生き返るマンション、死ぬマンション (文春新書) 2016/12/20 荻原 博子 (著)
https://www.amazon.co.jp/%E7%94%9F%E3%81%8D%E8%BF%94%E3%82%8B%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%80%81%E6%AD%BB%E3%81%AC%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3-%E6%96%87%E6%98%A5%E6%96%B0%E6%9B%B8-%E8%8D%BB%E5%8E%9F-%E5%8D%9A%E5%AD%90/dp/4166611097

京都のマンション、築41年なのに資産価値が1.6倍

――本書では、資産価値を向上させているマンションの例として、「ブリリアマーレ有明」（東京都江東区）と「西京極大門ハイツ」（京都府京都市右京区）が紹介されています。どちらも、管理組合理事長の手腕が優れているからこそ、あれだけの取り組みができたのでしょうね。

荻原博子氏（以下、荻原）　はい、どちらのマンションも理事長が優れています。西京極大門ハイツは築41年で、立地は地元の人が「住みたくない」と言うような地域です。さらに、京都の景観条例に引っかかるため、建て替えて高層マンションにすることもできません。そんな悪条件のなか、このマンションは資産価値が購入時の1.6倍になっているのです。

　一方、ブリリアマーレ有明は、経営の視点から分析してカテゴリ分類などを行うことで、資産価値を高めています。本書に詳述していますが、いずれも、常識にとらわれない取り組みを行うことで、新たな価値を創造しているのです。

――特に、西京極大門ハイツの管理組合の自主管理方式には「地方自治の発想があるのかな」という印象を持ちました。

荻原　そう！　まさにそうですね。

――管理組合に能力のある人がいれば、管理会社を使わずに自主管理にしたほうがいいのかと……。

荻原　西京極大門ハイツの管理組合で感心するのは、非常に合理的なところです。たとえば、メンテナンスを管理会社を通じて工務店に頼むと、実際に作業を行うのは下請けや孫請け業者ですが、インターネットなどで直接その業者に頼めば、もっと安く済みます。西京極大門ハイツは、それを実践しているのです。

　私がそうしたやり方をよく理解できるのは、自宅を建てたときに工務店を入れなかったという経験があるからです。自分たちが工務店の役割をするかたちで建築家の方とやり取りをし、実際に作業する専門業者に直接発注したのですが、その際にいろいろなことを学びました。

　マンションの修繕や修理も、「こうしたい」という明確な希望があれば、専門業者に直接頼んだほうが安く済みます。西京極大門ハイツの管理組合は、それを実行しているだけであって、入居者から高い管理費を取っているわけではありません。

■西京極大門ハイツのすごい自主管理の秘密

――管理費の余剰金を入居者に還元しているぐらいですからね。

荻原　そんな管理組合は、ほかにはないと思います。

――内部留保として蓄積するという考えはないのでしょうか。

荻原　ないんですよ。建て替えするときの用地買収費には駐車場の収益を充てることにしていて、それはもう確保できています。それから、感心したのは配管工事の費用として、管理組合が1戸あたり38万円の補助金を支給して、業者と工事の時期を自由に選べるようにしたことです。親戚や友達に頼んで安く仕上げてもいいし、家庭の事情に合わせて工事期間も設定できます。

　安く仕上げて補助金が余れば、キッチンのリフォームやバリアフリーにする費用に充てることができます。そして、そうするとマンションの資産価値が上がりますよね。だから、すごく合理的な方法なんです。

――この方法を知って自主管理に目覚める管理組合が増えると、管理会社は管理する物件が減って困ってしまうのではないでしょうか。また、実際に作業をする事業者に直接発注して中間マージンを排除して安く済ませる方法も、本書には書かれています。これを実行されたら困るという工務店も多いでしょう。

荻原　でも、住人にとってより良い方法を追求した結果ですから、いいと思います。自分の家を建てたときに感じたのですが、どういう家にしたいのか、どういう暮らしをしたいのか、一番わかっているのは自分たちなんですよ。それを突き詰めて考えて実行したのが、西京極大門ハイツです。これは、ほかのマンションもマネのできる方法です。

■マンション購入、ローンは50歳までに完済すべき

――マンションを購入するなら西京極大門ハイツのような物件が望ましいと思いますが、そういう物件が見つかるとは限りません。

荻原　マンションを選ぶときには、管理組合を見るというのもひとつの方法かもしれません。立地条件で資産価値を考える人が多いですが、立地条件はガラッと変わることもあるので、将来どうなるかわかりません。

　たとえば、10年たてば仕事のやり方や形態も変わってきます。どこでも仕事ができる時代になったら都心に住む必要もなくなり、自分が住みたいところに住めるようになります。そうなれば、資産価値を考えてマンションを買う時代ではなくなるでしょう。世の中の仕組みやライフスタイルがどんどん変わっていくわけですから、住まいに対する考え方も変わっていいと思います。
http://www.asyura2.com/17/hasan119/msg/425.html

マンション修繕 「悪質コンサル」工事業者からリベート
毎日新聞 4/20(木) 8:00配信

　分譲マンションの大規模修繕工事を巡り、施工業者選びや仕上がりのチェックをするコンサルタントが、受注業者にリベートを要求して住民に損害を与えるケースが相次いでいる。複数の工事関係者によると、リベートは工事費の２０％に上るケースもあるといい、事態を重く見た国土交通省は、住民に注意喚起するよう管理会社や管理組合の団体などに通知した。

　リベートは工事費の高騰や手抜き工事につながるとして、専門家から問題視する声が上がっていた。国交省は昨年、マンション管理指針を改正して「工事の発注は、利益相反に注意して適正に行われる必要がある」と明記。施工業者の団体などに聞き取り調査を行い、リベートが横行している実態を確認した。

　今年１月に出した通知では、リベートを払う業者に受注させる一方で過剰な工事を設定して管理組合に損をさせたり、実際には業務を受注業者任せにしたりする「悪質コンサルタント」の事例を列挙。国が設けた相談窓口などを活用するよう呼びかけている。

　大規模修繕工事は、「設計・監理（チェック）」と施工を別の業者に任せる方式が広く採用されている。専門知識を持たないマンション管理組合を、管理会社や設計事務所がコンサルタントとして支援するケースが多い。全てを施工業者に任せるより、第三者の目で工事の額や質をチェックできるメリットがある。

　しかし、複数の工事関係者によると、一部のコンサルは格安の費用を管理組合に示して設計・監理を受注。施工業者を募る際、リベートを払うと約束した業者だけが見積もりに参加できるよう条件を絞るという。選ばれた業者が管理組合に示す見積額にはリベート分が上乗せされる。談合によって事前に受注業者が決まっているケースも多い。

　リベートは工事費の３〜２０％に上るといい、ある施工業者の元社員は「受注していない管理会社が『場所代』として要求することもある」と話す。

　国交省の担当者は「不公正な監理や談合はマンション住民の不利益につながる。実情を把握し、対応策を考えたい」としている。【安高晋】

　◇背任罪の可能性も

　マンション問題に詳しい折田泰宏弁護士の話　リベートを受け取るコンサルタントは、質の悪い施工業者に受注させたり、工事のチェックを手加減したりする恐れがある。結果的にマンション所有者の負担が増すだけでなく、横行すればまともなコンサルや施工業者が減ってしまう。住民の立場で契約を結びながら故意に手抜きを見逃せば、背任罪に問われる可能性もある。国はコンサルや施工業者の団体への指導も検討すべきだ
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170420-00000012-mai-soci

参考に、僕が阿修羅原発板で反原発派の嘘とデマを明らかにした為に、阿修羅で投稿・コメント禁止にされた経緯を纏めました：

これが阿修羅に巣食う電通工作員
http://www.asyura2.com/11/kanri20/msg/603.html#c73

　結局、管理組合は高い買い物になる…（ＡＥＲＡ　２０１７年５月２９日号より）

被害2億円も！修繕積立金トラブルの実際　悪質コンサルに巻き上げられる〈AERA〉
AERA　2017年5月29日号

　住民でつくる管理組合は、専門知識を持たない。大規模修繕の際は、設計事務所などコンサルタントに頼る。ところが悪質コンサルが跋扈している。

＊　　＊　　＊

　マンション改修の悪質コンサルタントは、深く、静かに侵入する。住民が気づいたときには、コツコツ貯めた修繕積立金がごっそり巻き上げられている。

　京都市右京区の団地型分譲マンションは、3年前に実施した大規模修繕をめぐって激しく揺れている。当時の管理組合理事長は、引っ越してきたばかりだった。管理会社の紹介で大手設計事務所をコンサルに選び、大規模修繕への手続きを進めた。マンションの戸数は400、築後40年で3度目の大規模修繕だった。理事長はコンサルから「3億円程度で可能」と聞き、施工会社4社を集めて修繕工事の入札を行った。

　そして、住民環視の集会で、公正を期して同時に入札書を開き、理事長は動転する。最低の工事費でさえ「5億2千万円」だったのだ。理事長は、話が違う、とコンサルに書簡を出すが、3億円と確約した覚えはない、とはね返された。着工間近、時間がないと押し切られる。修繕積立金だけでは足りず、管理組合は何と1億5千万円の借金をして大規模修繕を行った。

　この間、多数の住民は「専門家に任せておけばいい」と看過した。昨年、管理組合の理事が一新され、40代の女性新理事がNPO法人京滋マンション管理対策協議会（京滋管対協）に相談を寄せ、コンサルの悪質さが再確認された。女性理事が言う。

「事前に他のマンションと情報交換をしていたら、2億円もドブに捨てはしなかった。悔しい。理事長のなり手がなくて、事情にうとい人に任せた結果です。管理組合が目覚めないと何も変わりません」。新理事10人のうち9人が女性になった。

　工事費は、どう流れたのか。京滋管対協の谷垣千秋代表幹事が推測する。

「その設計事務所は京都の一等地に会社を構えていますが、過去にトラブルを起こしています。設計や監理（チェック）のコンサル料を安くして管理組合に近づき、施工会社に高い工事費で請け負わせ、リベートを取る。結局、管理組合には高い買い物になるのです。あの設計事務所の仕事はしないと宣言した業者もいます」

　昨夏、管理組合と施工会社は共同で大規模修繕後の建物点検をした。すると、あちこちで不具合が見つかる。とくに屋上の防水がずさんで、施工者はすべてやり直した。費用は業者持ちだ。これでコンサルが監理をしたといえるのか。

　目覚めた管理組合は再調査を進め、コンサルの設計事務所、日常管理を委ねる管理会社と、責任を問う交渉を重ねている。

●改修分野になだれ込む

　いま、マンションの改修分野でコンサルを務める設計事務所は「野放し」状態だ。本来なら修繕工事の適正な仕様書を作り、それに基づいて管理組合が施工者を選ぶ支援をしなくてはならない。工事中は現場で検査などを通して施工者を指導し、竣工図書類を確認する。

　まっとうなコンサルもいるが、改修に携わる設計事務所の職能団体はなく、業務の質はバラバラ、倫理規定もない。

　そもそもマンション改修は、新築しか関心のない建設業界のニッチ産業だった。1980年代に外壁の大規模修繕が始まったころは管理組合が施工業者を決めていた。バブル崩壊後、新築の着工が激減し、1級建築士がコンサルとして改修分野になだれ込んだ。

●管理組合の理事と結託

　問題はコンサルだけではない。首都圏でも「場所代」と称して管理会社が大規模修繕に関わる業者の上前をはねているという。一般社団法人マンション計画修繕施工協会（MKS）の中野谷昌司常務理事が施工業者の心情を代弁する。

「リベートを払わなかったら、今後、うちの管理物件で仕事させないと言われたら、業者は泣く泣く払います。ひと口に管理会社といっても、さまざま。会社ぐるみ、支店単位、あるいはフロントマンや技術系社員が個人で要求するケースもあります」

　リベート問題でやっかいなのは、コンサルが管理組合の理事と結託した場合だ。密室でことは進み、修繕積立金が吸い取られる。リベートはコンサル経由で理事にも……と疑念が生じる。

　京都市左京区の90戸・築後40年のマンションが、このケースに当てはまる。もともと自治意識が高く管理会社を置かず、住民が「自主管理」を続けてきた。

　ところが、3年前に1級建築士がコンサルに選ばれて事態は悪化する。営々と積み立てた修繕資金が、必要性の乏しい塗装工事で食いつぶされた。地震に備えて耐震補強に使うはずの費用が消し飛んだ。

　不審に思った住民のAさんが誰の紹介でコンサルが入ったのかと理事長にただすと「京滋管対協です」。Aさんが京滋管対協に確認をとると「そんな人は紹介していません」と返答された。じつは、ある理事の親族がこの1級建築士と仕事上の関係があり、引き入れたのだった。Aさんが言う。

「嘘はいけない。考えたくないけど裏があるのでは、と。うちは新耐震基準を満たしていないので耐震補強をしないと資産価値も下がる。ことの重大さにやっと理事会も気づきました」

●国土交通省が動く

　悪質コンサルのリベート問題は根が深い。改修業界の競争の激しさとマンション住民の関心の薄さとのギャップが、根底に横たわる。リベートが住民に損失を与えるのは明らかだが、業界のグレーゾーン、ときには「共存共栄の必要悪」と言われて長年、放置されてきた。

