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http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20111228/225729/
不動産投資の罠 「不動産投資で自己破産続出のXデー近し？」 (日経ビジネス)
第1回 ババ抜きゲームもどき
「不動産と心中するつもりだろうか？」
不動産投資はからくりに満ちている。儲かるように見せかけることができるので、騙される人が後を絶たない。
例えば、不動産投資のキャッシュフローは、誰でも初年度が最も儲かる。しかし、いずれマイナスになり、ローン返済に困るようになる。
売りたくてもローン元本を上回らなければ売れない。
そうなってからでは遅い。
儲かっていないとは誰にも言えずに、時限爆弾が時を刻み始める。
しかし、この世界は騙される方が悪い。
なぜなら、不動産投資はいつ終わるか分からない「ババ抜き」をやっているようなものだからだ。
高く売り抜けたら、このゲームを終えることができる。
最後にババを手元に残した人が大損して、最悪は自己破産することになる。
相当な数の人が不動産投資をやっているので、これから自己破産者が続出することになる。
そのXデーはいつ来るか分からないが、必ずやって来る。
私は不動産投資はやらない。単純に業務量の割にリスクリターンが悪いからだ。
私は賃貸住宅の市場調査を日本で一番多く手掛けているので、市場の実情を最も知り得ている一人だろう。
実はリーマンショック後、多くの法人が倒産したので、自分たちのサービスを個人向けに展開をしようかと考えた。
実際に、本1冊分の原稿を書き終えたが、お蔵入りにもした。
その理由は、個人投資家を儲けさせる手立てを持ち合わせていないからだ。
個人が不動産投資で確実に儲けるのは至難の業だ。
顧客ニーズを満たせないことを生業にすることはできない。
それがせめてもの自分のプライドだった。
□選ばれし民は誰か？
不動産投資のような20世紀にはなかった投資商品が脚光を浴びるには制度変更などのきっかけが必要になる。
制度が変わったのは法人ファンドにとってのみであり、個人に抜本的な改正はない。
個人で不動産投資に参加できるのは地主の土地有効活用ぐらいだったし、今も原則は変わらない。
地主の有効活用は賃貸市場があるところならば儲かる確率が高い。
地主は土地代が無い分だけ、建物代だけの投資で不動産収益が得られる。
利回り＝賃料収入÷投資額なので、投資額が安く済む。このため、賃料を値下げする体力がある。
実際、リーマンショック前後の市況悪化時の地方市場では個人オーナーが値下げを断行して、土地購入から投資した投資家の首が締まった市場もある。
不動産オーナーの90％をこうした地主が占める市場において、個人で対抗するのは難しいが、法人には存在価値が生まれた。
法人は税制の優遇、調達金利の低さのアドバンテージに加え、期待利回りが個人よりはるかに低い。
法人に弊社がサービスできるのは、彼らが儲ける市場が制度上存在するからだ。
この市場は個人投資家の資産規模とは桁が違う。
各不動産の購入金額や棟数において、個人が手が出せる市場ではない。それが、制度変更による恩恵であった。
そんな制度変更の折、誰もやらないのには理由があるのに、ロバート・キヨサキが不労所得と焚き付けた。
この頃、競売など買い手の付かない、二束三文で売っていた物件に付加価値を付けて儲けた人が出たので、現実味を帯びてしまった。
確かにこの時は千載一遇のチャンスだった。
バブル崩壊後の不動産投げ売りの時代から、利回りで不動産が再評価される過渡期だったからだ。
但し、そうした混沌した時期は最初の一時期に過ぎない。
不動産投資は、地主と法人という「選ばれし民」のための投資商品であることは今も変わりはない。
□投資より住宅ローン返済をした方がいい
個人投資家で儲けた人がいなかった訳ではない。
成功した人だけが本を書くので、本屋には儲かる本ばかりが並ぶ。
しかし、書いている人でさえ儲かっているとはとても思えない人は多い。
最初は誰でも儲かるからだ。
これが曲者だ。
実際、本を書いた人の中からも自己破産者が出るのは時間の問題だ。
私の知り合いのところにはそうした人が既に何人も来ている。
実態は、儲けている個人は結局のところ全体の3％程度に落ち着くだろうと想像する。
その他は、トントンか、マイナスと言ったところだろう。成功か失敗かは一見分かりにくい。
その理由は2つある。
（1）キャッシュフローは初年度が一番良くて、徐々に下がっていき、マイナスになるので途中まで儲かっているように（錯覚だが）思える
（2）不動産を売却してみないと、最終収益は確定しない
（1）での累積のキャッシュと（2）の売却後の損得との通算で投資の成否は決まってくるからだ。
これをIRR（キャッシュフローから算出した実質利回り、以降実質利回り）にして初めて投資価値が確定する。
（2）が比較的高く売れれば、実質利回りは期待できる。
そうなるには、競売伝説の時代のように利回りが高い時に購入するか、土地神話時代のように資産インフレするか、が必要になる。
