1. 2020年7月01日 09:37:14 : KGTi3bAGpg : SFpxaFFyRG42RUU=[1]
掲示板で支那という学術用語を使わせないとか狂っている
支那の工作員がここでも必死の工作活動をしているんだ
ネトウヨというのは支那の工作員しか使わない言葉
http://www.asyura2.com/13/kanri21/msg/608.html#c1
SFpxaFFyRG42RUU= コメント履歴 No: 100000
http://www.asyura2.com/acat/s/sf/sfp/SFpxaFFyRG42RUU=/100000.html
http://www.asyura2.com/acat/s/sf/sfp/SFpxaFFyRG42RUU=/100000.html
[お知らせ・管理21] 2020年07月 困った時、意見、提案、相談などなんでも。管理人が24時間以内に必ず見るスレ 管理人さん
1. 2020年7月01日 09:37:14 : KGTi3bAGpg : SFpxaFFyRG42RUU=[1]
1. 2020年7月01日 09:37:14 : KGTi3bAGpg : SFpxaFFyRG42RUU=[1]
[リバイバル3] ロッテアライリゾート 中川隆
34. 2020年7月01日 11:25:19 : KGTi3bAGpg : SFpxaFFyRG42RUU=[2]
ロッテアライリゾート「スキーアジア アワード」で2年連続4冠！
2020年06月30日
https://www.joetsu.ne.jp/116907
34. 2020年7月01日 11:25:19 : KGTi3bAGpg : SFpxaFFyRG42RUU=[2]
ロッテアライリゾート「スキーアジア アワード」で2年連続4冠！
2020年06月30日
https://www.joetsu.ne.jp/116907
アジアのスキー場情報に特化したWebサイト「SKI ASIA」が主催する「2020スキー アジア アワード」で、妙高市のロッテアライリゾートが2年連続で、4部門でアワードを受賞した。
ロッテアライリゾートが受賞したのは下記の4部門
■日本のベストスキーリゾート
■日本のベストパウダースキーリゾート
■日本のベストファミリースキーリゾート
■日本のベストスノースポーツスクール：妙高スノースポーツ
※ロッテアライの公式スノースポーツ学校が受賞
Webサイト「SKI ASIA」の読者には、ロッテアライリゾートの最先端設備と印象的な地形、すばらしいパウダースノーなどが評価され、ニセコや白馬などの有名なリゾートにも負けぬ劣らぬ人気があり、挑戦しがいのある急斜面から、中級者や初心者まで様々なレベルに合わせたコースも用意されている」と紹介されている。
ロッテアライリゾートでは「皆様のおかげで2年連続で受賞することができた。今後もサービスのレベルをあげ、安心して楽しんでいただけるようにしていきたい」と話している。
https://www.joetsu.ne.jp/116907
http://www.asyura2.com/09/revival3/msg/935.html#c34
[近代史3] 呪われたスキー場 _ 妙高 新井スキー場(ロッテアライリゾート) 中川隆
120. 中川隆[-12192] koaQ7Jey 2020年7月01日 11:28:54 : KGTi3bAGpg : SFpxaFFyRG42RUU=[3]
ロッテアライリゾート「スキーアジア アワード」で2年連続4冠！
2020年06月30日
https://www.joetsu.ne.jp/116907
120. 中川隆[-12192] koaQ7Jey 2020年7月01日 11:28:54 : KGTi3bAGpg : SFpxaFFyRG42RUU=[3]
ロッテアライリゾート「スキーアジア アワード」で2年連続4冠！
2020年06月30日
https://www.joetsu.ne.jp/116907
アジアのスキー場情報に特化したWebサイト「SKI ASIA」が主催する「2020スキー アジア アワード」で、妙高市のロッテアライリゾートが2年連続で、4部門でアワードを受賞した。
ロッテアライリゾートが受賞したのは下記の4部門
■日本のベストスキーリゾート
■日本のベストパウダースキーリゾート
■日本のベストファミリースキーリゾート
■日本のベストスノースポーツスクール：妙高スノースポーツ
※ロッテアライの公式スノースポーツ学校が受賞
Webサイト「SKI ASIA」の読者には、ロッテアライリゾートの最先端設備と印象的な地形、すばらしいパウダースノーなどが評価され、ニセコや白馬などの有名なリゾートにも負けぬ劣らぬ人気があり、挑戦しがいのある急斜面から、中級者や初心者まで様々なレベルに合わせたコースも用意されている」と紹介されている。
ロッテアライリゾートでは「皆様のおかげで2年連続で受賞することができた。今後もサービスのレベルをあげ、安心して楽しんでいただけるようにしていきたい」と話している。
https://www.joetsu.ne.jp/116907
http://www.asyura2.com/18/reki3/msg/190.html#c120
[近代史4] 中華人民共和国は世界史上最悪の階級社会 中川隆
2. 2020年7月01日 12:00:45 : KGTi3bAGpg : SFpxaFFyRG42RUU=[4]
3億人の中国農民工 食いつめものブルース – 2017/11/9
山田 泰司 (著)
https://www.amazon.co.jp/3億人の中国農民工-食いつめものブルース-山田-泰司/dp/4822258556
2. 2020年7月01日 12:00:45 : KGTi3bAGpg : SFpxaFFyRG42RUU=[4]
3億人の中国農民工 食いつめものブルース – 2017/11/9
山田 泰司 (著)
https://www.amazon.co.jp/3億人の中国農民工-食いつめものブルース-山田-泰司/dp/4822258556
書評・食いつめものブルース 山田泰司
2020-06-30
http://blog.tatsuru.com/2020/06/30_1913.html
表紙の写真に違和感を覚えた。高層ビルを背景にした薄汚い街路で、犬を載せたリヤカーを引く自転車に乗っている男性の写真である。本についての紹介文を先に読んでいたので、おそらく撮影場所は上海で、写っているのは田舎から上海に出稼ぎに出てきて、「３K」仕事をしている農民工なのだろうということまでは想像がついた。背景に高層ビルを、近景に陋屋と廃品回収のリヤカーを配して社会的格差を図像化するというのはよくある構図だ。けれども、その写真にはそんな予定調和を突き崩す「何か」があった。それはその廃品回収業者の男性がたたえている独特の表情であった。
本文を読み進むと、それがゼンカイさんという河南省から上海に出て来た出稼ぎ労働者とその愛犬の写真だとわかった。今、世界で最もバブリーで超近代的な都市の片隅で、豪奢なシティライフとはどう見ても無縁の暮らしをしているはずの廃品回収業者の表情の奇妙な明るさに私は違和感を覚えたのである。
私たちは世界を単純な二項対立で理解したがる。都市と農村、富裕層と貧困層、強権的な政府と反抗的な市民、希望と絶望・・・現代中国社会を観察する場合でも、私たちはそのようなシンプルな二項対立を当てはめようとする。私たちの断片的な知識に基づいて想像するならば、農民工とは社会主義国中国には原理的には存在するはずのない無権利状態のプロレタリアートであり、そうである以上、彼らの表情は暗く、悲しみと絶望と階級的な怒りに領されていなければならないはずである。けれども、本文を読み進むと、私たちは彼らが特に暗くもないし、絶望してもいないし、反権力的な怒りに駆られてもいないということを教えられて混乱するのである。
この本が描いているのはたしかに現代中国の階層格差と社会的なアンフェアである。けれども、著者はそれを「告発」しているわけではない。告発するとしたら、その資格があるのは差別と収奪の被害者である当の農民工たちでなければならない。でも、彼らは収入が減ったときには「愚痴」はこぼすけれど、それが不正な社会システムに対する「怒り」にまで昇華することはない。どうすればもっと実入りのよい仕事に就けるのかという経済的要請があまりに切迫したものなので、悲しみや怒りのような人間的感情を差しはさむ余裕がないのかも知れない。悲しんだり、怒ったりすることで飯が食えるなら、そういう感情を持ってもいいが、そんな感情を抱いても腹の足しにはならないなら、感情の出費を節約する。そういうのがあるいは農民工のリアリズムなのかも知れない。
