124. 2019年2月20日 16:15:01 : Z51AQIWhug : qi2cB32d_MU[1]
▼家賃保証はまったくのウソで、営業マンがオーナーに家賃収入の減額や解約を迫る実態
▼借金をしてアパートを建てたオーナーのなかには借金の返済の見込みが立たない人がいる
▼会社ぐるみで、契約解除も辞さず、アパートオーナーへの家賃の減額交渉を実施
▼「30年間家賃を保証します」というセールストークで、賃貸アパートの建設を決意させる
▼老後の備えがローン地獄に突き落とされた中年サラリーマン大家
▼億単位の借金をした決め手は「30年間定額家賃保証」という謳い文句
▼サブリースで借り上げるスキームを取り入れ「30年間定額家賃保証」のセールストーク
【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/77-81
【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/100-101
【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/345
【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/758
【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/778
【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/782-783
【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/785
【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/877-879
レオパレス21を追い詰めた「ガイアの夜明け」の告発(前):データ・マックス NETIB-NEWS
https://www.data-max.co.jp/article/27895
番組はレオパレス21を特集した。同社は、地主に相続税対策として賃貸アパート建設を提案。「全室を30年間借り上げ、空き室でも家賃を保証し、地主は一定の家賃収入を得られる」と説明し、サブリース契約をすすめた。
番組ではアパートのオーナーが登場して、家賃保証はまったくのウソで、営業マンがオーナーに家賃収入の減額や解約を迫る実態を告発した。
借金をしてアパートを建てたオーナーのなかには借金の返済の見込みが立たない人がいるという。
レオパレス21は会社ぐるみで、契約解除も辞さず、アパートオーナーへの家賃の減額交渉を実施。
メールには、「終了プロジェクト」という戦略名で、契約から10年を越えたアパートは解約、10年未満は家賃収入の大幅減額を求める強気な交渉をするようにとの指示が明記されていた。
■入居率の低下が経営を直撃
地主を見つけては、営業マンが訪問する。「30年間家賃を保証します」というセールストークで、賃貸アパートの建設を決意させる。
苦境を脱するため、レオパレス21は保証賃料の減額やサブリース契約の解約交渉に乗り出した。これが「終了プロジェクト」と名付けた大作戦。「ガイアの夜明け」が告発して明るみになったものだ。
レオパレス21を追い詰めた「ガイアの夜明け」の告発(後):データ・マックス NETIB-NEWS
https://www.data-max.co.jp/article/27896
■シェアハウス「かぼちゃの馬車」の元社長はレオパレス21の出身
番組は、レオパレス21と女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」の詐欺スキームも追及し、老後の備えがローン地獄に突き落とされた中年サラリーマン大家を取り上げていた。
億単位の借金をした決め手は「30年間定額家賃保証」という謳い文句だった。
しかし、17年10月、スマートデイズから賃料減額の通知が一方的に送られ 18年1月には家賃支払いが停止。
「30年間の定額家賃保証」があっけなく崩壊し、Aさんには空き室だらけのシェアハウスと巨額のローン返済だけが残された。
大地氏はレオパレス21を摸倣して、サブリースで借り上げるスキームを取り入れた。「30年間定額家賃保証」のセールストークでオーナーを安心させ、瞬く間にシェアハウス「かぼちゃの馬車」を1,000棟販売した。
■最終損益は439億円の赤字
レオパレス21は、地主から賃貸アパートの建築を受注し、完成後に一括で借り上げて入居者に転貸するサブリース業者。
ビジネスモデルそのものに無理があった。
レオパレス21、アパートオーナー潰しの“反社会的”商法…契約解除を一方的に通告 | ビジネスジャーナル
https://biz-journal.jp/2019/02/post_26730.html
アパートのオーナーから怒りの声があがる。
■サブリース契約を一方的に解除
