129. 2019年2月25日 22:20:00 : xvDJjqYPdz : ZnBVNlcuc0ExZkk=[1]
▼借地借家法は借主（サブリース業者）を保護する意味合いが強く、貸主であるオーナーの役に立たない
▼不動産取引のプロである業者の立場が保護され、法的知識に疎い素人のことは顧みられない借地借家法
▼弱者を保護してくれると思っていた借地借家法が、弱者の足元をすくうとは、罠のようなものだ
▼借地借家法で保護されるのはサブリース業者、個人投資家は借地借家法による保護を受けることが難しい
▼海外では事業用ローンはノンリコース、担保不動産を銀行に差し出せば残債は残らない仕組みになっている
▼日本の不動産担保ローンはリコースローン、担保を銀行に提供しても差額は顧客の債務として残ってしまう
【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/77-81
【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/100-101
【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/345
【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/758
【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/778
【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/782-783
【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/785
【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/877-879
「サラリーマン大家」はこうして騙された | プレジデントオンライン
https://president.jp/articles/-/24930
寄ってたかって食い物にされる
■アパートを建てたオーナーにはローンだけが残るケース
不動産のサブリース（転貸）をめぐるトラブルに要注意だ。
「スマートデイズは氷山の一角。これから同様のトラブルが続々表面化するでしょう」
サブリース業者は実際の家賃の8割前後をオーナーに支払うが、オーナーに対しては「30年家賃保証」などと長期の家賃保証を謳うことが多い。
サブリースはオーナーにとっても魅力的な仕組みに見えるが、大きな落とし穴がある。
「サブリース物件は、入居者が見込めない辺鄙な場所に建てられるケースが珍しくない。その結果、当初の事業計画が破綻。保証されていた家賃をもらえなくなり、オーナーにはローンの支払いだけが残るリスクがあります」
■サブリース業者と建設会社が事実上一体のケース
事業計画が頓挫すればサブリース業者も困るはずだ。それなのに、なぜプロであるサブリース業者がずさんな計画で事業を進めるのか。
「じつはサブリース業者と建設会社が事実上一体のケースが少なくありません。オーナーに建物を建てさせた時点で利益が出ているので、サブリース事業はどうでもいいというのが業者の本音。最初から『いざとなれば会社を畳めばいい』と考えている業者もいます」
サブリースは不動産の賃貸契約。適用される借地借家法は借主（この問題ならサブリース業者）を保護する意味合いが強く、貸主であるオーナーの役に立たない。
「かぼちゃの馬車」関連報道に見る、サブリース契約の罠(わな) | 財経新聞
https://www.zaikei.co.jp/article/20180406/435816.html
借地借家法にサブリース契約の当事者を当てはめてみると、横暴が懸念された大家に該当するのはサラリーマンを稼業とするオーナーで、弱い立場が懸念されていた借家人はスマートデイズ社（業者）となる。信じられないことに、不動産取引のプロである業者の立場が保護され、法的知識に疎い素人のことは顧みられないのだ。
弱者を保護してくれると思っていた法律が、弱者の足元をすくうとは、罠のようなものだ。
「かぼちゃの馬車」事件の実態 | 不動産投資Times
https://www.fudousantoshi-times.com/pro/risk/8267
個人投資家を相手としたサブリース契約の背後に、企業側が搾取する構造が見受けられました。
サブリース契約は、「頭金なしで投資でき、30年間の家賃収入を保証」を謳い文句としていました。
サブリースによる賃料の支払いが滞ったことで、高金利のローンを組んでいたオーナーは融資した銀行への月々のローンを返済することができなくなり、多くのオーナーが自己破産を強いられたか、もしくは自己破産目前の状況に置かれました。
■建築によるキックバック
サブリース契約を結ぶオーナーはかなり割高な不動産を買わされていたことになります。
このような個人投資家が搾取される仕組みは、かなり悪質だと言えます。
こうして適正価格でない物件へ多くのオーナーが投資するという事態が発生したのです。
■他の会社でも起こりうるのか
個人投資家をカモにする事件が再び起きたとしても不思議ではありません。
サブリース契約では、個人投資家がサブリース業者に借家を貸していることになるので、借地借家法で保護されるのはサブリース業者の側となり、個人投資家は借地借家法による保護を受けることが難しいとされています。
顧客から集めた資金、家賃保証に 安易な不動産戦略の大きな問題点 (1/3) - ITmedia ビジネスオンライン
https://www.itmedia.co.jp/business/articles/1809/12/news046.html
この問題の根底には日本の不動産担保ローン全体の仕組みの問題も絡んでくる。海外では事業用ローンはノンリコースが中心で、ローン残高が不動産評価を上回った場合、担保不動産を銀行に差し出せば残債は残らない仕組みになっている。このため、リスクは銀行持ちであり、これがリーマン・ショックの原因にもなったが、同時に適正な担保評価を行う要因でもある。
それに対して、日本の不動産担保ローンはリコースローンが中心で、担保を銀行に提供しても、その差額は顧客の債務として残ってしまう。これが不適正な融資が横行する要因なのだ。多額の資産を持ってさえいれば、事業計画の採算モデルが成立していなくても金を貸す、いざという場合、個人の資産で賄わせることができるからだ。
これでは何のために銀行があるのか分からない。本来、銀行はローン審査により大切な預金と融資先を守る責務があり、顧客を食い物にする今の在り方は銀行そのものの存在意義を失わせるものだ。