著者がはじめて農民工という歴史的存在を目撃したのは１９８０年代末のことである。広州や北京や上海のような大都市のターミナル駅の駅前広場の風景を著者はこんなふうに回想している。
「いつ通りかかっても、広場はそこに座り込む農工民たちで埋め尽くされていた。彼らの大半は仕事の当てもなく、ただとりあえず都会に出てくる。しかし、宿に泊まれるだけのカネはない。(...)だから農民工たちは仕事が見つかるまで、屋根もなく吹きさらしで冷たい石が敷き詰められた駅前広場で、抱えてきたずだ袋を枕にして何日でも寝泊りしていた。そして、広場に寝転がったり座り込んだりしているその場にいる全員がまるで打ち合わせでもしたかのように、当時流行り始めていたセットアップのスーツを着ていた。そして彼らはそのスーツ姿のまま工事現場で鶴嘴を担ぎ、スコップを地面に突き刺していた。当然、スーツはみなよれよれで薄汚れ、破れかけているものも少なくなかった。」（２５１−２頁）
これが私にとっては本書中で最も印象的だった。現金収入を求めて、何の当てもなく大都会に出てきて、とりあえず駅前広場に野宿する人々の姿までなら私にも想像ができる。けれども、彼らが申し合わせたように一張羅のスーツを着込んでいるという現実は想像を絶しており、その姿のまま工事現場で働いているという現実はさらに想像を絶している。なぜ労働用の「汚れてもいい服」を用意してこなかったのかという疑問が浮かんだこと自体、私がいかに中国の農民たちの現実を知らないのかを暴露している（「パンがなければお菓子を食べればいいのに」と言ったというマリー・アントワネットの無知を私は笑うことができない）。スーツを着たホームレス労働者という矛盾した外見は「田舎から都会に出てきた彼らの張り詰めた気持ち」と「そのスーツしか着るものがほかに無い」という絶望的な貧しさを同時に表現していたのである。
こういう場面はその場にいた者しか記憶することもないし、回想することもできない。その点では、これは「農民工とは何か」についてのまことに貴重な証言と言うべきだろう。著者はそのときの農民工の姿を通じて、中国人とは何かについての一つの深い理解を得る。
「スーツ、無表情、無言、地べたに座り込み寝転んでいる姿のすべてから彼らは、生きるためにならこだわりなく何でもする、言い換えれば、ここにこうしているしかオレたちに生きる術はないんだという気を発していた。」（２５２頁）
著者はそのような「気を発する」人々を上海はじめ中国各地で取材する。けれども、これを「取材」というふうに読んでいいのかどうか、実は私にもよくわからない。一つにはそれが同一人物について長期にわたるものであるため（長いものは１０年を超える）。もう一つは、しばしばインタビュイーとの関係が取材者と取材対象という関係を超えて個人的な交際になっているためである。これはどちらも現在の日本のジャーナリズムではほとんど見ることのできない取材方法である。読者によっては、対象との距離感が近すぎる、客観性に欠けると言う人がいるかも知れない。けれども、私はこの例外的に「間合いの近い」取材方法を成り立たせるために著者が費やした時間と労力を多とする。長い時間をかけて、息づかいが感じられるほど取材対象の間近に迫るというスタイルは現代ジャーナリズムが失いかけているものである。このような泥臭い、けれども手堅いスタイルはジャーナリズムが決して手離してはならないものだと私は思う。
著者が現代中国の市民生活についてさらに広い範囲で取材を続けて、中国の実相を明らかにしてくれることを期待している。
http://blog.tatsuru.com/2020/06/30_1913.html
http://www.asyura2.com/20/reki4/msg/750.html#c2
[近代史5] トランプはユダヤのエージェントでキリスト教原理主義のネオコンだった 中川隆
13. 2020年7月01日 14:34:12 : KGTi3bAGpg : SFpxaFFyRG42RUU=[5]
最新6/30(火)収録【長谷川幸洋と高橋洋一のNEWSチャンネル＃9】”特別編”『ボルトン暴露本 これでわかった！トランプ政権のリアル』
John Bolton−外交のプロ、原稿料？守秘義務違反？
OSAKA SUMMIT 習近平氏に自身再選のため中国による大豆と小麦の輸入拡大
イギリスは核保有国？フィンランドはロシア領？
安倍首相はゴルフ仲間、記述は130カ所。朝日「蚊帳の外」論は何だったのか
ボルトンは対北交渉の失敗を望んでいた。つまり、最初から失敗だった！
対中交渉も選挙第一。強硬路線と融和路線で行きつ戻りつの繰り返し。
「行動VS行動」路線の誤りは、限界効果にあり。マスコミも理解していない。
貿易赤字と知的所有権問題は関係ない。超強硬派どころか、実は正統派！
コロナは安全保障問題
香港国家安全維持法
ふるさと納税訴訟 大阪 泉佐野市勝訴
トランプ再選確率は！？
★出演者
長谷川幸洋（ジャーナリスト）
高橋洋一（数量政策学者）
http://www.asyura2.com/20/reki5/msg/133.html#c13
13. 2020年7月01日 14:34:12 : KGTi3bAGpg : SFpxaFFyRG42RUU=[5]
最新6/30(火)収録【長谷川幸洋と高橋洋一のNEWSチャンネル＃9】”特別編”『ボルトン暴露本 これでわかった！トランプ政権のリアル』
John Bolton−外交のプロ、原稿料？守秘義務違反？
OSAKA SUMMIT 習近平氏に自身再選のため中国による大豆と小麦の輸入拡大
イギリスは核保有国？フィンランドはロシア領？
安倍首相はゴルフ仲間、記述は130カ所。朝日「蚊帳の外」論は何だったのか
ボルトンは対北交渉の失敗を望んでいた。つまり、最初から失敗だった！
対中交渉も選挙第一。強硬路線と融和路線で行きつ戻りつの繰り返し。
「行動VS行動」路線の誤りは、限界効果にあり。マスコミも理解していない。
貿易赤字と知的所有権問題は関係ない。超強硬派どころか、実は正統派！
コロナは安全保障問題
香港国家安全維持法
ふるさと納税訴訟 大阪 泉佐野市勝訴
トランプ再選確率は！？
★出演者
長谷川幸洋（ジャーナリスト）
高橋洋一（数量政策学者）
http://www.asyura2.com/20/reki5/msg/133.html#c13
[近代史02] 株式投資の神様「ウォーレン・バフェット」の言葉を真に受けると悲惨な結果になる 中川隆
30. 2020年7月01日 15:22:32 : KGTi3bAGpg : SFpxaFFyRG42RUU=[6]
経済最悪・株価割高の今こそ「バフェットのように買い、ソロスのように売れ」＝栫井駿介 2020年6月29日
https://www.mag2.com/p/money/935303
株式市場は空前の金融緩和により高止まりを続けますが、新型コロナウイルスの猛威は息を吹き返しています。今の株価がおかしいという言う人もいれば、市場は常に正しいという言う人もいます。個人投資家はこの相場にどう立ち向かうべきでしょうか。『バリュー株投資家の見方｜つばめ投資顧問』栫井駿介）
アメリカの1日の感染者数は最多を更新！気を抜けば間違いなく再拡大する
株式市場は空前の金融緩和により高止まりを続けますが、新型コロナウイルスの猛威は息を吹き返しています。
アメリカでは6月24日の新規感染者が4万人を超え、1日としてはこれまでの最多（4月24日）を更新しました。検査数が増えていることも影響していると思われますが、一部の州では感染の拡大を示す「陽性率」が10%を超えるなど、明らかに感染拡大の兆候を示しています。
特に顕著なのが、これまで比較的穏やかだった南部の州です。感染への警戒感の弱さや、人種差別抗議デモの影響が要因として懸念されます。カリフォルニア州にあるディズニーリゾートは、7月17日の再開予定を延期することを発表しました。
これが意味していることは、低下傾向をたどっていた感染も、少し気を抜けば再び拡大するということです。
日本でも、緊急事態宣言が明けて約1ヶ月が経ち、東京で連日50人前後の感染者が報告されるなど、再び拡大の兆候が見られます。同じような状況が、発端となった中国をはじめ世界中で見られます。
さらに深刻なのが、中南米をはじめとする新興国です。ボルソナロ大統領がウイルス「ただの風邪」と言い切るブラジルでは感染者数が110万人、死者は5万人を超えました。8月には世界最大の感染国になると見られています。
IMF「世界経済見通しはさらに悪化、日米の株価は割高」
IMFは2020年の経済成長見通しを、4月に発表した-3.0%から-4.9%に下方修正しました。先進国では前回予想から1.9%、新興国も2.0%の引き下げです。感染の状況によってはさらなる下方修正も想定されます。経済は持ち直すどころか、刻一刻と悪化しているのです。
