[政治・選挙・ＮＨＫ245] 「あなたの生活を今より楽にするために！山本太郎が実行したい3つの提案！」ど〜ん！（ウィンザー通信） 赤かぶ
120. 2019年2月14日 18:15:29 : lSfkmQ8K8M : KT83Zu0LaBo[1]
▼家賃を一定期間保証するとはいえ、アパート所有に伴うリスクは基本的に地主が負う
▼無理な家賃水準で借り上げをしても、保証期間が過ぎたら、地主に減額を求める
▼業績優先の発想がアリなら、契約獲得のために借り上げ家賃の設定を甘めにする
▼借り上げ家賃の設定については、建築基準法違反とは違って、事業者が責任を負うことがない

▼建築時に粗利を上げ、その粗利を切り崩しながらサブリースを行うというビジネスモデルに限界
▼サブリース契約によって当面の賃料収入は保証されるが、いつまで保証が続くのかが不明確

▼「レオパレス違法建築被害者の会」は、宮本岳志衆院議員とともに国土交通省と金融庁から聞き取り
▼前田氏は「国交省にも建設業許可を認定した監督官庁として責任がある」と指摘
▼前田氏は「国家賠償責任を求め集団訴訟を辞さない固い決意で取り組む」などと訴え

▼国の対応が十分でない場合は「国家賠償を求めて訴訟も辞さない」
▼賃料保証を守らずに一方的に減額していたことなど、契約トラブルを伝えた
▼「ガイアの夜明け」にはツイッター上で「テレ東攻めるなぁ」「ガイア砲すごい！」などの称賛

▼「現行の検査態勢が違法建築を許したのであり 国にも責任がある」と、国の責任も追及

【相続】大東建託オーナー会　8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/77-81
【相続】大東建託オーナー会　8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/100-101
【相続】大東建託オーナー会　8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/345
【相続】大東建託オーナー会　8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/758

【相続】大東建託オーナー会　8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/778
【相続】大東建託オーナー会　8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/782-783
【相続】大東建託オーナー会　8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/785
【相続】大東建託オーナー会　8【農地】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542332429/877-879

「あなたの生活を今より楽にするために！山本太郎が実行したい3つの提案！」ど〜ん！（ウィンザー通信） 赤かぶ
http://www.asyura2.com/18/senkyo245/msg/347.html#c115

若者を自己破産に追い込む不動産投資の新たな手口。レオパレス問題で終わりではない | BUSINESS INSIDER JAPAN
https://www.businessinsider.jp/post-185127
アパート建築まで手がける大手賃貸事業者のビジネスモデルは、いずれも共通している。
相続税対策をうたって地主にアパート建築資金のほぼ全額を借り入れさせ、完成したら事業者ないしはそのグループ会社が一括して借り上げる（サブリース）。地主は保証された家賃を受け取って借り入れを返済し、最後に収支はトントンか若干プラスとなる、というものだ。
事業者は、自社が建てた家屋を借り上げるだけで、アパートを売るわけではない。家賃を一定期間保証するとはいえ、アパート所有に伴うリスクは基本的に地主が負う。
■「最初は高額家賃保証、のちに減額」は法的にはアリ
最高裁の判例は、借り手を守るための借地借家法で定められた「経済事情の変動による賃料増減請求権」を、借り手がサブリース事業者の場合にも原則として認めているので、運用が厳しくなれば、アパートの貸し手である地主に借り上げ賃料の減額を求めることができる。
穿った言い方をすれば、仮にサービスを売らんがために無理な家賃水準で借り上げをしても、保証期間（最近ではわずか2年ほどのケースもあると筆者は聞いている）が過ぎたら、地主に減額を求めればよいという“割り切り”も成り立つということだ。
業績優先の発想がアリなら、契約獲得のために借り上げ家賃の設定を甘めにするのもまたアリということにならないか。
借り上げ家賃の設定については、建築基準法違反とは違って、事業者が責任を負うことがないからなおさらだ。

レオパレス、施工不良でぎりぎり成り立つずさん経営。大家さんはどうすれば救われるのか？＝姫野秀喜 | マネーボイス
https://www.mag2.com/p/money/637430
問題が明らかになったのは、2018年5月のテレビ東京の番組『ガイアの夜明け』での報道が事の発端でした。
そもそも、地主向けに賃貸アパートを建設しサブリースをする業者の収益構造は、
（通常の工務店で建築するよりも）過大な建築費用で収益を上げ
　　　↓↓↓
（需要がない地域の満室にならない）サブリースを支払う
というものです。
イナゴの集団が食い尽くして移動するように、営業マンがマイクロバスで田舎に集団で訪れ、相続を心配する田舎の地主に一気呵成に建設を促していくスタイルです。
■ビジネスモデルに限界が来ていた
レオパレス社は収益悪化を防ぐために、2009年より「終了プロジェクト」と呼ばれるプロジェクトを開始しました。これは、採算の悪い逆ざや（家賃収入よりもサブリース金額の方が大きい）のアパートについて「サブリース契約を終了させる」というものでした。
2009年時点では、すでに建築時に粗利を上げ、その粗利を切り崩しながらサブリースを行うというビジネスモデルに限界が来ていたといえるのです。
レオパレスオーナーについては、サブリース契約によって当面の賃料収入は保証されますが、いつまでも保証が続くのかは明らかになっていません。