レオパレスは保証賃料の減額やサブリース契約の解約交渉に乗り出した。当時は契約で引き渡しから10年間は賃料を固定していたが「契約10年未満のオーナーにも(賃料を)2年ごと見直す契約に変えてもらう場合があった」(宮尾文也取締役)。一部の部署では減額交渉を「終了プロジェクト」と名付け、数値目標を定めていたといい、会社側もこの事実を認めている。「長期固定賃料という説明を信じ、億単位の借金を背負ったオーナーを、レオパレスは裏切った」(LPオーナー会の前田和彦代表)。
レオパレスはサブリース契約解除を一方的に通告する「終了プロジェクト」を強行したため、神戸のオーナーからサブリース契約解除無効の訴訟を起こされた。
オーナーたちが結集して、「LPオーナーの会」を設立して集団訴訟に発展していくのである。
■アパート商法の闇を告発
レオパレスの施工不良問題を追及してきたのが、経済ドキュメンタリー番組『ガイアの夜明け』(テレビ東京系)だった。
レオパレスが賃料保証を守らずに一方的に減額していたことなど契約トラブルを伝えた。
レオパレスは、賃料契約(サブリース契約)とアパート建設・施工の両面からオーナーを裏切ったが、それだけではすまなかった。
レオパレス→オーナー&取引先“連鎖倒産”の最悪シナリオ…破綻していた「30年家賃保証」 | ビジネスジャーナル
https://biz-journal.jp/2019/02/post_26710.html
――サブリース契約の「30年間家賃保証」は成立していたと思いますか。
坂田 基本的に30年間の家賃保証はうまくいかないと思います。近くに他社物件がなくて建物が老朽化しないのであれば可能かもしれませんが、実際には他社が参入するし、建物も古くなります。そうなれば、当初の家賃を30年にわたって保証するというビジネスモデルは難しいでしょう。
実際にはオーナーの家賃収入は年々下がり、差額はオーナーが負担を強いられることになってしまいます。
なぜレオパレス21の問題は、旧陸軍の戦車とそっくりなのか (1/5) - ITmedia ビジネスオンライン
https://www.itmedia.co.jp/business/articles/1806/05/news054.html
「関係者」によると、界壁なし物件は20年前から問題になっていたものの、社内で隠ぺい・放置されてきたという。
レオパレスを相手どってオーナーたちが集団訴訟を行っているという報道を耳にしたことがあるはず。原因はライバルの大東建託や、目下大炎上中のスマートデイズ(かぼちゃの馬車)でも、オーナートラブルといえば必ず登場する「サブリース」(一括借上げ)だ。
30年間一括借り上げで「空室や家賃滞納の有無にかかわらず、毎月安定した収入が得られます」(同社Webサイト)と言うから契約したのに、10年もしないうちに営業マンがやって来て言いくるめられて家賃を減額されてしまった。そんなことを訴えるオーナーたちが、「被害者の会」まで立ち上げて、レオパレス批判を展開しているのだ。
ただ、「被害者の会」の方たちが主張されるように、「30年間家賃保証」の説明に問題があったとしても、『ガイアの夜明け』に出てきた関係者が証言したように、「界壁なし物件」を20年間、社内で隠ぺい・放置していても特に驚かないし、むしろ「だよなあ」と納得してしまう。
美しいスローガンやおいしい話を触れ回りながらも、実際にやっていることは大きくかけ離れていて、弱い立場の人間に犠牲を求めるというのは、日本型組織のスタンダードというか、「伝統」だからだ。
■入居者という「中身」が横ばいであれば普通に考えれば「破たん」
大東建託の記事でも触れたが、日本では今も年間40万戸の新築賃貸住宅がつくられていて、そこに加えて、これまでレオパレスや大東建託のようなメーカーが生み出してきた膨大な数の賃貸住宅にあふれている(関連記事)。このように「器」だけが右肩上がりでも、入居者という「中身」が横ばいであれば普通、「破たん」という言葉が浮かぶ。
成長エンジンであるサブリースへの批判が高まっている現実もある。これを受けて、経営陣はどういう判断をするのか。
「施工業者がミスしないようにこれまで以上に厳しく管理します」「サブリースを誤解している人がいるのでしっかり説明していきます」というだけでは、根本的な問題解決に至らないと感じるのは、筆者だけだろうか。
賃貸需要の冷え込みが一部で指摘されるなかで、レオパレスも大東建託もそんな景気の悪い話を吹っ飛ばすようにテレビCMをバンバン流している。
「こんなはずでは」アパート経営で大損続出、サブリース商法の闇
https://ironna.jp/article/6430
「実は、この一括契約が後に問題となるケースが多くなっています。というのも、大東建託を含め多くの場合、家賃固定は当初の10年だけ。その後は空室率などを計算し直して、家賃の改定がおこなわれ、大概の場合は大幅減額になる。営業マンのセールストークを真に受け、まるまる事業用ローンを組んでしまったような場合、10年後には、毎月のローン返済を家賃で賄えなくなる場合もあるのです」
そのため「こんなはずではなかった」と国民生活センターなどに駆け込むケースが目立ってきており、実際、大東建託に限らず、目下、サブリース業界全体でこの種の苦情が急増中なのだ。
空室ばかりのアパートをサブリースで経営して、どうして業者には儲けが出るのか。それはアパートを新築する際、自社の関連会社に建設させて、大きな利益を上げる仕組みがベースだからだ。