そのIMFが、日米の株価について「割高感がある」と警戒感を示しました。これは、企業の収益力や配当余力と照らし合わせて、割安から割高を0〜100の数値で示すもので、日米はそろって割高を示す100近辺になるということです。
※参考：日米株高「実体経済と乖離」 IMF、報告書で警戒感 – 日本経済新聞（2020年6月25日配信）
株価は企業の収益力を反映するものですから、経済が縮小する中で株価が上がるのはおかしいという考え方であり、一定の合理性があります。株価が上がるほど、私たちは警戒感を強めなければなりません。
一方で、株価とは未来を反映するものです。投資家は、先々を予想して株価に織り込んでいきます。彼らの目線は、すでに終息後の景気回復局面を見ているのかもしれません。あるいは、空前の金融緩和によるバブル・インフレを想定しているとも考えられます。
将来の可能性を織り込むことを考えると、現在の株価が「おかしい」とも言い切れません。株価とはそういうものですから、「市場は常に正しい」と言う人もいます。
「市場は常に正しい」「市場は常に間違っている」どっちが正解？
しかし、目先の動きに簡単に惑わされるのも相場の特徴です。
相場を動かしているのは人間です。最近は自動売買も増えてきましたが、そのプログラムを作っているのも人間です。人間である以上、心理的な動揺から逃れることはできません。
ここからさらに感染拡大が続いたら、金融緩和政策を縮小させることになったら、人々の心理はどうなるでしょう。株価が少しでも下がり始めると、警戒感を強めている投資家は売却を急ぐことになります。
その結果、売りが売りを呼ぶことになって、市場は再び暴落することが想定されます。これこそが、株式市場における「第二波」なのです。それをもたらすのは、ウイルスそのものではなく人々の心理です。
パニックに陥ったときの人々の心理は、大抵の場合行き過ぎます。不安になるほど、故事よろしく「空が落ちてくるんじゃないか」というほどの杞憂が頭に次々に浮かぶのです。
「イングランド銀行を潰した男」として有名な投資家ジョージ・ソロスは「市場は常に間違っている」と上記とは反対のことを述べます。彼はそこに勝機を見出し、莫大な利益をあげました。
現在の市場が正しいのか間違っているのか、答えが出るのは数年先ですが、少なくともソロスの考え方は知っておくと相場のことをより深く理解することができます。
バフェットのように買い、ソロスのように売る
私はソロスのような一点集中の投資（投機）は行いませんが、バフェット流の長期投資でも参考になる部分が少なくありません。
バフェットの手法は、企業の価値を見積もり、それよりも安い価格で投資する「バリュー株投資」です。この考えからすると、株価はやがて企業の価値に「収束」していきます。
一方で、ソロスの哲学である「再帰性」「可謬性」にしたがうと、株価は常に企業の価値を挟んで行ったり来たりすることになります。（詳細は上の記事をお読みください。）
両者の概念を図であらわすと、以下のようになります。
https://www.mag2.com/p/money/935303/2
もっとも、想定期間は異なり、バフェット＞ソロスになります。また、そもそも正しい1つの「価値」が存在するわけではありませんから、その意味ではこんなにきれいに描けるものではないかもしれません。
しかしながら、両者に共通しているのは、株価は一時的にしろ「価値」に戻ってくるということです。それが上に行こうと、下に行こうと同じことです。だとするならば、最大の投資チャンスは、株価が価値から大幅に乖離した時ということになります。
そのポイントとして、バフェットは株価下落時の「買い」、ソロスはバブルピーク時の「空売り」を選択したのにすぎません。片やどっしり構える「投資家」、片やバブルの崩壊を目論む「投機家」と言われますが、根本にある考え方は同じなのです。
売る必要のない素晴らしい企業を安値で買う
もっとも、ソロスのような一点集中、相場の動きに賭ける投機は相当なリスクを伴い、常に市場を見ていないと大変なことになりますから、一般の投資家が行うのは現実的ではありません。
だからこそ、私は安心して保有するだけというバフェットのやり方を皆さんにも勧めています。
バフェットの考え方をもう一歩進めて考えてみると、前項の図では価値までしか上がらないことになりますが、その企業が素晴らしく見える企業であるほど、「再帰性」によって価値を大きく上回って上昇する可能性があります。
だとするならば、私たちがすべきことは、将来誰からも欲しがられるような素晴らしい企業が、市場の心理によって下がりすぎた時にしたたかに買い付けることです。
「価値」まで上昇するなら上昇率はたかが知れますが、そこからバブルが発生し、良いタイミングで売ることができたなら、リターンは莫大なものになります。
この「価値以上の上昇」を得るために、一度買った優良企業はできる限り手放さないことで投資リターンを上昇させられるのです。
このような思考回路だと、買うタイミングは優良企業が下がる少数の機会に限られますし、またそれが優良企業である限り、ほとんど売る必要がないことがわかるでしょう。私が志向しているのはこのようなやり方です。
以下の動画で、世界的な優良企業としてもてはやされるGAFAM（Google、Amazon、Facebook、Apple、Microsoft）を解説しました。
このような優良銘柄に目をつけておき、市場が過度に悲観的になった時こそ絶好の買い時であるということができるのです。
http://www.asyura2.com/09/reki02/msg/886.html#c30
30. 2020年7月01日 15:22:32 : KGTi3bAGpg : SFpxaFFyRG42RUU=[6]
経済最悪・株価割高の今こそ「バフェットのように買い、ソロスのように売れ」＝栫井駿介 2020年6月29日
https://www.mag2.com/p/money/935303
株式市場は空前の金融緩和により高止まりを続けますが、新型コロナウイルスの猛威は息を吹き返しています。今の株価がおかしいという言う人もいれば、市場は常に正しいという言う人もいます。個人投資家はこの相場にどう立ち向かうべきでしょうか。『バリュー株投資家の見方｜つばめ投資顧問』栫井駿介）
アメリカの1日の感染者数は最多を更新！気を抜けば間違いなく再拡大する
株式市場は空前の金融緩和により高止まりを続けますが、新型コロナウイルスの猛威は息を吹き返しています。
アメリカでは6月24日の新規感染者が4万人を超え、1日としてはこれまでの最多（4月24日）を更新しました。検査数が増えていることも影響していると思われますが、一部の州では感染の拡大を示す「陽性率」が10%を超えるなど、明らかに感染拡大の兆候を示しています。
特に顕著なのが、これまで比較的穏やかだった南部の州です。感染への警戒感の弱さや、人種差別抗議デモの影響が要因として懸念されます。カリフォルニア州にあるディズニーリゾートは、7月17日の再開予定を延期することを発表しました。
これが意味していることは、低下傾向をたどっていた感染も、少し気を抜けば再び拡大するということです。
日本でも、緊急事態宣言が明けて約1ヶ月が経ち、東京で連日50人前後の感染者が報告されるなど、再び拡大の兆候が見られます。同じような状況が、発端となった中国をはじめ世界中で見られます。
さらに深刻なのが、中南米をはじめとする新興国です。ボルソナロ大統領がウイルス「ただの風邪」と言い切るブラジルでは感染者数が110万人、死者は5万人を超えました。8月には世界最大の感染国になると見られています。
IMF「世界経済見通しはさらに悪化、日米の株価は割高」
IMFは2020年の経済成長見通しを、4月に発表した-3.0%から-4.9%に下方修正しました。先進国では前回予想から1.9%、新興国も2.0%の引き下げです。感染の状況によってはさらなる下方修正も想定されます。経済は持ち直すどころか、刻一刻と悪化しているのです。
そのIMFが、日米の株価について「割高感がある」と警戒感を示しました。これは、企業の収益力や配当余力と照らし合わせて、割安から割高を0〜100の数値で示すもので、日米はそろって割高を示す100近辺になるということです。
※参考：日米株高「実体経済と乖離」 IMF、報告書で警戒感 – 日本経済新聞（2020年6月25日配信）
株価は企業の収益力を反映するものですから、経済が縮小する中で株価が上がるのはおかしいという考え方であり、一定の合理性があります。株価が上がるほど、私たちは警戒感を強めなければなりません。
一方で、株価とは未来を反映するものです。投資家は、先々を予想して株価に織り込んでいきます。彼らの目線は、すでに終息後の景気回復局面を見ているのかもしれません。あるいは、空前の金融緩和によるバブル・インフレを想定しているとも考えられます。