土地神話は既に過去の話で、人口減少時代において、日本は既にデフレ経済が続いており、これから脱却する政策は取られていない。（日銀はインフレ率0％を目標にこれを下回る実績を続けている）
投資と言っても、不動産は株とは全く違う。
株は上がるか下がるかの半々で儲かる可能性があり、手数料も安く、インターネット上で売買でき、手元資金で行うから自己破産することは通常ない。一方不動産投資はというと、大半は儲からず、手数料も高く、ローンを組んで投資し、持っている間は経営者としての判断を必要とする。
大事なことは、当初に利回りがほぼ決まっていて、表面利回り10％が謳われる実質利回りは3％程であるという現実だ。
この利回りも経営者としてマネジメントしないと実現できない。
不労所得にするには、経営の手間を楽にするために、他社にフィーを払えるだけの利回りがもっと必要になる。
実質利回りが3％なら、住宅ローン返済した方がいい。
3％で借りているなら、早期弁済は実質利回り3％の価値と同義なので、これほど確実な投資はない。
リターンの投資指標は実質利回りで考えないと意味が無い。
売却（出口）を見ない不動産投資はない。
売却を薦めない業者は損失を顕在化させたくないから詭弁を使う。
不動産投資には、最適な売りのタイミングがある。
それはその物件のキャッシュフローと売買市場の環境等に依存するので、持ち続けるリスクを取るべきではない。
□経営者としてマネジメントできるのか？
不動産投資家は経営者でもある。
以下の経営判断ができなければやめておいた方がいい。
業者に丸投げすればカモにされるだけだ。
リーシング（入居者探し）・入居者審査・キャッシュフローシミュレーション・売却時期・ローン返済方法・リフォーム・長期修繕の必要性・現状回復コストの最適化・仲介業者への広告手数料設定・税制改定への対処など。
市場は変動し、予期しないことが起こる。
リーマンショックもそうだし、近くに新築競合物件ができたのを知らなければ、判断を間違える。
個人投資家で本気で経営している人は、試行錯誤しながらもうまく行く手法を見つけて本に書いている。
例えば、空室に内覧用のパンフレットを置いたり、スリッパを準備したり、気が利く方策を多数取ることで入居率と賃料を高く維持している。
実はこうした個人投資家の努力は業界にとっては斬新だった。
ここまでやっていた管理会社がほとんどいなかったからだ。
逆に言うと、不動産業者は頼りないところが大半で、そこには創意工夫をするような競争やインセンティブが生まれていないと考えた方がいい。
そうなるのには、理由がある。
管理会社は管理費を高く取り、何もしないのが彼らには一番儲かる収支構造だからだ。
オーナーの「身銭感覚」に対して、管理会社は「他人事」でしかない。
こうして見ると、不動産投資を取り巻く事業者は多いが、怪しい人が少なくない。
不動産を斡旋する仲介業者は売った後のことは関知しないので、彼らの頭の中にあるのは、「これを売ったら3％の手数料が入る」ということだけだ。
ローンを貸してくれる銀行も味方ではない。
充分な担保が取れればそれでいいし、銀行員は行内での自分の評価の方が優先する。
管理会社は原状回復やリフォームの工事で粗利を稼ぐので親切心を装い、工事受注を取りたいし、管理費は楽して儲けたい心理が働く。
そもそも不動産業界は地価の下落局面では倒産が相次ぐ程、リスクマネジメントの出来ていない業界だ。
自分達の城さえ守れないのに、人のことをマネジメントできるはずがないと考える方が自然だろう。
税理士で不動産に詳しい人は極わずかだし、単年度会計が仕事の彼らが将来のキャッシュフローなどを考えてくれる理由はない。
自称成功している人も怪しい。
自己顕示欲なら、まだ可愛いものだが、なぜ高利回り商品の取り合いの市場で競争相手を増やす必要があろうか。
そう思いたくはないが、自分が持っているババを引かせる相手を探しているのかもしれないと勘繰りたくなる。
投資が儲かるなら、自分でやればいい。
そうではないから、人に斡旋するのだ。
本当にいい話なら、その人に数百万円でも共同投資を持ち掛けてみれば分かる。
やらしてくれとは誰も言わないはずだ。
そうなると、もう誰も信じられなくなる。
こうした状況で経営を独学でやるのは、相当な勉強と経験が必要になる。
「選ばれし民」は投資利回りに余裕があるので、サブリース（一定賃料での借上げ）をしてもらい、リスクと煩雑な業務を外部に委託し、安定収入を得ている。選ばれし民と対等に渡り合うには、個人投資家は全く逆の戦略を取るしかない。
□人の行く裏に道あり花の山
相場格言の一つで、利益を得るためには、他の市場参加者と逆の行動をとったり、注目を集めていないことに注目したりすべきという教訓のたとえだ。不動産の儲け方は安く買って、高く売ることだ。
利回りが高い物件を買って、利回りが低い時期に売れば儲かる。
不動産は逆張りの投資商品だ。
みんなが手を出さない時に買い手になり、みんなが買いに集ったら売り手に回るのだ。
だから、高利回りの物件は市場には出て来ないで、内々で売却される。
物件検索サイトに出て来るのは、ババばかりだ。