地主はアパート経営の一切のノウハウを得ることなく、ただ家賃を様々な名目でサブリース業者に搾り取られているのである。
アパートを建てたはよいが、全国には、同じタイプの部屋が200万戸も空き部屋になっている。しかも、大東建託だけでも、年間4500億円以上の売り上げが計上できるほど、建設ラッシュが続いていることも忘れてはならない。
そこには、深刻な空き家問題という燃え盛る炎に油を注ぐような構図が浮き彫りになっている。日本中に、ローンが20年も残っている空き家だらけのアパートが林立している光景は想像するだに恐ろしい。遠くない未来に大きなツケとなって社会に跳ね返ってくるに違いない。
投資知識ない若者がターゲット 「サブリース」悪用の勧誘広がる - 毎日新聞
https://mainichi.jp/articles/20190217/k00/00m/040/108000c
不動産の転貸契約「サブリース」(借り上げ家賃保証)を悪用した投資の勧誘が広がっている。新たな顧客層を取り込むために投資知識のない若者がターゲットになっており、知らぬ間に不正な契約を結ばされた顧客が住宅ローンの一括返金を求められる恐れも出ている。
全文表示 | レオパレス、あまりに大きな「代償」 株価は半額、費用負担、そして損害賠償も... : J-CASTニュース
https://www.j-cast.com/2019/02/20350752.html?p=all
国交省、レオパレス処分も 1895棟の違法建築確認 - 芸能社会 - SANSPO.COM(サンスポ)
https://www.sanspo.com/geino/news/20190219/sot19021919260009-n1.html
国交省はレオパレスに対する処分の検討に入り、営業停止や業務改善命令を出す可能性がある。
新設する有識者会議で再発防止策の早期の取りまとめを目指す。
国交省は悪質性などを踏まえ、建設業法に基づきレオパレスの処分を検討する。自治体には新たな施工不良の物件も法令違反の確認を進めるよう要請。
国交省、レオパレスの処分検討 施工不良問題 | 共同通信
https://this.kiji.is/470521650932089953?c=39546741839462401
「173自治体が1895棟を違反と認定」レオパレス問題で国交相 再発防止策検討会も設置へ - 毎日新聞
https://mainichi.jp/articles/20190219/k00/00m/040/069000c
レオパレス施工不良問題 さらなる闇
https://www.tokyo-sports.co.jp/nonsec/social/1283890/
17日には大阪市や群馬県高崎市などでオーナー向け説明会が行われ、怒号が飛び交ったという。
あるサラリーマンのオーナーは「家賃収入が保証されるということで、オーナーになったのに、アパートが建て直しになると家賃収入がなくなってローンだけ残る。娘の進学費用に備えた副収入だったのに困ります」と明かす。
行政の施工確認行き届かず :日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO41380440W9A210C1EA2000/
レオパレス21の施工不良問題は行政による施工状態の確認が徹底されていない現状も浮き彫りにした。
施工確認の手法なども含め、体制の見直しが問われそうだ。
レオパレスで法人客離れ 社宅利用停止、業績下押し :日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO41380410W9A210C1EA2000/
オーナーから怒りと不安の声 レオパレス21が説明会
https://news.tv-asahi.co.jp/news_economy/articles/000147853.html
http://archive.is/vL0eQ
レオパレス21は、施工不良の問題で17日もオーナー向けの説明会を開いています。オーナーからは「信頼していたのに裏切られた」など、怒りと不安の声が相次いでいます。
オーナー:「レオパレスから(家賃保証)が入ってこなくなると個人で何とかしなくてはならない。その辺が一番、心配なところです」
群馬県高崎市で開かれたオーナー向けの説明会の参加者からは、アパートローンの返済に充てる家賃保証への不安やレオパレス物件離れが進むことを懸念する声が上がりました。
レオパレスは家賃保証を継続して改修費用も全額補償するとしていますが、負担する費用の総額は見通せていません。
「裏切られた」と怒りの声 レオパレス21が説明会
https://news.tv-asahi.co.jp/news_economy/articles/000147872.html
http://archive.is/BGNJG
レオパレス21施工不良問題「見過ごされてしまったワケ」とは? | Sumai 日刊住まい
https://sumaiweb.jp/articles/142719
■行政のチェック機能はどうだったのか?