将来の可能性を織り込むことを考えると、現在の株価が「おかしい」とも言い切れません。株価とはそういうものですから、「市場は常に正しい」と言う人もいます。
「市場は常に正しい」「市場は常に間違っている」どっちが正解？
しかし、目先の動きに簡単に惑わされるのも相場の特徴です。
相場を動かしているのは人間です。最近は自動売買も増えてきましたが、そのプログラムを作っているのも人間です。人間である以上、心理的な動揺から逃れることはできません。
ここからさらに感染拡大が続いたら、金融緩和政策を縮小させることになったら、人々の心理はどうなるでしょう。株価が少しでも下がり始めると、警戒感を強めている投資家は売却を急ぐことになります。
その結果、売りが売りを呼ぶことになって、市場は再び暴落することが想定されます。これこそが、株式市場における「第二波」なのです。それをもたらすのは、ウイルスそのものではなく人々の心理です。
パニックに陥ったときの人々の心理は、大抵の場合行き過ぎます。不安になるほど、故事よろしく「空が落ちてくるんじゃないか」というほどの杞憂が頭に次々に浮かぶのです。
「イングランド銀行を潰した男」として有名な投資家ジョージ・ソロスは「市場は常に間違っている」と上記とは反対のことを述べます。彼はそこに勝機を見出し、莫大な利益をあげました。
現在の市場が正しいのか間違っているのか、答えが出るのは数年先ですが、少なくともソロスの考え方は知っておくと相場のことをより深く理解することができます。
バフェットのように買い、ソロスのように売る
私はソロスのような一点集中の投資（投機）は行いませんが、バフェット流の長期投資でも参考になる部分が少なくありません。
バフェットの手法は、企業の価値を見積もり、それよりも安い価格で投資する「バリュー株投資」です。この考えからすると、株価はやがて企業の価値に「収束」していきます。
一方で、ソロスの哲学である「再帰性」「可謬性」にしたがうと、株価は常に企業の価値を挟んで行ったり来たりすることになります。（詳細は上の記事をお読みください。）
両者の概念を図であらわすと、以下のようになります。
https://www.mag2.com/p/money/935303/2
もっとも、想定期間は異なり、バフェット＞ソロスになります。また、そもそも正しい1つの「価値」が存在するわけではありませんから、その意味ではこんなにきれいに描けるものではないかもしれません。
しかしながら、両者に共通しているのは、株価は一時的にしろ「価値」に戻ってくるということです。それが上に行こうと、下に行こうと同じことです。だとするならば、最大の投資チャンスは、株価が価値から大幅に乖離した時ということになります。
そのポイントとして、バフェットは株価下落時の「買い」、ソロスはバブルピーク時の「空売り」を選択したのにすぎません。片やどっしり構える「投資家」、片やバブルの崩壊を目論む「投機家」と言われますが、根本にある考え方は同じなのです。
売る必要のない素晴らしい企業を安値で買う
もっとも、ソロスのような一点集中、相場の動きに賭ける投機は相当なリスクを伴い、常に市場を見ていないと大変なことになりますから、一般の投資家が行うのは現実的ではありません。
だからこそ、私は安心して保有するだけというバフェットのやり方を皆さんにも勧めています。
バフェットの考え方をもう一歩進めて考えてみると、前項の図では価値までしか上がらないことになりますが、その企業が素晴らしく見える企業であるほど、「再帰性」によって価値を大きく上回って上昇する可能性があります。
だとするならば、私たちがすべきことは、将来誰からも欲しがられるような素晴らしい企業が、市場の心理によって下がりすぎた時にしたたかに買い付けることです。
「価値」まで上昇するなら上昇率はたかが知れますが、そこからバブルが発生し、良いタイミングで売ることができたなら、リターンは莫大なものになります。
この「価値以上の上昇」を得るために、一度買った優良企業はできる限り手放さないことで投資リターンを上昇させられるのです。
このような思考回路だと、買うタイミングは優良企業が下がる少数の機会に限られますし、またそれが優良企業である限り、ほとんど売る必要がないことがわかるでしょう。私が志向しているのはこのようなやり方です。
以下の動画で、世界的な優良企業としてもてはやされるGAFAM（Google、Amazon、Facebook、Apple、Microsoft）を解説しました。
このような優良銘柄に目をつけておき、市場が過度に悲観的になった時こそ絶好の買い時であるということができるのです。
http://www.asyura2.com/09/reki02/msg/886.html#c30
[リバイバル3] 株で儲ける方法教えてあげる（こっそり） 新スレ 中川隆
332. 中川隆[-12191] koaQ7Jey 2020年7月01日 15:24:19 : KGTi3bAGpg : SFpxaFFyRG42RUU=[7]
経済最悪・株価割高の今こそ「バフェットのように買い、ソロスのように売れ」＝栫井駿介 2020年6月29日
https://www.mag2.com/p/money/935303
株式市場は空前の金融緩和により高止まりを続けますが、新型コロナウイルスの猛威は息を吹き返しています。今の株価がおかしいという言う人もいれば、市場は常に正しいという言う人もいます。個人投資家はこの相場にどう立ち向かうべきでしょうか。『バリュー株投資家の見方｜つばめ投資顧問』栫井駿介）
アメリカの1日の感染者数は最多を更新！気を抜けば間違いなく再拡大する
株式市場は空前の金融緩和により高止まりを続けますが、新型コロナウイルスの猛威は息を吹き返しています。
アメリカでは6月24日の新規感染者が4万人を超え、1日としてはこれまでの最多（4月24日）を更新しました。検査数が増えていることも影響していると思われますが、一部の州では感染の拡大を示す「陽性率」が10%を超えるなど、明らかに感染拡大の兆候を示しています。
特に顕著なのが、これまで比較的穏やかだった南部の州です。感染への警戒感の弱さや、人種差別抗議デモの影響が要因として懸念されます。カリフォルニア州にあるディズニーリゾートは、7月17日の再開予定を延期することを発表しました。
これが意味していることは、低下傾向をたどっていた感染も、少し気を抜けば再び拡大するということです。
日本でも、緊急事態宣言が明けて約1ヶ月が経ち、東京で連日50人前後の感染者が報告されるなど、再び拡大の兆候が見られます。同じような状況が、発端となった中国をはじめ世界中で見られます。
さらに深刻なのが、中南米をはじめとする新興国です。ボルソナロ大統領がウイルス「ただの風邪」と言い切るブラジルでは感染者数が110万人、死者は5万人を超えました。8月には世界最大の感染国になると見られています。
IMF「世界経済見通しはさらに悪化、日米の株価は割高」
IMFは2020年の経済成長見通しを、4月に発表した-3.0%から-4.9%に下方修正しました。先進国では前回予想から1.9%、新興国も2.0%の引き下げです。感染の状況によってはさらなる下方修正も想定されます。経済は持ち直すどころか、刻一刻と悪化しているのです。
そのIMFが、日米の株価について「割高感がある」と警戒感を示しました。これは、企業の収益力や配当余力と照らし合わせて、割安から割高を0〜100の数値で示すもので、日米はそろって割高を示す100近辺になるということです。
※参考：日米株高「実体経済と乖離」 IMF、報告書で警戒感 – 日本経済新聞（2020年6月25日配信）
株価は企業の収益力を反映するものですから、経済が縮小する中で株価が上がるのはおかしいという考え方であり、一定の合理性があります。株価が上がるほど、私たちは警戒感を強めなければなりません。
一方で、株価とは未来を反映するものです。投資家は、先々を予想して株価に織り込んでいきます。彼らの目線は、すでに終息後の景気回復局面を見ているのかもしれません。あるいは、空前の金融緩和によるバブル・インフレを想定しているとも考えられます。
将来の可能性を織り込むことを考えると、現在の株価が「おかしい」とも言い切れません。株価とはそういうものですから、「市場は常に正しい」と言う人もいます。
「市場は常に正しい」「市場は常に間違っている」どっちが正解？
しかし、目先の動きに簡単に惑わされるのも相場の特徴です。
相場を動かしているのは人間です。最近は自動売買も増えてきましたが、そのプログラムを作っているのも人間です。人間である以上、心理的な動揺から逃れることはできません。
ここからさらに感染拡大が続いたら、金融緩和政策を縮小させることになったら、人々の心理はどうなるでしょう。株価が少しでも下がり始めると、警戒感を強めている投資家は売却を急ぐことになります。
