の路線価が上昇するのは14年からだ。12年と13年は2152万円と横這いだった。ちなみに、2152万円を17年の最高路線価ランキングに照らすと12位にとどまる。17年の路線価がいかに異常であるかを示している。

　14年からは、右肩上がりの上昇を辿る。同年は前年比9.7％増の2360万円、15年が同14.2％増の2696万円、16年が同18.7％増の3200万円。そして17年が同26.0％増の4032万円と、バブル超えを果たした。13年と比べて4年間に1.8倍に高騰したことになる。これを不動産バブルと言わずして、なんと言うべきか。

　では、地価を押し上げた要因は何か。それはチャイナーマネーだ。北京オリンピック前の中国の不動産バブル崩壊と、上海証券市場の崩落という2度の危機を乗り切った中国の新興成金は、日本の不動産市場をターゲットにした。

　13年9月、20年・東京オリンピック・パラリンピックの開催が決定した。中国の新興成金たちは、これをボロ儲けのチャンスと捉え、東京湾岸エリアの超豪華マンションを次々と買い漁った。もちろん、居住用ではない。

　湾岸エリアのタワーマンションの“爆買い”は、13年から14年に集中した。日本の税制では、不動産を購入後5年以内に売却すると売却益の35％という高額な税金がかかるが、5年以上経過すると税率は21％に減額される。14ポイントも税金に差が出る。

　彼らが考えている売り時は、購入から5年後である18年後半から19年前半にやってくる。地価はバブル超えの水準に暴騰した。あとは売るタイミングを間違えなければ大儲けできる。

　一方で、中国の新興成金たちが、“爆買い”した湾岸エリアのタワーマンションを売却するのを引き金に“チャイナ”バブルの崩壊が始まる。不動産バブルは、東京オリンピック・パラリンピックを待たずに破裂する可能性が高い。

　私は元々から超高層マンションが大嫌いだ。階下で火事でも起きようものなら、逃げ場がない。屋上からヘリで救助してもらう？　

　あり得ない。炎が竜巻状となって、ビルに近づくことさえ不可能だ。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

マンションＧメンさんがこんなことを言った。　（原文のまま）

▼「家賃がもったいないから、早くマンションを買ったほうがいい」←マンションを買うと、管理費、修繕積立金、固定資産税、駐車場使用料などがかかるが、これらを20年払い続けると800万円以上になる。加えてローンの返済。年収400万円でマンションを買うのは無謀であり、地獄への片道切符だ。

▼マンション価格が上がり過ぎたのは、建設費高騰、建設業界の人手不足が大きな原因であり、マンションの質が良くなっているということではないし、需要が盛り上がっているということでもない。今の状況を分かりやすく言うと、設備仕様が落とされた住戸面積の狭い新築マンションを高値で買うということ。

▼関東の賃貸用住宅の空室率

茨城県　　27.5％
群馬県　　25.0％
栃木県　　24.4％
千葉県　　20.5％
埼玉県　　18.4％
神奈川　　16.1％
東京都　　14.5％

北関東の賃貸マンション、アパートに住むと、隣は空室、上階は空室・・・静かで快適かもしれない（笑）

▼タワーマンションは雨漏りをすることがよくあるが、タワーマンションは揺れるように造られており、震度3程度でもかなり大きく揺れたり、風が強い日にもグラグラと揺れるので、外壁の継ぎ目のコーキングが疲弊しやすいのだ。これが雨漏りの大きな原因になっている。

▼日本は飛び降り自殺も多いので自殺の名所的なマンションが沢山あるが、この自殺の名所的なマンションというのは地元の人しか分からない。住戸内での首吊り自殺は不動産取引の告知義務に該当するが、飛び降り自殺というのは共用部分で起こるものなので告知義務には該当しない。中古を検討している方へ。

▼欧米の高層マンション事情

�@子育て世代は4階以上に住まないように（イギリス）
�A子供のいる家庭は5階以上に住まないように（スウェーデン）
�B1973年に高層住宅の建設を禁じる通達（フランス）
�C住宅の高さ制限を導入（ワシントン、サンフランシスコ）

▼マンションの1階がスーパーなど大型店舗になっていると便利だと思うだろうが、こういうマンションは構造的に地震には弱いので気をつけたほうがいい。壁や柱が少なくなれば、当然、建物は揺れに弱くなる。阪神大震災で明らかになっている。このようなマンションの補強工事は机上の空論。

▼持家のデメリット

�@長期で莫大な借金
�A金利上昇リスク
�B資産価値下落リスク
�C返済に行き詰るリスク
�D自然災害リスク
�E簡単に住み替えができない
�F失敗度合によっては破産、自殺

賃貸のデメリットと比較すると深刻なものばかりだ。
http://79516147.at.webry.info/201708/article_224.html

東京オリンピックの競技会場に近い、江東区湾岸部の高級タワーマンションが人気だ。1000戸以上の新築が1年もしないうちに完売するという、驚異の売れ行きだという。購入者からは、立地や価格を考えれば「お得感がある」との声も聞かれるが、本当だろうか。ベストセラー

『2020年マンション大崩壊』（文春新書）
https://www.amazon.co.jp/2020%E5%B9%B4%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E5%A4%A7%E5%B4%A9%E5%A3%8A-%E6%96%87%E6%98%A5%E6%96%B0%E6%9B%B8-%E7%89%A7%E9%87%8E-%E7%9F%A5%E5%BC%98/dp/4166610392/ref=as_li_ss_tl?_encoding=UTF8&qid=&sr=&linkCode=sl1&tag=gendai_asyuracom-22&linkId=10d162d1766ae2cae01f9bc3385b4d29

の著者、牧野知弘氏に聞いてみた。

■「建物は有限、土地は永遠」という真理

不動産事業に長く関わってきて強く思うことがある。土地は劣化しないということだ。

たとえば東京都中央区銀座の土地。銀座の地価は、景気の状況を敏感に反映して変化する。中心部の四丁目付近では、ここ30年くらいの間でも、現在のように坪当たり1億円を超える値段をつける時代があれば、3000万円台まで下落したときもあった。それでも土地は変わらず銀座に存在し続けている。

土地はこの世から消えてなくなることはない。価格はその時代時代の気配を表象するだけのものにすぎない。所有し続ける意思があるのならば、銀座四丁目という土地の持つ効用は変わらずに享受できるのである。

建物はどうだろうか。古代ギリシアのアクロポリスに建設されたパルテノン神殿。紀元前438年に竣工したとされるこの壮大な宮殿は、いまでも古代ギリシアの繁栄を物語る遺跡として見学する人たちの心を鷲掴みにしている。しかし、神殿自体としての使用価値はとうの昔に失われている。

ギリシア・パルテノン神殿。その神殿としての使用価値は失われている photo by iStock

建物の命は有限なのだ。会計上でもこのことは明確に定義されている。建物は有限であるがゆえに「減価償却」され、最後にはほとんど価値のないものと判断される。

もちろん、これは会計上の都合によって定めたルールなので、償却期限が過ぎたからといって建物が使えなくなるわけではない。したがって建物寿命という概念とは基本的に異なるものだが、建物が「有限」の存在であることに変わりはない。

どんなに立派で美しい建物であっても、建物は年がたつにつれ、老朽化していく。その時代の最新鋭の設備を具備していたとしても、設備自体の老朽化、技術の進歩などで設備として持つ価値は次第に減じられていく運命にある。

いっぽう、土地は永遠の存在だ。たとえ地震や津波で上部にある建物が流されたとしても、津波がひいたあと、土地は再びその姿を現し、存在価値を主張し続けることができる。不動産価値の源泉が土地にあることは、こうした歴史が証明していると言っても過言ではない。

■価格の「4分の3が建物代」

ひるがえって、現代社会においてごく一般的な居住形態となったマンションに、はたしてどの程度の不動産価値があるのかを考えてみよう。

数年前に都内湾岸エリアに分譲された、あるタワーマンションを事例として取り上げる。

□敷地面積　　　5800坪
□建物面積　　　3万6500坪
□総戸数　　　　1100戸
□平均住戸面積　23坪（約76平方メートル）
□平均分譲価格　約7000万円（坪当たり単価304万円）

このマンションの価格構成はどのようになっているのか推測してみる。

まず、周辺の土地の取引価格から推定して、土地代は坪当たり350万円程度と見込まれる。敷地は5800坪だから、土地全体では約200億円だ。建設費は、当時の相場から坪当たり約110万円程度とすると、建物面積が3万6500坪なので約400億円。この土地建物原価に、一般的な諸費用（分譲利益を含む）分約30％を加算すると、総額は約780億円になる。

建物全体の面積のうち共用部等を除く住戸部分の面積の割合を仮に70％とおくと、住戸部分の面積は2万5500坪。これを戸当たり平均23坪で売り出すとき、総戸数は約1100戸となる。戸当たり約7000万円で売却すれば売上は約780億円。原価から導き出した金額とぴったり一致する。マンションの価格構成はおおむねこんな構造になっているのである。

巨大なタワーマンションだが、土地の持ち分で考えるとたった5坪ほど…。 photo by iStock

これを1戸あたりの資産価値として考えてみよう。

敷地面積は5800坪と広大な敷地だが、1100戸も分譲されているので、1戸当たりの持ち分はわずか5.3坪程度となる。土地代は坪当たり350万円だったので、1戸当たりの土地の持ち分評価額は1855万円（350万円×5.3坪）だ。

残りが建物代とすれば、販売価格の7000万円から差し引いた5145万円ということになる。土地建物の比率で考えると、土地比率が26.5％、建物比率が73.5％。つまり、このタワーマンションの資産価値は、そのほとんどが建物代ということになるわけだ。

不動産価値の源泉は土地にある、と冒頭で書いたが、購入総額のほとんどが建物代にあてられるマンションに、不動産価値はあるのだろうか。

■持家は本当に「将来資産になる」のか

いままでは、当たり前のように「住宅を買わなくては」と多くの人が考えてきた。賃貸住宅に居住していても家賃は毎月捨てるだけ。同じくらいの金額の負担をするのであれば、「持家」に払ったほうが将来資産になる――と多くの人が考えてきたからだ。

とりわけ、近年都心部に続々建設されたタワーマンション（タワマン）は、都心居住の象徴として人気が高い。またタワマンを買った多くの人が、将来自分が手に入れたマンションが「値上がり」することを期待しているという。

本当に「将来資産になる」のだろうか。先ほどの事例で考えてみよう。

このマンションの1戸当たりの面積は平均23坪（約76平方メートル）、分譲価格は7000万円だ。ここで、同じエリアに建つ別のマンションの賃貸物件を調べてみると、築8年で同じ面積の部屋が、月額賃料約20万円で賃貸に出されている。

話を簡単にするために、持家として取得するお金を全額、期間25年の住宅ローンで調達するとしよう。また、安全性を考えて期間中を固定金利として、現行の金利1.69％を適用する。毎月返済額は28万6247円（元利均等返済）になる。年間返済額にして約343万円の負担だ。

いっぽう、賃貸案件だと年間賃料は240万円。更新料として2年ごと月額賃料の1カ月分（20万円）を負担したとしても、年間負担額は250万円ということになる。

持家の場合、これに加えて、管理費と修繕積立金で月額約3万円、年間で36万円の負担が必要になる。さらに固定資産税等で年間20万円ほどかかる。したがって、年間の総負担額は約400万円にもなる。金利変動がない好条件のもとですら、マンションを自分のものにできるまで、総額約8587万円を支払わなくてはならないのだ。

最近では住宅ローン減税という新築優遇税制があるが、それとて住宅ローン残高の1％（最大控除額年40万円）かつ10年間の措置にすぎないので、全体の支払額に貢献する割合はそれほどではない。

これが賃貸住宅の場合、住んでいるマンションは自分の資産にはならないものの、住むためのコストだと割り切れば、25年間で6250万円の賃料を支払うだけでいい。

■手元に残るのは「築25年のマンション」

さて、本当に大事なのはここからだ。

ここまでの比較で明らかになったように、賃貸より25年間で約2337万円も多くのお金をつぎ込んだとしても、「26年目からは自分の資産になる」というのが、“持家有利”論の根拠となっている。たしかに、賃貸住宅は26年目以降も賃貸住宅だ。

しかし、大切なのはこの25年間という時間である。25年後、ついに自分のものとなったマンションはどんな資産になっているのか。そのことに想いをめぐらす人はあまりいない。

ローン完済後に眼前にそびえ立つのは、経年劣化が著しくなった「築25年のマンション」だ。これまで低廉に抑えられてきた修繕積立金も、値上げがくり返されていることだろう。一部のブランド立地のマンションを除いて、資産価値が上昇する可能性がほとんど期待できないなか、（資産価値を維持向上させる）大規模修繕工事のための追加費用が必要になるからだ。

資産価値が上がらない時代、せめて価値の劣化を防ぐための修繕工事費がかさむようになる photo by iStock

1100戸にもおよぶ入居者世帯も、25年もたてば時代の変化の波にさらされる。全員が同じように希望を持って取得した湾岸タワーマンションも、すっかりコモディティ（汎用品）と化していることだろう。

ローン金利も含めて多額のお金をつぎ込んだマンションだが、取得価額並みの価値を保持するのは正直かなり難しい。それどころか、建物代が不動産価値の多く（上の試算では4分の3）を占めるタワーマンションは、25年もたてば、建物の劣化によりその価値が半分以下になっていてもまったく不思議ではない。

純粋に資産価値に重点をおいた「投資」としてとらえた場合、25年後に取得価額を維持できず、場合によっては半額くらいに元本が減じてしまう投資商品は、本来誰も買わないだろう。

自分が「住む」だけの利用価値を考えるならば、ごく一部のエリアを除いて、マンションという資産はあまり魅力的なものとは言いがたいというのが筆者の結論だ。

ましてや、長年のローン支払いから解放されてからも、維持修繕費やマンション内の空き住戸問題、管理費未納・滞納問題など、自分はちゃんとやっていても他人のせいで居住環境の維持が難しくなるような資産である。本来、所有することには慎重になったほうがよいのかもしれない。

■「マンションは賃貸用資産」が常識になる

賃貸住宅としてのマンションは、借りる側にとってはまことに都合のよいものだ。

利便性がよく、住戸の管理がしやすく、安全性の高いマンションは、都会の棲家としては格好の住宅だ。自身の人生の変化、リストラにあう、事故でけがをする、病気になる、地震などの天変地異に遭遇する、などなどのリスクが身にふりかかったとしても、住み替えてしまえば大きな負担を背負い込む心配はない。

25年後、子どもがいたとしても、すでに独立して夫婦二人で暮らしているケースが多いだろう。場合によっては、妻と離婚しているかもしれない。病気になっているかもしれない。人生には想定しなかったようなさまざまなリスクがあるものだ。その時々の状況に応じて、自分の身の丈にあった住居に住み替えていくには、賃貸住宅は利用価値が高い。

もちろん、高齢になると、賃貸住宅に申し込んでも、年齢を理由に入居を断られるケースが増えるのは事実である。しかし、それも「いま」という時代において事実、というだけのことだ。

人口減と高齢化が進む日本では、今後も空き家が増え続け、「貸し先」に困ったマンション所有者の多くが、高齢者（や外国人）の入居を拒むどころか、廉価で賃貸する社会がやってくるだろう。

ローン完済後に、老朽化した建物の維持管理に頭を悩ます必要もなく、家賃は住むための「必要コスト」と割り切れば、考え方も劇的に変わってくるはずだ。

こうやって考えてみると、マンションは賃貸資産として考えるのが一番自然かもしれない。

買って住むのではなく、借りて住む。または所有して人に貸して運用する。一定年限のなかで確実に収益を上げ、建物の償却を享受すれば、賃貸資産としては決して悪い資産ではない。

そのためにはやはり都心部で交通利便性の高いマンションが賃貸用としては優位になる。マンションは立地のよい賃貸用資産、という概念が実はこれからの「常識」となるのかもしれない。

人気の江東区湾岸タワーマンションの資産価値はこれからどう動いていくのか。人工知能を用いて、部屋ごとの価格を高い精度で試算できるサービス

「家いくら？」
https://www.ieikura.com/

がスタートした。ぜひご活用いただきたい。（現代ビジネス編集部）

人口減少と高齢化を背景に、国のあり方が大きく変わろうとしています。定年までの安定雇用で住宅ローンを返済し、静かな老後生活へ、という人生は、とっくに過去のものとなりました。

家を買うのか借りるのか、どこで、どんなふうに暮らすのが幸せなのか。これからは一人ひとりが新しい時代の「住まい方」を考える時代。現代ビジネス編集部はこのたび、特設サイト

『住まい方研究所』
http://gendai.ismedia.jp/list/theme/sumaikata

を開設しました。皆さんが住まい方を考え、選ぶための役に立つ情報を、さまざまな視点からお届けして参ります。
http://www.asyura2.com/17/hasan123/msg/348.html

　今や住んでいることがステータスとなっているタワーマンション。不動産経済研究所が発表した「超高層マンション市場動向2017」によると、2017年以降に完成予定の高層マンションは日本全国で285棟もあり、東京都心部や東京湾岸エリアを中心にハイペースで供給が進んでいる。

　現代の日本人にとって、それだけタワマンは“憧れ”であり、人気の物件なのだ。しかし一見、快適そうに見えるタワマンも「いいことずくめ」というわけではなさそうだ。なかでも意外と知られていないのが、高層階がもたらす「健康被害」の可能性である。

■タワマン居住で健康被害が発生する？

　そもそも、タワマンの高層階に住めば、少なくとも地上から15m以上は離れた場所で生活することになる。そこで危惧されるのが、抑うつなどの症状だ。

　建設省建築研究所（当時）の渡辺圭子教授が1994年に発表した論文「集合住宅のストレスと居住者の精神健康」は、「高層集合住宅はその高さゆえに、外の明るさ、雨の音、樹木の緑といった外界による刺激が乏しい」と指摘する。

　また、感覚遮断研究では「刺激を極度に絶たれた被験者は無気力、抑うつなどの症状に陥りがち」だといい、渡辺教授は、高層階でもそれと同様の傾向が表れるのでは、と類推している。

　さらに、高層階での居住は「流産率が高まる」との報告もある。公衆衛生学の権威で『コワ〜い高層マンションの話』（宝島社）の著者である逢坂文夫氏は、94年の研究「住居環境の妊婦に及ぼす健康影響について」で「高層階の居住者ほど流産の割合が高くなる」と発表しており、10階以上の高層階に住む女性の流産割合は38.9％に達するとしている。

　その原因についてはまだわかっていないが、同研究によると、戸建てに住む女性の流産割合は8.2％なので、高層階に住む女性との差は4倍以上になる。眺望の良さはタワマン高層階の魅力のひとつだが、それが逆に健康を蝕む要因になっているのだとしたら、驚きである。

■タワマン特有のマウンティングもストレスに

　また、不動産投資顧問で金森実業代表取締役の金森重樹氏はこう語る。

「高層階の住人は富裕層が多いため、その直下の低層階に住んでいると、『上と比べれば自分はたいしたことない』といった劣等感を抱きやすい。それが慢性的なストレスを生み、健康を害する可能性も考えられる」（金森氏）

　文部科学省のレポート「日本の『健康社会格差』の実態を知ろう」では、学歴や所得と健康状態の関係について、いくつかの仮説が挙げられているが、そのひとつに「相対的剝奪仮説」という項目がある。

　相対的剝奪感とは、周囲と自分を比較したときに芽生える劣等感やあきらめ、ねたみといったマイナスの感情のこと。同レポートでは、相対的剝奪感を持ちやすい状況にある高齢男性は、そうでない人に比べて死亡リスクが1.2倍も高いという研究結果も報告されている。

「外から見ればタワマンに住んでいる人に憧れるかもしれませんが、マンションによっては高層階の住人が下層階の住人を低く扱うというマウンティングがあります。賃貸か購入かによっても序列があり、そのプレッシャーがマンションに住んでいる限りはずっと続くため、ストレスの原因になることもあり得るのです」（同）

　仮に人並み以上の暮らしをしていても、まわりがそれ以上に裕福なら、劣等感を抱くことになる。「階層」というわかりやすい格差が存在するタワマンの住人は、相対的剝奪感が芽生えやすい環境といえるのではないだろうか。

■同調圧力が強い？タワマン内の住人コミュニティ

　しかし、「それでもタワマンに住みたい」という人もいるかもしれない。その場合は、どんな対策を立てればいいのか。金森氏は「必要なのは出費に対する見極め」とアドバイスする。

「居住用としてタワマンを購入する人の多くは経済的に恵まれていて、それなりに社会的信用も高い。しかし、多くのタワマンでは住人コミュニティ内の同調圧力が強く、保有する車のグレードや余暇の過ごし方、さらに子育てなどについて、ある一定のレベルを超えていないと仲間外れにされてしまうことがあります。

　タワマンに住めば、そうした生活費以外の部分での出費が増加しがちです。そのため、そうした生活に耐えていけるかどうかを見極める必要があるでしょう」（同）

　タワマン購入が身の丈に合っていなければ、それだけ経済的にも健康的にもリスクが高まるということなのかもしれない。

　世の中のタワーマンションブームは、依然として継続中だ。

　今年6月に、ロンドンのタワーマンションで火災が起こり、それが日本でも大きく報道された。日本での問題の取り上げ方は「ああいう悲劇は日本でも起こり得るか」という視点に終始していた。いつもの通り、対岸の火事がこちらに飛び火しないかという心配ばかりだ。

　しかし、あの一連の報道で多くの人がスルーしていた問題がある。それは、あのタワーマンションは公営住宅であり、住んでいたのは低所得者だった、という大方の日本人には意外な事実だ。私が見ている限り、そのことに驚いていたコメンテーターはほとんどいなかった。

　日本では知られていない事実だが、ヨーロッパでは日本でタワーマンションと呼ばれる類の超高層な集合住宅はほとんどない。私が知る限り、あるのはロンドンだけで、全部で20棟ほどだといわれている。なぜだろう？

　実は、ヨーロッパ人はタワーどころか普通の高層住宅をも嫌っている。少なくとも小さな子どもを育てる住宅としては、ふさわしくないと考えている。いくつかの国では法律で禁止さえしている。

　理由はいろいろ考えられるが、一番は美的な価値観だと推測する。

　イギリスの皇太子であるチャールズは、超高層建築をはっきりと「醜悪だ」と表明することに躊躇していない。イギリスの王室は、日本の皇室よりもそういった発言の自由度が高いのだろう。しかし、日本の皇太子が「タワーマンションは醜いから嫌い」なんてことをチラとでも言ってしまったら大変なことになるだろう。

　イギリスにはチャールズ皇太子が「嫌い」といっても、それに同調する価値観がイギリス国民の多数派を占めているのであろう。だから彼が超高層建築への嫌悪発言を繰り返しても、イギリス人たちは「ああ、またか」程度の反応しかしていない。そして、イギリスの富裕層たちの大半は、日本でいうところのタワーマンションには住んでいない。彼らの感覚では、あれは貧しい人々が住むところなのだろう。

　また、子どもを育てるには墜落の危険があったり、エレベーターで上り下りしたりする高層住宅はふさわしくない、と考えているのだと推測する。ヨーロッパ人の感覚では、エレベーターは危険な乗り物に属する。だから乗るときはレディを後に、降りるときはレディを先に、というのがマナーになっている。

■大規模修繕

　ところが、ほとんどの日本人はタワーマンションに対する嫌悪感を抱かない。むしろカッコイイくらいに考える人が多数派だろう。それが証拠に、タワーマンションはよく売れてきた。また、周辺の普通のマンションよりも価格が多少高くて当たり前、という受け止められ方をしている。実際、市場での価格形成もその原則に従っている。

　分譲型タワーマンションの供給が急に増えだしたのは2000年頃からだ。それ以来、ブームが続いているといっていい。そして、ブーム初期の頃のタワーマンションがそろそろ大規模修繕の適齢期に入る。

　タワーマンションの大規模修繕というのは傍から見ていると、いろいろな面でかなり危なっかしい。

　まず、工法。普通のマンションなら足場を組んで外壁の修繕工事をする。ところが、足場というのはせいぜい14階までしか組めない。それ以上の階の外壁はどうやって修繕するのか。現状では屋上からゴンドラを吊るすやり方と、柱を立てて移動式昇降足場を設ける手法があるとされる。どちらも足場を組んだ場合に比べてひどく作業効率が悪い。強風などの危険性もある。1階分の作業を行うのに約1カ月程度を要するとされる。

　そもそもタワーマンションの建設自体はプレキャストの建材を組み合わせていくだけなので、1カ月で2階分は出来上がっていくという。修繕するための時間が建設の2倍もかかること自体、まだまだタワーマンションの修繕方法が確立していない証拠。それだけ未完成に近い集合住宅の形態といえるのではないか。

■隠される雨漏りの実態

　タワーマンションの外壁材はほとんどがALC（軽量気泡コンクリート）パネルである。それをサッシュや窓枠などと組み合わせて外壁を組み立てていく。各建材の間にはコーキング剤が充填される。このコーキング剤は一定年数を経過すると必ず劣化するとされている。特に潮風にさらされる湾岸のタワーマンションでは、内陸よりも劣化が早いと想定されている。

　コーキング剤が劣化すると、そこから雨水が浸透して雨漏りの原因になる。雨漏りをしているマンションは立派な欠陥マンションである。それが世間に知れると資産価値に悪い影響が生じる。だから、管理組合もあまり騒がない。タワーマンションには高層階の雨漏りが多いとされるが、メディアなどではあまり取り上げられないのは、管理組合に資産防衛の意識が働くからだ。

　外壁の修繕工事では、このコーキング部分の補修も行う。つまり、通常のマンションなら施工精度によって大規模修繕は必ずしも十数年に一度も必要とされない。タイルの剥落や外壁の亀裂が生じていなければ、20年でも30年でも修繕の必要はないはずだ。ただし、外観の汚れはどうしようもないが。

　ところが、タワーマンションではコーキング部分の修繕をしておかないと雨漏りの可能性が高くなる。特に湾岸エリアのタワーマンションは十数年ごとの大規模修繕が快適な暮らしの必要条件になりそうだ。

■完成度もいまだに実験中

　そして、この大規模修繕にはかなりのコストがかかる。通常のマンションなら大規模修繕のコストは戸当たり100万円がひとつの目安だが、タワーの場合は200万円台の半ば。タワーマンションはマンション市場の「流行り物」で、その時々の最新技術や人気設備を導入しているので、各物件によって費用が違いすぎる。プールや温泉がついているような豪華タイプだと、それこそ戸当たり300万円近くもかかるかもしれない。

　それでも最初の1回目なら負担できるだろう。プールや温泉は20年、30年で老朽化が激しくなる。2回目、3回目の大規模修繕では、戸当たりの負担が300万円を超えて400万円に近づくかもしれない。ただ、まだ豪華設備を備えながら2回目3回目の大規模修繕を行ったタワーマンションの例はないので、そのあたりはあくまでも推測だ。

　つまり、タワーマンションは通常のマンションに比べて当初十数年の間は修繕積立金が2.5倍程度。その後の10年から20年で3倍から5倍程度の修繕積立金負担が発生し、それは建物を取り壊すか建て替えるまで半永久的に続くと考えるべきなのだ。

　そもそも、タワーマンションとは限られた敷地に多くの住戸を作るための必要悪として生まれた、と私は解釈している。だから、いかに設えようとその造形物としての存在自体は、よほど遠くから見ないと美しいとはいいがたい。近寄ると、眼下を睥睨しているような圧迫感が迫ってくる。きっとチャールズ皇太子も、そのようにお考えなのだろう。

　そして、集合住宅としての完成度もいまだに実験中のようなものだ。今後発生する膨大なコスト負担や健康への危険性を考えると、多くの日本人はある日愕然とするかもしれない。にもかかわらず、多くの人々はタワーマンションへの憧れを捨てない。

「○○と煙は高いところに登りたがる」

　昔の日本人はそういったらしい。今の日本人が○○でないことを祈るばかりだ。そしていつか、タワーマンションがイギリスのように低所得者向けの必要悪と見做される日がくるかもしれない。

「被害者」は湾岸タワマン生活を謳歌する住民だけではない。2020年の東京五輪を前に始まったマネーの大脱走は序章。湾岸発の不動産パニック劇は間もなく、日本列島全体に悲鳴を響かせる。

投げ売り、そして叩き売り

東京湾を望む湾岸エリアでも屈指の人気を誇る豊洲地区。優に10を超えるタワーマンションがそびえたつ日本有数の「タワマン街」にあって、コンシェルジュ付きでホテル並みの豪華さで知られる有名物件に住む酒井隆氏（仮名、42歳）はいま、頭を抱えている。

事の発端は酒井氏が転職で職場が遠くなるため、いま住む部屋を売却しようとしたことにある。

酒井氏の住むタワマンは近くに緑豊かな公園が広がる好立地なうえ、丸の内まで電車で十数分という交通の至便さもあり、東京駅周辺で働くファミリー層に人気。設備も申し分なく、夜景を一望できるラウンジスペースからジェットバス完備の大浴場もある。

それだけに売りに出せばすぐに成約すると思ったが、そんな酒井氏の「楽観」は見事に裏切られることになる。

「売り出してから半年以上経っても、一向に買い手がつく気配すらない」（酒井氏）

売買仲介を頼む不動産業者に理由をたずねても、「こういうのはタイミングですから」と曖昧な返事が返ってくるのみ。そこで、不可解に思った酒井氏が旧知の不動産関係者に調べてみてもらったところ、衝撃的な事実を知ることになった。

まずわかったのは、このタワマンは中国人が多くの部屋を所有する「チャイナ・マンション」として業界内では知られた物件であったということ。販売当初には1000近い部屋を売り切れるのかと業界関係者の間で囁かれていたところ、中国人たちが上層階を中心に「爆買い」したことで完売した経緯があった。

一方、ここ1年くらいは、中国人による爆買いの活況から打って変わって、マンションから「売り」に出る物件が急増していたこともわかった。

しかも、その数は1件、2件ではなく、酒井氏が売りに出した時にはすでに20件近い大量の売り物件がこのマンションから市場に出回っていたことが発覚したのである。

「しかも、相場より安い『セールス価格』での安売りも始まっていて、安値に落とした物件から成約していく投げ売り状態になっていた。私も値段を度外視しないと売れないが、それでは住宅ローンの支払いが残るので、どうすべきか」

実はこの酒井氏のケースのように、湾岸エリアのタワマンで中国人による「爆売り」があちこちで勃発。気付いた一部の関係者の間で、大異変として騒がれ出した。

マンション評論家の榊淳司氏が言う。

「たとえば豊洲エリアに建つ有名物件で住民がプールも楽しめる高級タワーマンションがあるのですが、ここは投資目的の中国マネーが3割ほど入る人気物件だった。

それがいまでは、30件以上の大量の売りが出る『爆売りタワマン』と化しています。あまりに売りが殺到して、月に1件ほどしか成約しない。投資目的の中国人からすれば坪単価300万円弱で十分に儲けが出るので、その水準で売れるうちに売ってしまおうという動きが加速している」

中国や台湾の富裕層に太いパイプを持つマンションデベロッパーが、顧客の中国人に新規物件の営業に行ったところ、むしろ手持ち物件をすべて「売りたい」と持ち掛けられて震撼した――タワマン業界ではそんな「夏の怪談」のようにゾッとする話も語られ出した。

湾岸エリアのタワマン事情に詳しい不動産コンサルタントによれば、最近では中国人による「即売り」という新現象も急増している。

「即売り」とはなにかといえば、中国人が数年前にこぞって買ったタワマンがここへきて竣工ラッシュ。引き渡しが行われる物件が大量に出ている中で、引き渡し直後、即座に「転売」に出すケースが続出しているというのだ。

「中国人投資家が大量に購入したあるタワマンでは、引き渡しが行われた直後に100件近い『即売り』が出たと話題です。引き渡し前に手付け金を放棄して解約するケースも出てきた」（前出・不動産コンサルタント）

湾岸エリアのタワーマンションは、東京オリンピックの効果もあって絶好調。中国人ら海外マネーの買いも旺盛なので、まだまだ価格は上がっていく――。

そんな景気のいい話がいまも多くのメディアで流されているが、それとは正反対の異常事態が水面下で起き始めているのだ。

価格が3分の1になる

「日本のメディアは報じませんが、そもそも中国人によるタワマン『爆買い』はすでに1年前に終わっていた。中国本土では『常識』です」

そう指摘するのは、中国本土事情に詳しいジャーナリストの姫田小夏氏である。

「なぜかと言えば、日本のタワマンは利回りが落ちて、投資妙味がないと気付かれてきたから。まず賃貸に出そうにもすでに実需が飽和していて、家賃の高騰は望めない。

次に民泊に出す動きが活発化したが、日本では民泊を嫌がった管理組合が規約で民泊を禁止するようになってきた。それならば日本のタワマン価格がまだ高いうちに売って、もっと投資効率のいい国に投資しようという動きが加速していったのです。

実際、いま中国人の間で改めて見直されているのが中国本土での不動産投資。中国の不動産市場はバブルと言われてきたが、上海や北京ではいまも上昇を続けているところもあり、『上海の物件であっという間に1億円の利益を出した』という景気のいい話も聞こえてくる」

中国人の間では、東南アジアや欧州に投資する動きも活発化。ロンドンで10億円を超す「豪邸投資」がブームになったり、東南アジアの1000万円クラスの物件を現物も見ずに、スマホサイトを通じて「爆買い」するのが人気化したりしている。姫田氏が続ける。

「そもそも日本の不動産の『爆買い』が盛り上がったのは、1元＝20円ほどの円安・元高が進んだから。

それなのに、昨年くらいから1元＝15〜16円へ円高・元安が進展したことで投資妙味がなくなり、日本の不動産を買うどころか、いつ売り抜けるかに関心が移っていった。

それに、いまや経済では中国が一流、日本は二流。将来性のない日本より、まだまだ値上がりが見込める中国本土やアジア諸国のほうが魅力的なのです」

要するに、中国人からすれば、もはや日本のタワマン投資など見向きするに値しないというのがリアルな現実。

追い打ちをかけるように、これからは「タワマンの5年問題」なるものが噴出して、中国人の「爆売り」がとてつもない勢いで加速していく。

「トリガーとなるのが、5年ルールと言われる日本の不動産税制。日本では不動産の取得から5年以内に売却した場合、売却益に対して39％の高税率がかけられる一方、5年を超えればこれが20％に下がる。

