126. 2019年2月22日 17:20:00 : 7K75r2s1Oc : TVVQTDFhV3lRWEk=[1]
●「借地借家法」改正と「サブリースオーナー保護法」制定をしなければ、事態は指数関数的に拡大し続ける
【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/77-81
【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/100-101
【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/345
【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/758
【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/778
【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/782-783
【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/785
【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/877-879
▼サブリース契約で家賃保証をするので安定収入が見込める、等を前面に打ち出して“執拗”な営業攻勢
▼大きな注目を集めた“サブリース”には、素人の期待を裏切る家賃保証のカラクリがある
▼借地借家法は弱い立場の借家人が、大家の横暴に泣かされることがないように、借家人を手厚く保護
▼アパートを一括賃借する業者は、サブリース契約の条件に拘わらず任意の時に賃料の増減を請求できる
▼保証されていた筈の賃料収入を減額されても、素人の大家に対抗手段はない
▼オーナーは入居者の転出リスクに晒され、サブリース契約の切り下げリスクを抱える
▼社会問題と化したサブリース問題の怖さは、もしかしたら始まったばかりかも知れないところにある
1年間で株価が1/5になってしまった「レオパレス21」、未だに事態は拡大中? | 財経新聞
https://www.zaikei.co.jp/article/20190220/495970.html
地主に照準を絞って、(1) 更地に賃貸物件を建設すると、土地の評価額が下がって節税対策になること、(2) サブリース契約を締結して家賃保証をするので、安定収入が見込めること、(3)入居管理はレオパレス21が行うので、煩わしい手間がないこと、等を前面に打ち出して“執拗”とも形容される営業攻勢を展開してきた。
「かぼちゃの馬車」でも大きな注目を集めた“サブリース”には、素人の期待を裏切る家賃保証のカラクリがある。賃貸物件を地主に売りつけた業者が借家人となって、アパートの家賃保証をするため、素人の大家は貸主になる。借地借家法は弱い立場の借家人が、大家の横暴に泣かされることがないように、借家人を手厚く保護している。例えば、サブリース契約でアパートを一括賃借する海千山千のレオパレス21は、サブリース契約の条件に拘わらず将来の任意の時に賃料の増減を請求できる。保証されていた筈の賃料収入を減額されても、素人の大家に対抗手段はない。
オーナーは入居者の転出リスクに晒され、サブリース契約の切り下げリスクを抱える。
投資家は投資先企業の不始末で資産の大幅な目減りに直面する。もはや、社会問題と化したレオパレス21問題の怖さは、もしかしたら始まったばかりかも知れないところにある。
▼「サブリース」と呼ばれるビジネスをめぐりトラブルが相次いでいる
▼アパートを建築したものの、途中で家賃減額や契約打ち切りを迫られ、ローン返済に行き詰まるオーナー
▼「担当者から『３０年のローン返済が終わるまで解約しない』と言われ、念書もある」と訴えたが
▼業者から「３０年間アパートを借り上げ、賃料を保証する」と口頭で説明を受けることも多い
▼「業者側から解約できる」といった規定が盛り込まれ、契約期間中であっても解約可能とされている
▼返済が行き詰まり、借金を抱えたまま土地や建物を手放すオーナーもいる
▼業者側にとっては契約を解除したとしても大きなダメージにはならない
▼アパートを建築してもらった時点ですでに、業者に建築関連費などで一定の利益が入る仕組みになっている