その結果、売りが売りを呼ぶことになって、市場は再び暴落することが想定されます。これこそが、株式市場における「第二波」なのです。それをもたらすのは、ウイルスそのものではなく人々の心理です。
パニックに陥ったときの人々の心理は、大抵の場合行き過ぎます。不安になるほど、故事よろしく「空が落ちてくるんじゃないか」というほどの杞憂が頭に次々に浮かぶのです。
「イングランド銀行を潰した男」として有名な投資家ジョージ・ソロスは「市場は常に間違っている」と上記とは反対のことを述べます。彼はそこに勝機を見出し、莫大な利益をあげました。
現在の市場が正しいのか間違っているのか、答えが出るのは数年先ですが、少なくともソロスの考え方は知っておくと相場のことをより深く理解することができます。
バフェットのように買い、ソロスのように売る
私はソロスのような一点集中の投資（投機）は行いませんが、バフェット流の長期投資でも参考になる部分が少なくありません。
バフェットの手法は、企業の価値を見積もり、それよりも安い価格で投資する「バリュー株投資」です。この考えからすると、株価はやがて企業の価値に「収束」していきます。
一方で、ソロスの哲学である「再帰性」「可謬性」にしたがうと、株価は常に企業の価値を挟んで行ったり来たりすることになります。（詳細は上の記事をお読みください。）
両者の概念を図であらわすと、以下のようになります。
https://www.mag2.com/p/money/935303/2
もっとも、想定期間は異なり、バフェット＞ソロスになります。また、そもそも正しい1つの「価値」が存在するわけではありませんから、その意味ではこんなにきれいに描けるものではないかもしれません。
しかしながら、両者に共通しているのは、株価は一時的にしろ「価値」に戻ってくるということです。それが上に行こうと、下に行こうと同じことです。だとするならば、最大の投資チャンスは、株価が価値から大幅に乖離した時ということになります。
そのポイントとして、バフェットは株価下落時の「買い」、ソロスはバブルピーク時の「空売り」を選択したのにすぎません。片やどっしり構える「投資家」、片やバブルの崩壊を目論む「投機家」と言われますが、根本にある考え方は同じなのです。
売る必要のない素晴らしい企業を安値で買う
もっとも、ソロスのような一点集中、相場の動きに賭ける投機は相当なリスクを伴い、常に市場を見ていないと大変なことになりますから、一般の投資家が行うのは現実的ではありません。
だからこそ、私は安心して保有するだけというバフェットのやり方を皆さんにも勧めています。
バフェットの考え方をもう一歩進めて考えてみると、前項の図では価値までしか上がらないことになりますが、その企業が素晴らしく見える企業であるほど、「再帰性」によって価値を大きく上回って上昇する可能性があります。
だとするならば、私たちがすべきことは、将来誰からも欲しがられるような素晴らしい企業が、市場の心理によって下がりすぎた時にしたたかに買い付けることです。
「価値」まで上昇するなら上昇率はたかが知れますが、そこからバブルが発生し、良いタイミングで売ることができたなら、リターンは莫大なものになります。
この「価値以上の上昇」を得るために、一度買った優良企業はできる限り手放さないことで投資リターンを上昇させられるのです。
このような思考回路だと、買うタイミングは優良企業が下がる少数の機会に限られますし、またそれが優良企業である限り、ほとんど売る必要がないことがわかるでしょう。私が志向しているのはこのようなやり方です。
以下の動画で、世界的な優良企業としてもてはやされるGAFAM（Google、Amazon、Facebook、Apple、Microsoft）を解説しました。
このような優良銘柄に目をつけておき、市場が過度に悲観的になった時こそ絶好の買い時であるということができるのです。
http://www.asyura2.com/09/revival3/msg/822.html#c332
332. 中川隆[-12191] koaQ7Jey 2020年7月01日 15:24:19 : KGTi3bAGpg : SFpxaFFyRG42RUU=[7]
経済最悪・株価割高の今こそ「バフェットのように買い、ソロスのように売れ」＝栫井駿介 2020年6月29日
https://www.mag2.com/p/money/935303
株式市場は空前の金融緩和により高止まりを続けますが、新型コロナウイルスの猛威は息を吹き返しています。今の株価がおかしいという言う人もいれば、市場は常に正しいという言う人もいます。個人投資家はこの相場にどう立ち向かうべきでしょうか。『バリュー株投資家の見方｜つばめ投資顧問』栫井駿介）
アメリカの1日の感染者数は最多を更新！気を抜けば間違いなく再拡大する
株式市場は空前の金融緩和により高止まりを続けますが、新型コロナウイルスの猛威は息を吹き返しています。
アメリカでは6月24日の新規感染者が4万人を超え、1日としてはこれまでの最多（4月24日）を更新しました。検査数が増えていることも影響していると思われますが、一部の州では感染の拡大を示す「陽性率」が10%を超えるなど、明らかに感染拡大の兆候を示しています。
特に顕著なのが、これまで比較的穏やかだった南部の州です。感染への警戒感の弱さや、人種差別抗議デモの影響が要因として懸念されます。カリフォルニア州にあるディズニーリゾートは、7月17日の再開予定を延期することを発表しました。
これが意味していることは、低下傾向をたどっていた感染も、少し気を抜けば再び拡大するということです。
日本でも、緊急事態宣言が明けて約1ヶ月が経ち、東京で連日50人前後の感染者が報告されるなど、再び拡大の兆候が見られます。同じような状況が、発端となった中国をはじめ世界中で見られます。
さらに深刻なのが、中南米をはじめとする新興国です。ボルソナロ大統領がウイルス「ただの風邪」と言い切るブラジルでは感染者数が110万人、死者は5万人を超えました。8月には世界最大の感染国になると見られています。
IMF「世界経済見通しはさらに悪化、日米の株価は割高」
IMFは2020年の経済成長見通しを、4月に発表した-3.0%から-4.9%に下方修正しました。先進国では前回予想から1.9%、新興国も2.0%の引き下げです。感染の状況によってはさらなる下方修正も想定されます。経済は持ち直すどころか、刻一刻と悪化しているのです。
そのIMFが、日米の株価について「割高感がある」と警戒感を示しました。これは、企業の収益力や配当余力と照らし合わせて、割安から割高を0〜100の数値で示すもので、日米はそろって割高を示す100近辺になるということです。
※参考：日米株高「実体経済と乖離」 IMF、報告書で警戒感 – 日本経済新聞（2020年6月25日配信）
株価は企業の収益力を反映するものですから、経済が縮小する中で株価が上がるのはおかしいという考え方であり、一定の合理性があります。株価が上がるほど、私たちは警戒感を強めなければなりません。
一方で、株価とは未来を反映するものです。投資家は、先々を予想して株価に織り込んでいきます。彼らの目線は、すでに終息後の景気回復局面を見ているのかもしれません。あるいは、空前の金融緩和によるバブル・インフレを想定しているとも考えられます。
将来の可能性を織り込むことを考えると、現在の株価が「おかしい」とも言い切れません。株価とはそういうものですから、「市場は常に正しい」と言う人もいます。
「市場は常に正しい」「市場は常に間違っている」どっちが正解？
しかし、目先の動きに簡単に惑わされるのも相場の特徴です。
相場を動かしているのは人間です。最近は自動売買も増えてきましたが、そのプログラムを作っているのも人間です。人間である以上、心理的な動揺から逃れることはできません。
ここからさらに感染拡大が続いたら、金融緩和政策を縮小させることになったら、人々の心理はどうなるでしょう。株価が少しでも下がり始めると、警戒感を強めている投資家は売却を急ぐことになります。
その結果、売りが売りを呼ぶことになって、市場は再び暴落することが想定されます。これこそが、株式市場における「第二波」なのです。それをもたらすのは、ウイルスそのものではなく人々の心理です。
パニックに陥ったときの人々の心理は、大抵の場合行き過ぎます。不安になるほど、故事よろしく「空が落ちてくるんじゃないか」というほどの杞憂が頭に次々に浮かぶのです。
「イングランド銀行を潰した男」として有名な投資家ジョージ・ソロスは「市場は常に間違っている」と上記とは反対のことを述べます。彼はそこに勝機を見出し、莫大な利益をあげました。