　流れが変わったのは昨年11月、一般社団法人マンションリフォーム技術協会が「不適切コンサルタント問題への提言」を会員誌に掲載してからだ。この提言は、悪質コンサルが通常の半額から3分の1の委託料で請け負っても「工事費の3％のバックマージンがあれば十分おつりが来る」と記す。このままでは「マンション改修業界全体の信用が失われる」と警鐘を鳴らした。

　提言の後、国土交通省は前例がないほどすばやく動いた。今年の1月27日、関係団体へ「設計コンサルタントを活用した大規模修繕工事の発注」に関する通達を出す。国交省は悪質コンサルの事例を明記し、管理組合に公的な相談窓口（公益財団法人マンション管理センターなど）を活用するよう呼びかけた。

　関係諸団体もMKSに事務局を置き、横断的な協議会を発足させ、4月25日に第1回の会合を開いた。MKSの中野谷常務理事は、こう述べる。

「大規模修繕に関する業務と報酬の適正な基準が必要でしょう。基準を示せば、管理組合の方々も発注しやすくなる。改修分野の設計事務所には団体を設立して襟を正していただきたい」

　現状でリベートの発生を防ぐ手立てについて、マンション問題に詳しい松田弘弁護士は、法的にこう指摘する。

「コンサルは管理組合の側に立って、誠実に委託契約の内容を履行する義務を負っている。それなのに、管理組合に内緒で施工会社を決めてリベートを取れば、民法上の委託契約の債務不履行に当たる。管理組合は損害賠償を請求できます」

　コンサルのなかには、業者のリベートに「保証料」や「営業委託料」の名目で堂々と領収書を出しているところもある。

「どんな領収書を出そうが、管理組合と結んだ契約で認めていなければ債務不履行です」

●情報の透明性を保つ

　大規模修繕を控えた管理組合がリベートを排除する策はないか。松田弁護士が私見を語る。

「契約書で『リベートは取らない』と約定すべき。リベートを取ったら、その2倍の違約金を払うなど特約条項を入れればいい。まじめなコンサルは痛くもかゆくもない。怒るコンサルはやましいからでしょう」

　リベートを根本から断つには、管理組合が情報の透明性を保ったうえで施工業者に直接、発注すればいい。「自分の財産は自分で守る」原点回帰である。

　大阪府枚方市の「労住まきのハイツ」（380戸）は、築後41年が過ぎた。現在、3度目の大規模修繕を、1戸当たり70万円の低コストで行っている。管理組合が工事仕様書の作成をリードし、コンサルを入れず、施工会社に発注しているからだ。修繕委員の尾崎孝光さんは言う。

「2回目の大規模修繕の際、コンサルがゼロから素人の私らにも教えてくれた。メーカーや資材の選定、現場対応など徹底的に勉強しました。そのときの仕様書がベースにある。もちろん、プラスアルファの工事も必要。だから施工会社には現場代理人（監督）の他に1級建築士のアドバイザーも派遣してもらっています。決してうぬぼれているわけではありません。信頼できるプロと二人三脚でやっています」

　尾崎さんは「ここを終のすみかにしたいから」と言い添えた。

　ニッチ産業で出発したマンション改修も、大規模修繕の市場規模が6千億円に達した。この10年で1.5倍の伸びである。市場はさらに広がる見通しだ。悪質コンサルの跋扈を防ぐことが、マンションの明日を決める。

お題は「修繕積立金」と「大規模修繕」。

まず「修繕積立金」というものは、分譲マンションを買って住んでいる人は、みんな払っているはず。

そもそも、これは何かと言えば
「不具合が生じた共用部分を修繕するためのお金」。

各住戸から専有面積に割合に応じて毎月徴収。
管理組合の口座に貯めていくのです。

鉄筋コンクリートのマンションは、普通に考えれば丈夫です。
めったに壊れることはありません。
あの東日本大震災でも、東京では「住めなくなるほど」に
壊れたマンションは、私が知る限りひとつもありません。
しかし、部分的に被害を受けたマンションは多かったですね。

そういう丈夫なマンションでも、年月を経るとあっちこっち傷みます。
実は、もっとも傷みやすいのは配管類です。
上水、下水の管は常に水その他を流しているわけで、
何十年も使っていればボロボロになるのは当然。
電気やガスの配管はまだマシですが、それでも傷みます。

もっとも丈夫なのは躯体部分。すなわち鉄筋コンクリートのところ。
今のマンションは、外壁がたいていタイル張ですね。
その理由は、見た目にカッコイイから。
実利的には、雨風に直接躯体が晒されずに済みます。
それでも、躯体に接着してあるものですから、
施工されてからある程度の年月を経ると剥がれることもあります。
剥落すると、時にキケン。でもまあ、それで人が死ぬほどでもありません。

さて、修繕積立金ですが、その使いみちの大半は大規模修繕です。
これは、新築後十数年で行われることが多いですね。
普通のマンションなら、足場を組んで「外壁修繕工事」なるものを行います。
これをやると、やたらとお金がかかります。
まあ、10年分くらいの積立金はふっとびますね。

実は、大規模修繕工事というのはほとんどの場合「必要ない」と
私はひそかに考えています。特に外壁の修繕工事。
あれは、9割以上管理会社が儲けるために仕組まれた茶番です。
そもそも、マンションの外壁なんて十数年に一度、
足場を組んで修繕しなければならないほどヤワなものでしょうか？

確かに、外見はどんどん薄汚れていきます。
当たり前でしょ。雨風や排気ガスに晒され続けるわけですから。
建物をいつも新築同然に保っておけることなんてあり得ません。
つまるところ、外壁の修繕工事とは見た目をキレイに設えるだけ。
そのために、ほぼ10年分の積立金がパーになるのです。

大規模修繕工事というのは、マンション管理業界と
国土交通省が作り上げた見せかけの「ジョーシキ」による陰謀です。
「やらなきゃいけない」「他のマンションはみんなやっている」という
妙な空気に惑わされて、無駄なお金を使っているのです。

例えば、オフィスビルで十数年に一度などという割合で
外壁の修繕工事をしているところがあるでしょうか？
そんなこと、一度もやらずに建て直しに至るケースが
ほとんどではないかと私は推測しています。
賃貸マンションでもそうです。
バカ正直に国交省の指針に従って、十数年に一度
管理会社あるいはコンサルタントを儲けさせるために
外壁の大規模修繕工事をやっているのは、
素人の管理組合が張り切る分譲マンションだけです。

ただ、こういったことは一概にいうとやや暴論。
マンションの中には施工精度が悪くてタイルが剥がれやすくなっている
物件もあることにはあります。そういうマンションには必要。
でも大半のタイル張りマンションには必要ないもの。
特にタイルの剥落やクラックが認められないマンションまで
マニュアル通りに外壁の修繕工事をやる必要はないはず。

ただし、配管については適切な時期に取り替える必要があります。
特に、上下水の配管は確実に傷みます。
それでも、十数年は早すぎますね。
十数年で取り替えの必要があるほど傷んでいるのは、
使い方が悪いは設計もしくは施工のミスを疑うべきです。

分譲マンションの管理というのは、たいていの場合はプロである管理会社が
素人である管理組合をうまくだましながら行っています。
中には、管理組合の理事になった人が勉強をすることで
管理会社と丁々発止と渡り合うケースも見られます。
しかし、プロ対アマの構造をひっくり返している例は僅少。
多くの場合「独りよがり」な運営に陥りがちです。
だって、そういう組合ほど大規模修繕に熱心だったりしますから。

マンションというものは最低限50年もちます。
長ければ100年以上住めるマンションも出てくるはず。
それを十数年に1回の割合で外壁の修繕工事をい続けるのですか？
いや、外壁がそんなに傷むのなら、年月を経るごとに
そのタームを縮めていかなければなりませんね。
何ともリアリティのない話です。

日本人が本格的にマンションに住み始めて、まだやっと半世紀です。
つまり「100年分のノウハウ」なんて、どこにもありません。
国交省も管理会社も、ましてやデベロッパーも、自分たちに
都合のいい理屈を作ってエンドユーザーに押し付けているだけ。
日本人は「他のマンションがやっています」とか、
「あの敏腕理事長のマンションではこうだった」みたいな事例に惑わされ
優等生的な管理を行おうとしているだけです。
私のような部外者であり、かつ既成概念のない人間からすると疑問だらけ。

「100年のノウハウ」がない以上、すべては仮説・仮定です。
つまり「十数年に一度」の大規模修繕工事など、
その必要性はどこにも確たる立証がないのです。
バカみたいですね。それに多くの人が騙されている。
気になるのは、偏差値の高い学校を出た人ほど、
こういう虚妄に騙されやすい傾向にあるということ。
世間にある情報しか信用せず、それですべてを解決しようとする・・・
私は左様な世間の常識を片っ端から疑う天邪鬼です。
だからこそ、嫌われている(笑)。
http://www.sakakiatsushi.com/?p=8720

　不動産を購入する前に必ず知っておきたいことは多数あります。しかし、売買仲介する営業担当が懇切丁寧に解説してくれるのは、ほんの僅かです。将来的なリスクや予見される事案を仲介担当がきちんとお客様に誠意をもって、事前に説明しておく。そんな当たり前のことが確約されない今、購入者自身で確認すべきポイントをどれだけ知っているかが良き不動産選びにおいて大変重要な要素になっていると感じています。この記事を読んでいる皆様には、私が経験した仲介600件以上の成約実績をもとに、不動産購入前に何を知っておけば良いのかを解説していきたいと思います。

マンションごとに管理費・修繕積立金が大きく違う理由

　管理費とは、マンションの共用部分を維持するために必要な経費を賄う目的で使われます。具体的には、管理会社に支払う管理委託手数料やエレベーター定期点検費、消防点検費、清掃費、給水ポンプ清掃費、共用部電気代、共用部水道代、火災保険料などがあります。

　修繕積立金とは、将来マンション全体で外壁補修やバルコニー防水、給排水設備更新、機械式駐車場更新、エレベーターリニューアルなどの工事をするために区分所有者全員で積み立てるお金です。

　管理費や修繕積立金のマネジメントは管理会社に全部委託しているマンションが多いのが現状です。そのため、コスト削減に積極的な管理会社と無関心な管理会社とでは区分所有者が負担すべきランニングコストが全然違っています。販売されているマンションごとに管理費・修繕積立金を比べてみると金額差が歴然となります。私は現在、自分が所有しているマンションの管理組合の理事長をしていますし、過去にも理事長の経験がありますが、コスト削減を提案し、年間100万円近く管理費を削減できたことがあります。

修繕積立金の値上がりを加味して資金計画を

　マンションを買う前に皆さんに知っておいていただきたいことは、修繕積立金は必ず値上がりするということです。今は比較的安い金額設定になっているかもしれませんが、長期修繕計画を立てるとマンションの修繕工事費用が資金不足となる可能性があり、修繕積立金を値上げしなくてはいけないことが多々あります。だからこそ、10年、20年経過した不動産は、どのくらいまで修繕積立金が上がっているのかを把握する必要があります。同エリアにある複数のマンションを見て、修繕積立金のおおよそ金額帯を把握してください。そこで、築年数が10年経過するごとにどのくらいの差が出ているかをご自身で確かめてみてください。そうしておくと、購入したい不動産が出てきた際に、どのくらいまで修繕積立金が上がる可能性があるかを予見することができます。

　住宅ローンを組む場合に、管理費・修繕積立金などが上昇するリスクを踏まえて購入を検討する必要があります。

　今回学んだことを活かして、不動産の売買仲介担当から、「本マンションはランニングコストが安いからオススメです！」なんて営業トークがあったときに、冷静な判断をすることにお役立ていただければ幸いです。

大規模修繕工事の
積立金が足りない!?