家賃減額、解約迫る…サブリース業者とのトラブル多発：イザ！
https://www.iza.ne.jp/kiji/life/news/180404/lif18040415180017-n1.html
物件を所有者から一括で借り上げ、転貸する「サブリース」と呼ばれるビジネスをめぐりトラブルが相次いでいる。「長期間の家賃保証」をうたう業者の勧誘を受け、アパートを建築したものの、途中で家賃減額や契約打ち切りを迫られ、ローン返済に行き詰まるオーナーも少なくない。
「３０年借り上げる」「安定した家賃収入が受け取れる」
男性は不動産会社にこう勧誘され、３階建てアパート（２４部屋）を建築した。アパートは会社が一括で借り上げる形で運営をスタート。しかしその後、１部屋３万５０００円だった家賃を「５０００円にしたい」と打診され、受け入れなければ「解約する」と迫られた。
提示された金額では、ローンの返済額が家賃収入を上回るのは確実。会社側に「担当者から『３０年のローン返済が終わるまで解約しない』と言われ、念書もある」と訴えたが、聞き入れてもらえなかった。
「サブリース被害対策弁護団」には現在、こうした相談が寄せられている。多いのは、遊休農地などを持つ地主が業者から「相続税対策になる」と言われ、アパート建築を決めるケースだ。
勧誘では業者から「３０年間アパートを借り上げ、賃料を保証する」と口頭で説明を受けることも多い。契約書にその旨が明記されることもあるが、同時に「業者側から解約できる」といった規定が盛り込まれ、契約期間中であっても解約可能とされていることもある。
「気づいた時点ではローン返済が業者から支払われる『賃料頼み』となっていることもあり、要求を受け入れざるを得ない状況に追い込まれやすい」と三浦直樹弁護団長は話す。
中には、返済が行き詰まり、借金を抱えたまま土地や建物を手放すオーナーもいるという。
一方、業者側にとっては契約を解除したとしても大きなダメージにはならないといわれる。「アパートを建築してもらった時点ですでに、業者に建築関連費などで一定の利益が入る仕組みになっている」と不動産関係者は明かす。
■サブリース契約 オーナーが所有する物件を業者が借り上げ、入居者に転貸する契約。入居者募集や集金などの管理業務を業者が代行する。ノウハウがない人でも経営に乗り出せる一方、リスクを把握しないまま契約してトラブルになるケースが出ている。
▼「（家賃収入が変わらないなんて）約束しましたっけ？」オーナーは、浴びせられたひと言に耳を疑った
▼アパート建築は「安定した家賃収入も得られる」と、住宅メーカーや銀行から言われ、安心しきっていた
▼建築時に提示されていた条件なら、建築から契約期間の４０年間は、家賃が変わらないはず
▼借り上げ契約はいつでも見直しが可能で、折り合いがつかなければ管理会社側は契約を打ち切ることも
▼管理会社にとってかなり有利な内容になっており、全てオーナー側が責任を負うことに合意した形に
▼初めはメーカー側から「一緒に経営しましょう」と誘われて決意したアパートオーナー
▼家賃の減額に納得できず「判例があるので、裁判をやってもらってもかまわない」と、冷たくあしらわれた
▼建てたアパートは、駅からも近く好立地にある。それでも家賃の減額を提案されている
営業の殺し文句にご用心…賃貸住宅サブリース問題 : 深読み : 読売新聞オンライン
https://www.yomiuri.co.jp/fukayomi/20180703-OYT8T50109/
「安定収入が得られます」「大事な土地、守りたいでしょう？」――。
住宅メーカーが土地のオーナーに賃貸アパートの建設を勧め、関連の不動産管理会社などがそのまま借り上げて居住者に「又貸し」する「サブリース契約」。しかし、営業マンの甘い言葉に乗って建ててみたものの、借り手がつかないなどの理由から、契約を「途中解約」されるケースなどが相次いでいる。
■「相続税対策」の落とし穴……
「（家賃収入が変わらないなんて）約束しましたっけ？」
５０代の男性アパートオーナーは、ある住宅メーカーの担当者から浴びせられたひと言に耳を疑った。
住宅メーカーの子会社である管理会社とサブリース契約を結んだ。２棟あわせて２億円近い購入・建築費を銀行から借り入れていた。
アパート建築は「相続税対策になるうえ、安定した家賃収入も得られる」と、住宅メーカーや銀行から言われ、安心しきっていた。しかし、２棟目のアパートが完成してから２年後、借り上げ家賃の減額を提案されるようになった。
