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(回答先: 不動産投資の罠 「不動産投資の大ウソの見抜き方」 (日経ビジネス) 投稿者 梵天 日時 2012 年 5 月 18 日 12:56:05)
http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20120104/225807/
不動産投資の罠 「サラリーマン大家よ、勘違いするな！」 (日経ビジネス)
第4回 こんな人は不動産投資をやってはいけない
第1回「ババ抜きゲームもどき」でリスク・リターンの悪さに警鐘を鳴らした。
第2回「キャッシュフローで読み解く」で投資判断軸とカラクリを説明した。
第3回「嘘八百の殺し文句」で不動産業者の詭弁の数々を暴いた。
第4回は騙される方が悪いと言う前提で、サラリーマン大家の勘違いを戒めたい。
□不労所得なんて楽な道がある訳ないだろ
「経済的自由を得るために「投資」は絶対に必要だと思い、不労所得を増やすために頑張ってます」などと不動産投資家は夢を見る。まともな仕事について稼いでいる人にとっては割の悪い業務でしかないのに、勘違いはこうして作られる。
（1） 最初に預金通帳が膨らみ、人に見せたくなる
（2） 銀行融資が自分の信用であるかのようで嬉しい
（3） 初年度が一番儲かり、確定申告で所得税まで還付され、一時的にキャッシュリッチになる
（4） 資産家・オーナーなどと呼ばれて自分は働かずに資産が稼いでくれていると思い込む
確認しておこう。
（1）は見せ金で、預り金やキャッシュフローの前倒しに過ぎない。
（2）は自分の信用だけではない。会社の信用や連帯保証や自宅の共担もあるかもしれない。
（3）は誰にでもあるビギナーズラックだ。
（4）は資産が膨れているが、その分負債も膨れているので、自己資本が膨らんでいるかが最も肝心なことだ。不動産を購入したばかりで資本は膨れたりしないので、まだ資産家ではない。
それに不労所得ではない。
不動産経営者として運営判断を的確にやらなければ、将来のキャッシュフローはおぼつかない。
□なぜお金を貸してくれるのか？
不動産投資をしている人はビジネスマンとしては冴えない人が多いという印象を私は持っている。
不動産投資家の前で話をする機会が何度となくあったが、本業では結果を残せなかったので、自分の活用できる資源としての「会社の信用」を利用して、不動産投資で出世分を補うかのように見える。
なぜ自分のような人間に多額のローンを付けてくれるのか冷静に考えた方がいい。
お金を貸している金融機関も不動産投資のリスクを分かってない。
うちは賃貸住宅に関する市場調査を日本一やっているが、あまねく金融機関に情報やサービスを提供している訳ではない。
キャッシュフローシミュレーションをするためには、いくらで貸せるか、いくらで売れるか、収益のボラティリティがどの程度あるか知らなければできない。
しかし、それを聞かれたことは数えるほどしかない。
不動産経営の実態を知らない人がオーナーになったり、ローンを貸したりしている。
オーナーは幻想を、資金の貸し手は目先の目標を見ているだけである。
しかし、不動産投資は長い期間続いていく。
市場リスクにさらされた際に、どちらも大損することになる。
そんな中でローン返済できなくなったら、自己破産を迫られるかもしれない。
だから、借り手はローンを返すことに全力を尽くさなければならない。
□会社を辞めてはいけない
不動産投資で成功すると、会社を辞められることをメリットにうたう人がいるが、勘違いが甚だしい。
理由は簡単だ。
会社員であるからこそ、不動産投資を行うことができるのであって、会社員でなくなったら信用がなくなり、次の投資ができなくなるからだ。
順序立てて解説する。
キャッシュフローは最初が最も良くて、その後悪化していくので、不動産投資だけで食べていけるようになるには多額の投資を続けていくことが必要となる。
1物件ではダメということだ。