　山田さんのマイホームは都心まで電車で40分の近郊にある小規模なマンション「エクセレントハイム」（仮名）。居住して7年目に持ち回りの管理組合理事の順番が回ってきて "ジャンケン" で理事長を拝命することとなった。「一年だけだし、実質的には管理会社がすべてやってくれるから簡単なものですよ」と前任者に言われ、たかをくくっていたのだが、実際には良くも悪くも想像を超えた濃密な一年を過ごすことになってしまう。エクセレントハイムに一体何が起こったのか？

　理事長となった最初の理事会で、管理会社のフロントマンが「あと5年で大規模修繕工事が必要です。現在の積立金ではおそらく足りなくなるので、今から修繕積立金の増額をしなければなりません。手遅れにならないよう次の総会で、この件を成立させるのが今期の課題です！でもご心配なく、我々にはノウハウがあります！」と宣言したという。

　都心の高級マンションではなく、普通のサラリーマンでも手が届く郊外のマンションで、現在の管理費・積立金でも家計には結構負担感があるのに、さらに値上げしなければ必要な修繕ができないとはどういうことだろうか。

管理会社を
変更するという選択肢

　当惑した山田さんは、当期理事会メンバーだけでなく他の組合員にも声をかけて非公式な話し合いを持った。

　値上げに納得はできないが、かといって修繕は避けられないというジレンマで話が進まなくなった時、ある人が「そういえば、知人のマンションでは管理会社を変えたら、支払う管理委託費が安くなり、それを積立金に回して値上げをせずに手持ちの資金で大規模修繕工事ができたらしい」と言い出した。

「え、管理会社を変えることなんてできるんですか？」と、半信半疑の山田さんだったが、ググってみれば同じような事例の紹介から管理会社の変更ノウハウまで多くの記事がある。管理会社を入札で選ぶためのコンサルタント会社まで存在することを発見した。

　皆に話すと、大方の意見は負担額を変えずに大規模修繕工事を乗り切ることのできる可能性を探ろうというものだった。メンバーの中にそのようなコンサルタントを間接的に知っている人がいたので、有志による勉強会にコンサルタントを招くことから始めて、ついに1年かけて管理水準を落とさず管理委託費を減額し、その分を積立金に回せる新管理会社への移行をコンサルタント会社の助けを借りて実現したのだ。

管理費に
シビアな目を向けよう

　国交省の平成26年度の意識調査では、マンション黎明期の昭和50年代の居住者の多くが「一時的な住まい」とみなしていたのとは対照的に、居住者の50％以上が現在居住中のマンションを「終の住処」と考えていることがわかる。マンションは戸建に比べて高い防犯性、エネルギー効率、堅牢性などで気軽に住める印象があるが、戸建てにはない悩ましい問題も多い。

　その一つの典型がエクセレントハイムで持ち上がったような管理費・修繕積立金の問題だ。これらは購入時には決まっており、生涯払い続けるとなると相当な額となる。

　例えば、管理費＋修繕積立金が月額3万円だと年間36万円、10年で360万円、30年間で1000万円を超える。しかも一回目の大規模修繕工事を前に値上げが必要になるケースも多い。

マンション購入時には
誰も気にしない長期修繕計画

　管理費・修繕積立金の用途は、文字通りの二つの要素に分けられる。管理費は出納などの事務管理業務、管理員さんの人件費、消防点検、機械式駐車場、エレベーターなどの点検にかかる部分。もう一方の積立金は、主に多額の費用を要する大規模修繕工事に備えるお金。

　マンションの販売カタログでは魅力的な最新設備に目が行きがちであり、管理費・修繕積立金に注目する人は多くはない。パンフレットに金額は表示されていても、どのような管理がなされ、どのような長期修繕計画があるのかは買い手には知る由もない。そもそも販売時には長期修繕計画自体ないことがほとんどだ。

　だから、十数年後の最初の大規模修繕工事に際して値上げ、一時金負担、借入が必要ということにもなるのだ。普通、買い手はそこまで考えていないから、販売業者としては大きな買い物であるマンション購入に際して、管理費・修繕積立金という月々かかる支出を少なく設定する方が売りやすい。

　数年後に値上げを切り出せば、素直に値上げに応じる組合がまだまだ多いのだ。山田さんのエクセレントハイムは素朴な疑問をそのままにしなかったので、最終的に負担増を避けて大規模修繕工事を乗り切ったラッキーな例といえよう。

管理会社は管理組合をランク付け
カモにされない管理組合になろう

　20年前までマンション管理は販売会社の関連企業か協力企業による無競争業界だった。しかし、元の管理会社との契約を打ち切り入札によって別の管理会社に変えるという手法の普及により、競争原理が働くようになって事態は一変した。全国で約9万3000（平成28年度、一般社団法人マンション管理業協会調べ。リゾート型を含む）ほどの管理組合に対し、約2000社（2013年国交省登録数2252社、以降減少傾向）の管理会社があるが、ようやく目覚めた管理組合からの管理会社変更も視野に入れた管理委託費の見直し圧力が強くなり、管理会社も激しい競争に勝ち残るためによりシビアな戦略を持ってマンション管理に当たっている。

　その一つが管理会社による＜管理組合"格付け"チェック＞だ。管理組合は次のような三つのランクに格付けされる。

　＜Ａランク＞管理会社のエース級フロントマンも緊張する
　ごく少数のエクセレントなマンション

　多くの場合、ここには有能なコンサルタントが存在する。中にマンション管理士、法律家、建築士といった組合員が相談役として存在するラッキーな組合もあるが、そうでなければコンサルタント料を払っても顧問を持つことが、結局はお得な選択だ。

　ただし、最近ではコンサルタントも玉石混交だ。中には公正な入札に見せかけた談合の元締めのようなコンサルタントもおり、気がつけなければやはりカモられていたということにもなりかねない。

　＜Ｂランク＞もはやフロントマンの言いなりにはならないクレバーなマンション

　ただし、気を抜けば管理会社に手を抜かれＣランク転落のおそれはある。管理会社も気を使い、比較的有能なフロントマンを起用している。

　＜Ｃランク＞管理会社の言いなりになってくれるカモ的組合

　これなら当然Ａ・Ｂランクには起用できないレベルのフロントマンで十分。実はいまだに7〜8割のマンションはこのレベルにある。

　あなたがお住まいのマンションはどれに格付けされているだろうか？絶対にＣレベルでいてはいけない理由がある。管理会社はもはやシビアなＡランク、Ｂランクのマンションから大きな利益は期待できないので、カモるとしたらＣランクマンションという現実があるからだ。

管理会社を油断させないためにも
ワンランクアップを目指そう

　さて、山田さんのエクセレントマンションだが、管理会社を変えて今年で10年。築14年目に、積み立てられた金額の範囲内で、十分な大規模修繕工事を実施することができた。管理費・積立金の金額も変えることなく、しばらく先になる次期大規模修繕工事への備えも怠りない。

　今も理事会のメンバーは毎年変わるが、管理会社変更の経験をした山田さんと2人の当時の理事が議決権のない相談役として理事会に出席し、最近ちょっとたるんできたように思える管理会社の手綱を引いて、Ｂランクを維持している。

　今年、山田さん自身はあの一年の経験を生かし独学を続けた結果、国家試験を突破して管理組合出身のマンション管理士となった。これで山田相談役は実質、無給の顧問となりエクセレントマンションはその名の通り、管理会社を油断させないＡランクのマンション管理組合へのランクアップを果たすことになるだろう。

　山田さんのような管理組合出身のマンション管理士の中には、そう多くはないもののマンション管理士事務所を開いて多くの管理組合の顧問として活躍している人もいる。

　さあ、あなたのマンションでもまずはワンランクアップを目指そう。

管理人はいるのが当たり前――そう思い込んでいる人ほど、彼らが普段、どれほど面倒事を引き受けてくれているかを知らない。いざいなくなったとき、待ち受けているのは絶望的な現実だった。

■ヒビが入った窓ガラスも放置

埼玉県川越市。JR川越駅から徒歩20分ほどのところに、築約40年のAマンションがある。

「正直、身体がしんどいので、ここらで辞めさせてもらいます」

20年以上にわたりこのマンションの管理人を務めていた70代の女性が突然いなくなったのは、この4月のことだった。

Aマンションの管理組合理事長を務める60代の男性住民が言う。

「その管理人さんはもともと管理会社から派遣されていたのですが、長年修理や管理を一手に引き受け、住民からの信頼も篤かった。会社を定年退職されたのを機に、管理組合と直接契約し、引き続き務めてもらっていました。

それが、昨年あたりから『私も歳だし、この仕事はキツい』と何度か相談を受けていた。

しかし、こちらとしてもずっとやってきてもらって、代わりはすぐに見つからない。『せめて、次の人が来るまでお願いします』と慰留していたのですが、3月いっぱいで辞める、という意志は固かった」

長年、このマンションのすべてを一手に引き受けていた女性管理人。いなくなって初めて、住民たちはその存在の大きさを知ることになる。

「まず困ったのは、ゴミの処理。自治体の分別は想像以上に厳しく、管理人さんがいなくなったとたん、収集拒否にあってしまった。それまでは問題のありそうなゴミ袋は彼女が一度開けて、再度仕分けし直してくれていたんです」（男性住民）

回収されないゴミは、うず高く積み上がり、隣家の住人からクレームを受けるほどだった。

さらに、ゴミをめぐり、住民間のトラブルも勃発した。

「ウチのマンションはエレベーターがないから、上のほうの階の足が悪い住民のゴミを、管理人さんが代わりに収集場まで運んでくれていたんです。

彼女がいなくなってからは、その住民がベランダにゴミを溜め込むようになり、生ゴミのニオイが漂って、隣の部屋の住民との間で言い争いになってしまった」（男性住民）

風の強い日にヒビが入ったという窓ガラスも、管理人がいなくなってから急に増えたという外壁のスプレーの落書きも、修繕されず、放置されたままになっている。

「このままではさすがにまずいと思い、仲介業者に相談して、次の管理人の求人を募集してはみたものの、我々が出せる条件じゃまったく応募がありません」（男性住民）

募集条件は週3回の時短勤務で、月収5万円弱。時給換算では950円程度だ。「もっと良い条件で募集をかけたいのは山々」（男性住民）だが、このマンションの管理組合が管理・積立金として徴収しているのは一戸あたり月6000円ほど。管理人に支払える給料には限界がある。4月から募集をかけ、応募はわずかに1名だけだった。

「職を転々としている方で、正直、大丈夫かな？という気はしていましたが、背に腹はかえられず勤めてもらった。でも、結局2週間で音信不通になってしまった。

次も同じような人に来られたらたまらないので、その後は必要なことは余力のある一部の住民が交代でやっています。私もボランティアで週2回清掃をしていますが、いつまで続けられるか……」（男性住民）

■誰でも務まる仕事ではない

屋上階に行くと、住民の誰かが勝手に置いたのか、古びた食器棚やカーペットが放置されている。周囲には、鳥についばまれところどころ破けたゴミ袋が散乱し、異臭を放っている。

「粗大ごみの廃棄は自治体への申請が必要なのに、バレないと思って屋上に置いていく人がいるんです。誰のものか特定して注意すればいいんでしょうが、住民が住民を直接注意するのも角が立つのでやりにくい。主体的に住民間の調整をしてくれていた管理人さんのありがたさが今になって身に沁みる」（男性住民）

管理人がいなくなったことで、もはやコミュニティのルールさえ崩壊してしまったのだ。

近隣の不動産業者もAマンションの惨状を心配して言う。

「あそこは売り出し物件も出ていますが、値段を下げても、半年以上買い手がつきません。荒れているから人が寄り付かず、住民が減り、更に荒廃する悪循環に陥っている。お年を召された住人ばかりなので、先を考えると大変でしょう」

Aマンションのケースは決して特異な例ではない。いま、管理人が消え、後任が見つからずに荒廃するマンションが全国で急増している。

全国マンション管理組合連合会の会長を務める川上湛永氏が言う。

「近年、小規模な管理会社の人間と話していると『管理人のなり手が足りない』という話はよく聞きます。募集してもなかなか集まらないので、マンションから受注しても紹介できずに撤退する案件が多い。

もちろん、予算が限られていることもありますが、最大の原因は、これまで管理業務の中心を担ってきたリタイア世代の高齢化。

もともと管理業務は肉体的にしんどい仕事のうえ、増加する外国人居住者への対応や、高齢者の介護に近い仕事もあり、精神的な消耗も大きく敬遠される要因になっています」

とはいえ、なかなか応募がないからと、採用の間口を広げれば痛い目を見ることもある。

「『経費の支出がスムーズにできるように』と管理人が管理組合から通帳やハンコを預かり、管理費を横領してしまうマンションは少なくない。中には、管理に必要だからと、勝手に自分名義の車を買っていたケースまであります。

マンション管理人の仕事は、住民の生活に密着し、時には個人情報も扱うため、悪意を持った人がやると犯罪行為も容易に行えてしまう。だからこそ、採用にあたっては注意深く人柄を見なければいけない。誰でも務まる仕事ではないのです」（中堅管理会社の社員）

■1週間で廊下がゴミの山に

賃金は安いのに、精神的にも肉体的にも負担が大きい管理人の仕事。なり手がいないからと放置しているうちに、崩壊寸前にまで至ってしまったマンションがある。

神奈川県横浜市。中華街からほど近いところにある築40年超のBマンション。コンビニエンスストアや大規模スーパーも揃い、真新しい高級マンションが林立する一帯で、古ぼけた茶色い建物が逆に目立つ。

外壁はひび割れてところどころ塗装が剥がれ、バルコニーの手すりの周りもコンクリートが割れ、鉄筋がむき出しになっていた。

正面のエントランスにまわると、使われなくなった古いテレビや炊飯器などの家電製品が無造作に放置され、「ゴミ屋敷」の様相を呈している。中に足を踏み入れると、廊下の天井の蛍光灯はだいぶ前に切れたのだろう、真っ黒に煤けていた。

「昔は清掃の行き届いたきれいな建物だったんですけどね。どうしてこうなっちゃったんだか」

ため息混じりに言うのは、このマンションに住む70代の女性住民だ。

Bマンションは全40戸程度の9階建てで、最上階を所有するオーナーが管理人の役割を担う、いわゆる「自主管理」の形態をとっていた。

女性によれば、荒廃が一気に進んだのはおよそ5年前、オーナー兼管理人の男性が亡くなってからのことだ。

Bマンションには、各階に缶、ビン、生ゴミの3つのゴミ捨て場が設置され、それを管理人が収集日にゴミ収集場に運ぶルールがあった。

「それまで管理人さんにすべてお任せしていたので、亡くなって1週間で、廊下があっという間にゴミの山になってしまいました。もう誰も運んでくれないので、自分たちで収集日に直接運ぶことにしたのですが、老体にはキツいものがある」（女性住民）