現在の市場が正しいのか間違っているのか、答えが出るのは数年先ですが、少なくともソロスの考え方は知っておくと相場のことをより深く理解することができます。
バフェットのように買い、ソロスのように売る
私はソロスのような一点集中の投資（投機）は行いませんが、バフェット流の長期投資でも参考になる部分が少なくありません。
バフェットの手法は、企業の価値を見積もり、それよりも安い価格で投資する「バリュー株投資」です。この考えからすると、株価はやがて企業の価値に「収束」していきます。
一方で、ソロスの哲学である「再帰性」「可謬性」にしたがうと、株価は常に企業の価値を挟んで行ったり来たりすることになります。（詳細は上の記事をお読みください。）
両者の概念を図であらわすと、以下のようになります。
https://www.mag2.com/p/money/935303/2
もっとも、想定期間は異なり、バフェット＞ソロスになります。また、そもそも正しい1つの「価値」が存在するわけではありませんから、その意味ではこんなにきれいに描けるものではないかもしれません。
しかしながら、両者に共通しているのは、株価は一時的にしろ「価値」に戻ってくるということです。それが上に行こうと、下に行こうと同じことです。だとするならば、最大の投資チャンスは、株価が価値から大幅に乖離した時ということになります。
そのポイントとして、バフェットは株価下落時の「買い」、ソロスはバブルピーク時の「空売り」を選択したのにすぎません。片やどっしり構える「投資家」、片やバブルの崩壊を目論む「投機家」と言われますが、根本にある考え方は同じなのです。
売る必要のない素晴らしい企業を安値で買う
もっとも、ソロスのような一点集中、相場の動きに賭ける投機は相当なリスクを伴い、常に市場を見ていないと大変なことになりますから、一般の投資家が行うのは現実的ではありません。
だからこそ、私は安心して保有するだけというバフェットのやり方を皆さんにも勧めています。
バフェットの考え方をもう一歩進めて考えてみると、前項の図では価値までしか上がらないことになりますが、その企業が素晴らしく見える企業であるほど、「再帰性」によって価値を大きく上回って上昇する可能性があります。
だとするならば、私たちがすべきことは、将来誰からも欲しがられるような素晴らしい企業が、市場の心理によって下がりすぎた時にしたたかに買い付けることです。
「価値」まで上昇するなら上昇率はたかが知れますが、そこからバブルが発生し、良いタイミングで売ることができたなら、リターンは莫大なものになります。
この「価値以上の上昇」を得るために、一度買った優良企業はできる限り手放さないことで投資リターンを上昇させられるのです。
このような思考回路だと、買うタイミングは優良企業が下がる少数の機会に限られますし、またそれが優良企業である限り、ほとんど売る必要がないことがわかるでしょう。私が志向しているのはこのようなやり方です。
以下の動画で、世界的な優良企業としてもてはやされるGAFAM（Google、Amazon、Facebook、Apple、Microsoft）を解説しました。
このような優良銘柄に目をつけておき、市場が過度に悲観的になった時こそ絶好の買い時であるということができるのです。
http://www.asyura2.com/09/revival3/msg/822.html#c332
[リバイバル3] 「住宅は資産」という幻想で誰があなたをカモにするのか？ 中川隆
291. 2020年7月01日 18:31:20 : KGTi3bAGpg : SFpxaFFyRG42RUU=[8]
2020年07月01日
サラリーマン大家の9割は赤字 成功者はセミプロ
291. 2020年7月01日 18:31:20 : KGTi3bAGpg : SFpxaFFyRG42RUU=[8]
2020年07月01日
サラリーマン大家の9割は赤字 成功者はセミプロ
頑張って経営して、数年後に計算したら赤字という事がよくある
サラリーマン大家の9割は赤字で終える
東日本大震災で底値をつけた不動産価格は上昇し続け、素人オーナーブームで多くの人が参入しました。
だが結局、そうした素人オーナーやサラリーマン大家の9割が赤字を抱えているという。
複数のアパートを経営し、家賃収入数千万円を誇示する人が多く居ますが、彼らも利益を得ているかは分からない。
不動産投資を現金でする人はおらず、土地の値上がり率を除けばアパート経営は利益率が低いビジネスだからです。
ほとんどの賃貸アパートやマンションの利益率は、税金や手数料や経費を差し引くと5％以下で、プラスなら御の字というところです。
赤字になる原因の大きな部分が建物で、土地は腐らないが建物は日々腐っていきます。
日本の税制評価ではどんな建物も20年で無価値になり、取り壊し費用分を差し引かないと売れなくなります。
賃貸物件だと入居者に貸し出せる状態なら価値が出るが、年々家賃を下げないと空室率が上昇していきます。
家賃を下げると入居者は集まるが、そうすると「ガラが悪い人」や面倒くさい人が集まってきます。
古くなるにつれて修繕が必要になり、みすぼらしいままだと入居者がつかず、空室率が増えていきます。
入居者を集める為には、入居時の敷金礼金保証金手数料などを思い切って下げるが、さらに利益率を下げる。
それでも不動産会社が「捨てた」物件を一般の人が購入して素人オーナーになっているが、重要な要素を見逃す事が多い。
不動産で成功する人は1割
アパート経営には定期的に巡回したり交渉したり、何かと手間が掛かり、管理会社に丸投げすると高い管理費を取られます。
プロの不動産業者は自分の人件費が出ない物件を手放すが、一般の人はそこまでは考えない。
入居者トラブル、設備の故障、資金繰りなどアパートオーナーは意外に苦労が絶えない。
一念発起してアパート経営者になり、数年後にローンを払い終わって計算したら、結局赤字だったという例が非常に多い。
アパートの建物は老朽化するので、手放すときの価格は購入価格よりもかなり低いはずで、売買手数料を含めると儲かるとは限りません。
だから本職の不動産屋が買わなかった訳で、もし自分の人件費を時給で含めたら確実に赤字になるでしょう。
一般の人の不動産投資は、実に9割が失敗に終わり、成功する人は1割だとされています。
株式投資などでも、結局生涯通算してプラスで終える人は1割程度だといわれていて、ほとんどボランティア活動です。
不動産投資は値下がりしていく物件の価値や経費や税金を、家賃収入で補って利益をえるモデルで、最終的にはオバケ屋敷になって終わります。
金融庁によると数年前から不動産融資は過剰融資になっていて、物件の供給数もこれからは過剰になっていくと考えられています。
正確にいうと「良い場所のマンション」は今後も不足するが、「不便なアパート」は既に飽和状態になっています。
「サラリーマン大家」で誰でも何もせず儲かると投資を煽ったが、そんな上手い話は無かった。
成功した人は居るものの、彼らはセミプロのように取り組んでいて、交渉やリフォームなど簡単に真似出来ないような武器を持っていました。
http://www.thutmosev.com/archives/69236981.html
http://www.asyura2.com/09/revival3/msg/615.html#c291
[リバイバル3] 不動産投資は絶対にやってはいけない 中川隆
36. 中川隆[-12190] koaQ7Jey 2020年7月01日 19:28:38 : KGTi3bAGpg : SFpxaFFyRG42RUU=[9]
2020年06月26日
コロナでサラリーマンのアパマン投資はどうなった？
36. 中川隆[-12190] koaQ7Jey 2020年7月01日 19:28:38 : KGTi3bAGpg : SFpxaFFyRG42RUU=[9]
2020年06月26日
コロナでサラリーマンのアパマン投資はどうなった？
「大家になれば老後も安心」などと思ってアパマン投資した人の多くはお金を失う
サラリーマン大家は大変
コロナ前に流行していたのがマンション投資で、サラリーマン大家などの言葉を聞いたことがあると思います。
マンションやアパートや一軒家を購入して大家になり、貸し出して儲けるのがブームだった。
あるいはマンションを購入して値上がりしたら転売するのも流行り、アベノミクスの地価上昇が後押しした。
そうしたサラリーマン大家たちがコロナ後にどうなっているのか、見るのも怖い気がします。
2000年代のアパート建設ブームでアパート戸数が増え、空室率も増えて大家経営の難易度は上がっていた。
90年代や2000年代は大家は楽な副業だったが、今では大家自身が掃除や修繕しないと利益は出ないとされている。
地方の賃貸情報サイトを見ると分かるが人気物件は築10年以内で、15年たつと老朽扱い、築20年は不人気物件になる。