建築時に提示されていた条件なら、建築から契約期間の４０年間は、家賃が変わらないはず。
「話が違うじゃないか！」
抗議した時に、担当者から言われたのが冒頭の言葉だという。
■住宅メーカーの「手のひら返し」
「私から家賃保証を無理強いしたわけではなく、住宅メーカーから条件として提示された」と男性は主張し、憤る。
しかし、実際に交わした書面によれば、４０年にもわたる借り上げ契約はいつでも見直しが可能で、折り合いがつかなければ管理会社側は契約を打ち切ることもできる。管理会社にとってかなり有利な内容になっており、経営計画と実態に大きな開きが出た場合も、全てオーナー側が責任を負うことに合意した形になっていた。
アパートは、２年ごとに家賃の値下げを提案され、当初、１室あたり５万４０００円だった家賃は、５万２０００円に下げられてしまい、その後も値下げの提案が続いたという。
初めはメーカー側から「一緒に経営しましょう」と誘われて決意したアパートオーナーの道。家賃の減額に納得できず、担当者に詰め寄っても「判例があるので、裁判をやってもらってもかまわない」と、冷たくあしらわれたという。
アパートは、駅からも近く好立地にある。それでも昨年から家賃の減額を提案されている。
▼トラブルとなるケースの多くは、家賃の減額や中途解約を迫る、というものだ
営業の殺し文句にご用心…賃貸住宅サブリース問題 : 深読み : 読売新聞オンライン
https://www.yomiuri.co.jp/fukayomi/20180703-OYT8T50109/2/
■サブリース問題の実態とは？
「貸家の建築請負・サブリース」は、住宅メーカーや不動産管理会社などが、オーナーの土地に賃貸アパートやマンションを建ててもらい、オーナーから土地・建物ごと借り上げて、借り主に「転貸（又貸し）」する契約を結ぶ仕組みだ。
サブリース契約を業者に一方的に解約されたと訴えるオーナーの声がクローズアップされるようになり、その問題点が広く知られるようになった。
トラブルとなるケースの多くは、思うように空室が埋まらず、転貸によって得られる賃料より、オーナーに支払う賃料のほうが高くなるなどして業者側の採算が合わなくなった場合、家賃の減額や中途解約を迫る、というものだ。
土地のオーナーにとっては、賃貸住宅を建て、サブリース契約することで、少ないリスクで相続税を減らす対策になるとされてきた。
■理解困難な課税の仕組み……
石川氏は「土地を売却しようにも、アパートに借り手がいれば簡単には進まない。こうしたリスクがあるから、税金が安くなる。さらに、建築した賃貸住宅が不人気で、借り手がつかず家賃が入ってこなければ（ローンの場合）建築費の借金だけが残る。土地の資産価値を減少させたうえ、さらにローンの支払いを子どもたちに押しつけることになる恐れもある。それが相続対策といえるのか」と疑問を呈する。
▼業者側が提示する予測は極めて甘く「実態とはかけ離れた『バラ色の収支予測』を見せられ、契約
▼『サブリースするので空室の心配はない』といった甘い言葉で契約を迫ることもある
▼「家賃を将来にわたって保証する」などと勘違いさせてしまう営業手法が問題の根底にある
▼オーナーの誤解を招くようなサブリースの営業が行われているのならばすぐに改めるべきだ
営業の殺し文句にご用心…賃貸住宅サブリース問題 : 深読み : 読売新聞オンライン
https://www.yomiuri.co.jp/fukayomi/20180703-OYT8T50109/3/
■「大切な土地、守りたいですよね」
オーナー側の相談に応じているＮＰＯ法人「日本住宅性能検査協会」などが運営する「サブリース問題解決センター」（東京）の大谷昭二センター長は「賃貸住宅に対する需要は、地域の人口と世帯数によって差がある。人口が減少している地域では、安易に建築を決めてはいけない」と警告する。
サブリースに関わる業者は、建築後、数十年にわたっての「経営収支表」を作成し、オーナーに提示する。収支表は建設するエリアの人口動態や周辺物件での入居率などを予測したもので、賃貸住宅経営が成り立つかどうかを判断するうえでとても重要なものだ。
この「収支表」が曲者なのだという。業者側が提示する予測は極めて甘く「実態とはかけ離れた『バラ色の収支予測』を見せられ、契約してしまった人も多い。『サブリースするので空室の心配はない』といった甘い言葉で契約を迫ることもある」（大谷センター長）そうだ。