■下水が逆流して……

「いてくれて当然」の存在だった管理人が消えた――。自分たちの建物の管理にまるで関心を抱いてこなかった住民たちは、とっさの事態に、どう対処すればいいかまるで見当がつかない。

「ゴミの片づけや、簡単な清掃くらいなら有志で分担すればどうにかできた。でも、建物のメンテナンスとなると、私たちの知識ではどうにもならない。

2年ほど前には、給水管が壊れて水が溢れ、全階の廊下が水浸しになった。でも、そういうときに、どこに修理をお願いしていいかもわからず、途方に暮れました」（女性住民）

その後もBマンションでは、あちこちで綻びが生じ、状況は悪化の一途をたどった。

「一番大変だったのは下水管の故障。サビやゴミで詰まり気味のところに無理に流し込むから、配管の中でゴミが固まり詰まってしまう。たくさん水を流すと逆流してくるので、洗濯もまともにできない。

あの頃は、1ヵ月に3回も4回も水道業者を呼んで応急処置をしていた。埒が明かないので、全面的な修理をしてもらうために専門業者を呼んだのですが、『老朽化しすぎていて修理の途中で破損してしまう可能性がある』と、ほとんどのところに断られてしまった」（女性住民）

管理人を失い、定期的なメンテナンスを怠ってきたがゆえに次々噴出する「異常事態」。

現在、住民たちの頭を一番悩ませているのは、飲み水の問題だという。

本来、年に最低1回は受水槽の点検を行わなければならないと法律で定められているが、Bマンションでは管理人の死後、一度も行われていない。

「最近心なしか、水がサビたような味がするんです。お腹を壊すと嫌なので夏でもかならず一度沸かして使っています。これもまた検査をしようとすれば手間とお金がかかるので、住民は見てみぬふり。この先、みんな動けない歳になったときどうなってしまうのか、不安だけど、どうしようもできない」（女性住民）

前出の川上氏が言う。

「これからは、マンション住まいの多い団塊の世代が認知症を患う年齢に差し掛かるので、例えば共用廊下での徘徊やゴミの放置など、新たな問題が次々出るでしょう。

管理人に求められる仕事は増える一方です。それが嫌になった管理人が逃げ出しても、住民はそのマンションに住み続けるほかない。任せきりにせず、主体的に知恵を絞るしかありません」

あなたのマンションの管理人も、いつ消えてもおかしくはない。

「週刊現代」2017年7月15日号より

　本来、マンション管理は地道で堅実な仕事であるはずだ。各マンションを担当するフロントマンは住人の身になり、快適な生活をサポートして喜ばれる、それ自体がやり甲斐のある仕事だ。

　しかし実態は違う。決まった管理委託費で満足し、地道に管理する会社では、この業界で生き残ることは難しい。ここでも悪貨が良貨を駆逐するという現実がある。だから管理会社は社員に、何とか管理組合の財布の紐を緩めさせることを求める。管理会社の模範的社員とは管理組合の節約に貢献する人ではなく、気前良く使わせる人なのだ。中でも高額な大規模修繕工事を受注できれば高い評価を得られる。そんな業界の体質は、しばしば摘発される公共工事顔負けのリベート・談合天国で、そのツケを払っているのはマンションを区分所有する住民なのだ。

メンテ、補修、大規模修繕工事
マンション管理はリベート天国

　管理組合の補修、大規模修繕工事などの出費で管理会社が潤うのはなぜか？

　それは管理会社が、実際の施工業者と下請け契約を交わし「手数料」などの名目で取り分を得られるからだ。

　しかし実はそれだけではない。この業界は10％ほどのリベートがまかり通る世界なのだ。管理組合が見せられるのはリベートを乗せた金額で、損をさせられるのはここでも住民というわけだ。素人の管理組合理事にはとても見抜くことができないし、「高い」と感じても簡単に言いくるめられてしまう。これが高額な契約となる大規模修繕工事でも行われる。住民は、ただでさえ資金が不足がちな大規模修繕工事のために、積立金の値上げや一時金の徴収、果ては銀行借り入れまでして、管理会社に貢いでいるともいえる。

　マンション黎明期から今に至るまで、大規模修繕工事を含む、あらゆる補修、設備の維持管理にかかる費用は、管理会社の「言い値」で支出され、管理会社の利益を生んできた。

　もっとも、この仕組みは経済環境が厳しくなるにつれて、業界内の競争が激しくなって事態は少し変わってきている。私が、管理会社のボッタクリ状態から主導権を取り戻すためのノウハウを紹介し始めると、意欲的な管理組合が現れ、管理会社を変更する事例が増え始めたからだ。さすがに、管理会社の「やりたい放題」とはいかなくなってきている。

　そこで、問題が起きたら管理契約を失うリスクの高い大規模修繕工事は外部に任せて、大規模修繕工事以外のあまり細かくコストカットを求められない小予算の修繕、改修工事で利益を積み上げるような戦略転換が起こってきている。

管理会社に代わって暗躍する
設計コンサルタント会社

　大規模修繕のキーポジションとしては、管理会社に代わり設計コンサルタント会社（以下、設計コンサルと略）がその役割を果たすことが多くなっている。

　本来、設計コンサルの業務は、専門知識のない施主（住民）に代わって、施工レベルを保ちながらコストを抑えることだ。つまり、欠陥工事、水増し工事から管理組合を守る“正義の味方”と期待されているのだ。

　ところが実態は、単に管理会社に代わって施工業者から同様にリベートを受け取っていることが多い。設計コンサル自体も競争の激しい業界である。どんなに美味しいシステムを持っていても、受注できなければ意味がない。

　そこで設計コンサルは、管理会社に営業をかけて受注する。安く引き受けても、前述のリベートシステムで十分ペイできる仕組みになっているため、損はしない。一部には施工業者からのリベートの一部を管理会社に上納する二重リベートシステムさえ存在する。

用意周到に仕組まれた談合装置
見せかけの競争・業界紙入札公募情報

　それだけで驚くのはまだ早い。実際はリベートどころか、設計コンサルが仕切る談合によって、仲間内の利益を最大限に得ようとする手口がまかり通っているのだ。その手口はこうだ。

　設計コンサルは、受注させる業者に声をかける。「今回はそちらに頼むからよろしく、リベートは10％で…」そして他の数社には「入札」（談合）に協力を依頼する。断れば仕事は一生回ってこない。数回協力すれば自分の番はやってくるわけだ。

　ところがこれだけでは、談合に関係なく入札する業者が、もっと安い価格で応札する可能性がある。

　そこで、設計コンサルは、「資本金5000万円以上」や「工事売上30億円以上」などハードルの高い入札条件を業界紙に公募情報として掲載する。「公募情報」といえば聞こえはいいが、専門家から見れば「談合宣言」に等しい公募なのである。

　それでも談合サークル外の業者が安値で応札した場合、「そこだけが安いのは信用できない」（本当はそちらが適正価格に近く、談合組が高すぎるのだが）などとアドバイスして管理組合を説得し、結局、意中の業者に受注させる仕組みだ。

　どうしたら、こんなリベートや談合に振り回されずにすむのだろうか？

悪い奴らに甘い汁を吸わせない
マンション大規模修繕工事の極意とは？

　ここまでお話ししておいて「お前もか？」と言われそうだが、かくいう私も設計コンサルのはしくれであり、実際に、私が経営するシーアイピーは大規模修繕工事の設計コンサルを主要業務の一つとして取り組んでいる。
　ただし、シーアイピーは設計コンサルに関して、ビタ一文リベートを受け取らない“非常識な”設計コンサルである。

　残念なことに、同じように談合を仕切らない、リベートを受け取らない設計コンサルを、現時点で私はほとんど知らない。時々、工事業者の営業担当者がやってきて「シーアイピーさんにはリベートはどのくらい差し上げればよろしいでしょうか？」と聞くので「うちはいただきません」と答えるとびっくりされるほどだ。

　だが、そうでなければどうして住民の側に立った適正な工事監理ができるだろうか？誰だって、利益が大きい方がいいに決まっている。もらえるところからは、どこからでももらいたいのが人情だ。住民にしてみれば少しでも安く引き受けてもらえる方がいいに決まっている。

　しかし、そのようなそれぞれの立場の心理が、大規模修繕工事を談合とリベートの温床にしているのだ。

「管理組合＝区分所有者」にとって一番大切なことは、管理組合と管理会社とは利益相反の立場にあり、言いなりになってはいけない、ということだ。

　例えば何かの小工事が必要となった場合、相見積は当然だが、それも管理会社に任せるのでは意味はない。試しに、管理組合の誰かが他の業者に見積もりを依頼してみるといい。あまりに乖離した金額に驚くはずだ。

　今ではインターネットを通して、業者のサイトから簡単に見積もりを依頼することができる。遠くからやってくる管理会社の取引先より、近所の業者の方が地域の信用も大切なので、適切な価格で丁寧な仕事となる可能性が多いし、アフターサービスも安心だ。

　大規模修繕工事を良心的な設計コンサルに任せたいなら、管理会社経由で頼んではいけない。その時点で中立性は崩れてしまうからだ。

　かと言って、独力で探すのは管理組合には荷が重い。

　今一番注目されているのは、そんな談合やリベートを見抜く力のある、完全に管理組合側に立ってくれる「顧問」を雇うことだ。この役割を担えるのはリベートで利益を得ていない、私たちのような異色のコンサル会社やマンション管理士事務所だ。「マンション管理組合、顧問」でググれば多くの、高い倫理性、透明性を謳った顧問業務を引き受ける会社のホームページを見つけられる。よく見比べ、話を聞き、数社に絞り、さらに対話を重ねて決めると良い。工事や設計監理などと違い、実績が見えにくい顧問に月数万円の顧問料は大きく思えるが、結局のところ安くつくだけでなく、資産価値の下落や、会計の破綻を防ぐことができる。

　資本金や工事売上などで公募をかける設計コンサル業界も要注意だ。過去5年間程度、新聞掲載の公募情報を見せてもらうと一目瞭然。悪しきリベート体質の餌食とならないために、心に留めていただきたい。

「破綻」という嫌な響きの言葉が最近はよく使われる。もはやダイヤモンド・オンラインのカテゴリー“政治経済”の中だけには収まらない。分譲マンションに住む企業戦士諸氏は、プライベートでも「破綻」と戦わなければならないのだ。「破綻」をカテゴリー“ライフ”でお伝えするのは心苦しいが、現実を見ないわけにはいかない。

　それが“修繕積立金破綻”だ。

　私は、何年も前から修繕積立金破綻を警告してきたのだが、修繕積立金破綻のリアルは未だに実感していただけていないようだ。

　先月、 大規模修繕工事で、積立金の値上げや、一時金の徴収、果ては銀行借り入れまでさせて

“住民を食い物にする呆れた業界の実態（2017.9.8）”
http://diamond.jp/articles/-/141478

についてお伝えしたが、実は積立金破綻の芽は新築購入の時に既に存在していて、大規模修繕時に突然出てくるものではない。世にあるマンションの90％以上は、その先行きに＜修繕積立金破綻＞が待っている。それはつまり「長期修繕計画」という、マンションを長く維持していくために必要不可欠のロードマップ自体がフェイクだったということを意味する。

　しかし希望はある。出ている芽をなるべく大きくならないうちに摘めばいいのだ。適切な手を打てば、まだ間に合うケースがほとんどだ。まずは最近の管理組合総会議案書、議事録、長期修繕計画書を見直してみよう。

欠陥長期修繕計画
戦慄の実態

　仕事柄、多くのマンションの長期修繕計画を見てきたが、そのほとんどが同じ末路を辿ることが目に見えている。現在、資金は足りているものの20〜30年後には大幅な資金不足になることが確実なのだ。

　各戸で負担する修繕積立金を20年後には3〜5倍に値上げしなければ足りなくなるところばかり。稀には10倍近く値上げしなければ大規模修繕ができなくなるケースさえあった。私の目には滅茶苦茶に映るものがほとんどだ。値上げではなく、50万、100万といった一時金が計画されているところもある。さらには、値上げと一時金の両方を盛り込んだ、まさにダブルパンチな長期修繕計画も珍しくはないのだ。

　なぜ破綻が目に見える長期修繕計画が横行するのか？

　それは、購入者には知られたくない不都合な事実、業界の裏事情があるからだ。新築マンションの販売時は、マンション購入金額に付随する管理費などの費用は、販売のしやすさを考えればできるだけ抑えたい。

　そこで販売側は、売るだけの事を優先して、将来の大規模修繕工事の修繕費を考えず、低額の積立金を設定しているのだ。購入の数年後に突きつけられる値上げや一時金の要請を認識している購入者は皆無だ。管理費積立金の総額しか見ないから、そんな商売が成り立つ。これは無知に付け込んだ、計画倒産ならぬ「計画破綻」というほかない。30年後にマンション管理組合が破綻しても、販売会社は咎められない。管理会社にとっては逃げ出せばいいだけの泥舟だ。全ては住民の上にのしかかってくる。