日本の住宅は新築時はピカピカだが20年たつとボロ家になり、アパートの人気にストレートに反映している。
すると家賃7万以上などを取れるのは数年間だけで、6万5万4万と値下げしていくことになります。
アパート投資では中古アパートを一棟買いするのが普通だが、前のオーナーは不人気で赤字だから手放した物件です。
それを設備を修繕したり外見を良くしたり、オーナー自らどれだけ手を加えられるかで成否が決まります。
最初に失敗したアパートを購入して再建するビジネスなので、やっぱり失敗する人が多い。
自己資金でアパートを買う人は少なく大半は銀行から融資を受けているが、借金なので返済しなくてはならない。
入居者が少なく予定した家賃が入らなければ返済金額に満たず、夜も寝ずにバイトして返済資金を工面する。
自分ではやりたくないし他人に進めるのも躊躇するような話です。
１Ｒマンション投資はどうなった？
続いてブームになったのが「ワンルームマンション投資」でマンションを購入して賃貸します。
これも銀行から融資を受けるが入居者の家賃で返済し、返済が終わったら1円も払わずマンションは自分のものになる。
こういう美味しい話が流布されて多くのサラリーマンが飛びついたが、成功者も居れば失敗者も居ました。
投資物件の紹介サイトに掲載されているリストには「利回り１０％、２０％」など簡単に儲かる物件がゴロゴロ紹介されている。
だがそれらの利回りは売値を吊り上げるために利回りを大甘で計算していて、利回り１０％物件は赤字になるでしょう。
入居率や家賃などを少しずつ多めに計算し、支出のほうも少しずつ少なく計算したら簡単に優良物件を作れます。
アパマン投資の難しさは体験者によれば「利益が出たかどうか分かるのは早くて10年後」だからだそうです。
その人は頑張って入居者を集めて自分では成功していると思っていたが、数年後に物件を売却したらトータルで赤字だった。
つまり頑張って清掃や修繕に励んで入居者を集めて家賃を回収しても、購入価格より売却価格が大幅に低かったらすべて帳消しになる。
売却せず持ち続けたら幽霊アパートなどと言われる物件になるので、アパートは必ず売却することになる。
マンション投資も自分でそこに住むのでなければ、転売して購入価格との差額を計算して、初めてトータルの損益が確定する。
８年間必死に頑張って続けた事業が、実は赤字で自分の人件費も出ていなかったとしたら、絶望感に襲われるでしょう。
今後中古マンション価格は値下がりするので「数年間経営したが赤字だった」というサラリーマン大家が増える筈です。
http://www.thutmosev.com/archives/83281322.html
289. 2020年6月27日 05:32:20 : h8mTljU3UM : anJWam1WWEd1bjI=[5] 報告
▲△▽▼
「サブリース規制法成立」でも悪徳業者は駆逐されず
刑部 久 2020/06/26
先の国会で与野党が激しく対立した検察庁法改正案をよそに、衆院国土交通委員会では自民党から共産党の議員に至るまで全会一致で、参院でも6月9日に賛成多数で、ある法案が可決された。
テレビや新聞がほとんど報じることのなかったその法律は、賃貸住宅管理業務適正化法。いわゆる「サブリース規制法」だ。
サブリースとは、業者が土地の所有者にアパートを建築させた後に一括借り上げして、入居者に転借する方式を意味する。富裕層の相続税対策に効果的だったため、不動産業界では大手から新興まで多くの業者が積極的に地主とサブリース契約を結び、次々にアパートを建築していた。
今回のサブリース規制法を立案したのは国土交通省。法制化のきっかけは、2年前に破綻した投資用不動産販売会社「スマートデイズ」の経営破綻だった。
女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営していたスマートデイズの破綻後、銀行へ提出する融資書類の改竄や、オーナーへサブリース契約のリスクを十分に説明しなかったことが明らかになったのである。
その後も、投資用不動産会社不動産の「TATERU」や「わひこ」などで同様の不正が発覚した。ここ数年、全国の消費生活センターにサブリースに関するトラブルの相談件数が増加したため、監督官庁の国交省も看過できず規制法作成に乗り出したわけだ。
業界健全化のためのサブリース規制法だが・・・
規制法では、サブリース業者に対して不当な勧誘や誇大広告の禁止、リスクなど重大事項の説明を義務付けている。
現在、サブリース業者の中には「頭金0円の安全資産作り」などと謳っている企業もある。が、実際には頭金0円でアパートを建設するのは極めて難しく、今後はこうしたセールストークも“誇大広告”と判断される恐れがある。
さらにいまだに、多くのサブリース業者が数十年間の“家賃保証”を掲げている。しかし、家賃には変動リスクがあり、家賃の値下げで収入が激減して銀行への返済に苦心するオーナーも少なくないのが実態だ。
オーナーとの間でトラブルになると、サブリース業者はたいてい「家賃の見直しは契約書に明記されている」と主張してきた。しかしこちらも、規制法施行後に業者とオーナーの意見が対立した場合は「リスクの説明が不十分」として、業者の瑕疵を断罪される可能性が高い。
規制法に違反すると、一年以下の懲役又は100万円以下の罰金。若しくは併科されるほか、業者には業務停止処分という厳罰が待ち構えている。規制法案は、来夏までには施行される見通しだ。
また規制法には、賃貸住宅に関するトラブル減少を目的にした「賃貸住宅管理業制度」の強化が含まれている。
制度自体は9年前に創設されたものの、受託管理やサブリースを手掛ける業者の登録を促し、その業者の情報を誰でも閲覧できるようにするものだ。しかしこの登録はこれまで任意だった。そのため昨年の登録件数は、全国に約3万社ある「賃貸住宅管理業者」の14％にあたるわずか4200社に過ぎない。
その理由は登録せずとも賃貸住宅の管理業務を行え、登録しているからといって顧客からの信頼が増すわけでもないからだった。今回の制度強化で、業者の登録は任意から“義務”に変更されることになった。
それでは、規制法と登録義務化で、悪徳業者は一掃されるのだろうか。答えは「NO」だ。サブリース業界関係者によれば、「規制法には抜け穴がある」のだという。
破綻業者の“残党”たち
すでに規制法の盲点を見越して動き始めている業者はいくつもある。その一つが、すでに経営破綻し、世間を賑わせたあるサブリース業者の残党たちだ。
その業者の経営破綻後に、その関係者たちは都内にX社を設立し、古巣で培った“不正のノウハウ”を駆使して、新たな“顧客”を探し続けている。
その手口は、非常に狡猾だという。金融機関へ提出する融資書類改竄はもちろん、複数の金融機関の内部情報を入手して、審査の甘い支店に融資を申し込ませる。しかも、金融機関にX社の存在を知らせないようにする手の込みようである。
X社の存在を消すのは、すでにある大手地銀に彼らの悪事が見抜かれたからだ。そのため、他の金融機関にも情報が共有されているのではないかと彼らは考え、あえて自らの存在を消しているのだという。ちなみに、X社はその後、社名を変更、社長も交代して現在も営業継続中だ。
悪徳業者は、X社だけではない。大阪に本店を置く不動産会社Y社も、新たな手口を駆使して金融機関から多額の資金を不正に引き出し続けている。その手法は少々複雑だ。
規制をかいくぐるのもお手の物
まず、Y社はアパート経営に意欲はあるが、頭金さえない顧客に会社を設立させる。次に、Y社はその会社とコンサルタント契約を結び、まとまった資金を「コンサル料」名目で会社名義の口座に振り込む。
むろん、Y社が顧客の口座に振り込んだカネは“見せ金”にすぎない。結果、顧客の口座には多額の残高があるので、金融機関からの信用が増して融資が実行されるというカラクリだ。
融資実行後にアパートが建設されると、Y社はアパートの管理業務を請け負う。その際、管理手数料を相場よりも高く設定して、最初に支払った“コンサル料”を回収するのだという。
当然、こうした手法は、刑法157条の「公正証書原本不実記載罪」に該当する。
が、ここでも彼らは狡猾だ。規制法成立後、国交省は対象業者を管理戸数200戸以上に定める方針だという。つまり、管理戸数が200戸数未満の業者は、法に抵触しても罰せられないのである。
X社の管理戸数はまだ規制法の対象外の200戸以下だが、Y社のケースはそれを優に超えている。ということは、すなおに考えれば、Y社の悪事も、規制法施行までの徒花に終わる可能性が高い。
ところが不動産業界の事情通によれば、そうはならないのだという。なぜなら、Y社は管理戸数が200戸以上になると、別会社を新設して管理物件を移行するからだという。