中国人による爆買いはアベノミクスが始まった'12年末からなので、この年末がその『5年目』に当たる。ここから一気に売り物件が急増しかねない。

これまで『爆買い』してきた中国人が、今度は所有が5年を超えた物件から投げ売りし始めれば、売りが売りを呼ぶようなパニック状況に陥るでしょう。湾岸エリアのタワマンでは、いま坪単価300万円ほどのところが、数年以内に100万円台まで落ちてもおかしくない」（前出・榊氏）

9000万円の物件が3000万円まで暴落すると考えれば、そのヤバさがよくわかるだろう。そんな目を覆いたくなる「Xデー」が眼前に迫ってきたのである――。

REITはもう下がり始めた

自分はタワマンに住んでいないので関係ないという向きもあるだろうが、「他人事」と思わないほうがいい。というのも、中国人によるタワマン「爆売り」をきっかけに、今後は不動産市場、日本経済全体を巻き込んだ大パニック劇が勃発していくからである。

そもそも現在の不動産市況を支えているのはタワマンを中心とした投資物件で、それを買い支えていたのが中国人を中心とした海外マネー。

人口減少で実需がない日本の不動産市場にあって唯一のホットマネーだが、それが消えてなくなるのだから、市場が足元から崩れていくことは誰でも想像できる。

実際、住宅ジャーナリストの山下和之氏は、「すでに市況が崩れる『予兆』が出てきた」と言う。

「市場の先行指標と言われている中古マンションの新規登録価格（新しく売り出す際の価格）が6月に48ヵ月ぶりに前年同月比でマイナスになったのです。これは、そろそろ売り時だと判断する人が増えてきているということ。市況はすでに潮目が変わり始めている。

恐ろしいのは、一度値崩れが始まると、それが大きなうねりとなって『売りの連鎖』につながっていくことです。まず中古マンションで値下がりが始まれば、次に新築マンション市場も価格を下げざるを得なくなり、投げ売りが始まってもおかしくない。

こうした事態が年内にも現実化する可能性が出てきた。不動産市況は一気に2割ほど下げるかもしれない」

崩れ始めれば瞬く間に崩壊するのが不動産市場の「習性」で、気づいた人から我先にと逃げ始めた。誰もが知る大手外資系金融機関数社が、日本の不動産市場から軒並み撤退するとの話も浮上してきたから、恐ろしい。

みずほ証券上席研究員の石澤卓志氏も言う。

「不動産価格が2割以上下げた場合、REIT（不動産投資信託）市場にも甚大な悪影響が出てくるでしょう。

REITが保有する資産が含み損を抱える可能性が高まることで、資産売却が増加。それが不動産価格をさらに下げる悪循環に陥る。そうなれば金融機関のREIT向け融資が停滞し、中には破綻するREITも出かねない」

REIT市場は日本銀行が年間900億円近い巨額マネーを投じているにもかかわらず、年始から値下がりが止まらないのは、REIT市場から投資マネーを引く外資系ファンドが増えているから。

いまだ「不動産の未来」に楽観的なのは日本人だけで、海外勢は日本市場の暴落を見越して、すでに大脱走を開始している。当然、これからは逃げ遅れた日本人の「被害者」が続出していくことになる。

「真っ先にやられるのは、アパートローンを借りて不動産投資をしている人でしょう」

そう指摘するのは、シグマ・キャピタルでチーフエコノミストを務める田代秀敏氏だ。

「まず投資物件の価格が暴落するのにともない、家賃収入が激減。借金の返済よりも利回りが少なくなり、資金繰りが回らなくなっていくでしょう。

物件を売却して借金を返済しようにも、すでに市場は暴落しているので売るに売れない。破綻する投資家が急増する中で、アパートローンの不良債権が大量発生することになる。当然、融資している銀行の経営も大打撃を受けることになる。

持ち家の住宅ローンが残っている人にも大打撃です。物件価格が暴落しているにもかかわらず、従来通りのローン支払いを続けなければいけないので、家計は『逆資産効果』に直撃される。アベノミクスで盛り上がっていた資産効果が一気に剥落して、消費不況が吹き荒れることにもなる」

多くの不動産を所有する大企業もバランスシートが毀損して、赤字決算に追い込まれていく。田代氏が続ける。

「すると、日本企業は海外資産の売却で不動産の下落や業績の悪化を埋め合わせしようとしますが、これがまた落とし穴。日本企業による海外資産の売却を見越した海外投機筋が、一斉に円買いを仕掛けてきて、円高が急伸してしまうからです。

そうなると、今度は円高と業績悪化に襲われた日本企業の株が売り浴びせられていく。為替は1ドル＝90円台に逆戻りして、日経平均株価も1万5000円を割れる水準まで簡単に暴落するでしょう。

日本経済は'90年代初頭の不動産バブルの崩壊をきっかけに、『失われた20年』に突入した。いま再び、あのバブル崩壊劇が巻き起こりかねない」

青山、白金、赤坂でも暴落

バブル当時は日本政府が公的資金注入を発動することで金融崩壊を食い止められたが、いま借金まみれの日本政府にはそれも期待できないため、事態はより深刻。

おまけに、「不動産が暴落すると、固定資産税や相続税などの税収が激減して財政はより逼迫する」（法政大学教授の小黒一正氏）ので、日本政府はさらに袋小路に追い込まれていく。

不動産コンサルタントの長嶋修氏も言う。

「いま不動産業界で最悪の暴落シナリオとして語られているのが、このタイミングで北朝鮮からICBMが飛んでくる事態です。

ただでさえ海外マネーが引き始めているところに拍車がかかって、不動産市場では3割、5割が当たり前の暴落劇が巻き起こる。

投資マネーが集まる都心部の青山、白金、赤坂エリアや京都などから一気に冷え込み、1億円クラスの高級マンションが売り浴びせられる状況になる。同時に都心部のオフィスビル市況も悪化し、そのまま札幌、仙台、名古屋、大阪、広島、福岡の都市部に波及していく。

そうなれば三菱地所や三井不動産といった大手デベロッパーの経営も悪化。名目GDPの多くの割合を占める不動産業界が窮地に陥れば、今度は日本銀行がさらなる国債購入などで経済対策に動き出すことになるでしょうが、これが逆効果。

金利がコントロールできない状態で上昇し、ローン破綻者が続出することになる。日本経済が国家としてのデフォルト、さらにハイパーインフレに襲われるシナリオさえ見えてくる」

その風景はもはや、リーマンやサブプライムどころではない。

目下、日本では不動産向けの貸出残高が70兆円規模に膨らみ、バブル期を優に超えた。それがまもなく破裂する――。もう何が起きてもおかしくない。

「週刊現代」2017年9月9日号より

　家選びをする際、多くの人が「勘違い」をしていることがある。それは、今買う家が未来永劫存在している、しかも今の形のまま存在しているということを前提にしている人が、あまりにも多いという事実だ。

　不動産の仕事をしていると、いろいろな不動産を取り扱う。新築物件もあれば築数十年もたったような中古物件もある。新築住宅はともかく、築年数が経過した建物については、扱う際の評価が分かれる。

　京都の古民家のように築１００年以上が経過しても、建物としての価値が引き出せ、民泊として外国人旅行客に提供できるような物件がある半面、住宅としての役割は現代では到底期待できないような物件も存在する。建物は「有限である」ということが不動産を扱う上では大前提の認識なのだが、日本人の多くが、不動産価値のほとんどを建物に置いているようにみえる。

　典型的な例がタワーマンションだ。タワマン自体は販売価格に占める土地と建物の比率は物件にもよるが、１５対８５くらいだ。つまり注ぎ込んだおカネの大半が建物に対して支払っていることになる。

　タワマンの多くが容積率（敷地面積に対して建てることができる建物面積の割合）が高く、１０００％程度の物件も存在する。したがって広々とした敷地でも、各区分所有者の土地持ち分はせいぜい５坪から７坪程度といったところだ。

　つまりタワマンの価値のほとんどが、有限な構築物である建物だということは、この資産を長く持ち続けることは、建物の経年劣化との戦いに身を委ねることになることを意味している。
　
　しかし、タワマンのような超高層建物は、その維持メンテナンスに非常にお金がかかることを知らない人が多い。

　たとえば、築１５年から２０年程度で行われる外壁の修繕には足場が組めないために、屋上からゴンドラをつりさげての工事になるが、高層建物ともなれば、上空は常に風が強く、作業日は限られ工期は通常マンションの数倍かかるといわれている。

　多くのタワマンでは大地震等での停電に備え、非常用発電装置が備えられている。いざというとき安心な設備なのだが、これも経年劣化が激しい設備だ。やはり築１５年から２０年程度で交換するに当たっては、１基数千万円から１億円の負担となる。

　エレベーターも、タワマンのものは超高速で高性能である分、更新する場合には大変な金額となる。普通のマンションのエレベーターがプリウスなら、高層用のものはポルシェのような差があるといえばわかりやすいかもしれない。しかもタワマンは住民数も多いためエレベーターの数もたくさんある。

　このようにタワマンは戸数が多いから、修繕維持積立金は安上がりですみます、というセールストークがあるが、あまり信用しないほうが良い。本当は少し冷静になって考えてみれば、高級車ほどメンテナンスコストが高くなることは常識だ。タワマンのような高級建物が未来永劫、その価値を維持していくためには大変なコストを覚悟しなければならないことは容易に気がつくはずだ。

■問題のない建物はない

　２０１５年１０月に横浜のマンションで発覚した、杭打ちの不具合により建物が傾いた事件は、そうした意味で日本人が持っていた建物信仰を根幹から揺るがす事件だったといえるかもしれない。「日本の建築技術は世界的にも素晴らしく、耐震性も確保され完璧である」と、これまでは多くの人々が信じてきたのだろうが、大手デベロッパーが販売し、名のあるゼネコンが施工した物件でさえ、こうした施工不良が発覚するのである。

　不動産を扱う側の人間から見れば、この事件は別として、建物がすべからく「完璧」なものであるとは誰も思っていないはずだ。もちろん、建物が明らかに傾いている、ましてや床、壁などに亀裂が入るなどというのは論外だが、建物とは、あらかじめなんらか問題を抱えているものだというのが業界の常識だ。

　見方を変えるならば、そんな「有限」で「完璧」ではないものに、多くのお金をつぎ込むというのは、投資の理論からいえば「短期運用」にして、あまり長期間持ち続けないことが肝要ということになる。　

　マンションは買っても長期にわたって所有せずに繰り返し売買していくほうが良い、というのはこのことだ。有限である建物をあまり「信用」してはいけないのだ。

　建物と違って土地は「永遠」だ。建物は壊れてしまうが、基本的に土地はどんなに引っ掻いてもなくなることはない。会計上、建物は減価償却されて年々、その価値が減じるように計算されるが、土地は「減る」ことがない、つまり減価償却の対象とはなり得ないのだ。世の中で価値があるもの、というのは基本、ダイヤモンドや金のような「なくならないもの」だ。

　その伝でいくと、建物は一見して価値のあるようなものに見えるが、年々その価値が劣化していかざるを得ないものなのだ。家を買うということに、財産という価値観を少しでも持ちたいのならば、有限な存在である建物よりも、永遠である土地の価値に目を向けたほうがよい。

2017年11月09日
マンション不動産投資バブルはどうなった？

タワマンバブル崩壊後の個人投資家

「誰でもノーリスクで不労所得を得られる」と宣伝したマンション投資はバブル崩壊し、すっかり化けの皮がはがれた。

冷静に考えたらある筈がないのに、バブルの時は多くの人が熱狂してしまいました。

そして今までのバブルと同じように、崩壊前に撤退した人が利益を得て、最後まで残った人達はババを掴まされた。

最近10年ほどのアパマンバブルでは、タワーマンション投資、ワンルームマンション投資、アパート経営などがあった。

タワーマンション投資は国税庁が課税を強化した事で節税効果がなくなり、投資対象にならなくなりました。

タワマンは上層階ほど実際の価格が高いが、1階でも最上階でも評価額が同じため、最上階を買えば節税になると言われていました。

国税庁の調査では全国の高層マンションで、評価額と実勢価格には平均3倍、最大で7倍の格差があったという。

リーマンショック以降は素人投資家がマンション投資するのが流行し、成功者も居たが当然失敗した人も居ました。

ネット上の失敗例では、タワーマンションを購入した人が、最初は月数万の利益が出ていたが、値上がりする管理費で結局赤字転落した。

投資を勧めた不動産会社の試算では、管理費が上がる、修繕積立金や修繕費用が年々かさむとは書かれていなかった。

投資家は業者に抗議するが、実は民法では「業者同士の取引」は説明責任がなく、（ある程度）騙しても良い事になっています。

中古車を業者間で売買するときに、水没車や事故車を見抜けなかったら、業者が悪いのと同じで、不動産個人投資家も保護の対象になりません。

ワンルームマンション投資も難しい

新築時に修繕金は掛からないが、時間の経過と共に出費は増え、積立金も年々値上がりして、逆に空室率が高くなり、とうとう毎月数万円の赤字になります。

すると販売時にはニコニコしていた有名不動産屋は、「そんなのは常識ですね」と相手にもしなかったという。

タワーマンションの賃貸は空室があるとダメージが大きく、家族の意見はまとまり難いので、入居者が簡単には集まりにくい。

その点ワンルームマンションは一人世帯なので、入居者は集まりやすいと言われている。

中古ワンルームマンションは少ない投資額で始められるので人気だったが、ここにも落とし穴が存在していました。

多くのマンションは入居者が居て正しく運営されていれば利益が出ているが、それは買ったマンションが値下がりしない前提です。

年間100万儲かっても、購入マンションが毎年100万値下がりしたら、ただのボランティア活動になってしまいます。

そのうえ管理費や積立金、修繕費は毎年値上がりし、各種税金も掛かってくるので、本当に利益を出すのは難しい。

簡単には利益が出ないから不動産業者自身は手を出さず「オーナー様大募集」と言って素人投資家を募集しました。

マンション投資は10年後くらいに物件を売却し、トータルで十分な利益が出て初めて成功ですが、成功者は少ない。

10年後の売却価格（買い叩かれる価格）はおそらく購入時の価格（業者に吹っかけられた価格）の半額程度だが、10年でそれだけの利益を上げるのは難しい。

1000万円で購入して、各種経費を引いて毎月4万2千円の利益を出して、10年後にやっとプラマイゼロです。

しかも多くの個人投資家は自己資金ではなく、銀行から不動産ローンで借りているので、金利も払わなければならない。

思ったより儲かった人も居るでしょうが、多くの投資家は「やらない方が良かった」と思ったかも知れません。
http://www.thutmosev.com/archives/73513175.html

上がったものは、いつかは下がる。それがマーケットの大原則だ。ここ数年、高値を謳歌してきたニッポンの不動産市場もついに終幕へ――。「いつ、どこから落ちていくのか」まですべてわかった。

人気タワマンで売りが続々

『ザ・パークハウス西新宿タワー60』は高層ビルが立ち並ぶ東京・西新宿にあって、周囲の商業ビルに引けを取らないほど高くそびえたつ超高層タワーマンションである。

マンションとしては日本最高階数となる60階建てで、44階にあるバーからは富士山が一望できる。都心のど真ん中でこれほどの物件が出ることはまたとないとあって、'15年に販売開始すると販売用住戸777戸がすぐに完売したほどの超人気物件である。

そんな『ザ・パークハウス西新宿タワー60』は昨年竣工し、購入者への引き渡しが始まったばかりなのだが、「さっそく売り物件が続々と出てきている」と住宅ジャーナリストの榊淳司氏は指摘する。

「不動産販売サイトを見ていたら、竣工後からさっそく売りが出ていたのですが、それが直近では60件超にまで増えているのです。それも40階、50階台など人気の高層階の部屋が売りに出されているのが目立ちます」

そもそもこのマンションが売りに出された'15年当初は、タワーマンション市場が大きく盛りあがっていた時期。都心一等地の好立地から必ず価値が上がる物件だと業界内でも注目されていた。榊氏が続ける。

「そのため、値上がり益を求めて購入に動いた投資家もいたのですが、いま売りに出されている部屋はなかなか成約していないようです。80平方メートルクラスの部屋でも1億円を超えているので、その『強気価格』を敬遠されているのでしょう。

じつは私の友人も『ザ・パークハウス西新宿タワー60』を購入した一人。まさに高層階を売りに出しているのですが、彼はこう言っています。3月いっぱいまでねばってダメなら値段を下げるしかない、と」

都心の超人気マンションで「売り物件」が積みあがっていく――。

じつはいま、目黒駅前に立つタワーマンション『ブリリアタワーズ目黒』でも同じような光景が広がっている。

『ブリリアタワーズ目黒』といえば、分譲住戸661戸の約半数が「億ション」だったにもかかわらず、'15年に発売すると4ヵ月で完売した人気物件。

山手線目黒駅徒歩1分という好立地から、会社役員や医師など富裕層の購入希望者が殺到し、最高倍率40倍以上の部屋も出たほどだった。

「それがいま、売り物件が積みあがっている。この物件は昨年11月末に竣工して入居開始したばかりなので、その矢先から大量の売りが集中している形です。

実際、不動産仲介サイトでは60平方メートル台で1億3000万円ほどで売りに出されている部屋が見つかるうえ、中には2億円超えで売りに出ている部屋もある。

竣工からまだ2ヵ月ほどなのにそうして売り物件が積みあがり、すでに30件以上が確認できる状況になっています」（前出・榊氏）

不動産業界はバブル期並みの好況に沸いていて、少なくとも2020年の東京五輪までこのブームは過熱していく――。

マンション販売の現場では販売員のそんな営業トークを聞かされるが、そうした楽観論を鵜呑みにできない現実が起き始めている。高く売りたい不動産業者は絶対に口にしないが、不動産バブル崩壊の予兆がすでにあちこちで噴出し始めているのだ。

「ここへきて、都心部のマンションの一部で公募価格と成約価格の乖離幅が広がってきています」と指摘するのは、不動産エコノミストの吉崎誠二氏である。

「たとえば1億円の公募価格で売り出されたマンションなのに、いざフタを開けてみれば成約価格は8500万円だったというようなケースがザラに見られるようになってきました。

不動産相場が勢いよく上昇してきたここ数年は、強気の公募価格を出してもほぼ同価格で成約できていたのが、最近になってその『差』が徐々に広がっているのです。売れずに公募期間が長期化し、なかなか成約できないマンションも多くなってきた」

スカイツリー周辺で売れ残り

そうしたマンションが目立つのは、新宿周辺や品川、田町の湾岸部などのエリアだという。吉崎氏が続ける。

「麻布、青山、赤坂などと比べると人気が落ちるにもかかわらず、不動産市況の活況で実力以上に価格が上がってきた地域です。こうした地域では物件価格がすでにピークを越えて、下降局面に入った可能性がある。つまり、『売り時』になってきた」

実際、ニッセイ基礎研究所が1月に不動産業界の実務家・専門家を対象に行ったアンケートでは、東京の不動産価格が東京五輪開催前（'19年）までに価格のピークを迎えると答えたのがじつに7割以上。

専門家のあいだでは、いまが日本で最後の「土地バブル」というのが多数意見なのである。

「不動産業界の人たちの間では、昨年秋ごろから住んでいたマンションを売って、賃貸物件に移り住む人が増えています。

不動産の値上がりが始まった当初、'11〜'12年ごろに買ったマンションでもそろそろピークと見ていて、早めに売却してしまおうと考えている」（前出・吉崎氏）

まさに不動産からの「大脱走」が始まっているわけだが、背景にあるのは投資マネーの動き。これまで日本の不動産市況を牽引してきたのは海外投資家で、日米欧の金融緩和政策でジャブジャブにあふれたマネーを日本の不動産に投じてきた。

それが昨年から米欧が金融引き締め路線に転じたことで、水道の蛇口が閉められたようにマネーの流入がストップ。

これまで不動産高騰を演出してきたマネーが止まれば、バブルは弾ける――そう気付いた一部の人たちが「いまのうちに！」と売りに走っている形である。

「マンションなどに投じられていた投資マネーが、東京五輪を前にして、すでに売りに転じてきました。

また、インバウンド需要が期待できる浅草、上野、小伝馬町など東京の東エリアではホテル需要が豊富で、マンションより投資妙味が高いと感じている投資家も多い。

投資マネーがマンションから一斉に引いていけば、当然価格には下落圧力がかかってくる」（オラガ総研代表の牧野知弘氏）

言い方を換えれば、これまで投資マネーによって価格を引き上げられてきたこうしたエリアには、「売り時」が迫ってきたということである。

そうした状況に追い打ちをかけるのが、'19年10月の消費税アップ。税率が8％から10％へと上がる予定で、落ち込む不動産市場にさらに冷や水を浴びせかける最悪のシナリオが幕開けする。

'19年10月と聞くとまだ先のように聞こえるかもしれないが、増税時には経過措置として半年前までに契約すれば、実際の引き渡しがそれ以後でも増税前の税率が適用される。

そのため、'19年3月末までは駆け込み需要が期待できる一方で、4月から巨大な反動減に見舞われる。それは、「もうすぐそこ」にある現実なのである。

中でも危ないのは、「実需エリア」だ。

「'14年4月に消費税が5％から8％に引き上げられた際には、大手でも注文住宅の受注が3割くらい減り、ひどいところはその状態が2年以上続きました。

そうした反動減の影響を真っ先に受けるのは、『実需』のある埼玉、千葉などのエリアでしょう。

都心部より買いやすい価格設定で普通のサラリーマン世帯が購入してきた地域だけに、消費増税で物件価格が2％も上がると需要が一気に冷え込みかねない。

埼玉でいえば川口、さいたま新都心より先のエリアが危ない。千葉だと舞浜、浦安は耐えられるが、都心へのアクセスが悪い京成線や新京成線沿線は持ちこたえられるかどうか」（住宅ジャーナリストの山下和之氏）

前出・榊氏も言う。

「都心部の『実需物件』ではすでに売れ残りが出始めています。サラリーマン世帯の実需層が購入するのは5500万円ほどの物件ですが、大田区の京急沿線、中野区の西武沿線ではそのクラスの新築物件の販売在庫が顕在化してきた。

葛飾区の東京スカイツリー周辺の人気エリアでも、竣工から数年経っているのにまだ完売しない物件がある。最近では新築マンションの販売現場で、交渉のテーブルについた途端、500万円単位で値下げするデベロッパーも出てきた。

こうしたエリアで物件売却を検討している人は、いまから売りに出して早めに買い手を探し始めたほうがいい」

世田谷、練馬の「時限爆弾」

見てきたように、'18年には投資マネーが消えて、'19年には増税で実需が消える。そして、'20年に東京五輪が終わると、これまで不動産業界を支えていた楽観ムードが完全に消えてなくなる。

'20年からは日本全体で世帯数の減少が始まり、人口減少が本格化。ただでさえ供給過剰になっている戸建て、マンションの「空き家・空き部屋化」が急速に進み、列島全土で不動産価格の暴落が待ったなしになる。

「'20年以降に値下がりが懸念されるのは、二子玉川、たまプラーザなど郊外の人気エリアで、これまでは高価格を維持できていたエリアでしょう。

環状八号線の外に立地する不便さがあるにもかかわらず、人気の田園都市線沿線であることが手伝って、不動産市況の過熱とともに価格が上昇し、実力以上の価格帯になってきた。

こうしたエリアほど価格下落局面では落ちやすい。東京オリンピック前後が『売り時』でしょう。

現在人気の湾岸エリアでも、『格差』が広がっていく。より都心に近い勝どき、月島、豊洲などと比べて、東京五輪の関連施設に近いことで開発されてきた東雲、辰巳などは下落幅が大きくなりやすい。このあたりも五輪前後が売り時かもしれません」（前出・吉崎氏）

さらに'20年以降には、不動産業界の「2022年問題」といわれている生産緑地問題も待ち構えている。

「東京23区など大都市圏の農地・緑地が固定資産税の減免など税優遇を受けられるのが『生産緑地制度』ですが、'22年から多くの生産緑地が指定期限を迎えます。

期限を迎えた生産緑地の所有者のうち、少なくとも2〜3割はその土地を手放すでしょうが、私の試算ではそれだけで東京ドーム900個分の土地が市場に出回ることになる。

これがアパートなどに宅地化されると、すでに空き家問題が顕在化している中、住宅の過剰供給で不動産価格下落を招くことになるわけです。

東京では世田谷、練馬、杉並などにそうした農地が集中している。'22年以降はそうしたエリアで売却用地が溢れ、不動産価格を大きく押し下げる危険性がある」（不動産コンサルタントの長嶋修氏）

つまり、世田谷、練馬、杉並で物件売却を考えている人は、'22年までに「手放す」のが正解――。

人口が減り続けるこの国で、地価が上がり続けることは二度とない。気づいた人からもう逃げ出している。

「週刊現代」2018年2月17日・24日合併号より

2018.06.07　週刊現代　　：現代ビジネス

都心の高級物件は即完売。転売されてもすぐに買い手がつく。それが常識だった。だが、潮目が変わった。億ションが売れ残っている。そうなると、価格を下げるしかない。不動産崩壊の序曲が聞こえる。

買い手がつかない

東京屈指の高級住宅街・番町（千代田区）。江戸時代から続くお屋敷街で、域内には名門小学校として名高い番町小学校や美智子妃も通った雙葉小学校がある文教地区でもある。

そのうえ、JRや地下鉄の駅も至近で、生活は便利なのに閑静。都内に住む人間にとって憧れの住宅地だ。

その高級住宅地で異変が起こっている。新築の超高級マンションで「投げ売り」が始まっているのだ――。

昨年8月に竣工したばかりの『プレミスト六番町』は、'16年に販売開始となり、昨年中に完売していたはずだった。

だが、入居開始からわずか半年で、本誌が確認しただけでも全46戸中4戸が売りに出されている。そのすべてが「新築未入居」のまま（2018年5月現在）。つまり、誰かが「転売目的」で購入したが、思うように買い手がつかず売れ残っている、というわけだ。

そんな億ションの話は庶民的なマンションを買った自分には関係がない――そう考えるのは早計だ。都心の優良物件の価格が下がれば、郊外の物件も下がっていく。これについては後述する。

金融コンサルティング会社、マリブジャパン代表の高橋克英氏が言う。

「私は仕事柄、富裕層とお付き合いをするため、不動産の情報もチェックしていますが、最近2億、3億円といった物件が新聞の折り込みチラシに入っていることが目につくようになりました。

特徴は竣工まもない億ションが『新築未入居』のまま、売りに出ているケースが増えていること。

売り出し価格を見ると、分譲時の価格と同等か、1〜2割高い程度です。この価格では税金などのコストを考えれば、儲けにならないか、損をする可能性があります。

というのも、購入後5年以内に売却すると、短期譲渡所得として売却益の約4割が税金として持っていかれる。さらに登記費用や仲介手数料などもかかるため、短期転売狙いなら、本来、2割程度は上乗せしないと割が合わないはずなのです」

本誌は'17年以降に都内で新築されたマンションのうち、1億円を超える高級物件を精査した（5月10日現在）。

高橋氏が言うように、分譲時の価格より1〜2割程度上乗せされた金額が多い。だが、その金額では売れない、というのが実情なのだ。

住宅ジャーナリストの榊淳司氏が指摘する。

「超高級物件は、一般の人は買わないので、販売する業者はまず自社での購入実績がある投資目的の富裕層にあたります。これまではその段階で売れていたので、一般の人が広告を目にすることがなかった。

ところが今は富裕層に情報を流しても売れないため、不動産情報サイトなどにも掲載されています。誰でも見られるネットサイトで公表されているものは、売れ残っている物件と考えて間違いないでしょう」

郊外の物件ならいざ知らず、千代田区や港区、中央区といった都心の一等地に建つ高級物件は、価値が下がらないとされてきた。売り物が少ないため、今後も値上がりするとまで言われてきた。

誰がババを引くか

だが、その物件に住むことなく転売で稼ぐ目的で値段を釣り上げることは所詮、マネーゲーム。すでに誰が最後にババを引くか、押し付けあう段階に入っている。

「いま不動産業界は『崖っぷち』にあり、いつ暴落してもおかしくない状況です。いまなら、まだ売り抜けられると考え、分譲価格よりも高値で売りに出しているのでしょうが、今後、不動産価格が現在よりも高くなると考えている人は少ない。

そうなると、せめて分譲時の価格で売れればいいとあきらめる人が増え、さらに価格は下がっていく。不動産価格が上がり始めた'13年の水準くらいにまで暴落するかもしれません」（榊氏）

事実、前出の『プレミスト六番町』の4億6000万円の部屋は分譲時と同額だし、それとは別の分譲時2億9900万円だった部屋ははじめ3億200万円で売りに出されていたが、買い手がつかず、つい先日、2億9300万円にディスカウントされた。

分譲時の価格より安い。売り主は1000万円単位の損を覚悟で、売りに出しているわけだ。

不動産情報サイト「マンションレビュー」を運営するグルーヴ・アール専務の仲根臣之介氏はこう話す。

「築1年以内の1億円以上のマンションで、最も売り物件が多かったのが、'17年7月に建築された『ザ・パークハウス西新宿タワー60』（全954戸）です。

延べ78戸もあり、今も売れ残っている物件は多い。これだけダブついているので、今後は値下げして売るしかないでしょう。

この1年くらいで転売目的でタワーマンションを購入した人は、なるべく早く売りたいと焦っている人が多くなっています。

今年2月に竣工した『パークコート赤坂檜町ザ・タワー』は分譲時1億9540万円だったのが3億1900万円と、約4割も高い価格で売りに出されていますが、この値段ではなかなか買い手はつかないでしょう。こういった物件は値下がり幅も大きくなる可能性があります」

中古物件も下がる

前述のように、1億円以上の物件を積極的に購入してきたのは、投資家たちだ。実際、3億1900万円で売りに出ている『パークコート赤坂檜町ザ・タワー』のオーナーは中国人投資家だ。

彼らは知っている。巷間言われている「東京五輪まで不動産価格が下がらない」なんて嘘っぱちだということを。

不動産ソリューションビジネスを手がけるオラガ総研代表の牧野知弘氏はこう分析する。

「東京五輪が近づくなかで、投資家層は『そろそろ投資の出口だ』と考えています。

日本は人口減少が続きますし、異常な低金利はこれまでのようには続かない。オリンピック以降の東京には、とくに明るい材料がありません。

『ブリリアタワーズ目黒』は昨年12月に完成するや、売り物が一気にズラッと出てしまった。購入した投資家が、相当に売り焦っているのではないでしょうか。

東京のマンション市場は、すでにピークアウトしていると思っています。オリンピックが頂点だと思えば、その前に売りたいというのが、投資家の考え。多くの投資家がそう考えれば、売り圧力が強くなり、当然、値段は下がります」

六本木・ミッドタウンの裏にある『プラウド六本木』も3億円以上の物件が新築未入居で2部屋売りに出されている。

しかも、この物件の目と鼻の先には『ブランズ六本木ザ・レジデンス』という、これまた億ションが建設中で、現在販売されている。

都心は出物が少ないと言われていたが、そんなことはない。再開発によって、一等地にまとまった土地がどんどん出てくるのである。

言うまでもなく、新築物件の売れ行きも芳しくない。たとえば、『ロイヤルシーズン白金台』は昨年10月に完成し、すでに一部入居も始まっているが、3億9800万円の部屋をはじめ、複数戸が埋まっておらず、今も新規販売が継続中だ。

「この物件は施工がマイナーなディベロッパーのため、資産家から関心を持たれていないのでしょう。転売目的の購入者には地方の医者なども多く、彼らは現物を一度も見ないまま購入することが珍しくありません。

その場合はメジャーなブランドのマンションしか買いたがらない。中堅以下の建設会社は新築物件を抱えておく体力はなく、いずれ大幅な値下げを迫られる」（不動産関係者）

これまで値崩れがないとされてきた都心ですらこの有り様だ。他の地域の物件は推して知るべし。逃げ遅れれば、あなたのマンションもタダ同然になるかもしれない。

「郊外の新築物件も土地代と建築費の高騰で、値段が上がっています。ですが、一般サラリーマンの給与所得はさほど上がっておらず、新築物件が売れるわけでもない。

では、中古物件が高騰するかというと、そうでもありません。人口の最後のボリュームゾーンは団塊ジュニア世代ですが、彼らももう40代。50代に近づけば、新たにマンションを買うことはないでしょう。

それよりも下の世代は、いずれ値下がりするであろうマンションをそもそも購入するつもりがない人も多い。

一方で、団塊世代が亡くなり始めると、空き家が大量に供給される。需要が細り、供給が増えるので、いずれ『マンション大崩壊』が訪れるのは間違いありません。今はその序曲が聞こえてきた初期段階なのです」（前出・牧野氏）

話題の「ムサコ」が危ない

具体的にどの地域が危ないのか。まず挙げられるのは、タワマンが林立したベイエリアだ。

「今後は実力以上に価格が高くなっているマンションは値下がりしていきます。オリンピックで選手村や競技会場が作られるため、バブルで高騰している江東区豊洲や中央区晴海のタワマンは要注意です。

オリンピックが終わると、選手村には2本のタワマンが残ります。これらが分譲されれば、このエリアが供給過剰になるのは確実です」（前出・榊氏）

さらに人気の高い港区でも場所によっては暴落の危険性がある。

「それが芝浦や港南エリアです。最近このエリアにはタワマンがニョキニョキと建っていますが、もともとここは山手線の外側で、倉庫街だったところです。

環境がいいわけではないのに、港区というだけで中国人投資家たちが買って、値上がりしました。彼らはオリンピック前に売り抜けますので、今の値段を維持できないでしょう。

あとは不自然なほど供給過剰になっているのが、武蔵小杉です。タワマンが林立し、急激に人口が増えたために、インフラが追いついていない

。通勤ラッシュ時には駅の改札を抜けるまでに20分もかかるほど。そういう地域のマンションは時間をかけて値下がりしていく」（榊氏）

不動産ジャーナリストの山下和之氏は「不動産PER」という指標に注目して、今後の不動産価格の推移を分析する。

「これは地域のマンション価格の平均値を年間の賃料で割った数字です。不動産情報会社、東京カンテイが算出していて、マンションを購入して賃貸に出した場合、何年で回収できるかを示しています。