　私が見るところ、今後30年間で修繕積立金を値上げせずに破綻しない健全な長期修繕計画を持っている管理組合は、全体のおよそ3％に過ぎない。

8年間で
修繕積立金が4倍に

　私が相談を受けた、一番ひどいと思われる例を紹介したい。築25年、約100�uの広々としたマンションを購入した40代前半のご夫婦のケースだ。

　購入当時、月額の修繕積立金は1�uあたり150円、ご夫婦の負担は約1万5000円だった。入居3年後、管理組合総会で1�uあたり350円とする値上げ案が可決して3万5000円、さらにその5年後、1�uあたり600円に値上げされた。

　物価の上昇がほとんどなかった8年間で修繕積立金は1万5000円から6万円になってしまったのだ。ご夫婦が毎月支払うのは、それに2万円の管理費を加えて8万円だ。100�uの広さとはいえ築33年のマンション、それに加えて月8万円の固定費がかかる。売りに出しても買い手がつきにくく資産としての価値にも悪影響だ。

　これは決して他人事では済まされない。

　金額の多寡、深刻度の違いはあっても、冒頭で触れたように90％以上のマンションの長期修繕計画には問題があるのだ。そして修繕積立金破綻は家計を直撃する。40代のご夫婦ならまだ先の増収が見込めるだろうが、これがリタイアメントに近いタイミングでの購入であればどうか？月額3万5000円が8万円に跳ね上がれば、修繕積立金の前に家計が破綻してしまうだろう。

収入を増やすか？支出を減らすか？
品質を落とさず支出を減らす秘策

　この破綻をどうすれば回避することができるのか？

　単純な話だ。収入を増やすか支出を減らすかだ。値上げ、一時金、借り入れなどで収入を増やすことは、修繕積立金の破綻は回避できても、家計の負担は増大することになる。だから、収入を増やす方策は、住民にとっては最後の手段、使わないで済むなら使いたくない。

　一方、管理会社にしてみれば、収入増は大歓迎だが、支出を減らすことは売り上げの減少を意味する。支出減に熱心でないのは当然のことで、管理組合の方から積極的に働きかけなければ、そんなことには決してならない。支出にメスを入れなければ破綻は避けられない。それは長期修繕計画の見直しと、修繕積立金会計と管理費会計の健全化を意味する。

　長期修繕計画の見直しは非常に単純な話だ。大規模修繕工事のサイクルを伸ばすのだ。

　今お住まいのマンションの長期修繕計画書を開いてみよう。大規模修繕は何年周期で計画されているだろうか？現在、多くのマンションの長期修繕計画では12年周期としているところが多い。平成20年に国土交通省が策定した長期修繕計画作成ガイドラインのコメントとして「大規模修繕工事の周期が12年程度」とあることが根拠とされている。

　しかし、「12年『程度』」とあるように、これはあくまでもガイドラインで、個々のケースによって変わっていいものなのだ。中には、10年ごとが最適と宣伝している業者もある。ガイドライン策定からほぼ10年が経って実状も変わっている。

　最近では、一般社団法人「マンション大規模修繕協議会」が15年サイクルを提案している。単純に30年スパンで考えてみよう。10年サイクルなら3回、15年サイクルなら2回、この差は大きい。これだけでも住人の負担増と積立金破綻の両方を回避できるケースもあるだろう。

　無駄な支出は、総会議案書でも発見できる。細かいところからいえば、共用部分の電気料金、火災保険料などの見直しが必要だ。省エネ技術、電力自由化によって低減できる支出がある。LED化、契約先、契約内容の変更だ。火災保険の見直しについては改めて詳しくお伝えしたいと考えている。

　“削減の本丸”は管理委託費だ。

　販売時の管理委託費は長期修繕積立金とは逆で、多くの場合、多少なりとも販売会社に関係する管理会社のために詰めの甘い設定となっている。さらに競争原理は働いていないので、その金額に見合う管理がなされていない場合が多い。

　“あなたのマンションは管理会社の「カモ」にされていないか（2017.7.7）”　で紹介させていただいたような「管理会社を変える」ことまでを視野に入れて競争原理を導入するなら、破綻回避どころか、数少ない健全な長期修繕計画を持つマンションとして生まれ変わることができる。

　ただし、単に安ければいいのではない、ということは忘れずに。品質を落としては意味がない。管理会社を維持するにしても、変えるにしても、重要なのは適正な金額で適正な管理がなされることだ。現状は、適正を上回る金額で、適正を下回る管理がなされている可能性が高い。

AERA dot. 4/20(金) 7:00配信　週刊朝日 　2018年4月27日号

全国で増え続けてきたマンション。快適なくらしの場となる一方で、新たな課題も増えている（写真は本文と直接関係ありません）（ｃ）朝日新聞社

現場従業員の採用が厳しくなっている理由（複数回答）（週刊朝日　２０１８年４月２７日号より）

マンション管理員の過不足感（直近１年間）（週刊朝日　２０１８年４月２７日号より）

増え続ける分譲マンション（週刊朝日　２０１８年４月２７日号より）

管理の仕事はシニアが支え（現場従業員の年齢構成）（週刊朝日　２０１８年４月２７日号より）

　都市部で新築ブームが続く一方で、中古物件の老朽化や入居者の高齢化も進むマンション。住人の死去や転居で空室が増え、管理費徴収もままならず、最近の人手不足で管理員のなり手がいない。あなたの自宅が、そんな“限界マンション”になれば、ゴミ屋敷やスラム化への道が待っている。

「マンションは施設の老朽化と住民の高齢化という二つの『老い』に直面していますが、もう一つ進む老いがあります。清掃や点検を担う管理員の高齢化です」

　こう話すのは、不動産コンサルティング会社「さくら事務所」の土屋輝之さん。マンション管理のコンサルタントとして、住民らの課題に向き合ってきた。

「ここ数年は毎年10万戸前後が新規供給され、マンション数は増えています。一方で、常駐・通勤の管理員の担い手が足りません。管理会社は人材確保のため、定年を延長したり、採用年齢を引き上げたりしています。その結果、管理員が高齢化しているのです」

　マンション管理業協会が3月にまとめた調査によると、会員の管理会社の過半数が管理員採用が難しいと答えた。特に、勤務時間週30時間未満の通勤管理員は、6割超が「大いに不足」「やや不足」と答えており、不足感が強かった。

　協会の関西支部長、鈴木清・阪急阪神ハウジングサポート社長は「当協会が協力している公益社団法人大阪府シルバー人材センター協議会の管理員技能講習は、50人の枠に200人以上の応募が普通でした。それなのに、ここ数年は応募段階で定員割れの状態。実際に受講する人は40人を大きく割ることもある」と嘆く。

　さくら事務所の土屋さんも、こう指摘する。

「管理会社は業績アップのために新規受注が必要ですが、管理員を確保できずに受注を見送らざるを得ない例もあります。また、欠員となった場合などに後任者が決まらず、毎日違う代行管理員でしのぐケースもみられます」

　なぜ、管理員はそれほどまでに足りないのか。土屋さんが続ける。

「数年前まで、マンション管理員は定年退職した人や早期退職した人の第二のキャリアとして人気でした。しかし、この世代の人たちが管理員の求職市場に出てこなくなったことが、一因として考えられます」

　きっかけの一つが、2013年に施行された改正高年齢者雇用安定法だ。希望者全員を65歳まで雇うことが企業に義務付けられた。このため、管理員の応募が多かった60代前半の求職者が減っているという。

　協会の試算によると、管理や清掃を担う現場従業員は約8万7千人。全体の半数は65〜70歳で、8割超は61歳以上となる。マンション管理は、シニア世代に支えられているのが実情だ。

　かつては50代の早期退職者が管理員として採用され、65歳まで働くことが一般的だった。今や65歳は定年でなく、採用時の年齢層になった。70歳を超えて働く人も増えている。

　協会調査部の笹島光広さんは、管理員不足の要因として近年の好景気についても触れる。
「どの業界も労働力が不足しており、シニア層を積極的に活用しています。シニア層にとっては仕事の選択の幅が広がりました。マンション管理の仕事は、相対的に魅力が薄れているのではないでしょうか」

■広がる採用難　直近3年で加速

　採用が難しくなった時期として、調査に回答した企業の4割が「1年超2年以内」、3割が「2年超3年以内」と答えた。全体の8割の企業は、直近3年で採用が難しくなったと認識していることになる。

「団塊世代が75歳以上となる『2025年問題』が近づくにつれ、事態はさらに深刻化すると考えられます。さすがに75歳を超えてできる仕事ではないし、70歳でも相当体力のある方でないときついと思います」（笹島さん）

　管理員室に座っていて、何となくラクそうと思われやすい仕事。しかし、現実はそうではないようだ。

　マンションの規模や管理組合との契約で業務内容は異なるが、管理員室の席を温める暇もないほど忙しいことも珍しくない。こうした仕事のハードさも、人手不足に拍車をかけている。

「管理業務は、いわゆる3K（きつい、汚い、危険）の激務です。その割に待遇が良くないし、給与も上がっていない。割に合わないからやめる人が多く、離職率も高い傾向です」（さくら事務所の土屋さん）

　朝、ゴミ収集に間に合うようにマンションに出勤し、ゴミ置き場のゴミを収集車が来る場所へと運ぶ。分別されていないゴミは、管理員が改めて分別する。回収が終わると、ゴミ置き場の清掃。その後、共用部分の清掃や設備などの巡回点検をする。高層マンションだと、階段を上り下りし、すべての階を清掃・巡回することも珍しくない。この仕事に就くと、何キロもやせるという人が多いという。（森田悦子）

老朽マンションほど、管理費の滞納が多い（管理費等を３カ月以上滞納している住戸の割合）（週刊朝日　２０１８年４月２７日号より）

老朽マンションが急激に増える（週刊朝日　２０１８年４月２７日号より）

　最近の人手不足でマンション管理員のなり手も減っている。都市部で新築ブームが続く一方で、中古物件の老朽化や入居者の高齢化も進むマンション。ゴミ屋敷やスラム化への道が待っている“限界マンション”とは？

■管理員追い込むモンスター住人

　業者による修繕や整備があれば、受け付けや立ち会いをする。引っ越しシーズンとなれば、運送業者が適切に養生をしているかのチェックも欠かせない。もちろん、住民からの要望や問い合わせにも対応する。管理組合の理事会や総会に出席することもある。

「一般に考えられているよりもずっと重労働で、住人の接し方によってはストレスもたまりやすい仕事です。評価されたり、感謝されたりする機会は少ないのに、少しでも不備があると住人から叱責されることがあります。本来は管理員の仕事でないことについてまでも責め立てられ、やめてしまう人がいます」（不動産コンサルティング会社「さくら事務所」の土屋輝之さん）

　ある業界関係者も、こう明かす。

「最近は『モンスター住人』に悩まされる管理員がいます。精神的に不安定な住人が、何かと難癖をつけて攻撃してくるんです。その物件は管理員を何人送り込んでもすぐにやめてしまう。そこまでひどくなくても、管理員室にいれば『仕事をしていない』と言われ、巡回に出ていれば『いつもいない』と言われる。やりがいを感じる機会が極端に少ない」

　体力的にも精神的にも楽ではない仕事なのに、時給は地域にもよるが1千円前後が相場。決してよくないため、割に合わないとやめる人も少なくないという。

　給与を上げれば、人を集めやすくなるとも考えられる。人手不足感の強い飲食店などはパートやアルバイトの時給引き上げ傾向が顕著だ。しかし、マンション管理員は上がっていないところも多い。

「管理員の報酬の原資は、管理組合が住民から徴収して管理会社に支払う管理委託料です。待遇を改善するには委託料を値上げする必要がありますが、管理組合側からは値下げ要求のほうがむしろ強いです。交渉がうまくいったケースはあまり聞きません」（土屋さん）

　NPO法人「全国マンション管理組合連合会」の川上湛永会長は、組合の厳しい懐事情を打ち明ける。

「管理費の滞納や駐車場収入の低迷などで、修繕積立金不足に悩むマンションが増えています。管理費値上げなど、とても考えられないという管理組合が多い。数年前ならば、管理会社との契約更新時に値下げ交渉をするなど、管理会社を変えてコストダウンを図ったりすることができました。しかし、今はそんなことをすれば、新たな管理会社が見つからない可能性さえあります。むしろ、利幅の薄い小規模のマンションだと、管理会社側が更新してくれなくなることもあり得ると危惧しています」

　国土交通省の調査によると、築年数が古いマンションほど、滞納者の占める比率が高かった＝上のグラフ。老朽化したマンションほど、設備の保全や大規模修繕にかかる費用が膨らみやすい。日常の点検や確認がより大切になり、管理員の果たす役割は大きくなる。

　マンション管理を巡る状況は厳しいが、管理員の採用倍率が8倍と、人手を確保している会社もある。約3500人の管理員を抱える大和ライフネクスト。人材開発一部の松本幸太郎部長は人気の秘密をこう話す。

「採用倍率は3年前までは20倍でした。今は8倍ですから、これでも、優秀な人材を採用しにくくなっていて、危機感を持っています。給与や時給の引き上げは限界があるため、働きやすく、やりがいを感じられる職場づくりに特に力を入れています」