そもそも、不動産は買い手が少ないから旨みがあった。
みんなが買える段になると利回りが下がる。
そんな時は売り時だ。
その時点で物件を持っていなければチャンスはない。
こんな折に、ババを掴んでしまったら、唯一の解決策はババを誰かに高く売るしかない。
不動産と心中して自己破産したくなかったら、こっそりと売り抜ける。
市場は多くの投資家で溢れているので、チャンスはある。
□新築ワンルームを買ってはいけない2つの理由
最後に、不動産投資で最も損をする新築ワンルーム投資の実態を説明しておこう。
新築ワンルームは購入直後に価格が2割程度落ち、その後も毎年3％程度売却価格が落ちていくことを覚悟する必要がある。
築年の古い中古ワンルームに価格200万円、表面利回り20％などがあるのは、資産価値の下落が如何に大きかったかを証明している。
流通価格が大幅に下がる割りに、賃料は比較的緩やかにしか下がらないために、築年が進むに連れて利回りが高くなる。
これは不動産価格の設定方法の違いに依存する。
新築物件を売る側は土地を購入し、建物を建て、利益を乗せて販売をする。
これは積算価格と呼ばれる。
新築投資用マンション価格＝土地代＋建築費＋事業利益
これに対して、市場で売却する価格は、収益還元法という別の方法で設定される。
収益還元価格＝年間賃料収入÷期待利回り
この価格のギャップが購入した矢先で損が出る仕組みである。
実は新築投資用マンションは最初から「大損の負けいくさ」と決まっている。
例えば、年間賃料収入80万円、物件価格（積算価格）2000万円の場合、表面利回り4％（＝80万円÷2000万円）の物件が、5％になれば（80万円÷5％＝1600万円）で価格が400万円落ち、6％であれば（80万円÷6％＝1333万円）で価格が670万円落ちとなる。
（実は、表面利回り6％でも儲からないが、築浅6％なら買いたいというモノ好きな人は市場にはいる）利回りの低いこうした物件にローンを組んだら、賃料収入＜元利返済になるので、毎月持ち出しが起こる。
不動産投資は初年度が一番儲かるので、最初から儲からないのは論外ということになる。
□社会的な投資環境整備に向けて
ではこうしたものを誰が購入するのか。
新聞の全面広告を打つものはなぜそうまでしなければ売れないのか、考えた方がいい。
投資商品で儲かるなら、
広告は最小限でいいはずだ。
購入者は、都心にマンションを持っていることを自慢したい地方の公務員や資産家に購入者が多い。
「俺は東京の麻布にマンション持っているんだ」とでも言うのでだろうか。
これは既に純然たる投資とは違う見栄みたいな代物に過ぎない。
儲かるとするならば、600万円（30％）以上売却価格が上昇する資産インフレが必要となるが、それは宝くじより確率が悪い話だ。
それでも100％損をすると言えないので、こうしたビジネスが残ってしまっていたが、それも風前の灯となってきた。
「他人をだまして、金品を奪ったり損害を与えたりすること」ことを詐欺と言う。
低利回りマンションの販売はカラクリの分かっていない人を見つけて押し売りするしかないから、販売は詐欺まがいの電話営業が主となる。
国民生活センターの相談件数ランキングの上位に入り、相談事例が書籍に掲載されている。
そこには、断ったら「生コンを流しに行く」「車でひき殺す」と脅されたり、15時間監禁されたままの勧誘が続いたり、といった例が紹介されている。
こうした事態に対応して、宅建業法が先日改正された。
以下の規定に違反した場合は業務停止になり、国土交通省は厳しく取り締まろうとしており、既に摘発業者がニュースになっている。
（1）勧誘に先立って宅地建物取引業者名、担当者名、勧誘目的を告げずに勧誘を行った場合 業務停止7日間
（2）相手方等が契約を締結しない旨等の意思表示をしたにもかかわらず再勧誘を行った場合 業務停止15日間
（3）迷惑を覚えさせるような時間の電話又は訪問による勧誘を行った場合 業務停止15日間
（1）は「名乗らないのですか」、（2）は「一度断りましたよね」、（3）は「迷惑です」と伝え、従わなければ告発すればいい。そこで、告発の方法や悪質な手口を文末のリンク先に用意した。
職場は自宅に電話や訪問で迷惑をこうむった場合に、確認・共有して欲しい。
また、その中に匿名の掲示板を用意した。
不動産投資で失敗したと思う人は、実名を伏した上でその実情を吐露して欲しい。
不動産投資で損をしている人は非公開のコミュニティでのやり取りが多い。
多額のローンを抱えて、誰にも相談できないのだろうが、解決策が無い者同士が集まっても解決しない。
このコミュニティの目的は2つある。
1つは社会的に不動産投資の失敗を繰り返さないために、もう1つは気持ちを吐露することで苦しい思いを解くことだ。
最終的には、苦境の投資家は相談できるプロを味方につけなければ、ここから脱することはできない。
方法はいくつかある。数少ない私が信頼できるコンサルタントを参照できるようにしたので、活用するのも一考である。
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