顧客の立場から見れば、預金しても金利を払わず、まともに金を貸さない、金を貸せない銀行などいらないのである。
サブリースに潜むリスク アパート経営でトラブルも :日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO30621150X10C18A5TCJ000/
不動産のサブリース（転貸借）契約を巡るトラブル相談が増えている。アパート経営などで普及しているが、リスクを伴う仕組みを十分に理解しないで締結する人も多い。
詐欺的サブリース：広がる 不動産業者、若者狙う 二重契約でローン一部ピンハネ 一括返金請求の恐れ - 毎日新聞
https://mainichi.jp/articles/20190218/ddm/041/040/112000c
不動産の転貸契約「サブリース」（借り上げ家賃保証）を悪用した投資の勧誘が広がっている。新たな顧客層を取り込むために投資知識のない若者がターゲットになっており、知らぬ間に不正な契約を結ばされた顧客が住宅ローンの一括返金を求められる恐れも出ている。
家賃を減額されて赤字経営に…サブリース契約が抱える問題点 | 富裕層向け資産防衛メディア | 幻冬舎ゴールドオンライン
https://gentosha-go.com/articles/-/19780
不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、賃借人に転貸する「サブリース契約」をめぐるトラブルが世間を騒がせている。一見すると、空室時でも家賃を保証してくれる、オーナーにとって頼もしいシステムだが、なぜトラブルが尽きないのだろうか。
■「減額リスク」の説明が不足しているケースが散見
家賃保証のトラブルについては、「将来的に家賃が減額になる」という点に付随することが多いです。
家賃金額については、不動産会社が一定期間ごとに見直すという契約内容になっているのです。
しかし、その説明が不足しているというトラブルが多く、「家賃を減額されて収益が赤字になってしまった」というトラブルが増えているのです。不動産会社のセールストークとしては、「不動産投資は節税効果もあり不労所得にもなります」というトークをするのですが、家賃が減額になり赤字になれば、所有しているだけで支出が増えてしまうのです。
また、これは契約解除のトラブルにもつながります。不動産会社は「家賃の減額に応じない場合は家賃保証契約を解除する」という内容で契約していることが多いです。そのため「家賃減額に同意しなかったので強制的に契約解除となった」というトラブルもあるのです。
「サブリース」で家賃保証があるから絶対安心！は嘘。認識すべきリスクとは | その他 | ファイナンシャルフィールド
https://financial-field.com/living/2018/12/13/entry-31017
■本当にメリットなのか？
家賃とは、今の金額設定が将来的にそのまま続くということはなく、建物の築年数の経過とともに数年ごとに見直されることになります。
つまり、家賃は「時価」であると言えます。その家賃の金額設定の決定は、建前としては業者と大家さんが協議のうえでということになっています。しかし、実際にはサブリース業者が主導して、必ず入居者が決まる家賃設定にするのが通常です。
そして、改定した後（値下げ後）は、大家さんには改定後の家賃の90％が支払われます。
つまり、「ローン返済の全期間家賃保証」とは、ローン返済の保証を約束するものではありません。
相続税の節税対策で不動産経営を始めることは本当に有効なのか | 相続税 | ファイナンシャルフィールド
https://financial-field.com/inheritance/2019/02/23/entry-37445
もっとも怖いのは、サブリース会社の家賃保証はずっと一定額を約束するものではないということです。空室率が上昇したときや、賃貸物件が古くなってきた場合などは、賃料の減額を一方的に要請される可能性があります。
家賃保証というと、ずっと同じ賃料が入ってくるものと思ってしまいがちですが、一定年数ごとに家賃の見直しが行われます。
一般的に建物が古くなると賃料が下がっていくため、これを考慮しておかないと、賃料が減額された場合、借入返済が滞り土地建物が差し押さえられる可能性もあります。
また、建物は老朽化するため、将来的に大規模修繕が必要になり、まとまった費用を用意しなければならなくなる場合も少なくありません。「賃貸物件を購入したはいいが、資金が行き詰まり、土地建物を差し押さえられた」というのでは、相続税対策以前の問題となってしまいます。
相続税対策のはずが…サブリース、説明不足でトラブルも：朝日新聞デジタル
https://www.asahi.com/articles/ASL7T6FX2L7TULFA037.html
アパートやマンションを業者が一括で借り上げ、家賃も業者からオーナーに一括で支払われるサブリース（一括借り上げ・転貸）契約。契約前に甘い収支見通しを示されたなどとして、業者とオーナーの間でトラブルになるケースが少なくない。
（負動産時代）サブリースリスク：上 アパート家主、自己破産：朝日新聞デジタル
https://www.asahi.com/articles/DA3S13606292.html
サブリース契約のしくみとリスク
賃貸アパートを業者が一括で借り上げ、家賃も業者からオーナーに一括で支払う「サブリース契約」。その保証期間が切れて家賃を引き下げられ、アパートを建てたときの借金の返済に窮するオーナーがいる。
（負動産時代）サブリースリスク：下 「実需」を軽視、建築ラッシュ 規制緩和、農地にアパート：朝日新聞デジタル
https://www.asahi.com/articles/DA3S13610039.html
５棟を建てたオーナーの男性（６７）は「建てる必要のないところに建ててしまったのではないか」と不安を漏らす。
処分に困る空き家やマンション 「負動産時代」が本に：朝日新聞デジタル
https://www.asahi.com/articles/ASM2M6W85M2MULFA033.html
サブリース（一括借り上げ）をめぐるトラブルなどの実態を、新聞連載に大幅に加筆して伝えている。
↓
負動産時代 マイナス価格となる家と土地 (朝日新書) | 朝日新聞取材班 |本 | 通販 | Amazon
https://www.amazon.co.jp/dp/4022950080
http://www.asyura2.com/18/senkyo245/msg/347.html#c129
題名には必ず「阿修羅さんへ」と記述してください。