　管理員は一般的に、契約社員やパートなど非正規雇用が中心だ。しかし、同社は勤務条件にもよるが原則65歳まで正社員として雇う。休暇中の管理員の代わりに現場に入れる代行管理員を組織するなど、有給休暇を取りやすい環境を整えた。地域ごとにグループを設け、勉強会を毎月開催。物件によっては、「1日管理員体験」のイベントも催す。住人の子どもたちに、制服を着て仕事を体験してもらう。

「管理員はそれぞれの現場で一人で仕事をするため、孤独を感じやすい。このため、同じ仕事をする者同士で情報交換する機会を設けています。経験を発表し合い、共有できる仲間をつくることで、モチベーションを上げてもらうねらいです。住民とのコミュニケーションを深めて管理員や管理の仕事を身近に感じてもらい、理解・関心を深めてもらうことで、よりよい管理運営が期待できます」（松本さん）

■住民満足度UP　人工知能活用も

　人工知能（AI）を使い、管理員の負担を減らしつつ、住民の満足度を上げようとする試みもある。

　管理会社の「大京アステージ」は、マンションにAI管理員を置く実証実験をしている。東京電力グループのファミリーネット・ジャパンなどとの共同研究で、自動応答サービスを開発した。エントランスにモニターを設置し、画面にはAIの男性管理員のイラストが表示される。住民が話しかけると、応答するしくみだ。

「ゴミの日は何曜日？」
「近所のコンビニはどこ」

　こうした質問に答えられるほか、簡単なあいさつもできる。今後、「共用部分の電球が切れた」などの連絡には「後ほど対応いたします」と答えたり、管理員が出勤時に確認したりする。すぐ答えられない質問などはコールセンターの番号を案内する。そのままコールセンターと通話できる機能搭載も考えているという。

　山崎紀男・事業統括部長は、ねらいをこう話す。

「人手不足対策としてはもちろんですが、管理員がいない夜間などにも対応できます。このサービスで、入居者の利便性を高められるのではないかと考えました。現在、実験の結果を受けて質問や要望を分析し、学習させている段階です。実用化する時期は未定ですが、将来は管理員の負担を減らしつつ、入居者の満足度も高められるようになると期待しています」

　AI管理員が実用化されても、人による管理すべてを取って代われるわけではない。さくら事務所の土屋さんは、管理員が働きやすくやりがいも感じられるようになるためには、住民の理解も不可欠だと訴える。

「共用部分の不備はすべて管理員の責任と思い込み、クレームをつける人もいます。しかし、実際は危険を伴う高所作業などが禁じられており、業者を手配してからということも多いのです。大切な住まい、資産であるマンションを管理してくれている人に対し、無関心であったり、苦情を言ったりするばかりでは残念です。仕事の内容を理解し、協力して資産価値を守っていこうとする姿勢もあっていいのではないでしょうか」

マンション修繕、割高契約に注意　国交省「相場」を公表
5/12(土) 5:02配信 朝日新聞デジタル

　マンションの大規模修繕工事の際、割高な代金で契約させられるなどトラブルが相次いでいることから、国土交通省は各地の工事を調査し、１１日に結果を公表した。調査対象は過去３年間に施工された９４４事例で、１戸あたり「７５万〜１００万円」が３１％で最も多く、「１００万〜１２５万円」が２５％、「５０万〜７５万円」が１４％と続いた。

　同省のこうした調査は初めて。費用の目安を情報提供し、トラブルを未然に防ぐ狙いがある。

　分譲マンションは全国に約６３０万戸（２０１６年）あり、約１５００万人が入居。大規模な修繕工事はマンションの老朽化に伴い、住民による積立金を元に行われる。

　同省は昨年５〜７月、修繕工事の内容や費用などに関し、工事の実績が多いとみられる建築事務所や設計コンサルタントにアンケートを実施。回答が得られた１３４社の９４４事例を分析した。

　その結果、大規模な修繕は１回目が築１３〜１６年前後で行われ、１戸あたりの平均は１００万円。２回目は築２６〜３３年前後で同９７万９千円、３回目以降は築３７〜４５年前後で同８０万９千円だった。工事は外壁関係、防水関係が多く、２回目は給水設備が増えるという。

　修繕工事はそれぞれの状況が異なり、相場が分かりにくいほか、マンションの管理組合と施工会社の間を取り持つコンサルの一部で、工事費を不適切につり上げるケースもあるという。国交省は昨年１月、悪質な例を紹介して管理組合に注意を促し、今回の調査に乗り出した経緯がある。

　調査結果は同省のホームページで公開。マンションの規模ごとに概況を掲載し、「管理組合は同規模のマンションのデータと比較すると有効」としている。また、事前に検討した方がいいポイントとして、▽過剰な工事項目・仕様などがないか▽戸あたり、床面積あたりの工事金額が割高ではないか――などを挙げている。（岡戸佑樹）

　住宅問題に詳しい吉岡和弘弁護士の話　大規模修繕工事では、事前に聞き出した積立金の額に合わせて見積もるなど、適正さが疑われるケースが多い。問題は設計コンサルだけではなく、マンションの管理会社でも知り合いの工事業者を使って高く見積もるケースがある。そもそもコンサルや管理会社に任せきりになっている管理組合が多い実態も問題。その工事が適正か管理組合や住民が自ら監視していける手法を身につけるのが大切だ。

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悪質コンサル、リベート横行　マンション修繕割高の裏側
石山英明、北見英城 2018年5月12日08時49分

　マンションの大規模修繕工事をめぐり、国土交通省が初の調査結果を明らかにした。「相場」を示して管理組合に役立ててもらうほか、工事業者らにリベートを要求し、代金をつり上げるなど、一部の設計コンサルタントの行為に警鐘を鳴らす狙いもある。

マンション修繕、割高契約に注意　国交省「相場」を公表

　大規模修繕をめぐる問題は、「マンションリフォーム技術協会」が一昨年、会報誌で訴え、注目されるようになった。国交省も昨年１月、同様の指摘をした際、「コンサルが自社にマージンを支払う施工会社が受注できるよう不適切な工作をして、管理組合に損失を及ぼしている」などの例を挙げた。

　「何でこんなに高いのだろう」。横浜市内の大型団地で管理組合理事長を務める加藤統久さん（６０）は３年前、修繕工事の見積書を見て疑問に思った。

　事前の下調べでは６億５千万円程度で済むと思っていたが、計１０社から上がってきた見積もりは７億〜９億円。確認すると、避難用はしごなど複数の設備で相場の倍の値段が計上されていた。

　落札する業者が決まっていて、費用をつり上げているのでは――。そんな疑問を胸に契約していたコンサルに質問を重ねたが、何を聞いてもはぐらかされた。数カ月後、２００万円余りの着手金を支払って解約。別のコンサルに頼むと当初の予想に近い金額で工事ができた。

　設計事務所「シーアイピー」（東京）の須藤桂一代表によると、悪質なコンサルの手口はこうだ。

　まず、安い料金を示して管理組…
https://www.asahi.com/articles/ASL5C3SLFL5CUTIL00K.html?ref=yahoo

住民が減り高齢化すると多くの問題が起きる

画像引用：http://livedoor.blogimg.jp/jnrz34/imgs/a/9/a9676e5c.jpg

老朽マンションは最後にどうなる

今後大量に顕在化する老朽マンションはどうなるのか、もしかしたら湯沢は東京の近未来なのかもしれない。

多摩ニュータウンなど高度成長期に建設されたニュータウンは、住民の高齢化でオールドタウンになりつつある。

山を切り開いたような不便な場所にあるので子供たちは通勤に便利な場所に住んでいる。

残った老人ばかりになったニュータウンは、都市近郊でありながら限界集落になっている。

都市部でも高度成長期からバブル期に建てたマンションが老朽化し、今後耐用年数を迎える。

実際には補修や修繕を適切に行えば50年はおろか100年でも使えるのだが、そうできない事情がある。

入居者が一定以下に減ると修繕積立金はおろか管理費も集まらなくなり、日常的な保守費用も出なくなる。

すると管理や清掃が行き届かなくなりさらに入居者が減り、最後は家賃も払えない高齢の滞納者だけになる。

一足先にそうなっていると言われているのが新潟県越後湯沢のリゾートマンション群です。

湯沢では1990年台前半のバブル期に無数のリゾートマンションが建設されたが、バブル崩壊で需要がなくなりました。

数百万から数千万円で売り出された物件は、現在では10万円以下のものが常に数十件売りに出されています。

中古価格が10万円以下になったマンションでは、平穏な生活を営むのが難しくなる。

湯沢リゾートマンションの最後

最初リゾートマンションとして分譲されたが価格が下がると高齢者が購入し、現在は高齢化率が40％を超えている。

そういう人がつぎつぎになくなるので”事故物件”が増えてますます中古価格が安くなっている。

湯沢マンションは分譲なので家賃はないが、管理費と積立金で4万円以上かかる事が多い。

管理費を滞納すると差し押さえられて競売に掛けられるが、競売の基準額（開始価格）は1万円になっている。

管理組合は自分で競売にかけた物件を自分で入札し、1万円から数十万円で落札している。

これにはコストがかかるがそんな面倒な事をする理由は第一に、競売に掛けることで管理費滞納者を追い出せる。

第二に「反社会組織」に落札されると面倒なことになるため、自分で落札したうえで不動産屋を介して購入者を募集する。

その手の組織に購入されて占拠されると、管理組合を乗っ取られて組合が集めた積立金を横取りされてしまう。

数百戸ものリゾートマンションの修繕積立金は数億円もなっているので、組織はこの金を狙って乗っ取りを仕掛けるのです。

ここまで住民の質が低下すると再建は困難だが、安い住居が欲しい人は居るので一定の需要がある。

首都圏の老朽マンションや限界ニュータウンも、最後はこんな状況になるかも知れない。
http://www.thutmosev.com/archives/77424954.html

　スキーと温泉で人気を博したリゾートマンションが今、社会問題となっている。なぜ売却が進まないのか。住居の維持に力を入れる管理組合の取り組みを紹介しながら、問題の根深さを朝日新聞記者の松浦新氏が解説する。 （出典：文藝春秋オピニオン　2018年の論点100）

バブル崩壊後、マンション住民が高齢者に変化　

　新潟県湯沢町は1985年に上越新幹線が上野に乗り入れ、関越自動車道も全線開通し、年間1000万人を集める観光地になった。首都圏から気楽に行けて、スキーと温泉が楽しめる。バブル景気に乗って、リゾートマンションは93年までに58棟、計約1万5000戸も造られた。不動産情報会社の東京カンテイによると、全国のリゾートマンションは約8万戸なので、2割近い。しかし、スキーブームは去り、供給過剰で価格は暴落した。

スキーブームに沸いた越後湯沢 ©杉山拓也／文藝春秋© 文春オンラインスキーブームに沸いた越後湯沢 ©杉山拓也／文藝春秋
　バブルから約30年。マンションの利用者も大きく変わった。町によると、2016年4月時点の町民8000人余りのうち、1000人余りがマンションに住民票を置いていた。町民の12.4％を占める。バブル景気のリゾートブームで買った人たちが定年を迎えるなどして移り住み、地元の人も、高齢で冬の雪下ろしが負担などの理由で移住しているという。マンションの高齢化率は43％超と、町全体より8ポイントも高い。

要介護者が大浴場を汚すことも　

　自らも定住している管理組合の理事長は、実態をこう話す。

「数10万円なので、借金なしでも買える。管理費は高いが、大浴場が使えるので、光熱水費は安い。一方、介護が必要な人もいて、大浴場が汚物で汚れることもあります。亡くなって連絡しても、遺体も部屋もいらないという遺族もいます。相続放棄はこれから増えるでしょう」

　それだけに、価格の下落は深刻だ。17年9月、新潟地裁長岡支部で湯沢町のマンション9戸が借金の担保として入札で売られる競売にかけられた。88年から90年までのバブル期に建てられた約23〜88平米だが、裁判所がつけた基準額はいずれも1万円だった。

　こんなに低いのは、いずれも管理費や修繕積立金の滞納があるためだ。競売で落札した人は、前の持ち主の滞納でも原則として引き継いで払わなければならない。滞納額が建物の評価額を上回ってマイナスなのだが、マイナス価格を認めると、「落札者」はお金がもらえることになる。それはできないので、裁判所は便宜上、1万円の基準額をつけているのだ。

　この入札の結果、3戸は1万円で落札されたが、6戸には20万円前後の値段がついた。実は、リゾートマンションを競売にかけるのは、ほとんどが管理組合だ。通常の競売は住宅ローンを貸している銀行がかけることが多いが、リゾートマンションは価格が低すぎて、競売でつく価格は経費にもならないことが多い。しかし、管理組合は滞納を放置すると他の所有者にもモラルハザードが広がる恐れがあり、それを止めるために競売をすることがある。湯沢のマンションはこのケースが多く、毎月数件は競売がある。

競売も落札も管理組合が行う理由

　落札するのも、多くの場合は管理組合だ。滞納で実質マイナスなので、一般の入札は期待しづらいためだが、このところ、第三者が入札するケースも出てきた。

　あるマンションでは16年3月と4月に競売で売れた2部屋が、沖縄の宗教法人の名義で登記された。屋内プールやジャグジー付きの大浴場も備えた豪華マンションで、1室は、11、12階にまたがるメゾネットタイプの77平米だが、2800万円余りの滞納があり、裁判所の基準額は1万円。宗教法人はこれを33万円で落札したが、過去の滞納管理費を払わずに入居と同時に滞納を始めた。さらに、入れ墨をした人たちが部屋に出入りして共同の大浴場も使う。管理人が、入れ墨の人は風呂を使わないよう注意してもやめないという。マンションの管理組合は、仕方なく、2部屋の競売手続きを改めて進めている。