それによれば、回収に最も時間がかかるのは青山一丁目でPERは45.2倍。つまり、45年かからないと、元が取れない。首都圏の平均PERは24.49なので、明らかに割高です。これでは投資用マンションとしての魅力にも乏しく、買い手は敬遠しがちです。

麹町や浜松町など、高額物件が登場した駅の物件も高止まりしていて、これから評価額が下がる危険性が高い。

10位以内には練馬や鷺沼、不動前といった住宅地もランクインし、これら地域にある物件も注意が必要です。

マンションPERで上位ではありませんが、個人的に先行きが不安なのが目黒です。『ブリリアタワーズ目黒』が話題となり、目黒エリアの価格が全般的に上がりましたが、沸騰しすぎたきらいがあります」

現在の不動産価格は明らかに高すぎる。これから始まる大暴落の予兆はすでに見えた。東京五輪まであと802日。将来的に自宅マンションの売却を考えている人は、今すぐ動くべきだ。

「週刊現代」2018年5月26日号より

2018年06月13日
タワーマンション疲れも　高額な維持費や将来の老朽化

高さが高いので構造や安全上の維持費も高い
画像引用：https://cdn-ak.f.st-hatena.com/images/fotolife/m/murakoshi5/20170829/20170829011506.jpg

タワーマンションに住む理由はステータス

バブルの頃に1億円以上する高級マンション「億ション」が流行ったが、現在はそれ以上の高級マンションが売れている。

森ビルや三井不動産は一戸10億円以上の「10億ション」を販売し、売れ行き好調でさらに増やしている。

こうした超高級マンションは中国人や外国人が爆買いしているとも言われたが、実際に購入した大半は日本人だったそうです。

事業などで成功した日本人資産家が購入しているのだが、超高級タワーマンションは購入価格以外の維持費も高額です。

高級タワーマンションは節税や値上がり期待で購入する人もいるが、多くは自腹を切って高額負担をしています。

普通のマンションの5倍や10倍の金額を払ってでも購入する大きな理由はステータスで、自分を誇示したいという欲求が叶えられます。

「六本木ヒルズ」のヒルズ族が一時時代の寵児になったが、入居者のほとんどがＩＴ成金でした。

一時は社長が「六本木ヒルズに住んでいる」というだけで一流とみなされ、その会社の株価も上昇していました。

一流とみなされる高級マンションには同じく一流の人が集まり、一流の人脈コネクションができます。

数億円払うだけで「一流の人間」の仲間になれるのなら、それを安いと思う人も居るでしょう。

一流といってもその程度を誇りに感じる人達なので、同じような仲間が増えていきます。

高級マンションは維持費も高級だった

本来はこうしたステータスを求める富裕層が、自己負担で購入するものだったが、2013年以降の土地バブルで状況は変わりました。

タワーマンションを買えば値上がりするという間違った期待から、転売して儲けるために購入する人が増えたのです。

こうした「転売屋」はそこに住む気などないので、修繕積立金など将来の負担には関心を持たない。

転売屋の興味は高く転売するための豪華な外観や設備だが、それらは後年の修理費を増やす。

多くのタワーマンションは200戸から300戸前後ですが、50年間に100億円の修繕費用が必要とされています。

修繕費用は外壁、内装のほかに高層ビルなので消火設備などが非常に高価で、法令や安全に関わるので節約は難しい。

300戸のマンションで50年に100億円かかったら、1戸あたり50年で約3300万円、年間約67万円、毎月5.5万円かかります。

ところが大半のタワーマンションでは、積立金は月2万円以下が多く、これでは必要な半分しか積み立てられません。

いざ大規模修繕になったら一戸あたり数百万円の負担が発生するのですが、誰が払うでしょうか？

新築時の購入で支払った数億円にくらべれば、毎月5万円の積立や修繕時の数百万円は安いですが、住人は入れ替わります。

同じ人が住んでいても購入時ほど裕福でなくなれば、大規模修繕の数百万円は痛いはずです。

数億円のマンションを購入する人は、買うときには人生上り調子だが、その時が人生のピークかも知れない。

年収数千万円の時には安く感じられた積立金や管理費も、年をとって収入が低下すると、肩に食い込むように堪えるでしょう。
http://www.thutmosev.com/archives/76494391.html

2018年06月08日
それでもタワマンに住みたい？ 修繕費地獄に住民から悲鳴
https://nikkan-spa.jp/1476697

首都圏では近年、常にどこかのエリアでタワマンが建っており、湾岸エリアにいたっては、どこを見ても大規模な建設現場という状況だ。しかし、今、タワマンの供給過剰が叫ばれ、中国人投資家も投げ売りし始めたという噂も聞こえてくる。一方、住人たちも購入前は予測だにできなかった数々の問題に直面していた――悲劇の現場を徹底リポート！

タワマンの悲劇

プールなど豪華な設備を備えるタワマンも多いが、特に温水設備などは維持費が高額になるという（写真はイメージです）© ShutterStock

プールの温水をやめ、ラウンジも有料制に

「タワマンは、そのスケールメリットによって1戸当たりのコストが抑えられます」

　マンションデベロッパー営業担当者がよく口にするセールストークを全否定するのは、不動産ソリューションビジネスを展開するオラガ総研代表の牧野知弘氏だ。

「タワマンには、規模が大きいからこそかさむコストがいくつもある。例えばエレベーター。数十階分の距離を高速移動するタワマン用のそれは高性能なものが採用されており、1基あたり10階程度のマンションのエレベーターの倍以上の価格で、耐用年数も30年です。また、震災対策で非常用発電機を設置するタワマンが多いが、この1台の価格も数千万〜1億円はする。しかも一度も出番がなくても15年で交換する必要があります」

　住宅ジャーナリストの榊淳司氏もこう付け加える。

「十数年ごとの大規模修繕も、タワマンは一戸当たり250万円と、通常マンションの2倍以上の費用がかかるとみられている。足場の組めない物件の外壁改修は、屋上からゴンドラを吊って作業することになる。雨や風の強い日は作業ができず、工期や工費もやってみなければわからない。そもそも工事の担い手がいないかもしれない。3年ほど前、東京の湾岸エリアのタワマンの管理組合が大規模修繕の見積もりを大手ゼネコン5社に依頼したところ、全社辞退となったこともある。ゼネコンにとって20億円程度の案件など取るに足らず、不確実性が多い大規模修繕はリスクが多いのでしょう」

　ちなみに大規模修繕の費用を負担するのは住人自身だ。管理組合は住人から毎月、修繕積立金を徴収しているが、積立額が十分でないタワマンも多いようだ。国交省は、20階建て以上のタワマンに必要な修繕積立金の目安として、「月206円／�u」という指針を策定している。しかし『日経新聞』（3月26日付）によれば、全国900棟のタワマンのうち8割弱が未達で、目安の半分に達していない物件も1割あったという。

そんななか、各タワマンの管理組合では、修繕積立金の値上げも提案されているというが、実現は厳しい。住宅ローン支払いと現状の修繕積立金、それに管理費ですでにカツカツという住人が少なくないからだ。

　有明のラウンジや温水プール完備のタワマンに住む持田浩平さん（仮名・42歳／会社員）は言う。

「月々のローン支払いは13万円で、加えて修繕積立金が1万1000円、管理費と駐車場代が3万3000円毎月かかる。管理組合では、修繕積立金の値上げが議題に上っているらしいのですが、反対が多数。それどころか、年間2000万円の管理費がつぎ込まれながら、利用者が限られているプールの温水設備をやめたり、ラウンジ利用を有料にして管理費を値下げする案も出ているほど。みんな、ギリギリの経済状況なんです」

　修繕費用が賄えず“バベルの塔”と化してしまう物件も、今後続出する可能性があるというわけだ。

　それでもあなたはタワマンに住みたい!?

　　
　今年２月、東京・港区の人口が２５万人を突破した。港区は１９５６年に人口が２５万人に達して以降、人口減少が続いてきた。

　港区が半世紀以上にもわたって人口を減らしてきた理由は、なんといっても地価高騰が最大の理由だ。東京の中心部にあり、港区の不動産価格は高騰を続けてきた。とても庶民に手が届く住宅価格ではなく、人が住めるような住環境にはなかった。

　しかし、東京２３区の人口減少の兆しが顕著になると事態は一変。都心回帰の現象が顕在化した。都心回帰現象がもっとも顕著に表れているのが、湾岸エリアの江東区だ。昭和４０年代までの江東区は工業地帯という趣が漂い、大規模工場もあちこちにあった。それが昭和５０年代から次々と移転。広大な工場跡地は、タワーマンションなどに姿を変えた。

　広大な工場跡地を再開発したこともあり、江東区のタワーマンションは隣接する中央区や港区などのタワマンよりも圧倒的に価格が安く供給できるというメリットがあった。そのために、購入者が殺到。タワマン人気によって、江東区の人口は爆発的に増加した。いまや、江東区の人口は５２万人にまで迫る。

　江東区が火を点けたタワマンブームは、歳月とともに中央区や千代田区、港区にも飛び火した。オフィス街を擁する中央区は利便性のよさから、人口は一気に増加。行政も人口増を後押しする政策に取り組み、中央区の人口は１６万人を突破。２０万人も視野に入っている。

　２０００年代に入ると、都心回帰現象はさらに加速。その追い風に乗って、さらに中心部に位置する港区も一気に人口が増加していった。

■ふるさと納税による財源の流出

　順調に人口を増加させている東京２３区、特に都心部は人口増が著しいが、目下、悩みの種になっているのがふるさと納税による財源の流出だ。東京２３区には目立った特産品がない。それゆえに、高級な肉や魚などでふるさと納税を集める地方に対抗できない。本来なら自分たちの区が得られるはずだった住民税などは、ふるさと納税によって流出。その額は年々増えている。

　２０１７年度におけるふるさと納税の年間流出額は、２３区ワースト１の世田谷区が約３１億円、ワースト２の港区は年間約２３．５億円、ワースト３位の杉並区は１３．９億円となっている。地方に多額の税が奪取されている２３区は、危機感を強めている。

　世田谷区は、テーマ型ふるさと納税を創設。肉や魚でふるさと納税をかき集める地方に対抗する構えを見せる。杉並区は消耗戦の様相を呈しているふるさと納税競争には参入せず、「返礼品合戦になっている、ふるさと納税制度がおかしいということを訴え続ける」（杉並区職員）という。

　一方、ワースト２の港区は、そうした様子をいっさい見せない。港区から税が流出しているのは、ふるさと納税制度だけではない。東京２３区には独自に適用されている都区財政調整制度という制度がある。これは、本来は市町村の税収となる固定資産税・法人住民税・特別土地保有税の３税が、東京２３区に限っては都の税収になるというもの。同制度によって、港区は都に税を収奪されている。

　同制度により、千代田区は年間で約３０００億円を失っていると試算。港区も約２５００億円前後が流出しているとされる。千代田区の職員はこう話す。

「同制度によって千代田区は多額の税収を都に収奪されてきました。そのため、千代田区はたびたび制度を見直すように訴えています。港区も同じように税収を奪われている立場ですが、制度の見直しには消極的です。たまに区議会が意見書を出すぐらいで、表立って反対していません。同じ都心部に位置する千代田区としては歯がゆい思いをしています」

■軽い行政の負担

　なぜ港区は強硬な反対姿勢を見せないのか。ある港区職員は言う。

「確かに、ふるさと納税や都区財政調整制度による税の流出は、港区にとっても大きな痛手です。しかし、千代田区の人口は６万人。港区は２５万人。４倍もの差があり、住民税などの税収にも大きな開きがあります」

　港区が“金持ち喧嘩せず”の姿勢を崩さない理由はほかにもある。それが、民間企業が率先して再開発事業を実施し、街を整備してくれることだ。

　本来、公園や街路、駐輪場などの整備や街の緑化・美化は行政が担当する領域だ。しかし、都市開発事業者は不動産価格を高めることを狙って、公開空地と呼ばれる公共スペースを自主的に開設している。

　公開空地は誰でも利用できるスペースなので、これを地域住民などが“公園”として利用する。しかも、公開空地やその一帯は都市開発事業者が管理するので、行政が清掃や緑化といったコストをかける必要がない。税金を投じずに街を整備できるので、行政にとっては願ったり叶ったりなのだ。

　同様の話は、小中学校といった学校建設にも及ぶ。港区の人口は、いまだ増加傾向にある。港区は１９９６年に人口が１５万人を下回ったが、それ以降は都心回帰によって人口が増加。他区からの人口流入も顕著だが、最近では港区で生まれる子供の数も増えている。港区の合計特殊出生率は２０１４年に１．３９、２０１５年に１．４４を記録。これは、東京２３区において１位という数字だ。

　港区では、第２子以降の保育料を無料になるといった子育て支援策も実施し、それが出生率の向上に寄与している面はある。しかし、それよりも新たに流入してくる世帯が富裕層という点が大きい。通常、若年世帯が流入すると同時並行的に保育所不足による待機児童問題、小中学校の不足が発生する。江東区などは小中学校建設が追いつかず、タワマン規制を強める方針を打ち出した。

　しかし、港区は保育所不足・小中学校不足もそれほど深刻ではない。その理由は、港区の富裕層は共働きによるものではなく、父親が企業役員などをしている“片稼ぎ富裕層”も多いからだ。また、“お受験”で私立小学校を目指す家庭が多いので、行政が公立小中学校の建設に多くリソースを割く必要がない。要するに、民間によるまちづくりが積極的に進められているので、結果的に行政の負担が軽くなっているのだ。

　今般、年収３００万円以下の世帯は４割を超えた。その一方、金融資産１億円超の富裕層の割合も増加している。“片稼ぎ”の富裕層が増加している自治体は、日本国内を見渡しても港区ぐらいしか見当たらない。

　富裕層と貧困層の格差拡大が進むなか、港区は“金持ちの楽園化”し、最強の勝ち組になりつつある。

　ここ5年ほど、都心のマンションは「値上がりする」というコンセンサスのもとに市場価格が形成されてきた。その根拠を考えると、いかにも乏しい。ただ、実際には新築、中古とも値上がりを続けてきた。東京都の港区では、この5年で1.5倍程度は確実に値上がりしたと私は理解している。

　資本主義経済にあっては、モノの価格は需要と供給の関係で決まる。これは不動産についても基本的には適用できる。

　たとえば、賃貸住宅市場においては今もこの需給関係による価格形成機能は、それなりに働いている。供給過剰なエリアにおいては、表面的な募集賃料が確実に下落している。また、都心の人気エリアにおいてさえ、価格交渉が容易になっている。

　さらに、賃貸市場においては可視的な募集価格の背景が大きな変化を見せている。たとえば「AD」と呼ばれる、仲介業者への規定外報酬の取引慣行がすっかり蔓延してしまった。不動産の賃貸借を仲介する場合、業者は月額賃料1カ月分を超える手数料を取ってはいけないことになっている。ただ、募集に関して要した広告料などは別途請求できる、という例外規定がある。

　かつて、賃貸住宅が貸し手市場であった時代には、仲介業者は借り手からこの1カ月分の仲介手数料のみを得ていた。ところが、今や借り手市場である。賃貸住宅のオーナーは自分のアパートやマンションに少しでも早く借り手を付けてほしい。そこで、あらかじめ仲介業者にADの支払いを約束する。「借り手を付けてくれたら、広告料（AD）として家賃の2カ月分をお支払いする」といった具合だ。

　ADは1カ月から2カ月分に設定するのが通常。ただ、不人気エリアになると3カ月以上も珍しくなくなる。この場合、仲介業者はそういう住戸に借り手を付けると、本来の1カ月分に加えてAD2カ月分を合わせて3カ月分の実収を得ることになる。そうなれば、業者としては自然とADの付いている住戸を優先的に紹介することになる。

　このADという業界独特の取引慣行により、賃貸住宅の表面的な募集価格は変わらなくても、オーナーに入る賃貸料は確実に減っている。

■築2年の湾岸タワマン、購入価格から400万円下げないと売れない

　私のところには、エンドユーザー（一般消費者）さんからマンション購入に関するさまざまな相談が寄せられる。最近寄せられたある相談は、江東区の湾岸エリアにあるタワーマンション購入に関するものだった。その物件は建物が竣工して約2年。元の購入者が竣工直後から新築購入価格から300万円上乗せして売り出したが、1年以上買い手がつかなかった。そこで最近、購入価格より200万円下げた価格で再度売り出した。私への相談者は、そこからさらに200万円下げた価格で交渉してみたが、どうやらまとまりそうだという。まあ、ベストではないがベターなラインだろう。

　実のところ、この5年間は「値上がり期待」で新築マンションを購入するケースが多くあった。そういう物件は、ほとんどが竣工直後から中古市場で売り出される。運のいい物件は、新築購入価格の2割から3割増しくらいで売買が成立した。ただ、私の見るところそういう「成功例」はほんの一部。少なくない住戸が前述の例のように、1年以上も中古市場に滞留を続けて、結局は値引きで「原価割れ」に追い込まれている。

　そういった値上がり期待で新築マンションを購入した人々は、ほとんどが富裕層である。前述のケースのように1年以上も売却できなくても特段焦った様子は見られない。つまりは含み損が生じても、それに十分耐えられる人々が、この5年間に値上がり期待で新築マンションを購入していたのだ。

　そのせいか、ここ2、3年の間に建物が完成した都心の新築タワーマンションには、やたらと空室が目立つ。値上がり期待や賃貸運用のために購入したものの、転売や賃貸付けがうまくいかずに空室のままになっている住戸が多いのだ。

　ここ5年ほど、都心で供給された新築マンションのボリュームは、おそらく本来の健全な「住むため」の需要数を相当上回っている。しかし、このような値上がり期待や賃貸運用を目的に購入する需要があったので、販売は順調に進んだ。

　ところが実情を見ると、多くの物件が中古市場で滞留をしていたり、賃貸募集を行っているのにいつまでも借り手が見つからない状態の空室になっている。

　現在、私が定点観測でウォッチングしている都心や湾岸にある築3年以内のタワーマンションで、中古の売り出し物件がかなりのボリュームに膨らんでいる。需要と供給のバランスをみれば、ほぼ完全に供給過剰である。

　しかし、価格は可視的に下落していない。その原因は、何よりも供給側が売り出し価格を下げない、ということだろう。つまり、売れなくても焦っていない、ということ。

　一方、実態は供給過剰であることも確か。こういったアンバランスな状態が半永久的に続くとは考えにくい。

■東京五輪は関係ない

　2020年には東京五輪が開催される。多くの人は、それを機に東京の不動産価格が下落する、という根拠のない都市伝説を信じている。私に言わせれば、東京五輪の開催は住宅の需給に直接関係しない。五輪の開催云々はただ、気分的な問題だ。あるいは、ロンドン五輪の後でかの地の不動産価格は上昇したので、東京五輪の後でさらに不動産が高騰する、ということを唱える人もいる。実に幼稚な議論だ。

　不動産の価格というものは、基本的に需要と供給の関係で決まる。もっとわかりやすく言えば、経済成長しているエリアでは不動産への需要が高まるので、価格が上昇する。イギリスは日本と違って緩やかながらも経済が成長している。人口も増えている。日本経済はほとんど成長していないし、人口は減る一方だ。

　東京でも住宅の余剰感が鮮明になれば、本格的な下落が始まるだろう。余剰の実態は今もハッキリしているので、あとは人々がそれを明解に認識するかどうかの問題である。

アクセスがよく、見晴らしがいい。そして、何より特別感がある。大人にとっては最高のタワーマンション上層階だが、「子供の学びにとっては、いい環境とは思えない」と言うのが、プロ家庭教師集団「名門指導会」代表の西村則康さんだ。年々、タワーマンション住まいの顧客が増えているなか、上層階に住む子供たちのある特徴に気づいたという――。

あれ？　なぜだろう？

気持ちがいいほどの真っ青な空に、真っ白な入道雲。いかにも夏の空という景色を楽しんでいる私の前にはばむようにそびえ立つタワーマンション。ずいぶん増えたなぁ。マンションではない、そこに暮らす子供たちだ。

中学受験専門のプロ家庭教師を始めて約40年。豊富な経験と指導力を自負する家庭教師の授業料は安くはない。そのためおのずと経済力のある家庭が顧客になり、経営者の家庭に訪れることが多くなった。かつては都内の高級住宅地を訪れることが多かったが、ここ数年増えているのが、都心のタワーマンションの上層階に暮らす子供の指導だ。

はじめは、たまたまだと思っていた。次第に「あれ？　なぜだろう？」と思うようになった。そして今は、確信に近いものを持っている。それは、タワーマンションの上層階に暮らす子供は、成績が伸びにくいという事実だ。

足音のない床、風のない部屋

もし、今ここでエレベーターが止まってしまったらどうしよう。タワーマンションのエレベーターに乗るときは、いつも体がこわばる。Aくん（小5）の家は、都心にある55階建ての高級タワーマンションの最上階。玄関は大理石、リビングに続く廊下はふかふかのじゅうたんで、歩いても足音ひとつ聞こえない。

リビングには巨大なソファと、父親の趣味なのだろうか、高級カメラがズラリと並ぶ。天井にはゴージャスなシャンデリアが吊されているが、灯りは部屋全体に届かず、間接照明が必要だ。だが、その間接照明もムーディーな雰囲気で、とても子供が勉強できる空間ではない。大人の私でも、何だか落ち着かないのだ。

Aくんの家を訪ねたときにいつも感じるのが、住空間の違和感だ。Aくんの家は窓が開かない。タワーマンションも中層階くらいまでなら、窓が開けられ、ベランダもあるが、上層階になると危険を防ぐために、わずかしか開けることができない。そのため部屋は年中エアコンで温度調整をすることになる。窓が開かない家は、虫が入ってくる心配はないが、自然の風を感じることができないし、鳥のさえずりも聞くことができない。タワー上層階の暮らしは、子供を人間らしい当たり前の暮らしから遠ざけてしまう。

外に出るのを面倒くさがる、温室育ち

Aくんの家で指導をしていると、とても疲れる。Aくんに算数の問題を教えてもなかなか理解してくれないからというのもあるが、一番の理由はエアコンによる人工的な室温が身体にダメージを与えるからだ。Aくんがたった1時間の授業に集中できないのも、この部屋の温度が一定で、刺激がないからだと推測している。

人間は変化のない空間にずっといると、身体感覚が育たない。暑かったり寒かったりといった肌感覚がなく、足裏の感覚も常に一定だと、身体に刺激が少なく、身体感覚が鈍る。そして、いろいろなことに興味を示さなくなる。

タワーマンションの最上階に暮らすAくんは、外に出ることを面倒くさがる。いつも快適な温度の部屋で過ごしているから、「晴れているから外で遊ぼう」「涼しくなったから散歩に行こう」という気持ちにならないのだ。外に出ようと思っても、エレベーターの待ち時間があったり、エレベーターホールから玄関まで距離があったりで、時間がかかる。このアクセスの悪さも面倒くさがる原因になる。

外に出るのが面倒な子は、世界が広がらない。小学生の学習には、イメージが不可欠だからだ。子供は自分が体験したことや見たものでないとイメージできない。イメージができないと頭の中に知識が入りにくいし、そもそも問題を理解できないこともある。だから、実体験の乏しい子は、成績が伸びにくい。

「集める＝足すこと」という概念がない

別のタワーマンションの上層階に暮らすBくん（小2）も、外に出ることを億劫がる。母親は教育熱心で、幼少期から早期教育に走っていたが、Bくんの成績は常に低迷。母親はBくんを男子御三家のひとつに入れたいと思っているが、今の成績ではとても叶わない。Bくんは、計算問題は速く解けるものの、文章問題がまったくできない。

Bくんは、算数の足し算が「増えること」というイメージを持ち合わせていない。外遊びの経験が少ないBくんは、公園で砂を集めたり、バケツに水を入れたりといった実体験がないから、「合わせる」「加える」「集める」「一緒になる」といった表現に対して、どういう状態かイメージが持てないのだ。そのため「この問題は足すの？　引くの？」とトンチンカンな質問をしてくる。嘘だろうと思うかもしれない。でも、これは本当の話だ。

IHで育ったから、火を見たことがない

タワーマンションの上層階で暮らしていると、風や雨の音、太陽の光が感じられないため、四季を感じにくい。国語には情景をイメージし、それを人の心に喩えることがある。でも、四季が感じられない子には、それを人の心に喩えるなんてことは到底できない。「初夏のような清々しい気持ち」と書かれていても、初夏がどんな景色でどんな匂いがするのかイメージすることができない。

季節を感じられない子は、旬の食べ物にも関心を持たない。旬の食べ物というと、有名校では慶應中等部でよく出題されるテーマだが、土いじりをしたことがないCちゃん（小2）は、理科の植物分野全般が苦手だ。じゃがいもが土の中で育つこと、きゅうりにはつるがあることを知らなかった。実際に見たことがないから興味すら沸かない。そこで、私はCちゃんプランターでゴーヤを育ててみることをすすめた。はじめは母親に水やりを任せっぱなしだったか、育っていく様子を見るうちに、少しずつ自分で世話をするようになった。それから植物への興味も見せるようになった。

高層タワーマンションのキッチンは、ガスコンロではなくIHクッキングヒーターが多い。生まれたときからIHのキッチンで育ったDくんは（小4）は、間近で火を見たことがない。家には仏壇もないので、ろうそくに火を灯したこともない。私が驚いたのは、線香を知らなかったことだ。理科の気象の単元でフラスコに線香の煙を入れて、雲ができるしくみを知る実験がある。でも、Dくんは線香を知らないため、まずは線香とは何かを説明をしなければならなかった。

子供の五感を刺激するには、最上階は……

タワーマンションの上層階に暮らす子供はすべてダメかといえば、もちろん、そんなことはない。ただ傾向として、実体験が乏しいために物事をイメージできず、理解するのに時間がかかる傾向にあるのは事実だ。

タワーマンションの上層階は価格も高く、誰でも住める場所ではない。おそらく会社の経営者だったり、医者であったりと経済的に余裕のある家庭だろう。そういう家庭は、子供の教育にも熱心なはずだが、大人の欲望を優先してしまう傾向にある。タワーマンションの上層階のつくりや間取りは、都会を楽しむ大人向けにできていて、子供が伸び伸びとすごせる場所とは言い難い。伸び伸びできないということは、物事に興味・関心を持ちにくく、学びのスイッチが入りにくい。子育てという面で見れば、やはりタワーマンションの上層階は望ましくない、というのが私の率直な意見だ。

タワーマンションの立地に捨てがたい価値を感じるのなら、子育て中はあえて階を下に変えるなど、できるだけ地上に近い環境にし、子供の五感を育ててほしいと思う。引っ越すことができないのなら、床を無垢に変えたり、大人が好むムーディーな照明を明るいものに変えたり、ガラスやメタリックの家具を手触りのいい木製にするなど、リフォームや家具の買い替えで、できるだけ自然に近い環境にしてほしい。部屋に観葉植物を置くだけでも効果はある。

小中学生の学びの根底は、自然と生活

子供の集中力は、“ゆらぎ”（風のそよぎや、揺れるカーテンによって室内に差し込む光がゆらゆらと変化するもの）があるほうが続く。同じ状態が続くと飽きて、疲れる。エアコンや照明はときどき強弱が変わるものを選ぶといい。少し不安定で不快なくらいの方が、人間の身体感覚は鍛えられる。

タワーマンションの居住者に限らないが、子供を意識的に外に連れ出したい。都心にも自然が残る公園はあるし、少し郊外に行けば畑もある。そしてできるだけ自然や生活を感じさせるといい。小学校で学ぶ勉強も、中学受験の勉強も、学びの根底にあるのは「自然」と「生活」だ。小学生の学びにそこが欠けていると伸び悩む。成績の伸び悩みは、子供自身の能力よりも環境によるところが大きい。あまり表に出ない、子供をめぐる環境の実態を伝えていくのも、家庭教師の役目だと思っている。

新築・中古ともに、「都心」「駅近」などの好条件マンションの価格高止まりが続いている。しかし、湾岸や武蔵小杉など人気エリアの花形タワーマンションであっても、状況次第では数十年後には「廃虚化」が待っている。恐ろしいマンション劣化の真実を解説する。（さくら事務所会長　長嶋修）

新築はもはや「高根の花」
中古価格もいまだに上昇中

数十年後、住民の高齢化や空き家増加によって修繕が難しくなり、廃墟と化すマンションは必ず出てくる。「都心」「駅近」の人気物件であっても、廃墟化する可能性はある（写真はイメージです）　Photo:PIXTA

　マンション価格の高止まりが続いている。不動産経済研究所によれば、2018年7月の首都圏新築マンション発売価格平均は6091万円と2017年度平均を上回り、東京都区部に至っては7270万円と、もはや一般的なサラリーマンには手の届かない価格水準。「都心」「駅直結」「駅前」「駅近」「大規模」「タワー」といったワードに象徴される大多数の新築マンションは、「高根の花」となりつつある。

　こうしたことも手伝って人気が集まってきたのが「中古マンション」であり、こちらもやはり「都心」「駅近」などの物件が強い。

　ＲＥＩＮＳ（東日本不動産流通機構）によれば、首都圏中古マンション価格は2012年12月の民主党から自民党への政権交代以降一貫して上昇を続けている。例えば東京都心3区（中央・千代田・港区）の中古マンション平均成約価格は、政権交代以降60％アップの6247万円と、1990年代のバブルを上回る価格水準だ。

　ただし、「都心」であっても駅からの距離による格差は生じている。東京都心7区（千代田・中央・港・新宿・目黒・品川区）の中古マンション成約価格は、2013年には駅から1分離れるごとに平方メートルあたり8222円の下落を示していたが、2018年5月時点では、駅から1分離れるごとに平方メートルあたり1万8205円もの下落と、ダウン金額が多くなっている。

湾岸や武蔵小杉でも条件次第で
「都市の墓標」化するマンションも！

　それでは「都心」や「駅近」であればずっと安泰かというと、答えは「ＮＯ」である。タワーマンションが林立する都心湾岸地区や武蔵小杉（神奈川県）といった人気エリアも例外ではない。たとえ一定程度、立地が良くても、都市の墓標になりえる理由があるからだ。そして「駅から遠い」「築年数が古い」といったマンションはさらに不利で、将来は廃虚化が進むものも出てくるだろう。

　また、空き家問題といえば、これまでは主に「一戸建て」に焦点が当たってきたが、やがて「マンションの空き家問題」が顕在化するだろう。マンションは一戸建てと異なり、共同住宅であるがゆえに、個人の意思で修繕や解体などの処分はできない。空き家増に加え住民の高齢化や賃貸化も進むことによって、必要な修繕費用も捻出しにくくなることから、修繕も解体もできずに、ただ朽ち果てていくだけの「廃虚マンション」の出現可能性が社会問題として浮かび上がりそうだ。

　全国のマンションストック総数は2017年末時点で約644.1万戸。マンションの居住人口は約1590万人と推計される。これは、日本の総人口1億2652万人（2018年6月1日現在の概算値）の12.6％にあたり、国民のおよそ8人に1人がマンションに住んでいることになる。東京都の全人口1382万人（2018年5月現在）より208万人も多い水準だ。

　マンションストック総数のうち、築30年以上のマンションは、およそ184.9万戸あるが、うち40％にあたる72.9万戸は築40年以上。これが2022年には128.7万戸、2027年には184.9万戸、2034年には351.9万戸と激増していく。簡単に言えば、マンションの築年数分布は、我が国の人口ピラミッド同様、高齢マンションが極端に多い構図となっているわけだ。

　新築マンションに入居すると、住民が管理組合を結成する。入居から当面の間は、管理組合役員に自ら立候補して管理組合の運営に主体的に関わるなど、住民の意欲も高いことが多いが、年月がたって区分所有者の高齢化、賃貸化、空室化などが進行するにつれて、徐々に管理組合の理事のなり手不足、修繕積立金の収支悪化、大規模修繕や建て替えなどの意思決定ができないなどといった機能不全が見られるようになりがちだ。国はこうした「管理不全マンション」が今後、さらに増加していくことを懸念している。

住民の高齢化と賃貸化が
マンションを廃虚にする

「マンションの再生手法及び合意形成に係る調査」（国土交通省）のアンケートによれば、高経年マンションほど空き家化、賃貸化、高齢化が進み、自己居住率（持ち主自らが住んでいる住戸の割合）が低下するといったマンションの姿が浮かび上がる。

　築40年を超えたマンションでは、自己居住しているのは全体の75.6％にすぎず、その居住者のうち21.7％が75歳以上。つまり、築40年になると、持ち主の4人に3人しかそこには居住しておらず、その居住者も4人に1人は75歳以上となっているのだ。75歳未満でそこに居住しているアクティブ層は全体の59.2％と、半分強しかいない。

　同アンケートでは、高経年マンションほど管理組合総会決議の投票率が低下し、所有者不明の発生する割合が高くなること、また、所有者不明のケースでは、所有者の相続未完了や連絡が全く取れないなどで本人確認に苦労していることがわかる。賃貸率が20％を超えると、管理組合総会での大規模修繕の可否などを取り決める、総会での普通決議の投票率が極端に低下することも報告されている。

　住民の高齢化が進めば、大規模修繕のための修繕積立金の値上げや一時金も徴収が難しくなっていく。多くが定期収入のない年金生活者であることや、高齢であることから長い将来を見通せなくなっているからだ。

　また、賃貸化が進むことも、管理を難しくする大きな要因である。「平成25年マンション総合調査」（国土交通省）によれば、マンション全体の賃貸割合は13.7％、空室率は2.4％にすぎないが、経年により賃貸割合は高まり、築40年を超えると賃貸率は20％を超え、空室率は26.3％に上る。

　賃貸化が進めば、所有者がそこに住まなくなる分、マンション管理への意識は希薄化する。そもそも外部居住者は理事になれないといった管理規約を設けているところも多い。

　国土交通省が2016年から2017年にかけて、管理組合に対して行った調査（「マンションの再生手法及び合意形成に係る調査」）によると、「連絡先不通・所有者不明」の部屋があるマンションは全体の13.6％。連絡先不通・所有者不明物件のあるマンションの内訳は、築40年以上が29％、築30年以上40年未満が24％と、高経年マンションが多数を占める。

