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1社の大量供給で… マンション契約27年ぶり低水準
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190406-00000003-nikkeisty-bus_all
NIKKEI STYLE 4/6(土) 7:47配信
写真はイメージ＝PIXTA
新築分譲マンション市況が下り坂だと言われている。在庫はリーマン・ショック後の水準まで積み上がり、契約率も好不調の節目である70％を下回り一時27年ぶりの低水準まで落ち込む。だがモデルルームの現場では市況の意外な底堅さがみえてくる。
昨年12月に発売された地上22階建てのタワーマンション（東京・中央）
■来場者が増えたモデルルーム
「年明け以降、モデルルームの来場者は増えています」――。ある大手不動産会社の営業担当者はこう話す。自らが担当している地域だけではなく、会社全体で増加傾向にあるという。
モデルルーム来場者はマンション市況を計る目安の1つだ。来場者の減少は市場縮小のサイン、増加は追い風と受け止められるからだ。10月の消費増税前に駆け込み客が来ているのかと水を向けると、「来場者からは消費税率が上がるからマンションを急いで買うという話は聞こえてこない」という。2020年東京五輪・パラリンピックの選手村のマンション発売を5月に控え、「湾岸エリアを中心に物件への関心が高まっている可能性がある」（大手不動産会社）との指摘もある。
販売現場での活況とは異なりマンション在庫は積み上がっている。首都圏のマンション市場で発売済みで売れていない在庫（販売在庫）は12月末に9552戸と08年のリーマン・ショック後の水準に膨らんだ。長谷工総合研究所（東京・港）は販売在庫に加え「今後の完成在庫（完成済みで売れ残っている戸数）の推移には注目する必要がある」としている。
契約率の悪化も続く。首都圏でマンションの販売を始めた月にどれだけ契約に至ったかを示す初月契約率は18年1月から10月まで60から70％台で推移していたが、11月に50％台に低下。12月には49.4％と1991年8月（49.7％）以来およそ27年ぶりに50％を割り込んだ。その後、1月は67.5％、2月も65.6％と昨秋までの契約率に戻ったものの、依然として節目の70％には届いていない。
写真：NIKKEI STYLE
■住友不動産は供給面積でも全国首位
50％割れした12月に何が起きていたのか。同月の発売戸数は7462戸と前の月の2.2倍に膨らみ、14年12月（9389戸）以来の水準に達した。マンション専業会社や大手仲介会社を取材すると、ある大手不動産会社の名前があがってきた。
不動産会社の役員は「首都圏で12月に発売されたマンションのうち、住友不動産1社だけで3割近い1900戸弱を占めた」と明かす。別の不動産会社の営業担当者によると「住友不動産（8830）が380戸程度発売したマンションで成約したのは5戸程度。1カ月間ではそうそう売れない」という。
他の不動産会社では売れ行きに変化はあったのか。タカラレーベン（8897）が12月に発売した「レーベン上尾GRAN MAJESTA」（埼玉県上尾市、総戸数183戸）については、「東京駅方面のアクセスの良さが評価され、予想以上に好調な販売だった」（広報IR室）。都心や郊外で発売した大手不動産、仲介会社など関係者の話を総合すると、住友不動産は認めていないが、同社のマンション集中発売が契約率50％割れにつながった可能性が高い。
住友不動産のマンション市場での存在感は大きい。不動産経済研究所が3月13日に発表した、18年の売主・事業主別の全国分譲マンションランキングによると、住友不動産の供給面積は約49万8900平方メートルで首位だった。2位に入った野村不動産ホールディングス（3231）傘下の野村不動産の約39万3000平方メートルを10万平方メートル強上回る断然トップ。事業者別の全国発売戸数で18年まで5年連続首位を維持した住友不動産の動向は市況を大きく左右する。
同社は以前から初月契約率にこだわらず時間をかけて販売していくことで知られている。他社では良しとされる即日完売や早期完売も住友不動産では「値付けが間違っていた」とマイナスの評価を受けるほどだ。
こうした「すみふ流」を踏まえると、「大量発売で品ぞろえを拡充し、消費増税に伴う駆け込み需要が少しでもあれば取り込む狙いがあった」（外国証券の不動産アナリスト）との見方もある。
大手不動産による寡占化が進むなか、1社の大量供給で契約率は大きく振れる。マンション専業会社も時間をかけて売る手法に変化しているだけに、市況を測る目安として大手の供給戸数やモデルルームの来場動向の重要性が増している。
〔日経QUICKニュース（NQN） 齋藤敏之〕
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— 松本 好機 (@_8461366674361) 2019年4月5日
マンション関連株は売りだな。
うむ
— kei natsui (@kei_natsui) 2019年4月5日
> 不動産会社の役員は「首都圏で12月に発売されたマンションのうち、住友不動産1社だけで3割近い1900戸弱を占めた」と明かす。
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