　こうした落札者がいるため、湯沢のリゾートマンションの管理組合は自ら落札する時でも、高めの入札をするところがでている。先述の9月の競売でも、ある管理組合は20万円前後で2部屋を自ら落札したが、別の応札者があり、高めの入札が功を奏したとみている。

　別のマンションの理事長は心配する。

「マンションは安くなると様々な人が買って入ってくる。マンションが戸建てと違うのは、管理組合に億円単位の修繕積立金があることです。嫌気がさして出ていく住民が増え、管理組合が乗っ取られたら大変なことになる」

マンションは値下がりしたのに固定資産税は高止まりとは

　価格が暴落したリゾートマンション定住者の間で負担感が高まっているのが、固定資産税だ。17年8月、町内のリゾートマンションの理事長ら30人が町の担当者と意見交換をする「連絡会議」が開かれた。席上、理事長から町の固定資産税に対する不満が出た。

「総務省の規定で、固定資産税は時価が下がれば減額するはずだ。リゾートマンションがこれだけ値下がりしたのに固定資産税が高止まりするのはおかしい」

　固定資産税を計算するもとになる建物の評価額は、同じ建物を建てるのにいくらかかるかを、所管する総務省の基準で積算し（再建築価格）、経年劣化分の減額をする。そのため、マンションの評価額は、同じ建物であれば場所に関係なく同じになる。ところが、リゾートマンションの不動産広告を見ると、70平米以上の物件が10万円で、年間の固定資産税額がそれに近いようなケースもある。

　固定資産評価の原則は時価だが、町は「検討する」というだけで動きは鈍い。それは、町税収入の八割が30億円弱の固定資産税だからだ。そのうち、マンションは約8億9000万円と3割を占める。町を支えてきたスキー場やホテルが斜陽化して法人税が減っても、人口の高齢化で住民税を払える人が減っても、建物などがある限り、固定資産税は集められる。「最後の砦」ともいえる安定財源なのだ。

　湯沢では、マンション管理組合が自分たちの資産の価値を必死で支えている状態だが、人口減の日本で、マンションの供給が需要を大幅に上回る状況は、リゾートだけの問題ではない。湯沢で起きていることを他人事と考えず、資産の有効活用ができる対策を打つ必要がある。
https://www.msn.com/ja-jp/money/news/1%E6%88%B81%E4%B8%87%E5%86%86-%E8...

2018年9月27日
「老朽化マンション」の不都合な真実
マンション　サバイバル時代――スラム化していくマンション
中西 享（経済ジャーナリスト）
http://wedge.ismedia.jp/articles/-/14045

　国土交通省によると、2017年末のマンションストック総数は644万1000戸で、居住人口は1533万人と推計され、国民の約1割に当たる。そのうち、築40年以上の老朽マンションは72万9000戸あり、全体に占める割合は約1割だが、10年後には2・5倍の184万戸、20年後には5倍の351万戸と爆発的に増える。

（出所）国土交通省
http://wedge.ismedia.jp/articles/-/14045

　このまま日本の「巨大都市」は、供給過剰で空き家だらけの「虚大都市」になってしまうのだろうか。実は自ら住むマンションの生死は、自分たちの選択にかかっている。マンション管理組合を通じて、「他人任せ」ではなく、自らマンション管理にコミットする姿勢こそが今、求められている。こうした住民が多いマンションは生き残っていく可能性が高い。

水漏れ、ガス漏れ……
管理不全で進むスラム化

　横浜市内で小規模のマンション管理業をしている、横浜サンユーの利根宏社長の案内で、同市中区にある1974（昭和49）年に建てられた築44年目のマンションを訪問した。

横浜サンユーが再生を支援している横浜市内のマンション。1回目の修繕は終わったが、2回目のめどがたっていない

　9階建てで34戸のうち、11戸が外国人、1階には飲食店が入っている。本来は見えないようになっているはずの配管が天井部分にむき出し、継ぎはぎ工事をした跡が見える。それでも、駅からの便がよいこともあって部屋は全室埋まっている。

　昨年12月に管理組合が民間金融機関から1500万円借りて、第一次工事として、外壁塗装、防水など初めての大規模修繕工事をした。しかし、資金不足から第二次工事の見通しは立っていない……。

　74年に建設され、分譲後は管理会社に管理を委託しなかったこともあり、マンションのメンテナンスがないがしろにされてきた。マンション内の管理組合は機能しておらず、修繕費と管理費も区別なく合算で徴収するという形態で、滞納者も複数いた。

　そんなスラム化の一途をたどるなか、このマンションを所有する親戚から管理を委託された田邊賢一氏は、マンションの惨状を見るなり「スラム化マンション延命化」を事業として行う横浜サンユーに駆け込んだ。

　旧建築基準法の基で建っているため、建て替えとなると戸数を減らす必要があるほか、高齢者、外国人が多く金銭的にも難しい。そのため、まずは田邊氏自身が管理組合の理事長となり、延命策として大規模修繕を提案した。

これは同意され、管理費、修繕費を払わないオーナーとは弁護士と話し合い、競売にかけるなどして体裁を整え、金融機関から1500万円の融資を受けてなんとか、第一次の大規模修繕にこぎつけた。

　しかし、修繕費として25万円の一時金を各戸が負担しなければならないということが判明すると、離反者が出ることになった。しかも理事会の決議で「理事長は居住者から選出する」ということになり、田邊氏は理事長の職を解かれた。

　その後、迷走が続いている。田邊氏の後を受けた新任の理事長に問題が山積するマンションを委ねるには無理があり、第二次の修繕はやり残されたまま。さらに、年1回必要な浄水槽の清掃などもストップしていることから茶色い水が出たり、外国人居住者が生肉を排水管に流すため水漏れが起きたり、老朽化のためガス漏れが4件発生するなど、事態は悪化している。

　これほど管理状態が悪いと日本人の入居は難しく、結果的に外国人の比率が増える傾向になる。それでも、利根社長は「延命は可能」と、再度の田邊氏の理事長就任に向けて背中を押す。

管理会社も逃げ出した
築55年の老朽マンション

　一方こうしたケースとは違い、大規模修繕も定期的に行い、管理組合も無借金経営を貫いてきても、延命がいよいよ限界に近づくマンションもある。東京都世田谷区にある「田園メイゾン」は、有名建築家が設計した築55年の全17戸からなる6階建てだ。建築当初からエレベータがあり、東日本大震災後に行った耐震調査で新耐震基準を満たしていることも判明した。

　しかし、骨格は頑丈であっても、老いは確実に進行している。「音漏れ、におい漏れは許容の範囲だが、大規模修繕の直後に雨漏りが一段と酷（ひど）くなった」と住民の一人は嘆く。5年前には汚水管が破裂して、複数の部屋が大惨事に。上水管も相当傷んでいるが、壁の中に埋め込まれており、修繕することすらできない。

　こうした深刻な老朽化に対し、財閥系の大手管理会社は、4回目の大規模修繕工事を前に、「責任を持てないので系列の業者では工事できない」と断ってきた。管理会社に紹介された中堅業者によって今年8月に工事は終わったが、その途端、管理会社は管理費の2割アップを突き付けてきた。

自らも不動産業界に身を置く管理組合の永井聖理事長は、「管理会社は一般的に大規模改修で3割、日々の管理で2割5分のマージンを抜く。ここまで築年数が経つと次の大規模改修も見通せず、日々のメンテもさらに増える。味がなくなったこのマンションから逃げ出したいのだろう」と見る。

　「管理費の値上げは飲めない」と断ると、案の定、管理会社は間髪入れずに管理契約の打ち切りを通告してきた。「単純な大規模修繕を繰り返す時期は終わったので、これからは修繕費をただ積み立てるだけでなく、いかに使って延命していくかが問われる」（永井氏）と未知の領域に足を踏み入れる。

　延命措置と並行してマンションの建て替えの道筋を引くことも理事長の大事な役割である。しかし、理事長を悩ますのは法律の壁である。日照権の問題で、容積率は建設時の300％から200％へと減らされている上、風致地区にも指定されたため、建て替えの際にはセットバックも必要だ。この条件では、今の住居スペースより大幅に狭くなり、半分の住戸は家族では居住できない広さになり退去を余儀なくされる。このため住民の総意を得るのは難しい。

　マンションの「終活」が二進（にっち）も三進（さっち）もいかないなか、「マンション寿命」のカウントダウンは刻一刻と進んでいく。

マンションの劣化を防ぐ大規模修繕工事のための積立金が悪質な設計コンサルティング会社に狙われている。工事会社に談合まがいの行為を促し、割高で受注した業者からバックマージンを受け取る――。住民側に立つべき会社が水面下で管理組合の資産を食い物にしているのだ。

業界内ではこうした不適切行為を排除しようとする動きが一部で出てきたものの、その根は深い。悪質コンサルの横行はマンションの資産価値を低下させ、都市そのものの「老い」を加速させかねない。劣化を防ぐには適切な大規模修繕工事が欠かせない（東京都内のマンション）

劣化を防ぐには適切な大規模修繕工事が欠かせない（東京都内のマンション）

■横行するバックマージン
「この金額で見積もりを出してくれ。その代わり別の物件を一緒にやろう」。2018年春ごろ、ある工事会社の役員の携帯電話が鳴った。声の主は首都圏のあるマンション管理組合と修繕計画策定の契約を結んだ大手設計コンサルの担当者。修繕工事会社の入札・選定を助言する立場にある人物だ。

電話を受けた役員はもともとこの案件の受注を狙っていたが、相手が促してきた応札額は自社の見積もりの1.5倍。通常の原価で計算すればありえない高額だった。「ほかの工事会社の見積もりは設計コンサルへのバックマージンを含めている。ウチの会社がそれより安い金額で落札するのを防ぐつもりだろう」。依頼の趣旨をこう解釈した役員はきっぱり断った。

結局、落札したのは別の工事会社。なぜか役員の会社の見積もりと同程度の受注額だった。落札した会社からも事前に接触があり、当の設計コンサルと組んでいることをほのめかされたという。役員が安易に同調していれば、管理組合は相場より5割も高い金額を支払わされる可能性があった。

なお、日本経済新聞がこの大手設計コンサルの社長に事実関係を書面で問うたところ、「そのような談合行為を行うような事実はない」と答えている。

マンションは通常、経年劣化に対応するため12〜15年ごとに大規模修繕工事を実施する。原資は管理組合が住民から毎月徴収する修繕積立金だ。1回目は外壁塗装が中心で、2回目以降は給水・排水管の更新などが必要。規模が大きいマンションは億円単位の費用がかかる。工事内容や発注先は管理組合の総会で決めるが、専門知識が乏しい住民にとって、工事金額や業者の技術水準が妥当かどうかを判断するのは難しい。

そこで近年増えてきたのが「設計監理方式」と呼ぶ仕組みだ。1級建築士などを抱える設計コンサルが管理組合と契約し、建物を診断して工事内容を決め、進捗管理も担う。この計画を受けて管理組合は公募などで工事会社を決める。診断から工事までを管理会社や工事業者に任せる「責任施工方式」より競争原理やチェック機能が働き、透明性が高いとされてきた。

■かわる入札条件

だが、透明性は設計コンサルの「質」に大きく左右される。複数の業界関係者によると不正の手口はこうだ。まず、管理組合による設計監理業務の公募に対し、こうした設計コンサルが極端な安値を提示して競合を押しのける。管理組合は安ければ安い方がいいという判断が働きやすい。問題はその後だ。安値受注した設計コンサルはつながりの深い工事会社が受注しやすいように、誘導していくのだ。

ある中堅工事業者の社長は「設計コンサルが主導して『資本金1億円以上』などの厳しい条件を課す。そうすれば入札できる工事業者が限られ、顔見知りの設計コンサルと工事業者が談合できる」と証言する。業界の実態に詳しい設計コンサル、シーアイピー（東京・中央）の須藤桂一社長は「事前に落札業者を決め、ほかの業者がそれより高値で入札するように設計コンサルが誘導する」と指摘する。

以下は、築40年経過の老朽団地をみごと建て替えに成功した事例が紹介されている記事だ。この老朽団地が建て替えられたのは、成功事例と云うよりも、例外事例として、受けとめるべきだろう。容積率や立地条件の有利さで、今よりも良くなる展望があったから、70〜80代の居住者も賛同した、極めて稀な事例だと思う。いま現在、このように築４０年以上経過した団地やマンションが７３万戸あるらしいが、多くは、現居住者が亡くなった後、廃墟となる可能性が多いのではないかと危惧する。

駐車場のあるマンションなどでは、その収入を、修繕積立金に回すことで、潤沢な大修繕の資金を調達しているのだが、最近では、自動車を手放す居住者が増え、駐車場の空きが目立つようになっている。筆者の住むマンションも同様で、管理費の値上げで、この不足を埋めることになっている。このことからも判ることだが、団塊世代が、必死で入手したマンション等も、最終的には、廃墟になる可能性を秘めているという現実だ。そして、都市に住む日本人の車離れが顕著になっている現実だ。家と車が魅力的商品ではなくなっている空気感があるということを踏まえておこう。