この時、Y社と新会社との間に資本関係は作らない。なぜなら、規制法ではグループ会社の中で1社でも「賃貸住宅管理業制度」に登録していると、グループ全体が登録企業とみなされるからだ。こうなると、法規制に引っかからないのだという。
X社にせよ、Y社にせよ、これらの不正の手口には、顧客の協力が必要になる。悪質業者の甘言に惑わされてアパートのオーナーになれたとしても、それは一時の幻想に過ぎない。最後には、悪質業者の“共犯者”になった顧客も泣きを見ることになる。
サブリース規制法が成立しても、カモを探す悪質業者は法の目をかいくぐって跋扈し続ける。くれぐれも、彼らの口車に乗ってはならない。
https://www.msn.com/ja-jp/news/money/サブリース規制法成立-でも悪徳業者は駆逐されず/ar-BB15YsL7?ocid=ientp
▲△▽▼
2020年06月30日
コロナ後の常態、高収入世帯が僅かな収入減少である日破産する
これに車があると年収600万円でもやっとの筈
一般日本人の平均年収は200万円台
民間試算ではコロナで2020年のGDPはマイナス5%になり、日本の総所得も5%減るのを示している。
ところでＧＤＰの半分以上の「所得」は企業などの所得で個人所得は半分以下となっています。
さらに個人所得の半分程度は富裕層や上級国民などと呼ばれる人たちが占め、一般人はせいぜい半分程度です。
つまり一般の日本人の所得はＧＤＰの1/4以下に過ぎない筈で、金額にして140兆円程度でしょう。
日本の労働者は6600万人程度なので1人当たり平均212万円、高所得者を除くパートや非正規を含めた日本人の「平均年収」は実際200万円台です。
政府調査の世帯年収平均は600万円台だが、中央値は400万円台で最頻値（最も人数が多い）は200万円台でした。（政府統計は収入が一定以下の人を除外している）
住宅を購入する人はこれより高収入で、国土交通省によると新築住宅購入者の世帯年収の平均は600万円前後だった
分譲マンションや注文住宅購入者は世帯年収平均600万円程度、分譲戸建てだと500万円程度、中古戸建てや中古マンションは400万円程度でした。
これを見ると新築購入世帯は年収600万円程度が多く、年収400万円前後は中古住宅を購入しています。
日本人労働者の平均年収が212万円だったら夫婦で424万円なので、平均的日本人に新築住宅購入は困難だと分かります。
新築住宅購入者の毎月返済額（国土交通省平成30年度調べ）を見ると分譲戸建住宅は年121万円で32.7年、返済合計額は3,976万円でした。
分譲マンションは131万円で返済期間は31.5年、返済合計額は4,145万円でした。
富裕層一家がある日居なくなるパターンとは
民間調査では分譲戸建住宅は平均3,851万円で自己資金1,021万円、したがって借入額は約2800万円でした。
新築住宅購入者は平均世帯年収600万円で4000万円で家を建て、1000万円は自己資金で3000万円を借りている。
もしこの世帯年収600万円がコロナで500万円以下になったり、リストラでゼロになったらどうなるでしょうか？
今の時代優良企業でも会社の事業整理で所属部署がなくなるとか、会社が身売りするとか会社自体がなくなる場合もあります。
年120万円だと毎月10万円払っているわけで、年収の2割を住宅ローンだけに払っていることになる。
住宅購入後も維持費や家具などでお金がかかるので、住居費で年収の3割近くかかっている筈です。
それが年収600万円から500万円に減ると3割以上、400万円に減ると4割以上が住居費だけでかかります。
住居費は年収の3割までという目安の通り、3割を超えると「非常にきつい」と感じます。
子供が居ると1人年100万円かかり（かなり良い教育をした場合）、安く抑えても年50万円はかかるでしょう。
自動車は軽自動車でも年50万円、高級車だと年100万円かかるので、子供1人で高級車に乗り新築に住む人はこの3項目だけで年300万円以上を払っています。
新築に住んで高級車に乗ると服も高級でないと釣り合わないし、牛丼屋ではなくレストランで食事するでしょう。
こういう暮らしに慣れている人が収入減少に見舞われると、600万円ですらギリギリだったので500万円でも家計が破綻します。
こうして周りからは高収入の富裕層に見えていた一家が、ある日破産して引っ越したりします。
http://www.thutmosev.com/archives/83313689.html
▲△▽▼
2020年07月01日
サラリーマン大家の9割は赤字 成功者はセミプロ
頑張って経営して、数年後に計算したら赤字という事がよくある
サラリーマン大家の9割は赤字で終える
東日本大震災で底値をつけた不動産価格は上昇し続け、素人オーナーブームで多くの人が参入しました。
だが結局、そうした素人オーナーやサラリーマン大家の9割が赤字を抱えているという。
複数のアパートを経営し、家賃収入数千万円を誇示する人が多く居ますが、彼らも利益を得ているかは分からない。
不動産投資を現金でする人はおらず、土地の値上がり率を除けばアパート経営は利益率が低いビジネスだからです。
ほとんどの賃貸アパートやマンションの利益率は、税金や手数料や経費を差し引くと5％以下で、プラスなら御の字というところです。
赤字になる原因の大きな部分が建物で、土地は腐らないが建物は日々腐っていきます。
日本の税制評価ではどんな建物も20年で無価値になり、取り壊し費用分を差し引かないと売れなくなります。
賃貸物件だと入居者に貸し出せる状態なら価値が出るが、年々家賃を下げないと空室率が上昇していきます。
家賃を下げると入居者は集まるが、そうすると「ガラが悪い人」や面倒くさい人が集まってきます。
古くなるにつれて修繕が必要になり、みすぼらしいままだと入居者がつかず、空室率が増えていきます。
入居者を集める為には、入居時の敷金礼金保証金手数料などを思い切って下げるが、さらに利益率を下げる。
それでも不動産会社が「捨てた」物件を一般の人が購入して素人オーナーになっているが、重要な要素を見逃す事が多い。
不動産で成功する人は1割
アパート経営には定期的に巡回したり交渉したり、何かと手間が掛かり、管理会社に丸投げすると高い管理費を取られます。
プロの不動産業者は自分の人件費が出ない物件を手放すが、一般の人はそこまでは考えない。
入居者トラブル、設備の故障、資金繰りなどアパートオーナーは意外に苦労が絶えない。
一念発起してアパート経営者になり、数年後にローンを払い終わって計算したら、結局赤字だったという例が非常に多い。
アパートの建物は老朽化するので、手放すときの価格は購入価格よりもかなり低いはずで、売買手数料を含めると儲かるとは限りません。
だから本職の不動産屋が買わなかった訳で、もし自分の人件費を時給で含めたら確実に赤字になるでしょう。
一般の人の不動産投資は、実に9割が失敗に終わり、成功する人は1割だとされています。
株式投資などでも、結局生涯通算してプラスで終える人は1割程度だといわれていて、ほとんどボランティア活動です。
不動産投資は値下がりしていく物件の価値や経費や税金を、家賃収入で補って利益をえるモデルで、最終的にはオバケ屋敷になって終わります。
金融庁によると数年前から不動産融資は過剰融資になっていて、物件の供給数もこれからは過剰になっていくと考えられています。
正確にいうと「良い場所のマンション」は今後も不足するが、「不便なアパート」は既に飽和状態になっています。
「サラリーマン大家」で誰でも何もせず儲かると投資を煽ったが、そんな上手い話は無かった。
成功した人は居るものの、彼らはセミプロのように取り組んでいて、交渉やリフォームなど簡単に真似出来ないような武器を持っていました。
http://www.thutmosev.com/archives/69236981.html
http://www.asyura2.com/09/revival3/msg/827.html#c36
[お知らせ・管理21] 2020年07月 困った時、意見、提案、相談などなんでも。管理人が24時間以内に必ず見るスレ 管理人さん
6. 2020年7月01日 20:19:38 : KGTi3bAGpg : SFpxaFFyRG42RUU=[10]
極悪差別国家 中国を差別するのは当然だろ
6. 2020年7月01日 20:19:38 : KGTi3bAGpg : SFpxaFFyRG42RUU=[10]
極悪差別国家 中国を差別するのは当然だろ
悪人は差別するのが正しい
http://www.asyura2.com/13/kanri21/msg/608.html#c6
▲このページのＴＯＰへ
★阿修羅♪ > SFpxaFFyRG42RUU= > 100000
g検索 SFpxaFFyRG42RUU=
題名には必ず「阿修羅さんへ」と記述してください。