　所有者と連絡が取れない部屋が増えると「管理費・修繕積立金が徴収できない」「管理が行われないことで劣化が早まり周囲に悪影響を及ぼす」「多数決による総会決議が困難になる」など、マンション管理に様々な支障をきたす。同調査では、今後は建て替え決議などの成立が困難になっていくと回答した人の割合は70％に達している。

タワーマンションの修繕は
さらに難題が山積み

　横浜市立大学の齊藤広子教授は「マンションの空き家率は10％未満なら管理組合の対応で何とか問題を表面化しないで進められるが、10％を超えると日常的に管理組合運営が困難となり、20％を超えると長期的な展望も、それに向けた取り組みも難しくなり、負のスパイラルに陥りやすくなる。さらに空き家化が大幅に進むとエレベーターが止まり、ガス・電気・水道も止まり、居住が困難となり、自力での再生は難しくなる」と警鐘を鳴らしている。

　国交省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によれば、建物の階数や規模などによりばらつきはあるものの、15階建て・5000平方メートル未満のマンションの場合、専有面積平方メートルあたり218円を、修繕積立金の平均的な目安としている。5000〜1万平方メートル未満なら202円、1万平方メートル以上なら178円程度が目安となる。ざっと平方メートルあたり200円として計算すると、例えば70平方メートルのマンションなら適正な毎月修繕積立金額は1万4000円。この水準の積立金を入居直後から続けていれば、おおむね問題ないでしょうというわけだ。

　しかしこの水準も、消費増税は織り込んでいないほか、昨今高騰している建築費水準も計算には入れていない。大規模修繕費用は金融機関からの借り入れを伴うケースも多いが、やがては現行の金利水準も切り上がるだろう。大半のマンションは、こうした条件を十分に勘案した積み立てができていない。それらは廃虚予備軍と言っていいだろう。

　ましてやタワーマンションは、足場を組んで外壁の修繕が行えないため、ゴンドラなどによる高所作業だ。一般的なマンションに比して作業性は落ち、基本的に風速10メートルを超えると作業は中止となる。従って、工期は長めで非常にコスト高なのだ。

　加えてタワーマンションは、エレベーターや階段など共用部分の面積比が大きく、コンシェルジュサービスやラウンジ、スポーツジムなどのサービスもあるから、管理費もただでさえ高め。所有者にとっては二重苦である。

　とあるタワーマンションの大規模修繕は2年10ヵ月かかり、総額は6億円以上だった。また、設置されている高速エレベーターなどの設備は、世界に1つしかない特注品で非常に高額であることが多く、相見積もりが取れず、修繕や交換には莫大なコストがかかる。そもそもエレベーターや情報通信機器など技術進化の激しい分野では、30年前と同じスペックのエレベーターに交換するとは考えにくく、コストは想定よりアップする可能性が高い。

　そうなると建物がどんどん劣化していくのに必要な修繕もままならず、建物が朽ちていくのを見届けるしかないといった「タワーマンションの廃虚化」が進むだろう。

　もちろん、そうならないためにきっちり対策をしている優良マンションもある。都心湾岸地区や武蔵小杉に林立するタワーマンション群では、持続可能なマンションと、廃虚となっていくマンションの二極化が始まるのだ。

2018.11.13　 ジャーナリスト 田之上 信　PRESIDENT 2018年12月3日号

次々に建設されるタワーマンション。しかし、住宅ジャーナリストの榊淳司氏は「私の知る限り、代々東京に住む“本当の富裕層”は投資用に買うことはあっても、自分たちが住むことはない」という。なぜなのか。「プレジデント」（2018年12月3日号）の特集「『家・マンション』買い時、売り時」より、記事の一部をお届けします――。

タワーマンションは、誰が買っているのか

東京・中央区や江東区などの湾岸エリアに林立するタワーマンション（超高層マンション）。好景気を背景に、建設ラッシュが続く。現代の成功者の象徴ともいえるタワマンだが、意外なことに“本当の富裕層”にはあまり人気がないという。四半世紀にわたり不動産市場を見てきた住宅ジャーナリストの榊淳司氏は次のように語る。

建設ラッシュが続くタワーマンション●タワーマンションを購入するのは、IT関連や不動産関係者、医者が多い。（時事通信フォト＝写真）

「タワーマンションを購入しているのは、基本的にニューカマーです。彼らは大学入学や就職のときに東京に出てきた地方出身者で、それなりに成功を収めた人。年収1500万円くらいになり家を購入する際に、なぜか好んで湾岸のタワマンを買う人が多い。だから湾岸のタワマンに住む人の職業は、IT関連や不動産関係が多いといわれています。しかし私の知る限り、代々東京に住んでいる“本当の富裕層”は、湾岸のタワマンを投資用に買うことはあっても、自分たちが住むことはあまりありません」

なぜお金持ちはタワマンに住まないのか。

「私はかつて20年ほどマンションの広告制作を手がけていたのですが、大手デベロッパーのタワマンの広告に携わったときに担当者から、タワマンは見栄っ張りが買うので、そういう人たちの虚栄心をくすぐるテイストの広告をつくるようにと指示されました」

お金持ちからすると、そういった売り出し方は逆に食指が動かなくなるようだ。

お金持ちは、何を重視するのか

では、“本当の富裕層”はどんな家を買うのか。榊氏があげたキーワードは「上品」だ。

「彼らが好むのは、落ち着いていて、しっとりとした住宅地です。基本的に9割は場所で選びます。具体的には、都内ならば代々木上原や番町、松濤、広尾、表参道などを好まれます。あの湾岸の風景は、場合によっては殺風景というか、殺伐とした感じがするんでしょうか」

こうしたお金持ちが好むエリアには、実は共通点がある。

「基本的に東京は古いお屋敷街（江戸藩邸）がいいんです。大手町、高輪、番町、文京区の本駒込や本郷、青山あたりも旧屋敷街です。これらの場所はだいたい地盤がよく丘の上にあります。富裕層の方は古いお屋敷街だからという理由で選んでいるわけではなく、結果的にそうなるだけです。とにかく見る目が肥えていますから。個人的には、東京で一番ステータスが高い住宅地は番町か表参道周辺だと思っています。山手線の外側なら代官山ですね」

上品さや見た目の善し悪しは別にして、榊氏がタワマンをすすめない理由がほかにもある。

「これはタワマンに限らないのですが、いまの新築マンションは全体的に設備・仕様がどんどん落ちています。なぜなら建築費や土地代が値上がりしているため、販売価格が高くなってしまうからです。価格を少しでも抑えるために、デベロッパーは仕様を下げるわけです。さらにタワマンの場合、建物全体の荷重負担を軽減するため軽い素材を使います。だから防音性に難がある。隣の家の生活音が聞こえることもあるほどです」

タワマンといえばハイクオリティーで申し分のない住環境をイメージするが、そう単純な話ではないようだ。

一方、こうした現在のマンション事情にあって、やはり旧お屋敷街は違うと榊氏は話す。

「そういう高級住宅街は住民の意識も高く、街の景観を大切にしています。新築マンションでも、おかしなものを建てて街のブランド力を損ねてはいけないので、デベロッパーもしっかりとしたマンションをつくります」

なぜ築古・低層でも、人気が高いのか

場所を重視するお金持ちにとって、中古物件も人気がある。榊氏は20年以上前の中古マンションは質が高く、それを好むお金持ちも少なくないという。

「特に1990年以前のバブル仕様のマンションはかなりいいです。バブル仕様とは、その頃までに完成したマンションで、当時は高くても売れましたから、床に大理石なんて当たり前。またバブル崩壊後も、2002年頃までにつくられたマンションは結構しっかりしています。ちょうど築20年くらいの物件ですが、当時は不動産不況で、デベロッパーは売れるように一生懸命よいものをつくっていました」

中古物件でも、特に「ビンテージマンション」とよばれる一群は人気が高い。売買なら億単位という高額物件がほとんどだ。

（左）広尾ガーデンヒルズ●年数が経っても高い価値を保ち続けるビンテージマンションの代表例。（右）代官山ヒルサイドテラス●上品な街並みがお金持ちに好まれて、空きが出てもすぐに応募があって埋まってしまう。（amanaimages＝写真）

「東京のビンテージマンションの代表格と位置づけられているのが『広尾ガーデンヒルズ』です。実際に行ってみるとわかりますが、すごくいいマンションだと感じるはずです。管理面で少々問題もあるようですが、築30年以上でも、とても上品です」

「代官山ヒルサイドテラス」も低層だが高評価だという。建築家の槇文彦氏が手がけた住居・店舗・オフィスからなる複合建築で、1967年から92年まで数期に分けて段階的に建設された。

「ここは基本的に賃貸ですが、築40年ほど経っても格好いいんですよ。マンションに暮らすんだったら、一番といってもいいほど。まず、代官山は街が素敵じゃないですか。歩いていて気持ちがいい。物件が良すぎてなかなか空きは出ませんがね」

タワマンであれ、旧お屋敷街のビンテージマンションであれ、庶民には関係ないと思う向きもあろう。しかし、彼らの住宅購入に学ぶ点もあるのではないだろうか。

「あまり表面的なものにとらわれないことでしょうね。富裕層の方々は、住みたい街ランキングは気にしない。自分の好みを持っています」

なるほど大切なのは、周囲の目を気にしたりせず、自分のライフスタイルに適した、地に足のついた住居選びをすることのようだ。

首都圏のタワーマンションも供給過剰で空き家になる？（写真はイメージ）

　平成の30年間でもっとも変わった都心部の風景──それは20階建て以上の超高層マンション、いわゆる“タワーマンション”が雨後の筍のごとく聳え立ったことだろう。眺望のいいタワマンの高層階に住むことは人々の憧れにもなっているが、「いずれ大きな負の遺産になる」と危惧するのは、住宅ジャーナリストの榊淳司氏だ。

　＊　＊　＊
　今年は5年に一度行われる総務省の「住宅・土地統計調査」の結果が発表される。この調査でもっとも注目されるのは空き家率だ。5年前の2014年の発表では、全国の空き家率は13.5％だった。

　野村総合研究所の予測値によると、今年発表される2018年の空き家率は16.1％となっている。さらに5年後の2023年には19.4％、2033年には23.7％まで上昇するという。わずか14年後には、日本中の住宅の約4戸に1戸は空き家になっている──これは、ほぼ確実視できる未来図なのだ。

　空き家率の上昇は、地方や遠隔郊外だけの現象ではない。東京や大阪といった大都市の近郊でも空き家が増えることは確実だ。すでに人口増加時代に開発された「ニュータウン」的な街では空き家が目立ち始めている。また、現在は街の成長期にある東京の湾岸エリアでも、20年後には急速に空き家が増加するのではないかと予測できる。つまりはニュータウンと同じ運命をたどるということだ。

　しかし、それでも日本という国は新築の住宅を作り続けている。木造の一戸建てはもちろん鉄筋コンクリート造の分譲マンションも、その数は減少気味とはいえ毎年7万戸前後が市場に供給されている。

　首都圏においては、市場に供給される新築マンションに占めるタワーマンションの割合が、おおよそ4戸に1戸と高くなっている。特に湾岸の新興埋立地エリアでは、販売される大半の新築マンションがタワータイプである。

　東京の湾岸エリアでも比較的歴史の長いエリアではさほどでもないが、もっとも新しい部類に入る有明地区では、圧倒的にタワーマンションが多い。タワマン以外の分譲マンションは例外といってもいいほどだ。なぜそういうことが起こるのか？

　ここ数年、マンション市場を眺めていると“タワマン嫌悪派”と呼べる人々の行動や言動が目立ってきた。彼らがタワマンを嫌う理由は「空が狭くなる」、「不健康そう」、あるいは「見栄っ張りが住んでいる」とか「建物が醜悪」というようなことが多い。

　そういった人々は、自分の住んでいるエリアでタワーマンションの建設計画が持ち上がると、必ず反対派に回る。東京の湾岸エリアでも明治時代から人が住み始めた月島エリアではタワーマンション建設への根強い反対運動が起きている。あたり前だが、彼らにとって近所にタワーマンションが完成することによるデメリットは大きい。だから反対する。

　一方、新興埋立地である江東区の有明エリアには、今のところタワーマンションの居住者しか既存の住民がいない。だから、反対運動も巻き起こらない。

　タワーマンションを建設することによるメリットは、意外と少ない。もっとも大きな理由は土地の有効活用だろう。限られた面積の土地に多くの住宅を作ることができる。あとは、高層階に住む人にとっては開放的な眺望が得られる。

　もうひとつメリットを無理に挙げるとすれば、タワマンは規模が大きくなるケースが多いのでエントランスや共用施設を豪華にすることができる。有明のタワーマンションには屋内プールのついた物件も多い。一部の人しか利用しないプールの維持費を全区分所有者で負担しているのだ。

　多くの人はタワマンの様々なデメリットに気づいていない。

　まず、タワマンは普通の板状型に比べて住戸の造りがスカスカである。外壁は軽量気泡を用いたALCパネル、住戸間にはコンクリートの入っていない乾式壁が使われている。鉄筋コンクリートは建物を支えるために太く造られた柱と床（天井）にしか用いられていない。だから隣戸の生活音が聞こえやすい。あるいは外壁と躯体の隙間から雨漏りが生じやすい。

　いってみれば、タワーマンションは柱こそ太いが、その他は軽量な材料で作られた簡易住宅といってもいい建造物なのだ。

　さらに、タワーマンションの歴史は実質的にまだ20年程度。2回目の大規模修繕を終えた物件はほとんどない。エレベーターや配管類の交換を行うべき築30年前後の第2回大規模修繕について、我々は未だにノウハウを持っていない。それを考えると、タワーマンションという住宅建造物は、まだ完成品とは言い難い。私から見れば、かなり危うい住形態でもある。

　最初に述べたように、日本は今後深刻な住宅余剰に悩まされる。4戸に1戸が空き家になる未来が迫っているのに、新築住宅を無闇に作る必要はない。特に、土地が余っているかという理由で湾岸エリアにタワーマンションなど作るべきではない。

　仮にそういうタワーマンションを購入してしまったら、20年後あるいは30年後には資産価値の大幅な下落だけでなく建物としての存続すら危ぶまれるかもしれない。

　日本はひとまずタワーマンションの新たな建築を禁止すべきではないか。これは極端な主張のように思えるかもしれないが、世界の基準からすると正論に近い。ヨーロッパの多くの国では20階どころか、10数階の高層住宅さえも法律で規制しているケースが多い。特に高層住宅での子育てを禁止している国もある。

　冷静に考えれば、今の日本でタワーマンションを新たに建造する理由はほとんどない。あるとすれば、それを開発するデベロッパーが儲かるからである。あるいは、タワーマンションができるとその建物と住む人から税金が取れると目論む、一部の地方行政機関の思惑である。

　じつのところ、彼らは30年から40年先に大きなお荷物を抱えることになるという未来を、まったく理解していない。タワーマンションは普通のマンションよりも階数が高い程度にしか理解していないのだ。

　結論を述べよう。タワーマンションの建造は、法律で即刻禁止すべきである。そうしないと、我々は子孫の代に大きな負の遺産を残すことになる。

「タワマンは法律で禁止すべき」訴えの背景に空き家地獄の時代

　平成の30年間でもっとも変わった都心部の風景──それは20階建て以上の超高層マンション、いわゆる“タワーマンション”が雨後の筍のごとく聳え立ったことだろう。眺望のいいタワマンの高層階に住むことは人々の憧れにもなっているが、「いずれ大きな負の遺産になる」と危惧するのは、住宅ジャーナリストの榊淳司氏だ。

　＊　＊　＊

　今年は5年に一度行われる総務省の「住宅・土地統計調査」の結果が発表される。この調査でもっとも注目されるのは空き家率だ。5年前の2014年の発表では、全国の空き家率は13.5％だった。

　野村総合研究所の予測値によると、今年発表される2018年の空き家率は16.1％となっている。さらに5年後の2023年には19.4％、2033年には23.7％まで上昇するという。わずか14年後には、日本中の住宅の約4戸に1戸は空き家になっている──これは、ほぼ確実視できる未来図なのだ。

　空き家率の上昇は、地方や遠隔郊外だけの現象ではない。東京や大阪といった大都市の近郊でも空き家が増えることは確実だ。すでに人口増加時代に開発された「ニュータウン」的な街では空き家が目立ち始めている。また、現在は街の成長期にある東京の湾岸エリアでも、20年後には急速に空き家が増加するのではないかと予測できる。つまりはニュータウンと同じ運命をたどるということだ。

　しかし、それでも日本という国は新築の住宅を作り続けている。木造の一戸建てはもちろん鉄筋コンクリート造の分譲マンションも、その数は減少気味とはいえ毎年7万戸前後が市場に供給されている。

　首都圏においては、市場に供給される新築マンションに占めるタワーマンションの割合が、おおよそ4戸に1戸と高くなっている。特に湾岸の新興埋立地エリアでは、販売される大半の新築マンションがタワータイプである。

　東京の湾岸エリアでも比較的歴史の長いエリアではさほどでもないが、もっとも新しい部類に入る有明地区では、圧倒的にタワーマンションが多い。タワマン以外の分譲マンションは例外といってもいいほどだ。なぜそういうことが起こるのか？

　ここ数年、マンション市場を眺めていると“タワマン嫌悪派”と呼べる人々の行動や言動が目立ってきた。彼らがタワマンを嫌う理由は「空が狭くなる」、「不健康そう」、あるいは「見栄っ張りが住んでいる」とか「建物が醜悪」というようなことが多い。

　そういった人々は、自分の住んでいるエリアでタワーマンションの建設計画が持ち上がると、必ず反対派に回る。東京の湾岸エリアでも明治時代から人が住み始めた月島エリアではタワーマンション建設への根強い反対運動が起きている。あたり前だが、彼らにとって近所にタワーマンションが完成することによるデメリットは大きい。だから反対する。

　一方、新興埋立地である江東区の有明エリアには、今のところタワーマンションの居住者しか既存の住民がいない。だから、反対運動も巻き起こらない。

　タワーマンションを建設することによるメリットは、意外と少ない。もっとも大きな理由は土地の有効活用だろう。限られた面積の土地に多くの住宅を作ることができる。あとは、高層階に住む人にとっては開放的な眺望が得られる。

　もうひとつメリットを無理に挙げるとすれば、タワマンは規模が大きくなるケースが多いのでエントランスや共用施設を豪華にすることができる。有明のタワーマンションには屋内プールのついた物件も多い。一部の人しか利用しないプールの維持費を全区分所有者で負担しているのだ。

　多くの人はタワマンの様々なデメリットに気づいていない。

　まず、タワマンは普通の板状型に比べて住戸の造りがスカスカである。外壁は軽量気泡を用いたALCパネル、住戸間にはコンクリートの入っていない乾式壁が使われている。鉄筋コンクリートは建物を支えるために太く造られた柱と床（天井）にしか用いられていない。だから隣戸の生活音が聞こえやすい。あるいは外壁と躯体の隙間から雨漏りが生じやすい。

　いってみれば、タワーマンションは柱こそ太いが、その他は軽量な材料で作られた簡易住宅といってもいい建造物なのだ。

　さらに、タワーマンションの歴史は実質的にまだ20年程度。2回目の大規模修繕を終えた物件はほとんどない。エレベーターや配管類の交換を行うべき築30年前後の第2回大規模修繕について、我々は未だにノウハウを持っていない。それを考えると、タワーマンションという住宅建造物は、まだ完成品とは言い難い。私から見れば、かなり危うい住形態でもある。

　最初に述べたように、日本は今後深刻な住宅余剰に悩まされる。4戸に1戸が空き家になる未来が迫っているのに、新築住宅を無闇に作る必要はない。特に、土地が余っているからという理由で湾岸エリアにタワーマンションなど作るべきではない。

　仮にそういうタワーマンションを購入してしまったら、20年後あるいは30年後には資産価値の大幅な下落だけでなく建物としての存続すら危ぶまれるかもしれない。

　日本はひとまずタワーマンションの新たな建築を禁止すべきではないか。これは極端な主張のように思えるかもしれないが、世界の基準からすると正論に近い。ヨーロッパの多くの国では20階どころか、10数階の高層住宅さえも法律で規制しているケースが多い。特に高層住宅での子育てを禁止している国もある。

　冷静に考えれば、今の日本でタワーマンションを新たに建造する理由はほとんどない。あるとすれば、それを開発するデベロッパーが儲かるからである。あるいは、タワーマンションができるとその建物と住む人から税金が取れると目論む、一部の地方行政機関の思惑である。

　じつのところ、彼らは30年から40年先に大きなお荷物を抱えることになるという未来を、まったく理解していない。タワーマンションは普通のマンションよりも階数が高い程度にしか理解していないのだ。

　結論を述べよう。タワーマンションの建造は、法律で即刻禁止すべきである。そうしないと、我々は子孫の代に大きな負の遺産を残すことになる。
http://news.livedoor.com/article/detail/16007393/

2019/03/26 に公開

レオパレスの建設したアパートが
建築基準法違反レベルの状態である、
ということが大きな問題になっています。
界壁がなかったり壁が薄かったり・・・
隣の生活音が丸聞こえである、
という指摘もたくさんあるようです。

実は、ブームになっているタワーマンションは
構造的にレオパレスと類似した状態であることが
世間ではあまり知られていません。
構造上、壁を薄くしなければいけないのが
日本のタワマンである、という現実を
榊淳司がズバリ指摘しています。

かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。

憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、背中を押す一因だ。

ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。

不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。

●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？

ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか

マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。

国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。

逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。

ーー資産価値にも影響を与えそうですね

はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。

管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円というまとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。

ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね

そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。

ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです

はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。

これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念

ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね

タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。

エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。

ーータワマンで大規模修繕があったという実例はまだ少ないのでしょうか

タワマンが多く建てられ始めたのは、容積率が緩和された2000年頃からで、大規模修繕を実際にしたケースはまだ非常に少ないです。どのくらいの金額かなど、実際にやってみないとわからない部分も少なくありません。このため、現時点では問題が顕在化していません。

ーー大規模修繕はどれくらいの周期で行うのでしょうか

大規模修繕はおおむね「12年周期」とされます。1度目の大規模修繕はなんとか乗り切ったとしても、2度目の大規模修繕の頃から、修繕積立金が不足し建物の維持管理が行き届かないなどの問題が生じる恐れがあります。

ゆえに、タワマンの未来については悲観的にならざるをえません。維持管理費用が多額にかかり、戸数が多いので意思決定も難しい。私なら「高く売れるうちに、早めに売ったほうがいい」と考えます。

タワマンを売っている不動産業界の人は、これまで述べたような懸念がわかっているので、自分ではタワマンを買わない人が多いと聞いたことがあります。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all

2019.07.17　文＝池田利道／東京23区研究所所長　Business Journal

　古典落語の名作「芝浜」。なまけ者の魚屋・勝五郎が女房に尻を叩かれて芝の雑魚場に仕入れに行くが、朝早すぎてまだ市場が開いていない。仕方なく顔でも洗おうかと思った浜で、ずしりと重い財布を拾う。噺はここから始まる。

　芝雑魚場の跡はJR田町駅の北、線路に接した山手線の内側にある。つまり、今の山手線が江戸時代の海岸線。実際、明治のはじめに汽笛一声新橋駅を発車した汽車は、芝のあたりは堤防の上を走っていたという。

　東京の歴史は埋め立ての歴史でもある。埋立地は、江東区の辰巳団地や品川区の八潮団地のように住宅用地として使われる例もあったが、多くは倉庫や工場用地として利用されていた。

　1980年代の末、中央区佃島の北端で「大川端リバーシティ」と名づけられたタワーマンション（以下、「タワマン」と略称する）群の開発が始まる。都心居住の嚆矢となるメモリアルな出来事であると同時に、湾岸の埋立地が住宅開発されていく先駆けともなった。現在のように湾岸部にタワマンが建ち並ぶようになるのは1990年代の後半から。せいぜい四半世紀くらい前のことにすぎない。

■五輪特需で高まる湾岸への期待値

　図表1は、中央、港、江東、品川の各区の湾岸埋立地（20地区）の人口を追ったものだ。95年には11万人強だった人口が2015年には24万6000人に、さらに19年1月には27万人以上に膨れ上がっている（ただし、19年は住民基本台帳による数字であり、国勢調査人口とは単純比較できない）。図表に併記した近年の人口増加率を見ても、湾岸部での住宅開発が現在も衰えることのない勢いで進行中であることがわかるだろう。

　図表2では、そのなかで近年、特に人口の増加が著しい地区をピックアップした。人口増加率トップの品川区勝島地区は、もともと人口が数千人程度しかなかったところに大規模タワマンの開発が進んだため、数値が大きく跳ね上がったという背景があるが、それ以外はオリンピックがらみの地区が上位に並んでいる。

　2位の中央区晴海地区は選手村ができる場所。「コンパクト五輪」のコンセプトは崩れ去ったとはいえ、大会会場の集積度がもっとも高い江東区湾岸エリアの中心である豊洲地区が3位。4位は五輪までに暫定開通する環状2号線（いわゆる「マッカーサー道路」）沿道の中央区勝どき地区。そして、これも五輪イヤーに暫定開業する山手線新駅のおひざ元である港区芝浦地区が5位。高まる期待が五輪関連地区の住宅開発を勢いづけていることが、手に取るようにわかる。

■高齢者は上層階がお好き？

『国勢調査』の公表値で追うことができる高層マンションのデータは15階建て以上まで。町丁別の詳細データとなると11階建て以上まで。タワマンと呼ぶには役不足の感も否めないが、図表1で取り上げた20地区の住宅構成（世帯数ベース）は11階建て以上の共同住宅が77％を占めることからも、「湾岸＝タワマン」と考えて大きな間違いはない。

　あらためてタワマン（前述した通り15階建て以上までしかデータを追うことができないため、正しくは「高層マンション」）について、おさらいをしておこう。15階建て以上の共同住宅に住んでいる人の割合は、全国平均では1.6％、東京23区平均でも5.1％にすぎないが、東京の都心ならびに湾岸エリアを抱える区では突出して多い。

　逆に少ないのは西部山の手地区。もちろん、高層マンションでも低層階に住んでいる人もいるが、実は15階建て以上の高層マンションに住んでいる人の割合と、11階以上の高層階に住んでいる人の割合はほぼ等しいという傾向がある（図表3参照）。

「高層マンション居住者≒高層階居住者」のボリュームゾーンは、いうまでもなく30代・40代の若いファミリー層だ。当然、彼らの子ども世代にあたる10歳未満の割合も高い。タワマンに住むにはある程度以上の経済的なゆとりが求められることから、10代・20代の割合は低くなる。

　注目すべきは65歳以上の高齢者。高層マンションに住む人の割合を高層階に住む人の割合が大きく上回っている（図表4参照）。どうやら、高齢者は高層階を好む傾向があるようだ。

■マンションポエムの裏に潜む5つの不安

　ゴージャスなタワマンに住むこと、とりわけ俗世間を見下ろす優越感に浸れる上層階に住むこと。その魅力を、不動産広告は甘い言葉で誘いかける。俗に「マンションポエム」と言うらしい。しかし、冷静に考えてみると、タワマンでの生活は不安だらけといっていい。なかでも、通勤、子育て、高齢者、防災、そして、資産保全の「5大不安」は深刻だ。

　通勤の不安を象徴する例として、メディアでしばしば取り上げられるのが、タワマン銀座の武蔵小杉の通勤地獄。駅も電車も混雑が限界を超えているのは事実のようだが、筆者に言わせると、これは駅の構造や電車の編成を工夫すれば済むこと。通勤地獄を問題にするなら、もっと本質的な問題に目を向けるべきだろう。一般の電車は車輌定員が150人程度。10両編成なら1500人。これに対して、ゆりかもめは1編成の定員がおよそ350人。輸送力に天と地ほどの差があり、そもそも通勤需要に対応できる路線ではない。

　中央区の晴海地区はもっと問題が大きい。都心に近い場所にありながら同地区の開発が進まなかったのは、鉄道の便が決定的に悪いから。選手村の跡をマンションとして分譲するというが、生活の足はどうするのかと他人事ながら心配になってしまう。

■災害時に露呈するタワマンの居住リスク

　子育て、高齢者、防災は高層階居住に伴う不安である。高層階で育った子どもは家にこもりがちになるため母親との心理的な密接度が高まりすぎ、発育の過程で数々のリスクが高まるとの指摘がある。由々しき問題だが、親が積極的に子どもを外に連れ出すようにすれば防げるという面もある。

　しかし、高齢者はそうはいかない。エレベータに乗らなければ外出できない生活は、若い人ならなんでもないことだが、歳を取ると大きなバリアに変わる。そうでなくても外出が億劫になりがちな高齢者にとって、高層階居住はひきこもりを促す要因となることが容易に想像できる。しかも、プライバシー絶対重視という名の、近隣とのつながりを欠いたタワマン生活。その先にあるのは高齢者の孤独化であり、ひいては孤立死という悲惨な結末につながっていく。

　11階以上の高層階に住むひとり暮らしの高齢者、あるいは夫婦ともに65歳以上の高齢者夫婦。こうした「孤立化予備軍」が高齢者全体に占める割合が、中央区では15％、港区では9％、千代田区では8％、江東区でも7％を数える。

　平時はまだいい。大地震などの災害に見舞われると、タワマンのもろさが一気に露呈してくる。建物は最新鋭の耐震構造だし、地盤も公共が関与して整備された埋立地なので、液状化などの問題もそれほど心配しなくていいのかもしれない。しかし、ライフラインはネットワークだ。どこか弱いところで途絶が起きると、広い範囲に被害が及ぶ。

　タワマンは電気なしに生活できない。ポンプが止まると水も出ない。水が出ないとトイレが使えない。高層階居住の選択は、こうしたリスクと背中合わせにあることを覚悟する必要がある。それは、「下界」を見下ろす優越感だけで解決できる問題ではない。

■10年後には湾岸のタワマンがゴーストタウン化

　最後の資産保全の不安は恐怖のシナリオだ。マンションの寿命は40〜50年。うまくつくってうまく管理すれば100年近くもつのだろうが、間取りをはじめ、生活の場としての陳腐化は否応なく進む。日本人は新しいものに価値があると考える傾向が強いため、実際は35年ぐらいで建て替えとなる。

　35歳で分譲マンションを買ったとすると、35年後は70歳。当然、住民は高齢化している。子どもたちは古ぼけた住宅など見向きもしない。そんな状況下でのタワマンの建て替えは、事実上不可能に近い。修繕費にしても高額になるため、必要な修繕すら進んでいないという事態も想像できる。その結果として待ち受けているのは、ゴーストタウン化したタワマンの姿だ。

　先に指摘したように、東京の湾岸エリアにタワマンが建ち始めてから、まだ四半世紀。しかし、逆から見れば、10年後に東京の湾岸エリアはゴーストタウン化を始める危険性を抱えていることになる。マンションポエムは、この問題にどう答えるのだろう。

リタイア世代から外国人家族まで、さまざまな人が住むタワマン。最大のネックは「修繕費」の問題で、見て見ぬふりをしているうちにタワマンが廃墟になってしまった、という可能性もあるのだ。

「修繕ラッシュ」が来た

都心の最高級リゾートをあなたの手に――。

東京湾を望む一棟のタワーマンション。歯の浮くようなコピーに夢を抱き、当時は購入希望者が殺到した人気レジデンスだったが、いまは見る影もない。

築15年、400戸近いマンションに、現在の居住者は3割にも満たない。外壁に割れが目立ち、エントランス前は雑草が伸び放題になっている。

ジムやバーなどの共用部は閉鎖されて数年が経つ。次のマンションの頭金にもならないほど資産価値は下がり、引っ越すこともできず、逃げ場を失った人たちがただ住んでいるだけ……。

いま、タワマン人気はピークにある。不動産経済研究所の調査によると、'08年から'17年の10年間で、首都圏には341棟もの高層マンション（20階建て以上）が建てられた。戸数にして、じつに11万1722戸にのぼる。

だが、そのタワマンが巨大な廃墟と化してしまう冒頭のような光景が、日本中に現れる事態を想像する人は少ない。

不動産業界ではかねてから都心部の住宅の過剰供給がささやかれてきた。デベロッパーにとってタワマンはまさに「打ち出の小槌」であり、いまだ根強いタワマン人気に応えるように、フロンティア開拓は進んでいる。

これまでタワマンといえば、豊洲や芝浦といったベイエリアか、武蔵小杉や川口など都心にアクセスしやすい郊外が人気を集めていた。近ごろ、デベロッパーは「第三の道」として、都心の再開発地域に目をつけ、新たな購入層の獲得に躍起だ。

たとえば東京下町の代表格・月島の「もんじゃストリート」には低層建築のもんじゃ屋が軒を連ねるが、肩を並べるように地上32階建てのタワマンが建とうとしている。

また、日本有数の商店街がある武蔵小山の駅前にも41階建ての巨大レジデンスが建ち、東京五輪直後の2021年に入居を控えている。

そんなタワマンブームに火が付いたのは2000年前後のこと。当時建てられた超高層マンションは早くも15〜20年選手になろうとしているわけだが、ここにきて重大な問題が表面化してきた。

それは、類を見ないほどの大規模で高額な「修繕」をどうするか、ということだ。

売り手はリスクを伝えない

基本的にマンションは、12年から15年の周期で大規模修繕を行う。最初は外壁の修理などを行い、次にエレベーターや排水などの内部的な不具合を改修する。

これはタワマンも同様で、目下第一次修繕ラッシュに突入しているが、なにぶん戸数が多いため、一棟の修繕計画は10年以上、2ケタ億円のカネがかかることもザラにある。

高層マンションブームの先駆けとなったのが、川口にある「エルザタワー55」だ。

'98年に竣工した総戸数650、地上55階建て、高さ185mのこの物件は、'15年にはじめての大規模修繕工事を開始し、2年がかりで完了した。総費用は約12億円。単純計算で1戸あたり約185万円の負担だ。

修繕にいたる長い道のりを取材してきた住宅ジャーナリストの山本久美子氏は次のように語る。

「超高層の工事は通常の足場だけではできないうえ、エルザタワーは低層・中層・高層でそれぞれ外観のフォルムが変化するデザインになっていて、工事は難航することが予想されました。