建物を建築する場合には、建築基準法とともに各自治体ごとに制定されている様々な制限を受けます。
アパートのような共同住宅に対しては事前協議を要する条例や行政指導を行っている自治体もあります。
それらを事前に調査し、各制限に従ってまず行わなければならないのは「建築確認の申請」です。
建築主は「建築主事」または「指定確認検査機関」に確認申請書を提出し、その計画が建築基準法等の基準に適合していることの確認を受けなければなりません。
■行政のチェック体制以外にも理由が?
オーナーの多くがレオパレス21とサブリース契約を結んでいたため、賃貸実態について建物オーナーが把握しづらかったことなども、長期にわたり建築施工不良が公にならなかった原因とも言われています。
ただ、どんな理由があったとしてもプロである事業者(レオパレス21)と地主(建物オーナー)の間には建築知識に対する情報の非対称性(どちらか一方が格段に多い情報をもっていること)が歴然であり、消費者である地主側から今回の問題を指摘することは困難だったように思います。
やはり、結果的に被害が大きい建築行為の施工不良や不備については行政のチェックや関与がもう少し必要なのではないでしょうか。
「大量生産」に落とし穴 違法建築1324棟を公表したレオパレス21 (1/2) 〈AERA〉|AERA dot. (アエラドット)
https://dot.asahi.com/aera/2019021600009.html?page=1
背景にあるのは甘い言葉で地主をその気にさせ、物件を「大量生産」するビジネスだ。
●通帳見てるだけでいい
いったいなぜ、これほど多くの法令違反が繰り返されたのか。カギを握るのは、レオパレスのビジネスモデルだ。
アパートの持ち主は、地主らだ。広い土地を持つ地主を見つけては、営業社員が訪問する。
「30年間家賃を保証します」
「オーナーさんは何もせず通帳だけ見ていればいい」
そんなセールストークで、建設を決意させる。首尾よく受注すれば高額のインセンティブが入るため、営業社員は熱心に訪問を繰り返す。1棟建てたオーナーには、畳み掛けるように2棟目、3棟目を提案する。
地主には、経済にうといお年寄りも多い。以前、同社の顧問をしていた男性は「発想は今でいうオレオレ詐欺に近い。いかにうまく誘って利益を抜くかを重視していた」と語る。
●低入居率が経営を直撃
だが、バラ色のセールストークとは裏腹に、家賃が契約通りに入金されるのは最初の数年だけという例も多い。入居者が計画通りに集まらないためで、早いものだと2年後には家賃の減額を提示されるようになるという。
レオパレスの融資実態、一斉調査へ 金融庁、施工不良問題巡り - 毎日新聞
https://mainichi.jp/articles/20190215/k00/00m/020/288000c
金融庁は物件所有者(オーナー)向けの融資が焦げ付く可能性がどの程度あるのかを把握するため、各金融機関を一斉調査する方針を固めた。
国土交通省と連携し、施工不良物件の範囲が固まり次第、着手する。融資の審査が適切だったかどうかも調べる。
レオパレスは、オーナーから賃貸アパートの建築を受注し、完成後に一括で借り上げて転貸する「サブリース」を展開している。
国交省の協力を得ながら、金融機関を通じて返済への影響を早期に見極めることにした。
県内でもレオパレスから退去通知 住民ら「紙切れ1枚」に怒り: 山陽新聞デジタル|さんデジ
http://www.sanyonews.jp/article/869794
クローズアップ2019:レオパレス施工不良拡大 調査3割、被害どこまで - 毎日新聞
https://mainichi.jp/articles/20190217/ddm/003/020/108000c
レオパレス施工不良拡大 遅れる調査 募る不安 1万4400人転居も - 毎日新聞
https://mainichi.jp/articles/20190216/k00/00m/040/230000c
http://www.asyura2.com/18/senkyo245/msg/347.html#c124