■「オーナーは何もしなくていい」という誤解
サブリースが問題になるのは、その運用にあるといってよい。
「家賃を将来にわたって保証する」などと勘違いさせてしまう営業手法が問題の根底にある。
オーナーの誤解を招くようなサブリースの営業が行われているのならばすぐに改めるべきだ。
▼半数以上の地域金融機関では、周辺の物件の家賃相場や、入居率などを調査せずに融資を実行している
▼将来的な人口動態を踏まえた住宅の需給バランスを調査している地域金融機関は全体の２７％にとどまる
▼「銀行の審査を通過し融資が実行された」という事実が、賃貸住宅を経営できるという「お墨付き」
▼「サブリース被害対策弁護団」は、賃貸住宅の建築・経営にも「適合性の原則」を適用してはどうかと提言
▼無秩序な賃貸住宅の建築が続けば、空き家の増加に拍車をかけ、管理する自治体の負担も増しかねない
▼将来的な賃貸需要が見込めないエリアでの不動産融資は焦げ付きかねず、金融機関にとっても大きなリスク
営業の殺し文句にご用心…賃貸住宅サブリース問題 : 深読み : 読売新聞オンライン
https://www.yomiuri.co.jp/fukayomi/20180703-OYT8T50109/4/
■金融機関の甘い融資、問題に拍車？
日本銀行の「金融システムレポート」（２０１８年４月）によると、半数以上の地域金融機関では、周辺の物件の家賃相場や、入居率などを調査せずに融資を実行している。さらに、将来的な人口動態を踏まえた住宅の需給バランスを調査している地域金融機関は全体の２７％にとどまっている。
「賃貸住宅やその経営を評価せず、家主の資産状況などをもとに融資している可能性がある」（吉野氏）という。
「銀行の審査を通過し融資が実行された」という事実が、知識の乏しい家主に、賃貸住宅を経営できるという「お墨付き」を与えている。そう思わせているとしたら問題だ。
■オーナーへの丁寧な説明が必要
オーナーの多くが賃貸住宅の経営に必要な知識を十分に持っていないのが実態だ。
不動産経営についての知識が明らかに不足しているといってよい。
多くの家主からの相談を受けてきた「サブリース被害対策弁護団」は、金融商品と同じように、賃貸住宅の建築・経営にも「適合性の原則」を適用してはどうかと提言する。
適合性の原則とは、金融機関が、金融商品を販売する相手の知識や経験、資産状況に合わせた説明をし、商品の販売をすることを義務付ける原則だ。金融商品取引法に規定がある。契約書に書かれている内容だけでなく、顧客の知識レベルに合わせ、説明を尽くす必要がある。これを不動産や賃貸住宅にも適用してはどうか、というのだ。
無秩序な賃貸住宅の建築が続けば、昨今問題化している空き家の増加に拍車をかけ、管理する自治体の負担も増しかねない。将来的な賃貸需要が見込めないエリアでの不動産融資は焦げ付きかねず、金融機関にとっても大きなリスク要因となる。
▼一極集中により、今後も地方を中心にさらに空き家が増え、賃貸住宅へのニーズも減少する可能性が高い
▼サブリース契約のリスクはますます高まる恐れがある
営業の殺し文句にご用心…賃貸住宅サブリース問題 : 深読み : 読売新聞オンライン
https://www.yomiuri.co.jp/fukayomi/20180703-OYT8T50109/5/
■地銀が融資姿勢を転換？
このところ、賃貸アパート・マンションの着工数は減っている。
不動産業界関係者によると、昨年春頃から地方銀行などが賃貸住宅建設への融資の審査を厳しくしたため、着工数が減り始めたとみられる。
日本銀行が１７年４月の金融システムレポートや、同年１月の「地域経済レポート」などで懸念を示した。金融庁も地銀などの経営に厳しい目を向けており、これらが融資に対する前のめりの姿勢を変えた可能性がある。
■一歩立ち止まって……
今後は、人口減少に加えて、２５年からは世帯数も減少に転じると予想される。しかし、サブリース問題はすぐに解決することはないだろう。過疎化と首都圏への人口一極集中により、今後も地方を中心にさらに空き家が増え、賃貸住宅へのニーズも減少する可能性が高い。サブリース契約のリスクはますます高まる恐れがある。
http://www.asyura2.com/18/senkyo245/msg/347.html#c126
題名には必ず「阿修羅さんへ」と記述してください。