投資を続けるには金融機関からローンを借りることが不可欠なので、会社員を辞めると自分だけの力では投資は続けられないことを肝に銘じなければならない。
不動産投資とは関連性のない確実な収入が別にある人の方が金融機関の融資を受けやすい。
不動産を取得しただけでは資産家になった訳ではない。
金融機関は物件の収益性だけでなく、その人の返済能力を見ている。
会社員であるという本業の収入は重要な加点要素になり、それゆえに多額の借入が出来るといっても過言ではない。
また、本業の収入と不動産の収入とは分散投資と同じ意味を持っている。
融資姿勢が厳しくなると、年収の高い人や金融資産の多い人にしかお金が貸し出されなくなるものだ。
最初の融資は会社員であるからこそ、本業の収入があるからこそ、多額の融資を受けられたのであり、物件が良ければ誰でも融資が受けられる訳ではない。
本業の信用を捨てたら、次の融資がなくなっても何の不思議もない。「信用を大きくしていくこと＝経営」と考え、本業の収入、不動産の収入、どちらも自分の信用として育てる努力を怠ってはいけない。
□マイホームローンの早期弁済か不動産投資か？
マイホームの住宅ローンが残っている時に、手元資金がある場合、早期弁済をするか不動産投資をするかのどちらを選ぶべきかは明白だ。それは損得勘定で判断することになる。
ローンの金利が3％だとすると、早期弁済による実質利回り効果は3％となる。
早期弁済がノーリスクで3％の効果を出すので、不動産投資のように変動リスクがあって、手間がかかる仕事はこれ以上の効果を期待することになる。
ゆえに、実質利回りの目安は少なくても3％以上ないと投資する価値がないということになる。
実質利回りを3％とするには、レバレッジを利かせないと達成しにくい数字である。
借入を伴うことで実質利回りを上げ、儲けの絶対額も欲しいので、物件価格が高いものを選ぶことにより、充分な効果を得ることを志向することになる。
□「買わない」勇気
不動産投資熱は期待利回りに表れる。現状は期待利回りが低過ぎる。実質利回り3％を出すには、表面で9〜10％必要なのに、これに届かない物件が買われていく。
つまり、現況は売り手有利ということになる。不動産は買い手が少ない時期に安く買って、買い手が多い時期に高く売るのが一番儲かる。
これが王道なので、今は無理して購入するリスクが高いと考え、「買わない」という判断も選択肢として持たなければならない。
不動産は「買わない」という選択肢を持っていないと、価格の変動に翻弄されて結局資産規模の小さいところから倒産していくのがこの業界の常である。買いたい気持ちをグッと抑えるのは一人では難しい時もある。第三者として信頼できる相談相手がいれば判断も的確に行える確率が高まるものだ。不動産の分散投資のためには購入時期を分散することが効果的なので、焦ることはない。
□やってはいけない人 八箇条
不動産投資に向いていないので、やってはいけない人は以下の8つに該当する。
（1） 不動産投資を経営だと思っていない人
（2） 不勉強な人
（3） マイホームの無い人
（4） 落とせる経費がない人
（5） 人との関わりが好きでない人
（6） リスクに敏感な人
（7） 短気な人
（8） 仕事と両立できない人
（1）不動産投資を経営だと思っていない人
不労所得で儲けるには、業者に借り上げてもらえば賃料収入を安定させることができる。
そうするとリスクが一定期間なくなるが、収入が減るのとその契約が切れた後にリスクを抱えることになる。例えば、入居者の質が悪くなっていたり、契約条件が不利になっていたとしても、借上げ期間中は知らされない。
長期に安定的な収益を上げ、売却する際も高く売るためには、経営者がしっかりしているかが最も左右する要因になる。
（2）不勉強な人
オーナーは勉強し、行動し、良好な経営環境を自ら作ることが求められている。賃貸経営はオーナーや大家と呼ばれる響きより、経営者としての仕事が重要になる。
当たり前の話である。実際、成功している不動産投資をされている方は情報収集に余念がないし、行動力に優れている方が多い。勉強しない人に経営者として正しい判断ができる訳がない。