ＮＹ市場が好況感に満ちている最大の功労企業は、ＧＡＦＡ（グーグル、アップル、フェイスブック、アマゾン）、たった４社の株価が、ＮＹ市場を支配している。しかし、考えてみると、正直な話、あってもなくても構わない企業にも思える。筆者などは、衣食住重視人種なので、アマゾン以外は必要性を感じない。たしかに、当初のグーグルの検索エンジンは優位性を保っていたが、最近は不正に満ちた検索結果を意図的にヒットさせる傾向が見られ、信頼に欠ける。Ｂｉｎｇ（マイクロソフト）の方が、商業性が抑えられている。正直、昔のヤフージャパンのカテゴリ・ディレクトリ検索が懐かしい。

横道にそれたが、世界経済を支えている実情が、実は、人間の歴史における死生観とは無関係なような事業によって支えられているのかと思うと、石器人が未来の世紀にワープさせられた感もある。逆に言うならば、バーチャルと云う言葉が出た辺りから、我々は、奇妙な駆動力で、マネーを太らせる為に経済活動をしているのではないかと、罪悪感が去来する。“人間とはなんぞや”などと書生っぽいことを言っていると、まさに、石器人扱いされるわけだが、金融資本主義経済や市場原理主義経済が民主主義を呑み込んでしまうようでは、“庇を貸して母屋を取られる”そういう感覚さえ持つわけである。

まぁ、最近の若い世代では、ライン、ツイッター、フェースブック、インスタグラムがなくなったら、スマートフォン、アイフォンがなくなったら生きてはいけないと、本気で力説するくらいだから、衣食住よりも大切なものなのかもしれない。しかし、「その通り」と同意した時点で、ビッグ・ブラザーズの思惑にはめられてしまうようで心配だ。ここまで通信インフラが発達した以上、これを排除することは不可能だ。かといって、戦略と云う概念に、ひどく不得手な日本人が、この世界で成功する可能性はないだろう。複雑系な製造工程や技術を売り物にした日本モデルは、日本人にしか出来ない理由で忌避され、単純な製造工程で完結する製品開発が主になっている。

つまり、日本が得意にしてきた製造業も、世界的サプライチェーン戦略と製造工程の簡略化で、日本の技術の必要度は格段に狭められた。そもそも、グローバル経済と云う世界では、極めて戦略性が求められる世界なのだから、常に狭いエリアで戦略を立ててきた日本人には無理なのだ。この島国日本の宿痾のようなもので、おいそれとは超越できないＤＮＡを背負っていると認識すべきだ。不様な車しか作れないルノーに技術の日産が呑み込まれようとなった途端、慌てた経産省が国策的に、ゴーン逮捕まで持って行ったが、その後の戦略は、現時点では、持っていない実情も見えてきた。

ルノーに４０％以上の株を握られている日産が、対抗する手段に限界があり、今後の対フランス・マクロンの攻撃に対応できる戦略は、経産省、地検二者ともに所持していない。徴用工判決への対抗手段も考えていなかった。寝耳に水の醜態で、菅官房長官のチョ●ボである。東芝がシャープに売ったＰＣ部門はダイナブックになるらしい。ダイナブックを前面に出し、海外市場で積極展開し、３年後に上場する目標も明らかにした。組み立て企業の台湾・鴻海（ホンハイ）精密工業が名実ともにＰＣ製造企業として、世界に打って出ると云う。かとおもえば、ハウステンボスが中国企業から２５％の出資を受けることになったようだが、この中国の複合企業「復星集団（フォースン・グループ）」は、「星野リゾートトマム」を買収したことでも知られている。パウダースノウの「Niseko」も外資に占拠されている。

水道の民営化も促進中で、安倍政権は、日本を売って売りまくり、“移民法”の採用で、人材派遣会社に大儲けさせ、ケケナカを大笑いさせようとしている。こんな国賊安倍自民党を選挙で勝たせたのだから、何ら文句は言えないが、彼らには売国の意志があるのだろうか。おそらくないのだ。公共性の経費削減を各省庁で実行したら、いつの間にか、斯く斯く然々になってい仕舞いました。どうしましょう？と実はオドオドおろおろしているだけなのだろう。やはり、国を閉じ、トランプ以上に引き籠る方が、少しは、国が滅びるのを長引かせる可能性がある。

≪老朽団地、建て替えに成功した「奇跡」　高齢住民も賛同

建て替え前の松が谷団地（松が谷マンション建替組合提供）

建て替え後のマンション＝いずれも東京都八王子市

「管理不全」のマンションの例は…

　都市部を中心に「マンション老朽化」の波が押し寄せている。建て替えに成功した物件がある一方、必要な修繕すら進まないケースも。放置すれば防災面などで地域社会にも影響が出かねないとの危機感から、対策を強めている自治体もある。

　「建て替えられたのは、奇跡のようだ」

　東京都八王子市の住宅街に今年３月に完成した真新しいマンション「レーベン多摩センターＢｅａｕｔ（ビュート）」（１２階建て１棟・２３９戸）は、１９７６年築の「多摩ニュータウン松が谷団地」（５階建て３棟・８０戸）を、住民たちが建て替えた。中心的な役割を果たした小櫃（おびつ）健司さん（７７）は、感慨深げに振り返る。

　団地の住戸は３ＤＫ・約５０平方メートルで、当初の入居者は大半が３０〜４０代のファミリー層だった。定期的に大規模修繕をしてきたが、築３０年を過ぎたころから老朽化が目立ち始めた。外壁のヒビに加え、ベランダのコンクリートの一部が落下したことも。住民が高齢化し、エレベーターがないことも問題になり始めた。

　管理組合は抜本的な修繕も検討したが、外壁修理のほか排水管の交換、エレベーター設置などを含めると修繕積立金では足りず、少なくとも１戸あたり６００万円を追加で集める必要があった。団地が建ったのは８１年の建築基準法改正の前で、さらに今の耐震基準を満たすための改修を迫られる可能性も高かった。

　そこで建て替えも検討し始めたが、入居者の多くは、すでに７０〜８０代。「いつまで生きるか分からないから、今のままでいい」という意見も根強かったという。

　だが、２０１１年の東日本大震災で新たにヒビが入るなどして「住民の気持ちが『建て替え』で一つになった」（小櫃さん）。震災２日後、管理組合の集会で建て替え推進を決議した。

　集中的に検討する委員会を作り、プランを練る設計事務所を選定。幸い、建物を大きくするために必要な容積率には余裕があった。戸数を３倍近くにすれば増やした住戸の分譲収入が見込めるため、抜本修繕と変わらない１戸あたり平均６００万円ほどの負担で、従来より広い７０平方メートル程度の新居を手にできると分かった。管理組合は、住民の不安を解消するため、アンケート実施などのコミュニケーションも重ねた。

　そして１３年１２月、正式に建て替えを決議。区分所有者の５分の４以上の賛成が必要だが最終的に全戸が賛成した。マンション建て替え円滑化法に基づき、施主となる「建替組合」を住民と不動産会社で結成。工事契約や、区分所有権などを新マンションに確実に移行させる権利変換の手続きは、建替組合が中心になって行った。

　工事中の仮住まいは、家賃や引っ越し代は各戸負担だったが、近くに確保。１４年９月から本格的に解体が始まり、約３年半で完成した。建て替えの検討を始めてから、約１０年が経っていた。

　成功のポイントを「住民同士が、普段から関係を築けていたことが大きかった」と語る小櫃さん。「新たに入居した若い人に、また新しいコミュニティーづくりの中心になってほしい」と期待する。

築４０年超は７３万戸

　マンションの老朽化問題などに詳しい不動産事業プロデューサーの牧野知弘さんによると、マンションは築３０年を超えると共用部分の給排水管など様々な部分に傷みが出始める。国の統計では、分譲マンションは全国に約６４４万戸（１７年末）あり、築４０年超は約７３万戸。１０年後には２・５倍の約１８５万戸になる見通しだ。

　ただ、建て替えに必要な、５分の４以上の賛成を得るハードルは高い。戸数を増やせれば分譲収入が見込めるが、容積率に余裕がなければ戸数を増やせずに巨費がかかる場合もある。０４年以降に建て替えができたマンションは２３７件（４月時点）しかない。

　建て替えない場合は大がかりな修繕が必要だが、修繕積立金を、分譲時に低く設定したまま上げていない物件もある。国はガイドラインで目安額の計算式を示しており、たとえば１０階建てマンション（延べ床面積８千平方メートル）で専有部分８０平方メートルなら平均値で月１万６１６０円になるが、「多くは目安を満たせていないのでは」と牧野さん。築３０年超の老朽化に備えた修繕計画がない場合もあるという。

　管理組合の機能不全が妨げになるケースも。埼玉県南部の１００世帯あまりが住む築４０年超のマンションでは、管理会社に出納や設備管理などの業務は委託しているものの、大規模修繕工事の計画づくりは自分たちで進める必要がある。だが、住民の高齢化や住んでいない所有者の増加などで意見がなかなかまとまらず、準備ははかどらないという。元理事の一人は「自分たちが住む物件の資産価値の維持や向上を真剣に考えて欲しい」と話す。

　国は、これまでも様々な法整備で老朽化対策を促してきたが、十分に進んでおらず、独自の対策を進める自治体もある。全国のマンション戸数の３割が集中する東京都は、管理組合の設置が明記された８３年の区分所有法改正よりも前に建ったマンションに、管理状況の届け出を原則義務化する方針だ。その上で、長期修繕計画を踏まえた修繕工事が行われていないなど「管理不全の兆候がある」マンションには、行政から助言することなどを検討している。

　牧野さんは「老朽化を放置していると、マンションの価値は保てなくなる。他人事と思わず、管理組合の決算などをみて、積み立て状況を確認するなどの防衛策が必要だ」と指摘する。（有近隆史）

国のマンション老朽化対策

　以前は建て替えに関する明確な規定はなかったが、８３年の区分所有法改正で、５分の４以上の賛成などの要件を明記。０１年施行のマンション管理適正化法で管理組合に長期修繕計画づくりなど適切な管理をする努力義務を課した。０２年施行のマンション建て替え円滑化法で、工事契約や権利変換をスムーズにするために法人格を持つ「建替組合」を作るなどの手続きを整備。１４年の同法改正で、耐震性不足なら一定の条件で建て替え時の容積率を緩和し、５分の４以上の賛成で一括売却もできるようにした。
　≫（朝日新聞デジタル：有近隆史）

この物件では1戸500万円貯まっているので200戸なら10億円の積立金がある

管理組合や管理会社が乗っ取られたらどうなるか

修繕積立計画

画像引用：分譲マンションの「管理費」と「修繕積立金」のすべてhttps://journal.anabuki-style.com/management-fees

積立金数億円を狙う組織とは

ある日自分が住むマンションが反社会組織に乗っ取られて積立金数億円が奪われる。

こんな被害が密かに全国で広がっていて、非合法組織の新たな稼ぎになっている。

新潟県越後湯沢ではバブル期に建てたリゾートマンションが安値で売られているが、組織の標的になっている。

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湯沢には数百万円の手ごろな物件が多いが、安いものでは100万円以下や10万円の物件もゴロゴロしている。

そうした安い物件が組織の手に渡ると、彼らは管理組合を乗っ取り、積立金を奪って消えてしまう。

大型リゾートマンションは数百戸もあるので積み立て金合計は数億円にもなり、成功すれば巨額の儲けになる。

最近は管理費を滞納する入居者も多く、差し押さえられて競売にかけられ1万円などで落札される。

この時に反社会組織に買い取られてしまうと、やはり乗っ取りのターゲットになってしまう。

全国で老朽マンションが増え販売価格が下がるほど、組織に狙われやすくなってしまう。

老朽マンションは絶好のターゲット

反社会組織はコンサルティング会社やマンション管理会社の体裁をとっている場合もある。

本来住民が管理組合をつくって自己管理する建前だが、面倒なので業者に丸投げする場合が多い。

すると組織は労せずして管理組合を乗っ取り、積立金を自由に使えるようになってしまう。

業者は正常な取引を装って、通常の何倍もの金額で他の業者（仲間）に工事や管理、清掃などを依頼して少しづつかすめ取る。

修繕工事などで特定の業者を指名する見返りに、何割かのリベートを受け取ったりもする。

実際にあったとされる例では相場の1.5倍の見積もりを出させて、リベートとして払わせていた。

住民の多くは工事価格などの知識が乏しいうえに無関心で面倒ごとを避けるので、業者の言いなりになる。

こうして業者の仮面をかぶった反社会組織は、合法的に億単位の積立金を奪っていく。

積立金を狙う組織はあの手この手で乗っ取りをしかけ、住民を脅したり屈服させるように仕向ける。

昔と違って表向きは会社組織で「構成員」ではなく社員を名乗っているので、暴対法でも取り締まれない。

老朽マンションが増えるにつれて、こんな例が増えているという。

老朽マンションほど購入費用が安いのに、積立金は多く貯まっているので、彼らには効率が良いことになる。
http://www.thutmosev.com/archives/78363131.html