そこで修繕は、マンションを建設した元施工会社に工法の提案を依頼するところからはじまったのです」

管理組合に修繕委員会を設置したのは'07年のこと。施工の妥当性や料金を見積もるコンサルタントを募集したのは'12年になってからだった。

「コンサルタント会社を1社に絞り、業務委託契約を締結したのが'13年。マンション所有者への説明会もきちんと開き、'14年に施工業者の決定にこぎつけました」（山本氏）

途中3.11の影響もあったが、修繕完了までに10年。ただし、これは幸せなケースだ。エルザタワーのように投資目的の所有者が少ない物件は、管理組合もしっかり機能している。

だが新しく建てられたタワマンのなかには投資用に購入されているものも多い。最初の修繕時期にあたる築15年を迎えるころには、すでに所有者が入れ替わっているケースが大半だ。

しかも300戸をゆうに超えるようなタワマンでは、実際の入居者も子育て世代から外国人までさまざま。その全員が管理組合に協力的、ということはさすがに考えにくい。

こうした状況をさらに難しくするのが、デベロッパーの態度だ。タワマンの売れ行きが好調な折、あえて15年後に訪れる修繕の難しさなど、口にするはずがない。

オラガ総研代表の牧野知弘氏はこう指摘する。

「これまで、デベロッパーは修繕積立金の費用負担を実際の想定以上に安く設定してマンションを販売してきました。

タワマンは高層用のエレベーターやジムなどの共用設備が多く、修繕コストが膨らみやすい構造にあるにもかかわらず、『戸数が多いから一人あたりの負担が少ない』と販売元は説明するわけです。

ところがいざ修繕となると積立金が足りず、住民のあいだで大モメになる。こうした事態がこれから頻発するでしょう」

住民の意見がまとまらない

国土交通省は、ガイドラインで12年周期前後の大規模修繕を行うことを推奨している。

大手デベロッパーが販売するマンションの場合は、長期修繕計画書を売り主か施工業者が作成することが多いが、ここに書かれた数字がデタラメだったというケースもある。

管理組合向けコンサルティング会社・ソーシャルジャジメントシステムの廣田晃崇氏は次のような例を挙げる。

「長期修繕計画書では、何年目の工事にいくらかかるか概算が記されていて、そこから積立金の月額を割り出します。

ところが中央区のあるタワマンでは、基礎的な数値に間違いが散見されました。自動ドアの枚数が実際の半分だったり、消火設備の数も少なかったりして、30年間でかかる修繕費が5億円近くも過少に見積もられていたケースがあったのです」

こうした明らかな見積もりの甘さには、デベロッパーの「売らんかな精神」があることは否定できない。住民側が問題に気づくためには、やはり結束力の強い管理組合が必要になってくるが、ことタワマンではそううまくいかない。

首都圏にある総戸数600超の某タワーマンションでは、30年の修繕累計コストは50億円以上におよぶと見積もられている。ところが、その間に見込まれる修繕積立金は半分にも満たない23億円。

今後どうやってその差額を埋めるのか、そもそも15年目の第一次修繕を終えられるのか。管理組合の議論は今日も続いているという。

このマンションで理事の経験がある60代の住民の一人はこう嘆息する。

「私は早期退職で入ったおカネで家を買い、終の棲家と思って住んでいますが、上層階には若いお金持ちや投資目的の外国人もいる。普段の生活では没交渉ですから、理事会での発議も実現しないことが多いです。

たとえば、あるとき立体駐車場の共用部に重大な不具合が見つかり、1億円近くの費用がかかることがわかった。

そこで理事会で一時金の徴収を提案したのですが、想像以上に反対意見が多く、ロクに話し合いも設けられないまま否決されてしまったことがありました。それぞれ、マンションについての見解があまりにも違うと感じましたね」

実際、「私が住んでいるうちだけ大丈夫なら、あとはどうなってもかまわない」と考えたり、一方で共用部の破損で資産価値が下がることに神経質な人がいたりと、「コミュニケーションなき利害関係」がこじれがちなのがタワマンの現状といえる。

さらにいま大量に建てられている新築のタワマンの管理組合は、これまでのタワマン以上に難しい問題を抱えている。

「東京五輪に向けて上昇しているのは地価だけでなく、人手不足による人件費や資材費も同様。ですが、五輪後に地価の高騰が落ち着いたとしても、人件費や資材費は右肩上がりになる可能性が高い。

五輪後、建物に大きなトラブルが露呈すれば、修繕積立金の値上げを余儀なくされますし、修繕しなければ資産性に大きな問題が生じるかもしれません」（前出・牧野氏）

つまり、資産価値はこれから下がっていく一方なのに、修繕費は高騰を続けるのだ。

壊すこともできない

はたしてタワマンを住居として修繕しつつ、維持し続けることは可能なのだろうか。

「じつは、ほとんどの物件で長期修繕計画は30年分しか組まれておらず、その先はどうなるのか、国などでも問題視されています。

30年以降の修繕となると、給排水管や電気系統、エレベーターなどの設備系の大規模改修も必要になってきて、その費用は1回目の比ではありません。

いざ修繕積立金を値上げするとなると、投資目的でマンションを買い、人に貸している人は利回りが悪くなるので、なかなか首をタテに振らない。そうすると修繕の時期になってもおカネが用意できない事態に陥ります」（経済評論家の平野和之氏）

修繕できないのなら、いっそ壊して新しくするという手もあるだろう。しかし、老朽化したタワマンに住んでいるのは、簡単に引っ越すことができない「取り残された人々」。

そうした住民を立ち退かせたとしても、タワマンを壊すには、これまた膨大な費用がかかる。

「大規模修繕ができていないタワーマンションは次から次へと売りが出る可能性がある。値段をどれだけ下げても、高い修繕積立金を肩代わりしなければいけない物件に買い手はつかないでしょう。

結果、修繕されずに放置され続け、壊すこともできず廃墟と化したタワマンの誕生です。

とくに心配なのは、武蔵小杉など、同じような時期にたくさんのタワマンが建った地域です。売りが売りを呼ぶ負の連鎖が街全体で起こる可能性がある。そう考えると、街が一瞬にしてゴーストタウン化するリスクもあります」（平野氏）

一度建てたら、簡単には修理することも壊すこともできないタワマン。その姿はさながら「住む原発」といえる。

ひとたびの建設ピークを迎えた'08年に建てられたタワマンが、15年目になるのは2022年。まさにこれからタワマンの問題は深刻化する。あなたは、それでもまだタワマンを買いますか？

最初月2万だった維持費は30年後には月10万から20万に跳ね上がる

経済的な合理性がないタワマン

2000年代に都心などでタワーマンション建設ラッシュがあり、富裕層の象徴ともてはやされました。

相続税対策になるともいわれ、タワマンを買わないと損だというタワマンブームが起きました。

地価が高い都心で高層マンションに住むのは一見合理的だが、維持費がとんでもなく高額です。

都内の一般的な分譲マンションが6000万円なのに対し、タワマン平均価格は7600万円でした。（2019年）

立地や条件や面積が違うので一概に比較できないが、タワマンは中低層マンションより購入価格が27％高くなります。

現在はタワマンによる相続税節税が対策されてしまい、中低層マンションに比べて有利ではなくなっています。

購入価格が高いと評価額も高いので、固定資産税などの税金も高額になります。

もっと高いのがタワマン特有の設備を維持管理したり修繕する費用で、中低層マンションよりかなり高額になります。

エレベーターは短時間で高層階まで上昇するため高性能だが、一般的なマンションの2倍の価格で30年で交換しなくてはならない。

エレベーターの台数そのものも多いので、中低層マンションの４倍以上の維持費が発生します。

非常用発電機は１台１億円で１５年ごとに交換しなくてはならないし、駐車場の費用も驚くほど高いです。

コンシェルジュと呼ばれる管理人が複数人居てサービスしてくれるが、当然彼らの費用も住人が負担します。

数十年後は湯沢のようなゴーストマンションになる？

郊外のアパートで駐車場月５千円、管理人不在の賃貸物件では、管理費は月５千円以下ですが、タワマンは管理費と修繕積立金で月額２万円以上が相場です。

修繕積立金は最初１万円以内だが老朽化に伴って毎年上昇し、１０年後には２万円、１５年後に３万円、その後も出費が増えるため上昇し続けます。

新築時に管理費と修繕積立金の合計で２万円だったとしても、１５年後には６万円、３０年後には８万円以上になるのが予想されます。

これほど修繕積立金が増えるのは法律上の基準が厳しいからで、多くの高額設備は１５年か３０年ごとに交換や大修理が必要になります。

新築から１２年目の修繕では中低層マンションが１戸あたり１００万円として、タワマンは１２０万ほどであまり差がありません。

ところが２回目、３回目と回を重ねるごとにタワマンの修繕費用は割高になり、２５年から３０年目には１戸あたり２００万円以上かかると言われています。

１２年ごとに２４０万円の修繕費用が発生したら毎月２０万円の負担、半額にケチったとしても毎月１０万円の負担になります。

ところが修繕費をケチるとマンション自体の寿命が短くなり、その分早く老朽化してしまいます。

連想するのがスキーブームに建設した越後湯沢のマンション群で、まったく同じ理由でゴーストマンションになっています。

不動産屋のサイトには１０万円以下の高級マンションが並び、ほとんどが１００万円以下で売られていますが買い手がつかない。

修繕費用がかかるため０円で購入しても損だからで、このため売り手がお金を払って買ってもらう場合も在るとの事です。

タワーマンションも３０年後にそうなっていないとも限らない。
http://www.thutmosev.com/archives/80740884.html

都心に行けば行くほど目立つタワーマンション。中には階段では到底、たどり着けない階数に住んでいる人もいるだろう。

眺望は良く、そこに住んでいるだけで華やかな気分になることができるが、災害時にはさまざまな壁が立ちはだかる。

そこで今回、住宅ジャーナリストの榊淳司さんに、災害が起こるとマンション、特にタワーマンションはどのような影響を受けるか聞いた。

エレベーターの閉じ込め

まず、榊さんは「地震の揺れでタワーマンションが構造面で大きな被害を受けたり、建物が傾いたりすることはないと考えています。よって、災害時の懸念は“生活被害”です」と指摘する。

タワーマンションは、一般的に20階以上の鉄筋コンクリート造の集合住宅のことを指す。そのため、エレベーターの移動は欠かせない。だからこそ、地震や停電によってエレベーターが停まってしまうと何もできなくなるというリスクが伴うという。もちろん、エレベーターの閉じ込めはタワーマンションだけに限らない。

しかし、「今まで地震が起きてもエレベーターが止まったことはない」と、どこか他人事のように思っている人も多いかもしれない。だが、実際に2018年6月の大阪北部地震ではエレベーターが停まった。国土交通省が2019年6月に発表したデータでは、大阪・京都・兵庫・奈良・滋賀を中心とし、和歌山・岐阜、福井、香川にわたる広範囲で約6万3000台のエレベーターが運転休止し、そのうち大阪・京都・兵庫・奈良・滋賀の346台で閉じ込めが発生している。発生した時間が朝だったためか、閉じ込めが発生した建物で最も多かったのが住居だ。

© FNN.jpプライムオンライン
「ここ20年以内に建設されたタワーマンションに設置されているエレベーターであれば、地震の揺れを感じると地震時管制運転装置が作動し、最寄りの階に停止し、扉が開くシステムになっていますが、それ以前のエレベーターではこの機能が付いていない場合も多く、閉じ込めが発生する可能性が高いと思われます」

大阪北部地震の場合は、数時間で救助されているが、「一度停止したエレベーターを再び作動させるためには、専門の技術者による安全確認が必要です。停電によって停止した場合でも、技術者が安全性を確認しなければ動かせないこともあります」と榊さんは言う。

大規模地震が起きたときに、最優先は閉じ込めによる救出、その次に病院などの緊急性が高い施設や公共性の高い建物の復旧が続く。高さ60メートル以上の高層住宅や一般の建物のエレベーターの復旧の優先順位は高くないのだ。

タワマン周辺の避難所はキャパオーバーに

タワーマンションで生活するにあたり、エレベーターが動くことが日常であるが、災害時はそんな日常が崩れてしまうこともある。だからこそ、「エレベーターが使えなくなった場合どうすればいいか」を常々考えておかなければならない。

2011年の東日本大震災の影響により、それ以降に建設された新築マンションでは、災害への備えが重視されるようになる。

震災以前、タワーマンションでは地震や停電によって電力の供給がなくなった場合の非常用電源の稼働時間は24時間が標準だったが、震災以降は72時間に。地震等で電力が途絶えても、非常用エレベーターを72時間は動かすことができるようになった。ちなみに、非常用電源は発電機を稼働させて動くため、72時間分の発電用燃料がタワーマンション内のどこかに保管されていることが多い。

だが、榊さんは「非常用電源が使えるとしても、すべてのエレベーターが動くわけではなく、非常用エレベーター1基しか動きません」と注意を促した。

何世帯もの住民のいるタワーマンションであれば、エレベーターは1基だけではなく、何基もあるだろう。自分が住んでいるマンションの非常用電源がどれくらいの時間稼働できるか把握していない場合は、管理組合に聞いたり、新築であればマンション購入時のパンフレットに記載されているという。気になる場合は、確かめてみるといいかもしれない。

たとえ、72時間稼働したとしても、72時間以内にインフラが復旧するとは限らない、ということも頭に入れておく必要がある。非常用電源が途切れた時、高層階に暮らす人たちは自力で階段を上り下りするか、マンションの外へと避難するか、どういった行動をとるのか事前に考えておく必要もある。

© FNN.jpプライムオンライン
そして、榊さんは「タワーマンションでは電気が止まることで水の供給も止まる」と話す。タワーマンションでは、電力でポンプを稼働させ、水を上層階へ押し上げているため、電気がある限り水が蛇口から出てくるが、電気が止まってしまうと水も出なくなるというのだ。

そうなると、飲料水は出なくなり、トイレも流すことができず、風呂にも入れず、洗濯もすることができない。

さらに、「タワーマンションに限らず、マンションの住民については行政は避難所への収容を想定していません。基本的に、避難所はその場にいたら命の危険がある人のためだと考えるべきでしょう。タワーマンションは基本的に命の危険はないとみなせるため、住居内で“自活”が求められているのです」と話す。

東京のような大きな都市で大地震が発生した場合、行政が設置する近隣の避難所へ行ったとしてもキャパオーバーになり、救援物資などが絶対的に不足してしまうことが容易に想像できる。そもそもタワーマンションの住民を収容するスペースが足りない。タワーマンションが建設され、街の住民が増えても、避難所の収容人数は変わらないのだ。

だからこそ、「東日本大震災以降は、マンションによって、各階ごとに災害備蓄をしているところもあります。ほぼ、飲料水と食べ物ですが、避難所へ行けないということも踏まえると、自宅でしっかりと備えておく必要があると思います」と榊さんは言う。

先日の台風15号による影響で、千葉県内ではいまだに停電している地域もある。いつ、どこで、なにが起こるかわからない時代。備えあれば患いなしというが、タワーマンションで暮らす人たちは災害時にどう行動するか、どんな備えが必要か知っておく必要があるかもしれない。
http://www.msn.com/ja-jp/news/national/%e3%82%bf%e3%83%af%e3%83%bc%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3%e3%81%a7%e6%9a%ae%e3%82%89%e3%81%99%e4%ba%ba%e3%81%af%e8%a6%81%e6%b3%a8%e6%84%8f%ef%bc%81-%e7%81%bd%e5%ae%b3%e6%99%82%e3%81%ab%e9%a0%ad%e3%81%ab%e5%85%a5%e3%82%8c%e3%81%a6%e3%81%8a%e3%81%8d%e3%81%9f%e3%81%84%e3%81%93%e3%81%a8/ar-AAHUZTN?ocid=ientp#page=2

2019.10.09　山下 和之　現代ビジネス

国土交通省によると、わが国の2018年末現在のマンションストックは654.7万戸で、ひところほどではないにしても、現在も全国で年間10万戸近く増え続けている。

市場に出てくる中古マンションも増えて、東日本不動産流通機構によると、2018年度の首都圏における在庫件数は4万7784戸で、年間の成約件数は3万7601戸に達している。

不動産経済研究所の調べでは、18年度の首都圏新築マンションの発売戸数は3万6641戸だったので、いまや新築マンションより中古マンションのほうが流通戸数は多いことになる。

マンションストックが増えて、年々竣工後の築年数が長い物件が増えているが、一部のヴィンテージマンションを除いて、建築後の経過年数が長くなるほど売却は難しくなる。特に竣工後20年を過ぎると格段に相場価格が下がり、売却するにしてもリフォームなどの売却費用が膨らんでしまう。

したがって、20年超の売却は不利になるので、新築マンション取得時には20年以内に買換えなどで売却するのか、20年後も住み続けて永住するのか、明確なライフプランを描いておくのが得策だ。

また、中古マンションを購入するという観点からみれば、多少価格は高くても、最新の新築マンション並みの基本性能を有する築浅物件を取得するか、反対に思い切って築深の物件を新築の半値以下で取得して、自分たちなりにリフォームして住むといった選択も考えられる。

これからのマンションの売却や取得は、こうした明確なライフプランを思い描いた上で実行しないと、後悔することになりかねないのだ。

まず「売れなく」なる

マンションストックが増えて、中古マンション市場に出てくる物件が増加、年々市場に出てくる物件の築年数は長くなっている。

図表1　首都圏中古マンションの平均築年数の推移　　　　　　（単位：年）

資料：東日本不動産流通機構『築年数から見た首都圏の不動産流通市場』

図表1は首都圏の中古マンション市場に出てきた新規登録マンションと、成約マンションの平均築年数を折れ線グラフにしたものだ。

10年前の2008年には、新規登録が17.74年で、成約が16.43年だった。両者は1年程度の差しかなかったのだが、それが年々拡大、18年には新規登録が24.58年で、成約は21.00年と両者の差は3.58年に拡大している。

図表2　首都圏中古マンション成約物件と新規登録の築年数別構成比

資料：東日本不動産流通機構『築年数から見た首都圏の不動産流通市場』

また、図表2にあるように、新規登録と成約物件の築年数別の構成比をみても、新規登録は築21年以上の合計が6割近くに達しているのに対して、成約では築21年以上は4割強にとどまる。

市場にはどんどん築年数の長い、築深物件が増えているものの、やはり築年数の比較的短い築浅物件から成約している実態がうかがえる。

築20年を過ぎると人気が低下して、市場のなかでも取り残される可能性が高いといわざるを得ない。

そして「半値以下」に…

価格面でみても築20年を過ぎると格段に不利になる。

図表3　首都圏中古住宅の建築後経過年数別の成約価格　　（単位：万円）

資料：東日本不動産流通機構『築年数から見た首都圏の不動産流通市場』

図表3にあるように、首都圏中古マンションの成約価格は、築5年以内の築浅段階では5411万円だが、築16年を過ぎると3000万円台に下がり、築21年では2528万円と、築浅段階の成約価格の半分以下に下がってしまう。

さらに、築30年を過ぎると、2100万円台まで低下する。築浅物件の2.5分の1まで安くなる。

それに対して、一戸建ては築浅時にはマンションより安いのだが、築年数による相場の下落率が小さく、築16〜20年でマンションとほぼ同じ水準になり、築21年以上だと一戸建てのほうが高くなる。

もちろん、都心の人気エリアの物件のなかには、一定の築年数を経ても分譲時価格からほとんど下がらず、むしろ上がる物件もある。いわゆる「ヴィンテージ・マンション」だ。

しかし、それはあくまでも例外で、通常は築20年を過ぎるとガクンと価格が下がる。マンションの売却を考えるなら、築20年までにというのはこうした事情による。

え、リフォームなどの売却費用も…！

築深物件になると価格が大幅に下がる上に、売りにくくなるため、売却のための時間やお金が余分にかかるようになる。

首都圏における中古マンションの成約までの日数は、東日本不動産流通機構によると18年度の平均で79.4日だが、築浅物件なら1か月以内で決着することが多いのに対して、築深になると3か月でも買い手がつかずに、売り値を下げたり、リフォームなどで見栄えよくしないと売れないといった事態が想定される。

図表4　中古マンションの建築後の経過年数別のリフォームの有無

資料：国土交通省『平成30年度住宅市場動向調査』

実際、国土交通省の調査によると、図表4にあるように、築5年以内の築浅物件では、「売主及び購入後のリフォームあり」と「売主によるリフォームのみ」の合計、つまり売主がかかわるリフォームの実施割合は17.4％だが、築21〜25年になると、その数字が66.6％に増加する。

一定のお金をかけてリフォームしないと買い手が付かないという現実が浮き彫りになっている。

イメージ低下

中古マンションは竣工後の経過年数が長くなるほど、居住性や対外的なイメージが低下するリスクも避けられない。

管理の行き届いたマンションであれば、販売時に綿密な長期修繕計画を立てて、日常の管理もシッカリと行われているはずだが、そうとばかりは限らない。

売却優先で長期修繕積立金を十分に確保せず、計画通りに大規模修繕などが実行できていないマンションも少なくない。そんな物件で、いくら自分が住む専有部だけ快適な状態を維持しても、外部からの評価は下がらざるを得ない。

賃貸化、空室化…

また、長年の間に所有者が転勤などで引っ越し、賃貸化する住戸が増えることも多い。

図表5　完成年次別の賃貸戸数割合の構成比

資料：国土交通省『平成30年度マンション総合調査』

図表5にあるように、1979年以前のマンションだと、居室の20％超が賃貸になっているマンションが31.6％と3割を超えているのが実態。1980年〜1989年の物件でも30.3％と高い割合だ。

賃貸居住者は所有者に比べて、自分の持ち物ではないため、住まいを大切にしようとする意識が低く、日常のマナーなどもオーナー居住者に比べて劣るケースが多いといわれる。

長期修繕計画に基づいて外壁などの共用部の補修が行われない上に、賃貸居住者が増えてくれば、マンションの管理が行き届かず、対外的なイメージが低下、それが評価額の値下がりに拍車をかけることになる。

さらに、経過年数が長くなると、空室が増える可能性も高い。

キチンと管理の行き届いたマンションならそうではないが、管理組合がシッカリしていないと、空室がそのまま放置されて、防犯・防災などの面での不安が生じることになる。

売らないならば「永住」へ

実際、図表6にあるように、築年数が長くなるほど空室があるマンションが多くなる。

図表6　完成年次別の空室戸数割合の構成比

資料：国土交通省『平成30年度マンション総合調査』

特に89年以前の完成のマンションだと、空室が20％超に達するマンションも2.3％〜4.4％存在する。

空室の増加は管理費の滞納や、管理組合の活動の停滞につながり、やはり長い目でみれば、資産価値の低下をもたらす。 

以上のようにみてくると、売却するなら築20年までで、それ以上経過したら、いっそ永住する覚悟を持つ必要があるのかもしれない。

事実、国土交通省の調査では、図表7にあるように94年までに完成したマンションの所有者では、7割以上の人がいまのマンションへの永住を想定している。

図表7　完成年次別の永住指向割合　　　　　　　　　　　　　（単位：％）

資料：国土交通省『平成30年度マンション総合調査』

たとえば、80年代に30歳代で買ったとしても、いまや60歳代以上に達しているだけに、買換えや引っ越しはそう簡単なことではないだろう。

逆にマンションを買う立場であれば、居住性重視なら、最新の新築マンション並みの基本性能を有する築浅の物件に目を向けるのが現実的。ただし、その場合には中古といってもさほど安くはならないので、資金繰りには注意が必要だ。

一歩間違えると大変なことに

そうでなければ思い切って20年以上が経過した築深物件を、新築の半値以下で取得して、自分たちなりにリノベーションして、自分たちだけの住まいにしてしまう手もあるだろう。

とはいえ、築深物件には先に触れたように賃貸化、空室化や管理不全などのリスクがあることは間違いない。

当然、新築や築浅物件に比べて格段に慎重な姿勢が求められる。多少コストはかかっても、専門家による住宅の劣化状況、欠陥の有無などを診断するインスペクションを利用して、最低限の性能チェックなどが欠かせないのはもちろん、自分のライフプランの中で住宅をどう位置づけるか、明確な方針を決めた上でマイホームを購入することがますます重要になるだろう。

2019年10月15日　

　「タワマンにこんなリスクがあるなんて驚きました」と住人。憧れのタワーマンションが台風で一転、地獄の館の変身した。

　同様のことは東日本大震災後の、東京ディズニーランドが近い千葉県浦安市の高層マンション地帯でも起きた。

　しかし「のど元過ぎれば熱さを忘れる」のか、マンション業者の甘言にダマされてタワマンを購入する者が後を絶たない。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

ＮＨＫが伝えたタワマンの恐怖。

　ＪＲや東急線の武蔵小杉駅近くに建ち並ぶタワーマンションのひとつ、地上47階建てのマンションでは、台風の大雨に伴う浸水で地下にある配電盤が壊れ、多くの部屋で停電や断水が続いているということです。

　住民によりますとエレベーターが使えず、居住者などは階段を使って高層階への上り下りを強いられているということです。また、断水でトイレが使えない部屋も多く、住民のなかには親戚の家やホテルに身を寄せる人も出てきているいうことです。

　マンションで暮らす80代の姉夫婦を心配してかけつけたという埼玉県坂戸市の70代の女性は「24階まで上って降りて足がけいれんを起こしてしまいました。赤ちゃんを抱えた人が階段を上り下りしてかわいそうでした。高層マンションに住むのはうらやましいと思っていましたが、こんなリスクがあるなんて驚きました」と話していました。

武蔵小杉 タワマン 地下浸水で停電・断水 高層階も階段利用に
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20191014/k10012131121000.html
019年10月14日 21時35分　NHK

動画→https://www3.nhk.or.jp/news/html/20191014/k10012131121000.html

タワーマンションが建ち並ぶ川崎市中原区の武蔵小杉駅近くでは、台風による浸水で、47階建てマンションの地下の配電盤が壊れ、多くの部屋で停電や断水が起きているということです。住民たちは階段で高層階まで上り下りしたり、親戚の家などに身を寄せたりしているということです。また、武蔵小杉駅のすぐ前にある地上22階建てのマンションでも、浸水で地下の変電設備が壊れ停電が起きたということです。

浸水で地下の配電盤壊れる 多くの部屋で停電や断水

川崎市によりますと、ＪＲや東急線の武蔵小杉駅近くに建ち並ぶタワーマンションのひとつ、地上47階建てのマンションでは、台風の大雨に伴う浸水で地下にある配電盤が壊れ、多くの部屋で停電や断水が続いているということです。

エレベーターが使えず 階段で高層階へ上り下り

住民によりますとエレベーターが使えず、居住者などは階段を使って高層階への上り下りを強いられているということです。また、断水でトイレが使えない部屋も多く、住民のなかには親戚の家やホテルに身を寄せる人も出てきているいうことです。

管理会社 “復旧には少なくとも１週間”

マンションの玄関には水を吸い出すためとみられる作業用の車両が停まっていて太いホースが建物の中に向けて伸びていました。

住民によりますと、管理会社から復旧には少なくとも１週間はかかると説明を受けているということです。

70代女性「足がけいれん こんなリスクあるなんて…」

マンションで暮らす80代の姉夫婦を心配してかけつけたという埼玉県坂戸市の70代の女性は「24階まで上って降りて足がけいれんを起こしてしまいました。赤ちゃんを抱えた人が階段を上り下りしてかわいそうでした。高層マンションに住むのはうらやましいと思っていましたが、こんなリスクがあるなんて驚きました」と話していました。

水没した１３日未明時点のＪＲ横須賀線武蔵小杉駅の新南改札。１５日始発から使用できるようになった＝川崎市中原区

　台風１９号の記録的大雨は首都圏有数の人気エリアにも牙をむいた。川崎市中原区の武蔵小杉駅近くの４７階建てマンションは、地下３階にある電気系統の設備が浸水し、１５日も停電が続いた。水害対策用の止水板が設置されていなかったことが要因の一つだと指摘する声もあり、都市型災害への対応が改めて課題として浮き彫りになった。

　関係者によると、同マンションには止水板の設備がなかった。台風襲来の１週間ほど前には有志の住民らによる防災の勉強会も開かれ、「止水板を導入しないと停電になったときに生活が全部駄目になる」との話も上がったばかりだったという。オール電化のため住民への打撃は大きく、エレベーターも使用できない状態という。

　連休明けの通勤・通学にも影響が及んでいる。ＪＲ武蔵小杉駅の横須賀線ホームは水没した影響で一部の改札が使えないほか、エスカレーターやエレベーターも故障し、１５日の朝夕のラッシュ時には長い行列ができた。ＪＲ東日本によると、この日は社員を約２０人増員。高齢者や障害者ら階段の使用が困難な乗客を補助し、左側通行を守るよう拡声器で呼び掛けるなど対応に追われた。

　人口増による影響で普段から混雑しているものの、同駅近くの高層マンションに住む無職の女性（６５）は「まさかここまで混雑しているなんて。駅の改札にまだ泥も残っていて、こんなに被害があるなんて思わなかった」と声を震わせた。エスカレーターとエレベーターの復旧の見込みは立っていないという。

　同駅周辺では、マンホールや下水溝から下水が逆流し、道路が冠水した。現在でも汚泥が道路の側溝にたまっている様子があちこちで見られる。中原区役所危機管理担当は「汚泥をきれいにしてから、消毒もしなければいけない。さらに私有地は行政が立ち入れない。ボランティアの方々に頼らざるを得ない現状」と話していた。　

いまだ停電中（Ｃ）日刊ゲンダイ

　神奈川県川崎市の武蔵小杉のタワーマンション群が大変なことになっている。台風１９号により、複数の棟が停電した上、復旧に最低１カ月かかるマンションもあり、エレベーターが止まり、明かりはつかず。トイレ・ガスまで使用自粛が求められ、住民たちは想定外の事態に打ちのめされている。

　武蔵小杉は、東急東横線やＪＲ横須賀線、同南武線などが交差する通勤至便さが人気となり、この１２年で、駅周辺にタワマン１４棟が新築され、洒落たタワマン街の代名詞となった。

　タワマンの多くは、地下に配電室を置いている。それが、今回の大雨で地下に水が流れこみ、複数の棟で設備損傷、排水後も使いものにならなくなった。マンションごとの特注品なので、納品に時間がかかるという。４０階超のマンションの住民が、外出に階段を上り下りしなければならなくなっている。上下水道のポンプも電気のため、断水もあり、下水も問題が起きている。高層階のトイレを含めた排水は、下水管を通じ下に流れていくのだが、屋外へ排水ができなくなり、下水管を逆流。低層階のトイレや洗濯機、台所の排水溝から噴出してしまう事態になっている。

　停電したマンションの管理組合のひとつでは、対策として各戸とも電気が復旧するまでトイレを使わないように申し合わせた。ガスは使えるが、換気扇や警報機が使えないため、安全のためガスも使わないよう申し合わせた。事実上、電気・ガス・水道のライフラインが使えない生活だ。

　各戸に水１リットルと簡易トイレを配布、共用部分にトイレを設置したマンションもあるが焼け石に水だ。乳幼児のいる家庭では、親族の家などに避難を始めた。

■緊急時トイレサバイバル術

　ちなみに、そんな緊急時のサバイバル術があるのでお伝えしたい。トイレの水が出ない、流せない時は、トイレを一時的にくみ取り式にして使うことができる。便座に大きなビニール袋を張り、中に新聞紙を詰める。その上で便をし、袋の口を縛って燃えるゴミとして捨てる。簡易トイレに使われている便や吐瀉物用の除菌・消臭剤入りの凝固剤が市販されており、それを使うと臭いも消える。

　さて、電気・ガス・水道に問題のないタワマンもあるが、被害ゼロではない。

　武蔵小杉駅周辺は、もともと低湿地の上、タワマン林立で人口が急増したため、下水処理能力が追いついていない。今回の台風で街のマンホールや下水溝から下水が逆流し、駅前道路が最大１・５メートルの高さまで冠水した。しかも、川崎市上下水道局によると、この地域の下水道は雨水と生活排水を同じ管で流す方式だ。なので、マンホールから逆流した水は、周辺住民数万世帯分の糞尿が混じっているのである。

　市や不動産業者は、開発に見合ったインフラ・災害対策も講じてほしい。

（取材・文＝若林亜紀・ジャーナリスト）

さて、神奈川の武蔵小杉は、いわゆるタワマン（タワーマンション）街として知られていますが。

今回、めっちゃ浸水しましたね。

それも多摩川の氾濫によってではなく、
下水処理が追いつかない冠水だったようですた。

そのため、う〇こまみれとのことですた。

つぁぁあああ。
水が退くまで４週間とは酷い。

これは治安が悪い。
ウ〇コの中でヒャッハーする輩も。

食事中は見ない方が良いでしょう。

つぁぁあ。こういう中を出勤するのかよ。

ふれあいの丘ってあんた。。
ふれ合いたくない。ふれ合いたくない。

以下、トイレ禁止令が出るタワーマンションも出てきたようですた。

これは酷い。

未確認情報ですが、住民同士が対立、監視との情報も。

あるマンションで１ヶ月ウ〇コ禁止令が出てしまったせいで、
似たような名前のマンションも風評被害を受けているようですた。

ウ〇コ禁止令が出たのは、
真ん中あたりに位置するパークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワーというマンションだそうです。

その横のミッドスカイタワーとザ　グランドウィングタワーは別の建物なのに間違われて拡散されてるようですた。

他にも高級マンションのブリリアは名前から間違われて可哀そうとのことですた。

他、グランツリー武蔵小杉という商業施設に、
unico（ウニコ）というショップもありますが全然関係ないようですた。

と言うわけで、こういうタワマンはいざと言う時は脆い。
今回は復旧はするでしょうが、もっと酷い台風が来たらどうするんだ。

さっさと値段が高いうちに売り逃げた方が良いかと思いますが。
https://golden-tamatama.com/blog-entry-musashikosugi-tower-mansion.html

シロクマの屑籠
はてな村から引っ越してきた精神科医シロクマ(熊代亨)のブログです。

2019-10-15
おのぼりさん、タワーマンション、自然災害
https://p-shirokuma.hatenadiary.com/entry/20191015/1571128575