（3）マイホームの無い人
収益を生まない不動産であるマイホームを購入するくらいなら、収益不動産を買うべきという主張があるが、リスクとリターンを履き違えている。
不動産投資はミドルリスクミドルリターンと呼ばれるように、リスクが存在する。
大きな負債とリスクを抱え、それだけに依存する状況はバランス感覚に欠ける。
自分の住むところはリスクを減らしておくべきだ。
マイホームであってもいざとなったら人に貸して収益を生み出すことができる。それにローン金利も低い。
税金の優遇措置も多い。早期弁済すればノーリスクで利回りを生み出す効果もある。ホームレスの不動産投資なんてありえない。
（4）落とせる経費がない人
不動産投資には節税という収益を生み出す方法がある。費用なのでキャッシュアウトを伴うが、必要経費がたくさんある人はその分手元資金を増やすことができる。
最たる例が車だ。マイカーが絶対に必要な人はこれを経費で償却することができる。この他、書籍代・専門家への相談料なども経費扱いとなる。
（5）人との関わりが好きでない人
不動産には入居者が居て、仲介業者がお客さんを連れてきて、管理会社が物件を維持する。関係者が多い分、いろんなことが起こる。不動産は金融商品ではなく、生身の人間がそこに住んでいるので、トラブルもある。自殺や殺人事件があるかもしれない。お掃除おばさんや声掛けおじさんがオーナーとして適しているのは、人と付き合うことが好きなためで、オーナーの素養として大切なことと言える。
（6）リスクに敏感な人
リスクに対して過度に心配性な人は不動産投資には向いていない。不動産は金融資産と違って、リスクは無限にある。
例えば、空室リスクを恐れて借り上げてもらっていたら儲からなくなる。
管理会社が頼りないから自主管理を始めると、納得はいってもコストと時間は見合わない。過度な心配性なのは損なだけでなく、不動産投資が心理的に重荷になってくる。
それが何十年と続くかもしれないのだから、自分が好きではないことは初めからやらないに限る。
（7）短気な人
株やFXであれば思い立ってから時間を掛けずに売買することができる。不動産の場合は入居者を決めるにも売買をするにも一定の時間がかかるので、何事も「今すぐ」と焦らずにことを進めることが必要となる。換金性が低い商品なのでキャッシュが緊急に必要になっても対処することができない。周到な準備と余裕を持った対応が関係者を含めてうまくいくコツとなる。
（8）仕事と両立できない人
サラリーマン大家の場合、副業での不動産投資は本業の仕事との両立が肝要となる。公私混同しないで、切り分けて冷静に対処できない人は本業に傷が付くので本末転倒になってしまう。土日に自分で働くくらいの覚悟がないと続かない。会社でやっている仕事と何ら変わらない仕事なので、仕事嫌いで不労所得好きの怠け者には道が開けるものではない。
□無限のリスクにどう対処するか
リスクとリターンの理解なしに不動産投資をしてはいけない。不動産のリスクは無限にある。それを個人の素人がやるのは無謀でしかない。しかし、最初に書いたように、不動産投資はババ抜きと同じだ。最後に高く売却できれば御の字の可能性がある。幸いにして現在、不動産投資の期待利回りは低い。購入するには環境は悪いが、売却するには悪くない。失敗物件でも損失を最小にすることができるかもしれない。現状認識をした上で、冷静に対処を決めた方がいい。
近い将来、「不動産投資は儲からない」というレッテルが張られるかもしれない。そうなった時には、不動産を持っている人の多くがババ抜きに負けたことになるので遅過ぎる。
逆にそんな時は買い場だ。情報格差は収益の格差に直結する。
不動産投資をするなら、自分のコンサルタントを見つけるか、自分がコンサルテーションできるくらいになるしかない。
最後に、不動産投資のプロを集めた情報共有のページを作成したので、活用願いたい。
幸運は自分で引き寄せるものである。
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