執着

　
　まず、下記リンク先の文章を読んでいただきたい。
　

武蔵小杉の浸水被害は叩いてもいいという風潮 - レールを外れてもまだ生きる - コロポンのブログ
　
武蔵小杉は私たちのような共働きおのぼりさん夫婦を受け入れてくれる場所だったということもあり、このエリアに住み始めてもう5年ほど経過。そうこうしてる子どもも生まれて、街に愛着も持つようになりました。

　
　この文章を読み、私はずっと前からモヤモヤしていたタワーマンションに対する気持ちが整理できたので、言葉にしてみたいと思う。
　
　
　

「地方でいう、山を切り拓いて作ったニュータウン」の首都圏版

　
　
f:id:p_shirokuma:20190323082602j:image
　
　タワーマンション。
　
　不動産屋さんのtwitterアカウントがやたらと持ち上げていることも含めて、近寄りがたいなぁとは思っていた。ちょっと昔、耐震偽装問題が世を騒がせたことも記憶に新しい。
　
　それと、タワーマンションの立っている土地は、なんだか水害に弱そうな気がしていた。
　
　武蔵小杉には行ったことがないけれども、湾岸部のタワーマンションは何度も訪れたことがあり、水難を連想させる場所に建っていると感じていた。googleマップで見るより、現地を歩いてみた時にそう感じた。今まで住宅地ではなかった場所を住宅地にし、そこに屹立しているのがタワーマンションだ。
　
　でもって、地方の国道沿いに住んでいる私は、これに近いコンセプトの住宅地を知っている。
　
　それは郊外のニュータウンだ。
　
　最近はそれほどでもなくなったが、団塊世代がマイホームを買い求めた1980〜90年代にかけ、地方の郊外には大量のニュータウンが造成された。「今まで住宅地ではなかった場所を住宅地にした」という点ではタワーマンションと出自はよく似ている。
　
　山を切り拓き、湿地をならしてつくられたニュータウンのなかには、できて間もない頃から自然災害に曝されるものもあった。もちろん、最近になって自然災害に曝され始めたものもある。今まで住宅地ではなかった場所で値段も手ごろなニュータウンには、そういう性質の場所がたくさんあった。
　
　もう1000万円、いや2000万円出せるなら、もっと安全な物件に手が届くかもしれない。だがたいてい、その1000万円や2000万円が死活問題になる。「昔からの地勢に気をつけなさい」とはいうけれど、それもまた一種の文化資本のたぐいで、誰もがあらかじめ調べられるものでもなく。
　
　2019年の台風にともなう水害でも、今まで住宅地ではなかった場所、今まで人が住んでいなかった場所で大きな被害が出た。武蔵小杉が話題になりがちだが、武蔵小杉は頑張っているほうだと思う。被災した地域だけが特別に自然災害にやられやすかったわけでもない。そういう郊外、そういうニュータウンが、地方都市にはそこらじゅうにある。
　
　私のなかでは、タワーマンションは地方でいう郊外のニュータウンに相当するような何かだ。現代的な暮らしの象徴とみなされ、豊かさのデコレーションを施された、プライベートを重視した住まい。1000万円や2000万円が死活問題になる人々にも手が届くぎりぎりの価格設定。そして今まで住宅地ではなかった場所を住宅地にしたという地勢。
　
　今回の水害では、それでも多くのタワーマンションが被災を免れた。首都圏のタワーマンションについては、地方の郊外に比べて、まだしも災害に対する防御力は高いのではないかと思ったりもした。それでも、ニュースなどを見ていてふと思う。もし自分が上京したら、きっと、ああいったタワーマンションに居を求めていたのではないだろうかと。私の子どもが上京したとしても、やはりタワーマンションに居を求めざるを得ないのではないかと。
　
　
　

そのリスクが、おのぼりさんには避けづらい

　
　
　泥水でいっぱいになった武蔵小杉の風景に、私は、地方郊外の自然災害を重ね合わせずにはいられなかったのだと思う。
　
　お金や情報をたんまり持っている人が冒さなくても良いリスクを、1000万円や2000万円が死活問題になる者は冒さないわけにはいかない。地方から上京し、新たに家庭をもうけるおのぼりさんには、そうしたリスクを回避するすべはあまり無い。地勢にこだわると、住まいにかかる費用に耐えられなくなるか通勤距離に耐えられなくなってしまう。結局、多少の水害リスクには目をつむり、不動産屋さんや国土交通省を信じてそこに住むしかない。
　
　もちろん独り暮らしを続けるだけなら、タワーマンションを選択する必要はないのかもしれない。しかし子育てをしようと思えば部屋数が必要になり、首都圏に土地を持たないおのぼりさんには、そういう部屋数をあてにできる選択肢が限られている。
　
結婚や子育てを考える“おのぼりさん”に、どうか幸あれ。 - シロクマの屑籠
子ども部屋から少子化を考えてみる - シロクマの屑籠
　
　資産家の御曹司でもない限り、地方からのおのぼりさんは、この方面では素寒貧からスタートせざるを得ない。そして地方の団塊世代にニュータウンを売り捌いた不動産屋さんたちと同じく、現代の東京の不動産屋さんもまた、そこのところを狙いすまして夢を売る。夢を見ないで「人生で一度きりの買い物」をやってのけられる人も、いるにはいるのだろうけれど、私はたぶん、そうではない。だから今回の水害はまったく他人事ではなく、自分が直面していたかもしれない水害を見たような気がした。
　
https://p-shirokuma.hatenadiary.com/entry/20191015/1571128575

タワマンが建ち並ぶJR武蔵小杉駅前も冠水（時事通信フォト）© SHOGAKUKAN Inc. 提供

　猛烈な勢いだった台風19号によって多くの被害が出たが、武蔵小杉（川崎市中原区）エリアに林立するタワーマンションでも停電と断水が続き、エレベーターやトイレが使えなくなる建物が出るなど、意外なところでタワマンの脆弱性が注目されてしまった。住宅ジャーナリストの榊淳司氏は、「タワマンはじつは災害に弱い建物であることを認識すべき」と警鐘を鳴らす。

　＊　＊　＊

　一般に「タワマンは災害に強い」と思われている。しかし、私は正反対の考えを持っている。

拙著『限界のタワーマンション』（集英社新書）
https://www.amazon.co.jp/%E9%99%90%E7%95%8C%E3%81%AE%E3%82%BF%E3%83%AF%E3%83%BC%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3-%E9%9B%86%E8%8B%B1%E7%A4%BE%E6%96%B0%E6%9B%B8-%E6%A6%8A-%E6%B7%B3%E5%8F%B8/dp/4087210790

でも1章を設けて書いたが、タワーマンションは災害に弱い住形態なのである。

　災害とは主に地震を想定していたのだが、じつは台風に対しても脆弱な面があることが、今回の台風19号の襲来によって如実になった。

　まず、今回の台風は東京の都心近辺を通過したため、タワマンの上層階では相当の揺れがあったようだ。都心のタワマンに居住していると思われる、とある有名なユーチューバーは、「まるで震度1から2くらいの揺れですよ」といって、ちょっと怯えたような動画をアップさせていた。

　地震でも台風でも、タワマンは揺れる。下層階よりも上層階のほうが揺れは大きいはずだ。地震の場合は長くても数十秒の揺れだが、台風の場合は数時間続くことがある。三半規管の弱い方なら乗り物酔いと同じ症状になるはずだ。

　だが、地震でも台風でもタワマンの建築構造面ではあまり心配はない。最近建築されたタワマンはたいていが免震もしくは制振構造になっている。地震や台風では、ある程度揺れることによって、そのエネルギーを逃がす仕組みになっているので、それなりに揺れるのは仕方ない。

　構造面でいうと、今の建築基準法ではきちんと施工できていれば、地震によって躯体などに著しい損壊が発生することはない──という強度を想定している。私はこれを絶対だとは思わないが、これまでに地震や台風で躯体構造に問題が生じたタワマンはないと認識している。

　問題なのは、何といっても電力だ。タワマンは電力が安定的に供給されることを大前提として存在し、機能する住形態だ。電力の供給に問題が発生すると、たちまち居住困難な鉄筋コンクリートの箱と化す。

　今回、台風19号の襲来によって武蔵小杉にある某タワーマンションでは、地下にあった電気室が機能不全となった。電力の供給は途絶えていないが、それを建物内に送電できなくなった。つまり、建物全体が停電と同じ状態に陥ったのだ。

　当然、エレベーターは使えない。各住戸内でもエアコンや照明はもちろん、電気に頼るあらゆる機能は停止する。有線のインターネットも使えなくなったそうだ。

　さらに、これはタワマンの構造に起因する問題ではないと思われるが、トイレの排水もできなくなった。タワマンの上水道も電力が供給されることを前提としている。電力によってポンプを稼働させ、水道水を上層階まで押し上げているのだ。そのため、水道が止まれば飲料水だけでなく、トイレも流せなくなる。

　被害を受けたタワマンでは、各フロアには簡易トイレが設置されたというが、通常通りの排水ができなくなれば、そのタワマンには実質的に住めなくなる。

　もっとも、簡易式のトイレを使いながらシャワーも浴びられない暮らしを、現代の日本人が何日も我慢できるとは思えない。特に、それまでは快適なタワマン生活を送ってきた人々であるなら、なおさらであろう。多くの人が近隣のホテルや知り合いの住まいへ避難していたという。

　2011年3月11日に発生した東日本大震災では、広範囲に停電が発生した。被災エリアにあったある8階建てのマンションでは、居住者全員が敷地内に設置されたテント内で、お互いに励まし合いながら電力供給が回復するまでの数日を過ごしたという。電気が来ないマンションというのは、それほどまでに過ごしにくい空間であることを理解すべきである。

　今回、台風19号は不意にやってきたわけではない。数日前からその進路や勢力も予報によって伝えられていた。しかし、多摩川の氾濫までは想定できなかった。特に、武蔵小杉のようなタワマンが林立する現代都市が浸水するとは、ほとんどの人にとっては予想外であったに違いない。

　さらに言えば、タワマンの住民にとっては、まさか「電気が使えない」というのは想定外であったはずだ。

　今後、タワマンの購入や居住を検討するのであれば、今回の台風で発生したようなリスクは想定しておくべきであろう。川や海のそば、あるいは標高の低いエリアのタワマンならなおさらである。

　今回、浸水の被害を受けた武蔵小杉はここ十数年で急速にタワマンが増えたエリアである。優れた都心へのアクセスが評価され、急激に人気化していた。価格も上昇して、新築マンションの坪あたりの単価は、東京都の文京区とほとんど変わらなくなっていた。やや過剰な評価ではなかったか。

　2年ほど前からは、駅のキャパオーバーが話題になっていた。朝のラッシュ時には「改札まで30分の行列」などといった報道が盛んに出ていた。じつのところ、今でもキャパオーバーの問題は解決されたわけではない。タワマンはその後も増え続けているので、むしろ潜在的な問題は深刻化していると言える。

　今回、この武蔵小杉のタワマンエリアがじつは多摩川の氾濫で冠水しやすい低地であることが広く知られてしまった。茶色く濁った氾濫水の画像は、しばらく人々の脳裏に残るだろう。そういったことは当然ながら資産価値にも影響する。

　あと1年ほどは、このエリアでの新築マンションの売れ行きが鈍るだろう。中古マンションの取引も激減しそうである。

　その後、イメージが回復するか否かは分からない。2年ほど前に東京都江東区の豊洲エリアが、規定値以上の化学物質が検出されて話題になった。しかし、マンション価格への影響はほとんどなかった。化学物質による住民への実害がなかったからだ。

　しかし、武蔵小杉では実際に電気やトイレが使えなくなって不自由な思いをしたタワマン住人たちが何百人もいる。豊洲と同じ尺度では測れないだろう。今後、数年以内にまた台風によって浸水被害を受けた場合は、かなり怪しいことになりそうだ。

　だからこそ、多摩川の治水対策や各タワマンの災害対策が急がれる。
http://www.msn.com/ja-jp/news/national/%e6%ad%a6%e8%94%b5%e5%b0%8f%e6%9d%89%e3%81%a7%e9%9c%b2%e5%91%88%e3%81%97%e3%81%9f%e3%82%bf%e3%83%af%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%81%ae%e8%84%86%e5%bc%b1%e6%80%a7-%e7%81%bd%e5%ae%b3%e3%83%aa%e3%82%b9%e3%82%af%e8%aa%8d%e8%ad%98%e3%81%99%e3%81%b9%e3%81%8d/ar-AAIPtJZ?ocid=ientp#page=2

2019.10.16　文＝編集部　Business Journal

　　　　　浸水被害のあった武蔵小杉駅近くのタワーマンション（撮影＝編集部）

　全国55河川で堤防が決壊し、74人が亡くなった（16日正午現在）台風19号。各地で被害の全容が明らかになる中、東急東横線武蔵小杉駅（川崎市中原区）近くのタワーマンションの惨状が注目を集めている。「サラリーマン憧れのタワーマンションは脆弱なのか」という疑問もインターネット上で指摘され始めた。住みたい街ランキングの上位を占め、都心への交通の便の良さや駅前の買い物環境、周辺の景観などで人気を博してきた街に何があったのか。16日、現地を取材した。

■日常の街と非常事態のマンション

　今回の台風で甚大な被害を受けたタワーマンションは同地区に11棟あるうちの2棟。最も被害の大きかったのは47階建て、高さ161メートル、計643戸の物件だった。武蔵小杉駅から徒歩2分の好立地に建ち、中原区役所や東急スクエアなども近い。周辺の道路には浸水のなごりか、うっすらとカーキ色の泥の跡が残る。一方で、商店やホテルなどには多くの買い物客が訪れ、いつも通りの日常に戻りつつあった。

　そんな街の一角で、泥だらけの作業員らが復旧作業を行っていた。47階建てのタワーマンションは16日午前中も1階から24階部分で停電が続いていた。作業員らが地下駐車場からホースで水をくみ上げる作業を黙々と続ける。午後1時前、大きな機器を積んだトラックが地下駐車場に入った。電気設備か水道ポンプ関連の機器だろうか。

　駐車場の入り口は全開で、入れ代わり立ち代わりトラックやライトバンに乗ったさまざまな工事業者が出入りする。そんな作業員に交じって、玄関から大きなトートバックに生活用品や洋服を満杯にして向かいのホテルに向かう住民の姿も多くみられた。

　工事関係者によると24階まで停電し、エレベーターも動いていないという。雨水が地下駐車場から地下3階の配電設備に浸水してインフラがダウンした。マンションはオール電化施設だったため、水道ポンプへの配電も途絶し、全戸で断水したという。

　大きな荷物をトートバックに詰めて玄関から出てきた住民女性は「ちょうど真ん中より下の階に住んでいるので、避難先の向かいのホテルに洋服を運ぶために階段を何往復もしています。もう疲れました」とくたびれた表情で語った。

　同駅周辺では、マンホールや下水溝から下水が逆流し、道路が冠水したという。水は最大時で1.5メートルほどの高さまで水が上がったという。実際に浸水被害があったのはタワーマンション2棟とマンション街区北側にある昔からの住宅街だ。住宅街では床上浸水し、住民らが雨に濡れた家財道具の処分に追われていた。近くに住む男性は「水があがってくるまで10分くらいしかなかった。一瞬だった」と被害当時を振り返った。

　武蔵小杉の再開発の起点は2007年、現在タワーマンション街のある場所に立地していた工場の移転が契機になった。10年にJR横須賀線の駅が開き、開発が加速。そして現在の姿になった。

　これまで東日本大震災で被災した岩手、宮城、福島3県や、西日本豪雨で被災した岡山県倉敷市などを取材してきた。今回の武蔵小杉の状況を見て純粋に疑問に思ったのは、再開発地区全体のタワーマンションが被害にあうのではなく、なぜ一部のマンションのみで被害が発生したのかという点だ。被害のあった2棟と他9棟で、例えば土地の高低が目に見えて違うということはないように思えた。

■なぜ被害は11棟中2棟だったのか

　日本全国に想定を超える被害をもたらした台風19号だったが、今後もゲリラ豪雨など突発的な災害は起こり得る。今回の被害をタワーマンションは防ぐことができなかったのか。また、台風は武蔵小杉という地域ブランドに対して深刻なダメージを与えたが、今後、影響はないのか。榊マンション市場研究所代表の榊淳司氏は次のように解説する。

「多くの方々が今回の問題に関心を寄せているのは、『もしかしてタワマンは災害に弱いのでは』という懸念があるからです。今回の件では同地区のタワーマンション11棟のうち9棟が無事という点に注目しています。

　建築基準法では、1時間50ミリ程度の雨量を排水できる能力をタワーマンションなどに求めています。今回の台風では、高さ1.5メートルまで水の高さがあったことを考えると基準を超える雨量ではあったとは思いますが、そう考えるとなぜ、ほかの9棟が無事だったのかという疑問が残ります。

　ここからは推測ですが被害の大きかった2棟では、台風当時、駐車場への雨水の流入阻止が十分にできていなかったのではないかと思います。その結果、地下の電気設備への浸水も許したということです。

　地下駐車場の入り口のシャッターを閉め、出入り口に土嚢を積むだけで今回の浸水は防げたはずです。電気設備を水密扉などで完全防水にするのは現実的ではありませんし、高さ1.5メートル程度の水量であれば通常のシャッターで一定時間以内なら防げます。被害のなかった9棟では、シャッターや土嚢などの対策が施されていたのではないかと推測しています。

　当時、多摩川周辺には避難勧告などが出ていました。仕事から帰ってくる人もいたでしょう。シャッターを閉めっぱなしにすることはできなかったのかもしれません。また、マンホールが跳ね上がるほどの急激な降水量の増加を考えれば、水嵩が増えるのはあっという間だったとも思われます。気が付いた時には手遅れという可能性もあります。

　地下駐車場は電気設備や水道関連設備が集中しているタワーマンションの心臓部に通じる重要な場所です。『警報が出たら駐車場の出入りを一切禁止にしてシャッターを閉じる』というような自治会ルールをつくったり、土嚢を出入口に積んだり、各種対策を練ったほうがいいでしょう。

　今回の一件で、武蔵小杉ブランドが被ったダメージは甚大だと思います。例えば、東日本大震災時に新浦安や海浜幕張で液状化現象が発生しました。震災全体の被害に比べれば、局地的なものでしたが、海浜幕張のマンションの坪単価は数年かけてじわじわと半分くらいまで下がりました。人は災害の記憶を忘れません。

　武蔵小杉駅は朝の通勤ラッシュの過酷さも近年問題視されていました。今回の被害が、『武蔵小杉人気』の転換点になってしまうかもしれません」

　武蔵小杉の件も含め、台風被害の全容はいまだにわかっていない。今回の台風で何があって、何ができなかったのか。全容解明と検証は必要だろう。

（文＝編集部）

場所にもよると思うけど、タワマンに住んでいる人の多くはパソコンだけで稼ぐユーチューバーが多いようですね。武蔵小杉のタワマンに住んでいる人が、台風１９号のときの動画をYouTubeに「買わなきゃよかった、過酷な生活」をアップしていましたが、台風のときは雨風が強く、窓ガラスは雨漏りがしてガラスが揺れていたし、窓は危険で絶対開けられないし、天井の電灯は揺れっぱなしで、そこへ耐震設備の機械音がギイギイとなり続けるので精神的に参るわ。子どもを育てたり、犬猫を飼うには不向き。
山形県上山市にある地上41階建ての超高層マンション。中心市街地から離れた田んぼのど真ん中に建っています。空気はきれいで、かつ十分田園を眺められる風景なのに、タワマンに住む意味があるとは思えない。ここまでくると、建てた側も買う側も病的だね。
https://www.youtube.com/watch?v=2yMOJ5PiiNQ

タワマンは金持ちがセカンドハウスとして購入するならいいけど、
金持ちでないなら２年ほど賃貸で住む程度でいいと思う。
欧米では高層住宅を厳しく規制しているけど、日本は規制がない。
エレベーターの急激な気圧の変化によって生じる耳鳴りや頭痛が問題になっています。
それにしてもタワマンの部屋の内装は、安っぽい張りぼての床や窓の作りで驚いた。日本の住宅建築は価格のわりに安物材質を使ってる。だから日本の住宅は１０年ほどで汚くなる。「古い」家や町並み落ち着くけど、「汚い」家や町並みは落ち着かない。

さて、被害の全容が明るみになってきました。

56人。。意外なのは東北の方で被害大きかったことです。

37河川の決壊。今回は雨量ですたね。

で、台風被害にあった場所にはある共通点があったそうですた。

興味深かったので張っときます。

旧河道（きゅうかどう）とは、その昔、川だったところを指す言葉です。


●旧河道（きゅうかどう）
http://www.tokagekyo.net/echo_t4/tochi-kyukadou.html

旧河道とは，昔河川だった場所(流路が変わって水が流れなくなった結果できたもの)です。

そのため，旧河道では，泥土が堆積しており，周囲の土地よりも低い帯状の地形で湿地になっていることが多く，水害や地震に対しては弱いので宅地には適していません。

性質＝多くは，粘土層や砂礫層が不均一で軟弱地盤(不同沈下が起きやすい。)，排水も悪く，低湿で，地震・洪水による被害を受けやすい。

旧河道は，それを埋める堆積物の上部が厚い粘土質からなるとき，軟弱地盤となって地盤の支持力が小さく，宅地には不適当であることが多い。

▼旧河道でも，軟弱地盤ではない場合もあります。扇状地上の旧河道(低湿だが，砂礫層が表面近くまである。)，天井川が廃川となった旧河道(表面が砂や砂礫で，周囲よりも高い。)
http://www.tokagekyo.net/echo_t4/tochi-kyukadou.html


被害があった場所は旧河道だったそうですた。

今昔マップ
http://ktgis.net/kjmapw/

というひじょーに便利なサイトで見て見てください。

現在と昔の地図が見比べられるサイトのようです。

水害に合った場所は旧河道だと分かるでしょう。

武蔵小杉、田園調布、稲田堤…台風19号で水害にあった地域を古地図で見てみると、興味深い”共通点”があるよって話
https://togetter.com/li/1416315

　より

例えば被害の大きかった武蔵小杉。未だにタワマンの停電が続いていますが。

で、こんな指摘がされてますね。

その昔、多摩川はこんなクネクネしていたのですね。

それをまっすぐに強制した。

https://golden-tamatama.com/blog-entry-kyu-kadou.html

そのため、曲がりくねったとこが今は平地になってますが、
本当は、武蔵小杉駅周辺は、昔は川だった。

田園調布もそうなんですね。

なるほど。
ひじょーに興味深い。

皆様も自分の住んでるとこを調べたら如何でしょうか。
https://golden-tamatama.com/blog-entry-kyu-kadou.html

停電と断水が続く武蔵小杉のタワマン（17日）／（Ｃ）日刊ゲンダイ

　台風１９号で浸水した川崎市の武蔵小杉の４７階建てタワーマンション（タワマン）は今も停電、断水が続いている。富裕層人気に支えられてきたタワマンは近年、自治体の都市開発計画などを利用しながら首都圏や大阪などで乱立してきたが、今回の武蔵小杉のケースによって、水害に対する脆弱さが露呈した面は否めない。武蔵小杉と同じように水没危機が高いタワマンエリアはどこか――。専門家に聞いた。

■低地のタワマンに要注意

　武蔵小杉の場合、近くを流れる多摩川の水位が大雨で上昇し、タワマンの排水管に川の水が逆流。地下３階にある電気設備が浸水の影響を受けたために停電したという。

　つまり、大量の雨が降った場合、たとえ堤防の決壊を逃れたとしても、河川の水が逆流してくるような低地が危ういということだ。そこで住宅ジャーナリストの榊淳司氏に、水害が懸念されるタワマンエリアを聞くと、首都圏では武蔵小杉に近い下丸子のほか、川口、南・北千住、浅草だという。

　近くに荒川が流れる埼玉県川口市。かつては浸水しにくい自然堤防上に住宅が立ち並ぶ一方、低い湿地帯は水田が広がっていた。ところが、東京圏のベッドタウンとして人口が増加し、湿地帯の宅地開発化が加速。タワマン建設も進んだという。荒川は国の浸水被害想定でも約１２６万人に影響が及ぶとされる地域で、低地のタワマンは要注意だ。

　荒川と隅田川に挟まれた北千住や、隅田川に近い南千住、浅草は、地形がフラットで水がたまりやすいため、水害の危険性があるという。

■大阪は中津、北浜

　大阪では、淀川に近い中津、大川沿いの北浜にタワマンが並ぶ。海からは離れているものの、やはり低地という点で要警戒だ。

「人気先行で拡大を続けてきたタワマンですが、今後、洪水対応が重要なポイントになるのは間違いない。ディベロッパーは止水対策や、万一の浸水に備えた対応を消費者に示すことが求められる。既存のタワマンも、補修するなどして対策を講じていくことになると思います」（榊淳司氏）

　不動産経済研究所が１７日発表した今年度上半期（４〜９月）の首都圏（１都３県）マンション発売戸数は、前年同期比２１・７％減の１万１９９６戸。上半期としてはバブル崩壊後の１９９２年度以来、２７年ぶりの低水準で、タワマン人気の陰りがマンション不況に拍車を掛けることになるかもしれない。

多摩川の水位が配水管を上回ったため逆流し、駅地下や地下室に流れ込んだ

画像引用：【台風１９号】武蔵小杉駅の横須賀線改札口冠水で使えず　 | 社会 | カナロコ by 神奈川新聞https://www.kanaloco.jp/article/entry-201821.html

武蔵小杉タワマン騒動

台風19号の大雨で関東各地に大きな被害が出て、浸水や水没した民家も多かった。

そして台風や大雨に強いと思われたマンションにも被害が出て機能停止している。

神奈川県川崎市の武蔵小杉では高級タワーマンションで電気と水道が止まり復旧まで時間がかかっている。

マンションの建物自体は微動だにしなかったのだが、設備が浸水や水没して止まってしまった。

47階建てのパークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワーは中古でも9000万円前後で売られていて、いわゆる億ションだった。

住民は地震や災害など何が起きても絶対大丈夫と確信していたが、期待は大きく裏切られた。

武蔵小杉駅周辺一帯が浸水し、電気設備があったタワーマンション地下が冠水して停電と断水が起きた。

マンションは排水ポンプで排水するのでトイレの水を流すことが出来ず、水があっても使用できなくなった。

各家庭には飲料水と共に簡易トイレが配られたが、エレベーターが使えないので水を汲んで階段を上り、水やゴミを捨てるにも階段を下りる。

武蔵小杉駅の近くには多摩川が流れているが堤防は持ちこたえ川の水は氾濫していませんでした。

当日の多摩川の水位は過去最高を記録し、堤防は超えなかったが多摩川に排水を流す配水管から逆流した。

武蔵小杉駅周辺の雨水は排水管に集められて多摩川に流される仕組みだったが、逆に多摩川から駅周辺に水が流れてきた。

排水管には止水ゲートがあったが川に排水するため開けた状態にしてあった。

低層マンションの方が災害には強い？

浸水したタワーマンションも川からではなく配水管から逆流した水で冠水し、電源設備などが水浸しになった。

結果論だが川の水位が配水管より高くなれば、もうどこにも排水できなくなる仕組みだった。

福島第一原発の非常用電源も地上や地下にあり津波の直撃ですべて使用不能になっていた。

せめて2階部分にあったら泥に埋まらず外部電源を接続できたかも知れないが、電源接続部も泥や残骸で破壊されていた。

タワーマンションの電源設備が地下にある理由はそこが最も安いからで、上の階にいくほど価値が高くなる。

地下に住みたい人はいないので、水道や電源や駐車場などは分譲できない地下に押し込められている。

1階や2階はテナントが入居したりしてお金を稼げるので、そこに電源設備を置くと分譲価格が値上がりしてしまう。

設備の故障はいずれ復旧し大雨の止水対策もされるでしょうが、その費用は結局住民に転嫁されるでしょう。

災害に弱かった事で資産価値も多少下落し、トータルではかなりのダメージになる筈です。

低層の安いマンションでは構造が単純な分、被害が小さく復旧も早く済んだかも知れません。

電気や水道や排水が止まっても数階なら階段を歩けるので、40階以上上り下りするよりずっと楽です。

今回の件は改めてタワーマンションの真価が問われ、必ずしも低層マンションより良いわけではないのが分かった。
http://www.thutmosev.com/archives/81277014.html

単に泥水というだけではなく、猛烈に「臭かった」・・・合流式による冠水（武蔵小杉）Photo by KT&KT.

　まず最初に、私の研究室の若い仲間K君たちが、台風通過直後、自宅近くの武蔵小杉に出かけ（やめたらと言ったのですが）撮ってきた写真をご紹介しましょう。

　10月13日日曜日、午前5時過ぎの神奈川県川崎市、武蔵小杉駅近在の風景です。私がお伝えしたいのは、この写真には写ってない要素です。それは何か？

　猛烈に「臭かった」のだそうです。下水の悪臭、もっとはっきり言うならば、糞便の臭いが凄まじかったという・・・。

　ここまで書けば、今回の主題が何か、はっきりご理解いただけると思います。
　
　武蔵小杉といえば、駅の水没、改札が封鎖され大変な行列ができていること、またタワーマンションが停電・断水して「トイレが使えない」「仮設トイレが設置された」といった情報は報道でも伝えられています。

　しかし、インターネットが伝えることができない「臭気」という情報、というよりもこの場合はハッキリ「漏出物」があった。

　そういう現場の証言を期せずして直後に耳にしたことになります。

　漏出物が一体どこから来たのかは分かりません。タワーだけでも2000人ともいわれる住民がいるそうですし、増水した多摩川は、上流からも大量の漏出物が流されてきたことは間違いない。

　多摩川河口のあのあたりは、すべてが集積して大変なことになる可能性も考えられないわけではない。

　お台場トライアスロンのコラムなどご記憶の方もおありでしょう。大水が出ると「安全のため」未処理の下水、糞便なども直接川に「放流」されてしまう。

　そもそも、大変不衛生です。決壊した、しなかったというだけが災害ではありません。

　東京はもとより、日本全国の治水インフラ、本質的に検討し直すべき時期に差しかかっているのではないでしょうか？

　高度成長期や21世紀初頭に想定された「気候」からは、日本の現状はすでに外れた「変動」域にあることが、ほぼ間違いなく予想されるからにほかなりません。

　まず、そういうこととかなり距離のある「ポスト・トゥルース」から確認したいと思います。

何が「まずまず」なのか？

　台風19号の被害が続々と伝えられていますが、そんななか政治家の「まずまずに収まった」という発言が報道されていました。

　言語道断ですが、どうしてこういう発言になるかはよく分かります。より詳しく記すなら「予測されて、いろいろ言われていたことから比べると、まずまずに収まったという感じ」。

　つまり、いろいろな予測があり、そのどれをどう信用してよいか分からない。リテラシーが完全に欠如しているので、黙って静かにしているしかなかった。

　しかし、台風が過ぎてみると東京など身の回りは「大したことがない」。正確には「選挙の集票に大した影響はない」と判断された・・・という率直な感想をそのまま吐露したのだと考えれば納得できます。

　そういう政治で果たしていいのか？

　そう問われれば、全くそうは思いません。しかし、福島の復興に関わって耳にした中に、台風被害の「救済」はきりがなく、かつ票に結びつかないので、政治家はタッチしたがらないという話がありました。

　台風は毎年やって来ます。かつ、被害が出たとき救済されるのが当然と国民誰しもが考えている。当たり前です。納税者であり主権者なのですから。

　地方のインフラが破壊されているのに、ほったらかされてはたまったものではありません。

　でも、毎年やって来る台風にかけられる経費や手間暇は限られている。そこで「応援」程度にとどめておくらしい。

　真偽のほどは読者の良識に任せたいと思いますが、ともかく今回の台風19号は、日本全国のインフラが、誰の目にもすでに明らかな「気候変動」で、もう時代遅れ、使い物にならなくなりかけていることを、示唆しているのではないか？
東京の下水を考え直せ！…

少なくとも今現在、日本列島の至る所で発生している冠水、決壊、浸水、土砂災害、道路の寸断・・・例えば、東京都の秋川近在が凄まじいことになっているのは、SNS画像を見ただけですぐ分かります。

　しかし、系統だった被害状況などはほとんど報告されていないように思われます。つまり、このようなことが起きないように設計されたはずの安全対策が十分でなかったことをはっきりと示しています。

　水に浸かった新幹線車両、場合によればもう走れなくなってしまったものもある可能性もあるという。正確なところは推移を見る必要がありますが、およそ「まずまず」などではない。

　このコラムは基本的に事大主義を戒める記事が大半ですが、率直に言って「静かな国難」であることは間違いありません。

東京の下水を考え直せ！

　冒頭に示した「武蔵小杉」の写真に戻りましょう。このエリアの近くには某K大学があり、そのエリアは高台ですが、すぐ近くには日吉川などが流れており、至近の武蔵小杉駅を含む「南武線」は、多摩川に沿って走ります。

　その多摩川が今回、こういうことになった。

台風通過直後の武蔵小杉。Photo by KT&KT.

　そこで溢れた水が、大変臭かったというのは、ほかならず未処理の下水、便や尿などの汚水がそのまま流入したからだと思われます。

　私が思うのは、この汚物はいったいどの範囲からやって来たのかというポイントです。

莫大な水量に「希釈」 だから大丈夫なのか…

多摩川は武蔵小杉から遡って、溝の口、登戸、分倍河原、府中本町、私の地元である国立、立川、日野・・・と延々上流に続き、拝島で支流の秋川と合流します。本流は福生、青梅と遡行して奥多摩湖の水源に繋がっています。

　逆に言うと、青梅からも、福生の米軍基地からも、立川からも府中の競馬場からも「汚物」は溢れてくるわけです。

莫大な水量に「希釈」

だから大丈夫なのか？

「それら」の濃度分布は全く私には分かりませんが、少なくとも多摩川のどん詰まり、最下流でゼロメートル地帯にも近い武蔵小杉では、水が東京湾に流れてくれず、街に溢れ出してしまったら、それより先に水の逃げ場がありません。

　冠水もしますし、汚物もそれなりの濃度のまま、あるいは、密度によっては1か所に固まって、路面に溢れ出していた。

「お台場トライアスロン」での猛烈な悪臭で、十分予想されたことでしたが、研究室の若い仲間の決死の（？）現地確認で、少なくとももう1点、その現場を押さえることができてしまいました。

「東京の安全は守られた」と地下に掘られた宮殿のような「首都圏外郭放水路（http://www.ktr.mlit.go.jp/edogawa/gaikaku/）」の働きが報道されるのを見ます。
　これは埼玉県の春日部から小渕にかけて掘られたもので、東京都内に流れ込む水を防ぐ働きをする利根川水系の「川」の一部です。

　なるほど、都内の洪水は防ぐことができた。それはそれで価値のあることです。しかしそれで「まずまず」なのですか？
　多摩川はどうなのでしょう。秋川は東京ではないのですか？

多摩川の一部となった武蔵小杉駅近くの工事現場。.

　あるいは千曲川はどうですか。さだまさしの「防人の歌」という昔のヒットソングの節にのって、本稿を書いている私自身、自問しないわけにはいきません。
　局所的に最適でも、全体を見たとき、物事が成立していない可能性がある。

　同様の疑問は今回の台風19号豪雨に際しての、ダムの緊急放流についても山のようにあるのですが、別論としましょう。

　まずは「下水」です。何とかしないといけません。
もっと知りたい！続けて読む

「下痢」を起こす東京の下水道

8月17日、パラ・トライアスロンのワールドカップは、会場である港区お台場の海浜公園周辺スイムコースの水質が悪化したとして、トライアスロンを中止、ランとバイクだけによるデュアスロンに変更して競技が実施されました。国際トライアスロン連合からは、1年後に控える東京オリンピックに向けてリスクを減らす環境対策」の強化が求められました。いったい何が起きていたのか？
https://jbpress.ismedia.jp/articles/-/57949

「タワマンだから価値が高い」は本当か？

日本人の生活にマンションという居住形態が誕生しておよそ60年になる。現在ではマンションストックは全国で約650万戸にも及び、いまや日本人にとってごくありふれた住宅になったともいえよう。中でも最近脚光を浴びているのがタワーマンションと呼ばれる超高層のマンションだ。

首都圏（1都3県）でタワーマンションはどのくらいできているのだろうか。タワーマンションという定義はないが、不動産経済研究所では20階建て以上のマンションを超高層マンションとして、分譲用に供給された戸数について集計・発表をしている。

それによれば、2004年以降18年までの15年間に首都圏で供給された超高層マンションは累計で599棟、18万5803戸に及ぶ。同期間に首都圏で供給されたマンション戸数（80万1686戸）の、なんと4戸に1戸が、いわゆるタワマンなのだ。

タワマンはこれまでは「庶民の憧れ」とされ、デベロッパーの販売担当者も「タワマンは資産価値が高い」と公言してきた歴史がある。だが、この15年間で4戸に1戸供給されてきた首都圏のタワマンが「タワマンだから価値が高い」というのは本当だろうか。

タワマンで目立ち始めたのが雨漏りの問題

19年10月に首都圏を襲った台風19号は川崎市の武蔵小杉駅周辺にあるタワーマンションが水害に脆弱であることを露見させた。水害に限らず、実は築15年から20年を迎えるタワマンで目立ち始めたのが雨漏りの問題である。首都圏におけるタワマンの多くが、湾岸エリアに立地している。工場や倉庫の跡地といった広い敷地を活用したものが多いからだ。海沿いは潮風が強い。そして高層であるために強風を受け、常に微小な揺れが生じている。また日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。

この「潮と風と揺れ」は意外に曲者だ。コンクリートの継ぎ目や窓枠の目地には元来コーキング剤などが充填されているが、経年とともに劣化する。タワマンのとりわけ湾岸エリアはその度合いが通常のマンションなどとは比べものにならないほど激しいのだ。強風によって吹きつけられる潮はコーキング剤の劣化を早め、小さな揺れの連続は亀裂を促進させるからだ。タワマンは、高層であるために修繕にあたって足場を組むことすらできない。したがって雨漏りが起きても、必要な修繕を施せずに放置状態が続くことになる。タワマンで窓枠等から浸水する被害に悩まされている住戸が多いのはこうした要因によるものといわれている。

00年以降に建設されたマンションの多くが、東京五輪以降は築20年を超えて大規模修繕の時期を迎える。外壁の修繕には足場が組めないために、屋上からゴンドラをつりさげての工事になるが、湾岸部で高層建物ともなれば、上空は常に風が強く、作業日は限られ工期は通常マンションの数倍かかるといわれる。

また、多くのタワマンでは大地震等での停電に備え、非常用発電装置が備えられている。いざというとき安心の設備であるがこれも経年劣化が激しい。築15年から20年程度で交換するにあたっては、一基数千万円程度の負担となる。しかもメンテナンスをしっかりと施さないと、その「いざ」というときに役に立たない。あるビル会社が東日本大震災のあと、運営管理しているビルの非常用発電装置を実際に動かしてみたところ、多くの設備が規定通りの時間作動しなかったという。それだけメンテナンスが難しい設備であるということだ。

タワマンに装備されているエレベーターは、超高速のもので、高性能であるぶん、更新工事をする場合、大変な金額となる。今後、これらの問題をすべて負っていくのは、分譲したデベロッパーではなく、一人ひとりの所有者だ。こうしたメンテナンスコストについてデベロッパーが販売時に丁寧に説明する姿をあまり見ることはない。残念ながらタワマン購入者の多くが自分の生涯にわたっての住処を手に入れたと考えたのかもしれないが、このタワマンという住処は高級外車を買ってしまったも同然で、その高額なメンテナンス費用を永遠に負担していくことを覚悟せねばならないのだ。

それでも高級外車と同様に、将来的に高値で売れればタワマンは資産価値が高いといえるかもしれない。だが、人が考えることはみな同じだ。投資の世界でもよく見られる現象だが、価値が上がり始めれば投資家の多くがどこかで利益を出そうと売りに走る。また価値が下がり始めれば、狼狽して売りに出す投資家が増えて価値の下落に拍車をかける。

投資家の購入、所有が多いタワマンはこうしたマーケットリスクには敏感だ。そしてタワマンは普通のマンションと異なり、一棟の戸数が数百戸から1000戸を超えるものもある。つまり希少性は低いのだ。投資家たちが同じ行動をするということは、同じタワマンで一気に売り物件が増えることを意味する。一時にたくさんの売り物件が供給されれば、価格暴落時期などはとりわけ売りづらくなってしまうのは自明のことなのである。

団地とタワマンが重なって見える

タワマンを買った多くの投資家は当初、東京五輪による価格上昇を狙ったとされるが、賢い投資家はすでに売却し、大きな利益を得ている。五輪終了後に景気が悪くなり、あわてて売ろうにも思惑通りにいくとは限らない。

本来不動産が価値を有するのは土地であって豪華な建物ではない。東京のブランド住宅地の多くが実は河川流域や海岸沿いを避けて高台に発達していることは、まさに「台風や地震との闘い」を避けようとする人々の知恵だったのである。そうした意味で麻布や広尾、青山、六本木といったブランドエリアの不動産価値は今後とも保たれていくだろうが、本来高い価値のなかった土地に林立したタワマンの価値が上昇していくとは、少子高齢化が深刻になっていく日本においてはおよそ考えにくい。

むしろ、これらのマンションを買った区分所有者や住民はやがて年をとる。そして建物も老朽化していく。やがてコモディティ（汎用品）と化したタワマンにも空き住戸が目立つようになると、資産価値を保ち続けていくことはますます難しくなっていくだろう。

それではタワマンは将来どんな資産となっているだろうか。日本は高度成長期から平成初期にかけて住宅はどんどん郊外へと拡散した。大量に首都圏に流入する地方からの人々の受け皿として建設されてきたのが団地だった。首都圏の多摩、愛知県の高蔵寺、大阪府の千里などがその役割を果たしてきた代表的なニュータウンだ。当時の企業エリートたちにとって、公団（現在のUR都市機構）などが開発した団地は「憧れの街」だったのである。

今のエリートたちは夫婦共働きが基本

現代のニュータウンこそがタワマンだ。今のエリートたちは夫婦共働きが基本。夫婦ともに大企業に勤めるため郊外に住むことは難しく、通勤に便利な都心のタワマンを買い求める。子どもは保育所に預け、仕事が早く終わったほうが迎えに行く。こんなライフスタイルに応えるのがタワマンだ。

都心はマンション価格が高くなってしまうが、以前と決定的に異なるのは夫婦共働きであるがゆえに世帯年収が高いことだ。パワーカップルといわれる所以である。

だが、こうして無理を重ねて手にしたタワマンは実は災害に弱く、建物維持コストに膨大な負担を強いられ、いざ売却しようにも同様な住戸が多いだけに価値を保ちづらく、資産性が高くないということが露呈するとどうなるのだろうか。

昔のエリートがこぞって住んだニュータウン内の団地が築40年以上の歳月を経て誰からも見向きもされない存在になったのと同じような結末が見えてくるのではないだろうか。夫婦で膨大な借金をしてやっとの思いで手に入れたタワマンが将来、団地化するリスクに実は多くの人たちは気付いていない。

不動産の価値のほとんどは土地にある。タワマンは希少性があったころはともかく、これだけコモディティ化すると、かつての郊外の団地と同じく、やがて価値のない代物になっていく可能性が高いのだ。

かつて表参道にあった同潤会アパートと呼ばれた建物は、それそのものに価値があったわけではなく、表参道にあったからこそ現代になっても価値が保たれていた。ゆえに、ビンテージと呼ばれ、建て替えの際にも高額の評価をされたのである。この法則は将来、タワマンにも間違いなくあてはまることであろう。

https://www.msn.com/ja-jp/news/opinion/エリート共働き夫婦の末路%ef%bd%a2タワマンを買った人は五輪後%ef%bd%a4本当の地獄を見る%ef%bd%a3/ar-BB10OHaf?ocid=ientp

潮風に晒されていると劣化が早い（写真はイメージ）

　去年の10月12日、東海から東北にかけて襲い掛かった台風19号。これまでにない豪雨と強風は、各地に甚大な被害をもたらした。90名以上の方が亡くなり、約9万8千棟の住宅が被害を受けた。なかには跡形もなく流されたり、二度と住めなくなった住宅も少なくなかった。

速報秋篠宮家からまた職員逃亡…東大卒キャリア官僚が依願免職　宮内庁きっての“ご難場”

　その一方で、テレビや新聞、雑誌を始め、メディアで盛んに取り上げられたのが、神奈川県川崎市の武蔵小杉にあるタワーマンション2棟の浸水被害だった。下水が逆流して、電気が使えなくなるなど、一時的に「住めない」状況に追い込まれた。

　被害が発生した10月13日からネット上で「トイレが使えない」、「ウンコ禁止」などあからさまな表現の書き込みが猛烈な勢いで拡散。続いて、メディアの取材が殺到した。

　2棟のうち1棟は被害が比較的軽微で、数日のうちにほぼ復旧した。だが、「エレベーター使用不可」、「全階住戸内でのトイレ使用禁止」になった47階建てのタワマンでは、一応の復旧までにさらに1カ月近くかかったようだ。

　戸建てに比べて、最新の設備を誇るタワマンは「災害に強い」というイメージがある。たしかに、地震で倒壊したり、水害で流されたりする心配は少ない。しかし、水も電気も来なくなれば、階段を何階も昇り降りしなければならない厄介な住宅なのだ。

　タワマンは基本的に災害に弱い。そう考えるべきだろう。

　台風19号は「100年に1度」とも称される激甚災害だった。タワマンの被害だけをあげつらうのは酷だという向きもあろう。しかし、タワマンの脆弱性は、何も災害時にかぎった話ではないのである。

　タワマンとは一般的に、20階以上の集合住宅のことを指す。不動産や建築の専門家でもない限り、タワマンとは普通のマンションの階数を高く作ったもの、くらいにしか理解していないだろう。

　ところが、タワマンの構造は19階以下の板状マンションとはかなり違う。その違いを分かりやすく言えば、タワマンは「超高層レオパレス」ともいうべき代物なのだ。

外壁も戸境壁も脆弱

　レオパレス21が建てた多くのアパートの外壁や戸境壁が、建築基準法に満たない薄い構造になっていたことはご存知の通りである。タワマンの外壁や戸境壁は、建築基準法を一応クリアしているものの、そこにはほぼ鉄筋コンクリートが使われていない。

　まず外壁に使われているのはALCパネルというもの。これは「高温高圧蒸気養生された軽量気泡コンクリート」の頭文字をとって名付けられた建材で、「コンクリート」という名称を用いているものの、一般的なコンクリートとは似て非なるもの。軽量で丈夫な外壁パネル素材である。

　そして、戸境壁に使われているのは乾式壁と呼ばれる素材。ここにもコンクリートは使われていない。分かりやすく言えば分厚い石膏ボードのようなもの。

　私のところにマンション購入の相談にやってこられたある方は、財閥系大手が都心の一等地で開発分譲した大型のタワマンに、賃貸で住んでおられた。その方がおっしゃるには「隣の人がくしゃみをしたら、分かるんですよ。60万円も家賃を払っているのに」。掃除機をかけていても分かるらしい。それが乾式壁というものなのだ。

　このALCパネルや乾式壁は、建築時には便利な建材だ。何といっても工場で大量生産したものを、現場で嵌めこめばいい。鉄筋や鉄骨を組んで、コンクリートを流し、乾かす必要がないのだ。だから、外壁や戸境壁を鉄筋コンクリートで作る通常のマンションなら、1層分を作るのに約1カ月かかるところ、タワマンの建築はひと月で2層出来てしまう。

　タワマンの建設現場をご覧になったことのある方は、その建設スピードに驚かれたはずだ。タワマンはあっという間に空に向かって伸びていく。なぜなら、太い柱と床さえ鉄筋コンクリートで固めてしまえば、あとは工場から運ばれてきたALCパネルや乾式壁を嵌めこんでいけばいいのだから。

　このように施工はやりやすいのだが、中長期で考えるとタワマンの構造は厄介だ。通常のマンションは床と外壁の鉄筋コンクリート部分が継ぎ目なくつながっている。強力な地震で外壁に大きなひびでも入らない限り、雨水が浸入することはない。しかし、外壁にALCパネルを使っているタワマンは、いってみれば継ぎ目だらけ。継ぎ目にはコーキング剤と呼ばれる、接着と防水機能を持った粘液が使われる。これが固まって雨水の浸入を防ぐのだが、このコーキング剤は15年程度で劣化するとされている。だから、15年に1度程度、古いコーキング剤を掻き出して新しいものを注入しなければならない。

　つまり、タワマンはその構造的に15年に1度程度の外壁修繕工事が必須になるのである。しかも、湾岸エリアにあるタワマンには塩分が混じった雨風が吹き付けるので、コーキング剤の劣化が早まる可能性も指摘されている。この15年が更に短くなる可能性すらあるのだ。

　だが、タワマンは階数が高いため、外壁の修繕工事が通常のマンションに比べて格段に難しい。普通のマンションなら、建物のまわりに足場を組めば外壁の修繕工事は容易だ。しかし、工事用の足場は17階あたりまでしか組めない。それから上はどうするのか？

　現状では、屋上からゴンドラを吊るして作業するやり方が採用されることが多い。しかし、これだと、強風時には作業ができないので、工事期間が長くなる。タワマンは建築時には1カ月に2層が出来てしまうのに、外壁の修繕工事は1カ月に1層。60階のタワマンなら計算上43カ月もかかることになる。

　さらに深刻な問題はその費用だ。通常のマンションなら、外壁の補修を伴う大規模修繕工事の費用は戸当たり100万円程度が目安だ。しかし、タワマンの場合は戸当たり200万円以上。これも昨今の人件費の高騰で、値上がり傾向にある。今後は300万円程度を見込んだ方が良い。多くのタワマンでは、何とか第1回の大規模修繕は行える。しかし、2回目はエレベーターや上下水道管の取り換えが伴うので、1回目よりも費用がかさむと考えるべきだろう。

　だから毎月徴収する修繕積立金の値上げが必要となる。値上げには、管理組合の総会で値上げ議案の議決という手続きを経る必要がある。賛成多数で値上げしても、経済的に払えない人も出てくる。

　2回目の大規模修繕を乗り越えても、3回目はどうだろうか。おおよそ建築後45年から50年あたり。私は半分以上のタワマンでは、住民の経済的理由などで3回目以降の大規模修繕は不可能になると予測する。

　通常のマンションは、細やかにメンテナンスを行えば50年以上住めるのはほぼ確実。現に60年以上も十分使用に耐えたマンションもあった。だが、タワマンに限っては「45年限界説」が有力そうである。
https://www.dailyshincho.jp/article/2020/03201100/?all=1

タワマン残酷物語　住民は“上京したプチ成功者”、階層ヒエラルキーで上階へ引っ越しも…
週刊新潮 2020年3月19日号掲載
https://www.dailyshincho.jp/article/2020/03211100/?all=1

タワマンでは“階層ヒエラルキー”なるものまで存在する（写真はイメージ）

　前記事「タワマンの実態は『超高層レオパレス』　脆弱な外壁と修繕不可で“45年限界説”」で不動産ジャーナリストの榊淳司氏が指摘するのは、タワーマンションの構造的な弱点だ。鉄筋コンクリートが壁に使用されることが少なく、また通常のマンションに比べて修繕工事も困難……。ゆえに「タワマン45年限界説」を唱える榊氏は、その“内側”にも、タワマン特有の問題があると述べる。

速報秋篠宮家からまた職員逃亡…東大卒キャリア官僚が依願免職　宮内庁きっての“ご難場”

　そんな問題だらけのタワマンをいったい誰が買っているのか。あるいは、今まで誰が買ってきたのだろうか。

　台風被害にあった武蔵小杉エリアのタワマンをみても、価格は決して安くはない。駅近の中古タワマンなら、坪単価300万円台の半ば。条件の良い住戸なら坪単価400万円も見えてくる。それは山手線内の文京区で、それなりのマンションが買える価格水準だ。にもかかわらず、武蔵小杉でタワマンを選んだ人々が大量にいる。

　そういう価格帯のマンションを買えるのは、世帯年収1500万円以上のファミリーだ。

　私は去年6月に上梓した『限界のタワーマンション』（集英社新書）の取材の際に、武蔵小杉のタワマン購入者が湾岸エリアのそれと属性が似ていることに気付いた。武蔵小杉でタワマンを購入した人々は、湾岸と比べてどちらにするかを迷ったはずだ。そういった都内近郊タワマン族は、ひとくくりにまとめてこう呼ぶことができる。

「ニューカマーのプチ成功者」

　大学入学か就職時に東京にやってきて、ある程度の成功をおさめた人々。年収で言うなら2千万円あたりまでだろう。彼らが家族をもって、「それでは家でも買おうか」となった時に、選択肢の上位に現れるのが湾岸や武蔵小杉にあるタワマンなのである。

　ニューカマーというのは、東京のどこかに愛着があるわけではない。荒漠たる埋立地に林立しているタワマン群の風景に、何ら違和感をもたない。また、いかにも低地だと思わせる地形である武蔵小杉でタワマンが何本もそそり立っている風景に、近未来的な魅力を感じたのだろう。

　私が知る限り、何代にも亘って東京で富裕層として暮らしてきた人々は、湾岸や武蔵小杉でタワマンを購入していない。一方、東京でそれなりに成功した人にとって、タワマンに住むというのは自身のステイタスが向上したことを実感できる証みたいなものではないか。

　そんな彼らにアンケートを取ると、最も関心が高いのは自分の住むマンションの「資産価値」だった。

　去年の台風の際も、47階建てのタワマンが被害にあいネット上でその話題が拡散したが、ごく初期の段階では別のマンション名が間違って示されていた。その後、間違われたマンションの管理組合はSNSなどを利用して、盛んに「当マンションは電気もトイレも通常通り使用可能」であることをアピールしていた。間違われて資産価値に影響することを避けたかったのだろう。

　ニューカマーのプチ成功者にとって、高額の住宅ローンを組んで購入したタワマンは大切な資産である。それも、「唯一の」といっていい資産かもしれない。その虎の子の資産が、予想外の水害によって被害を受けるというのは、まさに「想定外」の事態ではないか。

　台風の被害が出たときも、当該タワマンの住人たちはマスコミの取材に一切応じようとしなかった。それもそのはずで、もし大々的にマンションの名前が出てしまえば、自分たちの資産の価値も大きく下がってしまうと思ったのであろう。

　またタワマン住民にとって、自分がどの階層に住んでいるのかはとても大事なことだ。それは自分自身の“資産価値”に直結する話だからである。

階層ヒエラルキー

　4年ほど前のテレビドラマで「砂の塔」というのがあった。タワマンに住む幼稚園ママコミュニティが舞台で、高層階の住人が低層階ファミリーを露骨にマウンティングするシーンが大きな話題を呼んだ。いわゆるタワマンの“階層ヒエラルキー”を扱った作品だ。

　タワマンの住民の一部には、“階層ヒエラルキー”なんてありえないと主張する方もいる。買って住んでいる人からすれば、そういったものがあって、自分たちが見栄っ張りだと思われるのが我慢ならないのだろう。だが、存在するかしないかといわれれば、それは確実にある。

　私の知り合いに湾岸エリアで子ども向けの英会話教室を経営しているご夫妻がいて、当然のことながら、タワマン住民の方々ともお付き合いがある。その方に「タワマンで階層を気にする人って、本当にいるんですか」と尋ねてみたことがある。

　彼らの答えは「いっぱいいる。というよりも、ほとんどのお母さんがそのことを気にしている」というものだった。なかには、それでノイローゼになって引っ越した人もいるそうだ。そればかりか、最初は15階あたりに住んでいたものの、階層ヒエラルキーが気になって、24階、42階と上り詰めていった人までいたという。

　小さな子どもたちの間でも、「お前は18階だろ。俺んちは45階だ」と階層ヒエラルキーが発生したりすることもある。

　タワマンの住人というのは、とりわけ数字で分けられるヒエラルキーには敏感そうだから、それが自然と子どもの感覚に反映されるのかもしれない。

　外見は立派でも、中身は「超高層レオパレス」。15年ごとに大規模な修繕が必要で、住民たちは自らの“資産価値”に囚われ、“階層ヒエラルキー”なるものまで作り上げている。タワマンとは、実際、かなり歪（いびつ）な集合住宅ではないか。

　それでも都心の一等地なら、土地に限りがあるのでタワマンのような超高層集合住宅を作る必要もあるだろう。だが、わざわざだだっ広い湾岸の埋立地や、武蔵小杉のような郊外に作る必要はないはずだ。

　欧米人はタワマン的な住宅での子育てを好まない。「ふさわしくない」と考えているのだ。中学受験を専門にしているベテランの家庭教師は「タワマンの子は成績が伸びない」と断言している。外出が少ないタワマンの子どもは屋外の自然現象を肌感覚で理解できにくく、それが理科などの成績が伸びないことにつながっているのだという。また、高層建物の住人が急病などで救急搬送された場合、階数が高くなるほど生存率が低いという、カナダの研究機関の調査もある。あたり前だが、低層階よりも上下の移動時間がかかるからだろう。

　多くの人が憧れるタワマンという住形態は、見た目の立派さとは裏腹に多くの問題や矛盾を含んでいる。住み始めの数年間は、快適で楽しいだろう。豪華な共用施設が揃っているタワマンもある。

　しかし、そういった華やかさの向こうに何があるのかも、しっかりと知っておくべきではないだろうか。
https://www.dailyshincho.jp/article/2020/03211100/?all=1&page=2

台風で地下設備が水没したタワマン

画像引用：住みたい街・武蔵小杉”セレブタワマン”が停電・断水　住民たちは近隣ホテルへ【台風19号泥水被害】| ニュートピ！ https://newstopics.jp/url/8539056

壁が薄く隣の物音が聞こえる

一時期は六本木ヒルズなど富の象徴とされていた高級タワーマンションだが最近評判がよくない。

居住者からの不満や災害への弱さ、高額な維持費や住環境の悪さなどいろいろな問題が起きている。

タワマンの評判が一気に落ちたのは2019年10月の台風19号で、武蔵小杉や二子玉川で被害が大きく報道された。

むろんタワーマンション自体は水没しなかったが、停電したうえ下水が逆流しトイレを流せなくなった。

タワーマンションの電源や駐車場は必ず地下にあるが、当然ながら河川の水位より下にある設備は水没する。

そうならないために堤防や堰や排水ポンプがあるが、この時は排水路を通じて多摩川の水が居住区域に流れた。

本来の役目は居住区域の水を川に排水する排水管だったのだが、水位が上昇したため逆流しタワマン側に多摩川の水が排出されてきた。

この結果2棟のタワマンで地下の電源設備が冠水したうえ下水も流せなくなり、テレビで大きく報道された。

エレベーターが使えないので下から毎日水をくみ上げたり、トイレのために降りてくる様子も報道された。

入居者たちは一様に「タワマンは災害に強いと思っていた」と話したが期待は裏切られた。

マンション側は住民にトイレを使わないよう要請したが、トイレを使用する住民がいて「犯人狩り」まで行われた。

タワマンはエレベーターや電気設備があるから便利なので、これらが使えないと山上の「ぽつんとした民家」と変わらない。

金持ちへのやっかみもあり「タワーマンションは大したことが無い」という風潮に変わった。

安普請と高額な維持費

最近報道されたのはタワマンの壁の薄さで、壁が薄いので有名なレオパレスと変わらないという。

隣の住人の生活音やトイレを使う音まで聞こえてきて、入居した人はイメージとの落差に愕然とする。

なぜこうなるかはタワーマンションは高さを実現するため極限まで軽く作る必要があるため、必然的に壁が薄くなる。

タワマンの壁はベニヤ板か段ボールのようなものでできているので、遮音性はまったく期待できないそうです。

タワマンの外壁や戸境壁は軽量気泡コンクリートやボードが使われていて、段ボールより高級だが普通のコンクリブロックより弱い。

鉄筋コンクリートの低層マンションは型枠を組んでミキサー車でセメントを流すが、タワマンはボードをはめ込むだけで完成する。

低層マンションは頑丈な城のような構造で、タワマンは住居よりは鉄骨倉庫の構造に似ている。

そのほうが軽量に作れて高層階にできるからで、居住性や利便性はまったく考えられていません。

タワマンは維持費が高額で12年ごとに1戸当たり240万が必要とされ、計算すると年20万円になる。

階層による階級格差がある

ところがマンションが高齢化するほど修繕積立金が高くなり、１５年後には月４万円、３０年後には５万円以上必要になる。

修繕積立金が増えるのは法律上の基準が厳しいからで、多くの高額設備は１５年か３０年ごとに交換や大修理が必要になります。

法律上定められた設備更新のための費用なのでケチることはできず、入居者が減ればゴーストマンション化が予想される。

中低層マンションでは20年目以降の修繕費用はタワマンの半額程度なので、中古タワマンを買う人はまず居ないでしょう。

３つめのタワマンの欠点は住人の質が悪いことで、上の階の「身分」が高く下の階を差別しているという。

タワマンは上の階ほど販売価格が高いので上層階ほど金持ちで社会的地位が高い。

エレベーターの何階で乗り何階で降りたかでその人の地位や収入がわかってしまうので階層による身分格差が生まれる。

上層階の住人は優越感を感じ、下層階の住人は上から圧迫されているような居心地の悪さを感じるという。

そこまでしてタワマンに住むより郊外の低層マンションの方がよさそうに思えます。

http://www.thutmosev.com/archives/82511999.html

タワーマンションの壁を叩くと隣の音が聞こえるという

画像引用：タワーマンション(超高層マンション)のデメリットは?地震や子供の足音など､購入前に知っておくべき注意点｜資産価値が下がらない新築マンション選び[2020年]｜ダイヤモンド不動産研究所https://diamond-fudosan.jp/articles/-/143919

タワマンブームはどうなった？

タワマンことタワーマンションが一躍ブームになったのは六本木ヒルズからだったと思います。

itブームで成功したit長者が集まり、日本でもっともセレブな場所という事になった。

有名人ではホリエモン、村上ファンド、楽天三木谷、グッドウィル折口、与沢翼などが住んでいた。

その後住人から多くの逮捕者が出て評判が落ちたが、セレブではない人たちにタワマンブームが広がった。

この背景には相続税があり、以前は上層階は実勢価格と固定資産税評価額に大きな差があったため節税になった。

下の階が5000万円、最上階が10億円だったとしても評価額は何階でも同じだったので、上の階ほど価格に対して税金が安い。

その後国税庁はタワマン対策を実施し現在はこうした節税はできなくなったとされている。

2012年ごろからアベノミクスで地価が上昇し、節税にもなり転売すれば利益が出たのでタワマンブームが過熱した。

だが2017年ごろからだったか、節税効果が薄れてマンションの過剰感も出てきてブームは沈静化していった。

2019年にはバブル崩壊以来初めて地方の公示価格が上昇したが、それがアベバブルのピークでした。

タワーマンション自体も山ほど建設されて供給過剰になり、武蔵小杉事件などもあって人気は沈静化している。

そして最後のとどめになったのがコロナ騒動で、期待された外国人需要もなくなった。

タワマンの居住性は良くない

武蔵小杉事件とは2019年10月の台風19号による大雨で、武蔵小杉と二子玉川が浸水し電源や水回りが使えなくなった。

居住区は浸水しなかったが電源などは地下にあったため、近くの川から放水された水が浸入した。

多摩川の水位が周辺部より増水したため、浄水場の下水管を通って駅前の市街地に流れ込んだ。

マンションはやがて復旧されたが「災害に弱いタワマン」というマイナスイメージが付いた。

対照的に周辺の低層マンションやホテル群に被害はなく、タワマン特有の問題も指摘された。

タワマンに限らず販売用マンションは「売れば商売終わり」で売り切った後の事に責任を持たない。

一方賃貸マンションは数十年間入居者を集めなくてはならず、長期に渡るビジネスになる。

ホテルも建ててから数十年かけて建設費を回収するので、立地や構造に非常に気を遣う

意外にもタワマンや高級マンションより、ホテルや賃貸マンションの方が将来を考えて建てているかも知れない。

この違いは居住性にも表れ、意外にもタワマンの壁はペラペラで、隣の話し声が良く聞こえるという。

理由は超高層ビルは上部を軽くしなくてはならないため、壁は悪く言えば「段ボール」より少しマシな程度の材質が使われている。

軽量素材というもので建設会社にとっては軽くて最高だが、入居者にとっては良いものではない。

また移動をエレベーターに頼っているので、故障しなくても常に順番待ちになる。

http://www.thutmosev.com/archives/83033409.html

年収1000万円タワマン夫婦は上流階級に加わろうとして、無理を重ねていることが多い

タワマンローン破綻が増加

2000年代から最近まで売れ続けていたタワーマンション、今も売れ続けているが一方でローン破綻する人が増えている。

タワーマンションは日本で成功の象徴とされたので、無理をして購入した人が多いのが原因です。

住宅購入価格は年収5倍が理想で多くても7倍以内とされるが、年収の10倍もかける人が多い。

一般的なタワーマンションは5000万円以下から7000万円で、10億円以上の物件も存在している。

年収500万から1000万円でタワマンを購入すると年収の7倍から10倍となり、ギリギリのローンを組むことになる。

年収1000万円で5000万円のマンションなら5倍なのだが、そこで働くのは「見栄を張りたい」という心理です。

人は誰しも家を買う時は気持ちが高揚していて、見境がなくなり判断力が低下するものです。

高年収世帯の妻には理想の家が頭の中にあり、「夢の家」プランを追いかけようとします。

夫にとって大事なのは妻の機嫌と世間体なので、かなり無理があるプランでも出世すればなんとかなると考えます。

ところがバブル崩壊以来の日本は有名企業でも昇給どころかリストラの嵐、残っても中年以降は毎年給料が減る始末でした。

マンションを購入するのは30代夫婦が多いがそこが年収のピークで、思ったように収入は増えません。

4000万円の35年住宅ローンでも返済は年約120万円、7000万円なら年約250万円近くの返済額になります。

年収1000万円夫婦が破綻しやすい

年収1000万円ならかなり余裕がありそうに見えるが、マンション購入は子供が生まれたのがきっかけの場合が多い。

子供1人を大学まで入れると約2000万円なので1人あたり年100万円かかります。

タワマン入居者は裕福な人が多いので、周囲に合わせて高級服を着て良い暮らしをするとギリギリです。

車も安い中古の軽というわけにはいかず、車を買うなら「最低でもＶＷゴルフ」などと考えます。

30代で年収1000万円を達成したような人は、これからもっと年収が増えると考えるが、そうならないケースが多い。

マンション購入時は気分がハイになっているのでリスクは目に入らず、年収700万円から1000万円で審査が通る上限のマンションを買います。

銀行から見てギリギリ融資できる限度額は、少しでも収入が減ったらもう返済が困難になる金額です。

住宅ローンを始めとする様々な固定費で毎月30万円から50万円、年400万から600万円という所です。

年収500万から1000万の人には軽い金額に思えるが、収入が減少したらすぐ家計が破綻します。

年収1000万円の一部上場企業社員でもリストラされたら”ただの人”で、せいぜい派遣で年収200万円まで落ちます。

しかも年収1000万円前後の人は、かなり無理をして富裕層のような支出をしている人が多い。

年収1000万円でタワーマンションに住み妻と子供はブランド服を着て車はＢＭＷだったら、内情は借金で火だるまの筈です

同じタワマンでも賃貸の場合はある意味気楽で、収入が減ったら安アパートに戻ればいいだけです

http://www.thutmosev.com/archives/85100907.html

キラキラとしたイメージのタワマン街、武蔵小杉。2019年に上陸した台風19号はこの街に大きな波紋を呼んだ。
武蔵小杉のタワマン群誕生の秘密と浮き彫りになった問題点に迫る。

高さが高いので構造や安全上の維持費も高い

タワーマンションに住む理由はステータス

バブルの頃に1億円以上する高級マンション「億ション」が流行ったが、現在都心には一戸10億円以上の「10億ション」が存在し、売れ行きは好調でさらに増えようとしている

こうした超高級マンションは中国人や外国人が爆買いしているとも言われていたが、実際に購入した大半は日本人だったそうです

事業などで成功した日本人資産家が購入しているのだが、超高級タワーマンションは購入価格以外の維持費も超高額になります

高級タワーマンションは節税や値上がり期待で購入する人もいるが、多くの購入者は自腹を切って高額な維持費も負担をしています

普通のマンションの5倍や10倍の金額を払ってでも購入する大きな理由はステータスで、自分を誇示したいという欲求が叶えられます

「六本木ヒルズ」のヒルズ族が一時時代の寵児になったが入居者のほとんどがＩＴ成金で、一時は社長が「六本木ヒルズに住んでいる」というだけで一流とみなされ、その会社の株価も上昇していました

一流とみなされるステ−タスの高級マンションには同じく一流の人が集まり、その場所には一流の人脈コネクションができます

怪しげな商売で財を成した成金が数億円払うだけで「一流の人間」の仲間になれるのなら、それを安いと思う人も居るでしょう

一流といってもその程度を誇りに感じる人達なので同じような仲間が増えていき「六本木ヒルズ」の初期の入居者の多くが逮捕されたのは話題になりました

本来はこうしたステータスを求める富裕層が、自己負担で購入するものだったが、アベノミクス以降の土地バブルで状況は変わりました

タワーマンションを買えば値上がりするという期待から転売して儲けるために購入する人が増え、こうした「転売屋」はそこに住む気などないので、修繕積立金など将来の負担には関心を持たない

転売屋の興味は高く転売するための豪華な外観や設備がある事ですが、それらは後年の修理費を増やすので居住目的の人には望ましくありません

高級マンションは維持費も高級だった
多くのタワーマンションは総戸数200戸から300戸前後ですが、建物全体で50年間に100億円の修繕費用が必要とされています

修繕費用は外壁、内装のほかに高層ビルなので消火設備などが非常に高価で、内容は法令で決まっていて安全に関わるので節約は難しい

300戸のマンションで50年に100億円がかかったら1戸あたり50年で約3300万円かかり、年間約67万円、毎月5.5万円かかります

ところが大半のタワーマンションでは新築時の積立金は売りやすくするため月2万円程度が多く、これでは必要な半分も積み立てられません

いざ大規模修繕になったら一戸あたり数百万円以上の負担が発生するのですが、誰が好き好んで追加の維持費を払うでしょうか？

新築時の購入で支払った数億円にくらべれば毎月5万円の積立や修繕時の数百万円は安い筈ですが、マンションの住人は入れ替わります

同じ人が住んでいても収入減少や定年退職などで購入時ほど裕福でなくなれば、大規模修繕の数百万円は痛いはずで支払えなくなる人が多い

数億円のマンションを購入する人は買う時は裕福に違いないのだが、その時が人生のピークでその後は下り坂というパターンも多いです

年収数千万円あった時には安く感じられた積立金や管理費も、年をとって収入が低下すると肩に食い込むように堪えるでしょう

一般的なマンションではおよそ12年に一度大規模修繕が行われ修繕積立金がその原資となるが、タワマンを中心に修繕資金が不足し修繕積立金が値上げされるケースが増えている

タワマンは多くのエレベーターなど法律で定められた修繕費用が高く、その性質上高層階まで外側に「足場」を組む費用なども非常に高い

修繕積立金が安く設定されているタワマンほど要注意で、本来月5万円以上必要なのにそれ以下の金額だったら間違いなく追加の修繕費用が請求されるでしょう
https://www.thutmosev.com/archives/76494391mmm.html

タワマンの足場、どんな方式にせよ低層マンションより遥かに高額になります

https://eunice.co.jp/column/tower-apartment-repair-hard/　タワマンの大規模修繕はなぜ難しい？　より安価に施工を行うにはロープアクセスがおすすめ – 株式会社ユニース _ ロープアクセス（ブランコ）による無足場工法での高所特殊作業を専門とする会社
平成大失敗と田舎の過疎化

少子高齢化や人口減少によって日本人の生活拠点は大きく変わっているのに住居はそう簡単に変われないので空き家や老朽マンションのような問題が起きている

人口が急減している田舎では空き家が急増し過疎地では2軒に1軒が空き家の地域は珍しいどころか普通になっています

田舎は急速に不便になっていて商店もサービスを受ける場所もなく、スーパーやコンビニ、小学校がない地域は1世代で人口が半減しています

平成30年間でインターネットが普及したがすべての地域で使えるわけでは無く、田舎では大企業のインターネット接続サービスがなく村営や契約した地域プロバイダーの低速回線が「あればラッキー」というのが現状です

なので限界集落に移住してネット収入で生活するという都会人の希望は不可能で、衛星回線を独自に契約しないとネットは使えないと思った方が良い

人々は田舎より便利な生活を求めて近くの都市に移住するので、地方の県庁所在地に人口が集中し市町村や郡部の多くは人口減少している

特に人口減少の決定打になったのは小泉政権で行った平成大合併で、多くの村が統合され「村役場」や「小学校」などがなくなった

独立した自治体だったから最低限の住民サービスが維持されていたが、村がなくなったので村立小学校も郵便局もガス会社もみんななくなり住民は出て行きました

統合された村では銀行がないしATMも郵便局もないので現金を降ろすのが不可能、ネットプロバイダーが非対応でスマホも圏外（の場所が多い）なのでそこで生活はできないのです

村がなくなると消防車も救急車も派出所も全部なくなり、それで費用は削減できたがそれ以上に税収が減ったので、かえって財政悪化を招きました

国や自治体が支出を削減すると、公費もＧＤＰなので国全体のＧＤＰが減少し税収が減り財政悪化するのは多くの国が辿った失敗パターンでした

国や自治体が例えば1兆円を支出すると対応して民間も1兆円を支出するので、節約すると「1兆円節約して2兆円ＧＤＰが減る」状況になります

将来はゴーストタワマンが増加か
国の税収はＧＤＰの20%以上で地方税などもあるので結局、1兆円支出を減らすと5000億円税収がへりＧＤＰは2兆円減る事態に陥ります

それでいて景気悪化で失業対策や景気対策をする必要があるので、バブル崩壊後の日本は「1兆円節約して1兆円支出を増やし、税収は5千億円減った」という結果に成りました

財政が悪化したので財務省は消費増税を連打し、増税によって景気悪化し税収が減り、税収が減った分を増税で補うという救いの無い失敗を続けた

これがバブル崩壊後の日本の30年間で「貧すれば鈍する」、失敗によってどんどん無能になっていくという諺を地で行っていたと思います

こんな風に日本はどんどん貧しくなり、田舎はすべて壊滅し人々は仕事（＝収入）がある都市に移住したので、都市部のマンションは不足し田舎は空き家だらけになりました

総務省によると2023年に全国で人が住んでいない空き家は900万戸存在し、住宅全体の13.8％を占め和歌山県と徳島県では21.2％になった

一方で東京都心のマンション不足によって建設ラッシュになっていて、タワマンと呼ばれる高層マンションや数億円から10億円以上の高級マンションが続々と建設されている

タワマンは全国で1500棟以上40万戸存在するが築30年以上が全国で177棟、6万戸と全体の1割が「老朽マンション」になっています

今後続々と老朽タワマンが増加するが低層マンションより維持費と修繕費が高額になり、一戸あたりの負担も低層マンションより大きい

修繕や維持費が高額になる理由は例えば壁の塗装や清掃や補修をとっても、タワマンは周囲に足場を組む費用が低層マンションとは比較にならない金額になります

エレベーターが高額で設置数も多く、法律で交換などの期間が決められているので「金を払うかエレベーター廃止か」を迫られます

立体駐車場や地下駐車場も低層マンションなら周囲の土地で済むかもしれないが、タワマンは構造的にコスト高になります

消防法や建築基準法などで交換が決められている設備も非常に多く、発電機や給水や排水施設なども低層マンションより高額です

居住するには良い所がないがこれら維持費や修繕費は新築の時は安く老朽化するほど高額になるが、築40年のタワマンに20年ごとに1000万円の修繕費などが必要になります

価値が低いタワマンほど高額維持費がかかるのだが、このため多くのタワマンが将来ゴーストマンションになるのではないかと予想されています
https://www.thutmosev.com/archives/87653yhvfe.html

「国土が狭いから高層化するしかない」
　パリ五輪の中継で、上空から俯瞰したパリ市街の光景が映し出されることが多かった。建物の高さが不ぞろいな日本の都市の景観を見慣れた目には、高さが見事にそろった街並みは、ある意味、異様にさえ映るかもしれない。高層ビルも建ってはいるが、それは一定のエリアに集められている。

【写真】「地主が億万長者に」「“タダでもいい”と思っていた土地が1坪100万円」　半導体工場用地バブルに沸く熊本県の町　ほか

　念のためにいっておけば、ヨーロッパはどの国のどの場所に行っても、景観を邪魔する高い建物が目に入らない。あったとしてもエリアがかぎられ、歴史や伝統がある地域は都市でも郊外でも、建物の高さを規制して美観を維持している。

　日本の状況はヨーロッパとくらべるかぎり、むしろ特殊である。私は地方都市に赴く機会が多い。とくに城郭を取材する場合、おのずと旧城下町、すなわち歴史や伝統がある地域が中心になる。だが、歴史情緒を期待しても、駅前にはタワーマンションが建ち並び、あるいは広い面積が再開発の対象となって、次々と高いビルが建てられていることが多い。

　または、城郭や歴史的街区に隣接して（旧城内であることが多い）、何棟もの高いマンションが建ち並ぶ。レンタカーで郊外の田園地帯に移動しても、やはり高いマンションは随所に建っている。過去の遺物ではなく、現在進行形でこうした建築が増え続けている。

　小中学校に通っていたころ、何人もの先生が、日本に高いビルが必要な理由を、次のように説明したのを記憶している。日本は国土が狭く、狭い国土の3分の2が森林だ。そこに多くの人が住むためには建物を高層化するしかない――。現実には、国土が狭いとは思えないが、人口が増えていた局面では、そんな理屈が真実味を帯びたのもわかる。

　しかし、いまでは前提条件がまったく変わっている。ところが、いまなお高い建物を建て続けているのは、なぜなのだろうか。

予想を超える人口減社会で前提条件は崩壊
　7月24日、総務省は住民基本台帳にもとづく今年1月1日時点の人口を発表した。それによれば、日本人の人口は1億2,156万1,801人で、前年より86万1,237人減少した。2009年をピークに15年連続の人口減で、とくに今回は1968年の調査開始以来、過去最大の減り幅となった。

　最大の要因は、もちろん少子高齢化である。昨年1年間に生まれた子供の数は、前年より4万2,434人少ない72万9,367人で、1979年に調査がはじまってから最少だった。片や死亡数は157万9,727人で過去最多。両者の差である自然増減が85万360人減と、はじめて80万人を超えた。

　内閣府の経済財政諮問会議の下に設置された「選択する未来」委員会が、2014年に発表した報告では、「人口減少数は、現状のままでは、2020年代初めに年60万人減、2040年頃には年100万人減に達する」と警鐘を鳴らしていた。しかも、これらは現実にしてはいけない数字として挙げられていたのだが、いざ2020年をすぎると、人口減少数は予想された危険水域をはるかに超え、減少の速度はさらに増しそうな勢いである。

　厚生労働省の第3回社会保障審議会年金部会が、2023年に発表した「将来推計人口」では、2070年の日本の総人口は8,700万人とされる。また、高齢化率は2020年の28.6%から一貫して上昇し続け、38.7％に達すると記されている。だが、統計が発表されるたびに、少子化や人口減は予想を大幅に上回るペースで進んでいるから、現実には、総人口はもっと減るのではないだろうか。

　人口減時代を象徴するのが、高い空き家率である。総務省が4月30日に発表した昨年10月時点の住宅・土地統計調査によると、国内の住宅総数に占める空き家の割合は、過去最高の13.8％。空き家の数自体も5年間で50万戸増え、過去最高の899万戸となった。

　もうわかると思うが、先に触れた「前提条件」、すなわち、狭い国土に多くの人が住むためには建物を高層化するしかない、という話は、いまではまったく成立しない。むしろ、空き家を減らして既存の住宅街を活性化することこそ必要なはずだ。それなのに、日本各地で高層建築が建てられ続けるのはなぜなのか。

必要ないのに300を超えるタワマン計画
　不動産経済研究所の『超高層マンション動向2024』によると、2024年以降に完成予定のタワーマンションは、全国で321棟、11万1,645戸にものぼる。多いのは首都圏で194棟を占めるが、計画は全国にくまなく存在し、現状でタワマン計画がない都道府県は、石川県や鳥取県など8県にすぎないという。

　事実、全国各地で進む再開発計画の多くは、タワーマンションが組み込まれている。東京都心や湾岸エリアがいい例だが、タワマンは周辺相場より2、3割ほど高額だといい、資産性の高さから投資対象としても人気なのだという。

　しかし、冒頭の地方都市の話にもどると、既存の商店街にはシャッターが閉まった店が多く、住宅街も虫食いのように家が失われ、残された家も空き家が目立つ。ところが、そんな町は放置され、再開発地区にタワマンが建ち、家並が壊れた住宅街も高いマンションから見下ろされている。あまりにいびつな光景ではないか。

　人口減を受けて既存の町が危機を迎えているのに、それを放置して周囲にタワマンなどを建てれば、既存の町がさらに衰退することぐらい小学生でもわかる。だが、日本ではそれが多くの都市の実態である。

　マンションが建って、建設業者や不動産業者が利益を上げ、住人として富裕層を町に呼び込めれば、短期的には税収が増える。だから、自治体は黙認しているのかもしれないが、人口減社会において自治体が取り組むべきことは、既存の町を、土地にまつわる記憶や伝統を活かしながら再生させることだろう。

　空き家が増えているのにマンションが建てば、さらに空き家が増え、既存の町が衰退するだけである。しかも、日本の再開発はたいてい広すぎる道路と高層建築がセットで、都市の伝統や歴史性とは切り離され、ヒューマンスケールが無視される。そういう町は、よほど人が集まって賑わいが得られないかぎり住みにくい。そのうえ将来のお荷物になる。

「タワマンは将来の廃棄物」
　神戸市では市中心部でタワマン、すなわち20階建て以上のマンションが、事実上新築できなくなった。7月29日付の朝日新聞で、久元喜造市長がその理由を話しているが、目先にとらわれず先を見据えた正論である。

「人口が減るのが分かっていながら住宅を建て続けることは、将来の廃棄物を作ることに等しい。タワマンはその典型」というのが市長の回答で、記事では「廃棄物」についての久元市長の見解を、さらにつぎのように記している。

＜タワマンが老朽化すれば修繕費はかさむ。居住者は多種多様で合意形成は難しく、修繕費の備えも不十分にならざるを得ない。いずれ価値が下落して居住者が減れば、解体費用をまかなえずに廃墟化し、まちの中心部に残る――＞

＜市中心部のタワマン建設ラッシュで住民を引き寄せれば、都市部の過密と同時に周縁部の過疎は一層加速する。増える空き家は、じきに廃棄物に。郊外が「歯抜け」状態となれば、本来はまちづくりに生かすべき鉄道などのインフラの維持が難しくなり、市の資産は負債に転じる＞

　私が拙稿を書いている最中に、この朝日新聞の記事が掲載された。そして、私が途中まで書いたことと、ほとんど同じ趣旨の主張であることに驚くとともに、慧眼の市長の存在を知って希望を持った。

　人口が減少する局面では、タワマンにかぎらずマンションを建てる必要はない。建てただけ日本中に廃墟が増える。新築したマンションが廃墟になるだけでなく、周縁部が過疎化して廃墟になる。だから、もう建ててはいけない。建てなければ、すでに壊れてしまった景観を少しでも維持することにもつながる。

　しかし、神戸市などごく一部の自治体を除き、日本の都市は廃墟へとまっしぐらに進んでいる。

香原斗志（かはら・とし）
音楽評論家・歴史評論家。神奈川県出身。早稲田大学教育学部社会科地理歴史専修卒業。著書に『カラー版　東京で見つける江戸』『教養としての日本の城』（ともに平凡社新書）。音楽、美術、建築などヨーロッパ文化にも精通し、オペラを中心としたクラシック音楽の評論活動も行っている。関連する著書に『イタリア・オペラを疑え！』（アルテスパブリッシング）など。

https://www.dailyshincho.jp/article/2024/08170851/?all=1

晴海フラッグ、パークタワー勝どきなど中央区エリアの物件値上がりにみるように、タワマン人気が収まる気配を見せない。再開発への期待による相場上昇や、外国人投資家の円安による参入も理由の一部だが、最も大きいのは、日本人の「プチ富裕層」のタワマン購入意欲の高まりだろう。しかし、目端の利く賢い人、本当の富裕層ほどタワマンを回避する傾向にあるようだ。なぜ彼らはタワマンを選ばないのか。そしてどこに住んでいるのだろうか。

ここ数年で値段が跳ね上がった、勝どきのタワマン
少し前、ニュースでも盛んに報じられていた「晴海フラッグ」の転売問題。法人が投資目的で多数の部屋を買い占め、高値で販売していたとのことで、NHKが確認したところ、元の値段の1.5倍から2倍超の価格で売買されていることが明らかになった。なかには約1億円で購入した物件が2億超の値段で売買されたという例もあるという。

なにより問題なのは、「晴海フラッグ」は東京都が事業を監督する元選手村を改修したマンション群であり、本来東京都が得るはずだったお金が、いわゆる「転売ヤー」にかすめ取られたということだ。

それにしても、なぜこれほどまでの金額が上乗せされても売れるのか？

晴海フラッグに限らず、中央区エリア、そのなかでもとくに勝どきのタワマンは次々と高値で成約しており、ここ数年で値段が跳ね上がっている。まだまだ円安で割安感を感じる海外投資家の影響もあるが、パワーカップルを中心とした多くの日本人が買い漁っていることが主要因である。

勝どきのタワマン、まさかの「バブル状態」？
勝どきエリアのタワマンの動きは、とくに凄まじい。人気のタワマンである駅直結の「パークタワー勝どき」は、2020年の一次販売では坪400万円程度だったが、2024年9月現在、なかには坪1,000万円台で不動産サイトに掲載されているものもある。70m2換算で単純計算すると、8,468万円（400万円／坪）→2億1,170万円（1,000万円／坪）だ。100m2超は3億円を超えている物件もある。

価格だけを見るとバブルのようにも見えるが、実は勝どきを中心とした湾岸エリアはまだまだ再開発を控えており、ポジティブな要素が盛りだくさんだ。

一般的に、再開発されると周辺エリアの相場は押し上げられる。再開発の期待で上がり、完成してもなお上がることが多い。もちろん、リセールバリューを意識しているパワーカップルの購入や、海外投資家からの参入も価格上昇の要因として考えられている。

コンクリ強度不足の問題をかき消す、すさまじい人気ぶり
パークタワー勝どきの登場で周辺相場は爆発的に上がったが、世間の目はすでに、「ポスト・パークタワー勝どき」探しに入っている。次に勝どきエリアで注目されているのは、ラグジュアリーな外観で評判が集まる「ザ豊海タワーマリン＆スカイ」だ。コンクリート強度に不足があったとして、今年の上半期に予定していた販売が後ろ倒しになっている。

地震のリスクが大きいタワマンにとって、強度の問題は致命的と思われるが、いざ実際に販売が始まると、世間はどう反応するのだろうか？　海外投資家に好まれそうな外観なので、人気が殺到しそうだとの声もあり、好条件の部屋はかなり高い倍率になるのではないかとの予想もある。

実際のところ、「ザ豊海タワーマリン＆スカイ」のモデルルーム見学予約のホームページはアクセス殺到によって、サーバーダウンという、前代未聞のアクシデントがあったほどなので、人気の部屋は数十倍から、下手すると100倍以上の部屋があっても不思議ではない。

これだけ価格が上がり続けているのは、資産価値が認められている証拠ともいえるが、実際のところはどうなのだろうか。

なぜ多くの人はタワマンに憧れるのか
「地震でエレベーターが止まったら、高層階まで階段で歩かないといけない」「災害で電源が落ちたら、トイレの水も流せない」「エレベーター渋滞で部屋からエントランスまで5分かかる」こんなデメリットが広く知られているなか、なぜタワマンにみんなは住みたがるのか。

ひとり暮らしなら自分が我慢すればいいだけだが、パートナーや子どもにこのデメリットを受容させるのはどうなのかという声もある。

購入する人の多くは「リセールバリュー」を理由に、資産性の高さを強調するが、いちばん大きいのは「タワマン住み」というステータス欲しさなのかもしれない。

「年収1,500万円」「資産1億円」をそのまま口に出して自慢することはできないが、タワマンに住んでいるという事実を伝えるだけで、優越感に酔いしれることができる。圧倒的な存在感のある外観、超高級ホテルのようなエントランス、ジムやパーティルームのような豪華な共用施設。

まるでこれらが全部自分のものであるように感じられ、麻布に豪華な門を構える大豪邸の主のような気分で、毎日家を出入りできるのだ。

しかし残念ながら、外観やエントランスは所詮「共用部」。自分の所有物でもなければ、自由にできるわけでもない。部屋から一望できる大パノラマに酔いしれるのも、せいぜい数ヵ月といったところか。

実際にタワマンに飽きてしまって、低層マンションに移住する富裕層も多いと聞く。東京タワーや綺麗な夜景も、見慣れてしまうと感動もしなくなってしまうのだとか。そうなってしまうと、忘れ物したときに戻る時間など、デメリットのほうが大きく感じてしまうのだろう。

タワマンはコスパが悪い？
一見、夢のような暮らしを想起させるタワマンだが、現実に住むとなるとそう簡単ではない。

●億単位の資産が必要
まず、経済的な観点から考えてみよう。ファミリーで住むなら、億単位の資産が必要だ。それも、同じ間取り・広さでも、上層階になるほど価格が上がっていく。見下ろす景色が少し遠くなるだけで、1,000万円以上も多く支払うのは合理的な選択なのだろうか。

そのうえ、年々あがっていく管理費や修繕積立金の負担は重たい。そこに駐車場等を借りたら、さらに支出は積み上がっていく。「ファミリータイプの部屋＋車」なら、物件のローン返済とは別に、月額10万円超が固定の生活コストとしてのしかかる。仮に10万円だとしても、年間で120万円。

もしそれだけの金額を、物件価格と別に固定コストとして支払うなら、他の投資資金に充てるなど、別の有用な使い方をしたいという人がいても驚きはない。特に本当の富裕層こそ、お金の使い方に細かいとよく聞く。

●待ち時間、騒音、災害時の脆弱性
次に生活の質という観点からいえば、エレベーター待ちのイライラ、上下左右からの騒音、そして何より気になるのが災害時の脆弱性……。もし大震災が起きて、電源が落ちてエレベーターが止まったら、飲み物や食べ物を確保するのも困難だ。

非常食を常備するパントリーを取れるほどの広さがあるのは、最上階に近い100m2超の部屋を確保している数世帯だけで、それ以外は階段を使って食料を調達しなければならない。

もし高層階だったら……階段の往復だけで次の日にはひどい筋肉痛になってしまうだろう。真夏に電源が落ちて、クーラーが止まったら、サウナ状態でとても生活できる状態ではなくなる。

こうしたリスクとリターンを冷静に分析し、ある程度の富裕層の人は、立地のよい低層マンションや、庭付きの一戸建てを選ぶ傾向にある。彼らは見栄といった他の人からの評価よりも、地に足をつけた生活の質を重視するからだ。

超富裕層はタワマンに住まない
実際に本物の超富裕層が好むのは、落ち着いた住宅地だ。世間がタワマンを富の象徴と見るなか、実は超富裕層の多くはタワマンにあまり興味を示さない。リスクとリターンが割に合わないのに加え、タワマン周辺の密集した環境や、他人と何度も顔を合わせるエレベーターや廊下は、彼らにとって耐え難い居心地の悪さを感じるのだという。

場所にもよるものの、実際に家賃が数百万円以上の部屋に絞って検索すると、話題にあがるようなタワマンより、低層マンションの数が多いエリアもある。超富裕層が住まいに求めるのは、広い庭付きの一戸建てや、昔ながらの高級住宅街にある低層マンションのような、プライバシーに配慮されつつ、快適に過ごせる場所。

自由にカスタマイズできる空間と、他人の目を気にせず過ごせる空間を大事にする。彼らにとって、住まいは単なる寝床ではなく、至福の日々を過ごすために最もこだわりたいポイントでもある。

タワマンに住むのは、世帯年収1,500万〜2,000万円程度の小金持ちが多い。彼らは一般層よりは豊かかもしれないが、落ち着いた低層マンションに住むような、本当の富裕層には遠く及ばない。

タワマンは、彼らにとって手の届く「贅沢」であり、本人や一般人から見ると富の象徴のように見えるのだろう。超富裕層から見れば「みせかけの贅沢」なのかもしれないが、ほかの人にタワマン住みをアピールできて、夢だった富裕層の生活を体現できていると本人たちが思うなら、それはそれで幸せなのかもしれない。
https://news.livedoor.com/article/detail/27248917/

日本のタワマン第1号の与野ハウス。全4棟の建物は大規模修繕のため作業用足場で覆われていた

　庶民から羨望の眼差しを向けられてきたタワーマンション。そんな金殿玉楼も寄る年波には勝てず、老朽化によりメッキが剝げてきている。ステータスの象徴から、栄枯盛衰の象徴になるか……。住民だけでなく、国民全体を巻き込む最悪の事態に発展しかねない「タワマンの未来」に迫った。

⇒【写真】日本初のタワマン「与野ハウス」エントランスのガラス扉にはヒビが入っており、テープで応急処置がされていた

老いるタワマンに阿鼻叫喚の住民たち
　老朽化したタワーマンション（以下タワマン）が、増加している。一般的に最高階数が20階以上のマンションを指すタワマンは、1997年の建築基準法改正を機に次々と生まれている。

　今年5月の日本経済新聞の報道によると、全国1795棟のうち、築30年以上は177棟（約6万戸）と全体の1割を占めるという。忍び寄るタワマンの“老い”に住民たちも不安を隠せない。

「’16年の熊本地震で被災した際、免震構造なので揺れは感じませんでしたが、部屋の角の壁紙がバリバリと裂け、恐ろしかった。また、海に面しているため、潮風による劣化や大型野鳥の死骸・糞による汚れも激しい。まだ、入居してから一度も大規模修繕が行われておらず、このまま劣化が進むと将来どうなるのか、不安です」（Aさん・51歳・会社経営・築17年物件所有）

大規模修繕を機に毎月の積立金が増額
　老いをカバーするため、修繕費の負担が住民に重くのしかかる。国交省のデータによると、タワマンの修繕費は通常のマンションの1.3倍。規模が大きくなればなるほど、額も膨らんでいく。

「入居当初の修繕積立金は月8500円だったのに、大規模修繕を機に3回値上がりし、現在は2万4000円。やむをえず定年延長しましたが、収入は激減。ローン完済で安心していたのに、まさか修繕費が上がるなんて。マンションは子供に相続する予定ですが、将来、資産どころか負債になってしまわないかと心配しています」（Bさん・60歳・公務員・築24年物件所有）

　戸数の多さゆえに合意形成が難航しやすいのもネックだ。

「ウチは約1000戸あって、管理組合の理事になってみると、物事を決めるのが大変でした。修繕するにも、安く抑えようとしたら、資産価値を高めるために、グレードの高い修繕を希望する人もいて、意見が分かれた」（Cさん・52歳・会社員・築18年物件所有）

日本初のタワマン与野ハウスの現状
　日本のタワマン第1号は、1976年に完成した埼玉県にある「与野ハウス」。築48年で現在は4回目の大規模修繕工事中だ。

　修繕費について管理会社に問い合わせると、「今回の大規模修繕費は総額5億8000万円。残額は3100万円になる見込み」だという。

　現状、修繕積立金の値上げの予定はないらしいが、70代の住民に話を聞くと、不安な声を漏らした。

「修繕費値上がりの噂は絶えないし、建て直しの話まである。一生モノの買い物と思ったのに、立ち退きも懸念しています。管理業務はやってくれているけど、手入れが行き届いているとは言えません」

　住民に案内されて敷地に入ると、日本庭園の庭木は十分な剪定がされておらず、中庭にある池もコケで濁っている。エントランスのガラス扉は大きなヒビが入っていた。

　建物の老朽化は必然だ。ステータスの象徴というタワマン神話の崩壊も近い。

なぜタワマンの修繕費は高額なのか？
　タワマンは通常のマンションよりも修繕工事が困難になる2つの理由があるという。マンションコンサルタントの別所毅謙氏が解説する。

「審美的な外観や複雑な構造のタワマンだと、屋上から吊すゴンドラを特注する必要があり、コストが増える。また、風雨が強いと高所作業がストップし、工期が延びてしまう。タワマンならではの厳しい条件や事情があるのです」

高すぎる修繕費は水増しだらけ？
　別所氏にタワマンの大規模修繕費のモデルケースを示してもらったのがこちらだ。

外壁工事……………30億円
給排水管更新工事…20億円
エレベーター交換…15億円
インターホン更新…3億円
自動ドア更新………1億円
その他共有部など…1億円
合計…………………約70億円

※築30年／40階建て／1000戸／2回目の大規模修繕費を想定

　いかに高額になるかが一目瞭然だが、別所氏は「こういった概算も、実際には安くできる可能性が高い」と話す。

「管理組合が修繕をする会社に見積もりを依頼すると、専門用語だらけの高額な工事見積書になるでしょう。相場がわからなければ適正価格か判別するのは困難です。実際、工費が高くなりやすいことをいいことに、予算を水増ししやすいという実情があるんです。マンションデベロッパー、管理会社、設計会社、工事会社などすべてが談合して管理組合から根こそぎ修繕費を引っ張ろうとすることは何も珍しい話ではありません」

　実際に相見積もりを取ると60％増しされていたことが判明したこともあったという。

従業員を入居させ「修繕委員会」に仕立てる事例も
「より悪質なのは、組合に業者が入り込むケース。関係する会社が住戸を購入し、従業員を入居させ、善意の住民として修繕委員会に立候補し、関係業者を引き込もうとするのです。戸数の多さから管理組合は無難な大手の設計・工事会社を選んで相見積もりを取らないことが多いですが、工事費をきちんと見られるコンサルタントが重要です。この70億円の概算だってコンサルが入れば40億円程度に抑えられるでしょう」

　無駄な修繕費は、長期保全の足かせにしかならない。

【マンションコンサルタント・別所毅謙氏】
二級建築士、防災士、建築系資格数種類を取得。管理組合へのアドバイスやコスパのいい大規模修繕工事コンサルティングを手がける

取材・文／週刊SPA!編集部

―［[高齢タワマン]の怖すぎる現実］―
https://news.yahoo.co.jp/articles/85db455a166d29021b60f1c9657639122f3c0044?page=3

この構造物を維持するにはとてつもない金がかかる

dc2379d39a57e8637b1ab49b632b3578_s
経済的には不利なタワマン

タワマンはブームが終わったとかバブル崩壊とか言われ続けて20年が経ったが未だに新たなタワマンが立ち続け、10億円以上の「10億ション」も珍しくなくなりました

2000年代に都心などで第一次のタワーマンション建設ラッシュがあり、六本木ヒルズは富裕層の象徴ともてはやされました

相続税対策になるともいわれ、資産をタワマンに変えると納税しなくて済むのでタワマンを買わないと損だというタワマンブームが起きました

地価が高い都心で上に伸びて高層マンションに住むのは一見合理的だが、維持費がとんでもなく高額で経済的には割に合わないとも言われている

都内の一般的な新築分譲マンションが7000万円程度なのに対し、都心のタワマンは1億円以上する事が多く上は天井知らずです

立地や条件や面積が違うので一概に比較できないが、タワマンは中低層マンションより購入価格が30％以上高くなります

現在はタワマンによる相続税節税が対策されてしまい、税金対策としては中低層マンションに比べて有利ではなくなっています

購入価格が高いと評価額も高いので固定資産税などの税金も高額になり、結局タワマンは中層マンションより多く納税することになります

もっと高いのがタワマン特有の設備を維持管理したり修繕する費用で、建築物としての性質上中低層マンションよりかなり高額になります

タワマンのエレベーターは短時間で高層階まで上昇するため高性能だが、一般的なマンションの2倍の価格で30年で交換しなくてはならない

タワーマンションは階数が多いので渋滞を避けるためエレベーターの台数そのものが多く、中低層マンションの４倍以上の維持費が発生します

非常用発電機は１台１億円で法律上１５年ごとに交換しなくてはならないし、地下や立体の駐車場費用も驚くほど高いです

数十年後は湯沢マンションになる？
タワマンにはコンシェルジュと呼ばれる管理人が複数人居てサービスしてくれるが、当然彼らの費用も住人が負担します

郊外のアパートで駐車場月５千円、管理人不在の賃貸物件では、管理費は月５千円以下ですが、タワマンは管理費と修繕積立金で月額数万円が相場です

修繕積立金は最初１万円など安いのだが老朽化に伴って毎年上昇し、１０年後には数万円に値上がりし、その後も出費が増えるため上昇し続けます

新築時に管理費と修繕積立金の合計で２万円だったとしても、１５年後には5万円、３０年後には10万円になるのが予想されます

これほど修繕積立金が増えるのは法律上の基準が厳しいからで、多くの高額設備は１５年か３０年ごとに交換や大修理が必要になります

新築から１２年目の修繕では中低層マンションが１戸あたり１００万円として、タワマンは１２０万ほどであまり差がありません

ところが２回目、３回目と回を重ねるごとにタワマンの修繕費用は割高になり、２５年から３０年目には１戸あたり30０万円以上かかると言われています(現在の物価で)

１２年ごとに30０万円の修繕費用が発生したら毎年２5万円の負担、半額にケチったとしても毎年１２万円の負担になります

ところが修繕費をケチるとマンション自体の寿命が短くなり、その分早く老朽化して資産価値が落ちてゴーストマンション化しまいます

連想するのがスキーブームに建設した越後湯沢のマンション群で、まったく同じ理由でゴーストマンションになっています

不動産屋のサイトには１０万円以下の高級マンションが並び、ほとんどが１００万円以下で売られていますが買い手がつかない

修繕費用や維持費がかかるため０円で購入しても損だからで、このため売り手がお金を払って買ってもらう場合も在るとの事です

タワーマンションも３０年後にそうなっていないとも限らない
https://www.thutmosev.com/archives/80740884.html