創業者はバブル紳士の残党『レオパレス21』の裏の裏の顔 - 週刊実話
https://wjn.jp/article/detail/0651580/
80年代後半から05年まで入会金15〜20万円、年会費2万数千円(地域によるバラツキはあった)を払えば敷金・礼金なしでレオパレスに住み替えが可能という会員制度をとった。
07年11月には大宮支店(埼玉県)での「宅建業法違反」(宅地建物取引主任者の偽装配置)、同12月には富山県在住のアパートオーナーによる30年一括借り上げ契約をめぐる訴訟。09年11月には、参院財政金融委員会において共産党議員が、レオパレス21の住宅支援制度を「生活困窮者への融資を食い物にする貧困ビジネス」と批判するなど、レオパレス21は「スキャンダルの集合住宅」の様相を呈した。
「同社はリーマン・ショックで巨額赤字を抱えましたが、その前段の1990年に、不動産融資の総量規制をきっかけにバブルが崩壊、当社のアパート投資に群がっていた個人投資家が一斉に逃げ出し、売上高は3分の1以下に激減するという第1次経営危機に瀕しています」
　第2の危機は08年のリーマン・ショック後で、10年3月期に790億円、翌11年3月期には408億円の巨額赤字を抱えて経営危機に陥る。
　「これを脱するため11年に、サブリース契約解除を一方的に通告する『終了プロジェクト』を強行しています。しかし、神戸のオーナーからは逆にサブリース契約解除無効訴訟を起こされ、その際オーナーは違法建築も裁判の争点にしていたのです。その結果、把握された違法建築は複数に及びましたが、同社は秘密裏に改修し続けます。昨年放送されたテレビ東京の『ガイアの夜明け』がこれを示す内部文書を暴露しました。それだけではありません。巨額赤字を抱えた同社は、13年に320億円の公募増資を実施しています。そこでは、当時隠していた違法建築や訴訟について投資家に開示していません。オーナーや入居者への背信行為ばかりか、一般投資家までだまそうとした疑いは濃厚です」
入居者確保に不安を覚える地主を説得するために編み出したのが、これも後に何かと話題になった「30年一括借り上げシステム」だ。が、幾度となく襲来した危機を口八丁手八丁で乗り越えてきた同社もいよいよ年貢の納め時が来たようだ。

レオパレス違法建築/被害者ら　国から聴取/宮本岳志議員共に
https://www.jcp.or.jp/akahata/aik18/2019-02-13/2019021315_01_1.html
アパート所有者らでつくる「レオパレス違法建築被害者の会」（前田和彦会長）は、日本共産党の宮本岳志衆院議員とともに国土交通省と金融庁から聞き取りを行い、その後、記者会見しました。会見で前田会長は「国家賠償請求も辞さない」と述べました。
　国交省の担当者は同社に対して「アパート所有者や住居者に対する丁寧な説明や自治体への報告、原因究明と再発防止策の報告などを求めている」と説明しました。
　前田氏は「国交省にも建設業許可を認定した監督官庁として責任がある」と指摘。レオパレスが倒産すれば違法建築物件が放置される恐れがあるため、「修繕工事が完了するまでは国交省と金融庁で同社が倒産しないよう支えていただきたい」と訴えました。
　この後の会見で前田氏は「国家賠償責任を求め集団訴訟を辞さない固い決意で取り組む」などと訴えました。

レオパレス物件オーナー、国の監視強化要求 ｜ 共同通信
https://this.kiji.is/467945170663507041?c=39546741839462401
オーナーらでつくる「レオパレス違法建築被害者の会」が12日、東京都内で記者会見し、同社が物件の調査や修繕工事を適切に実施するよう国土交通省に監視の強化を求めたことを明らかにした。

レオパレス施工不良問題「ガイアの夜明け」１７年から追及していた
https://www.tokyo-sports.co.jp/entame/entertainment/1278574/
オーナーらでつくる「レオパレス違法建築被害者の会」（名古屋市）が１２日に都内で記者会見し、同社が物件の調査や修繕工事を適切に実施するよう国土交通省に監視の強化を求めたことを明らかにした。
かねてから追及してきたのがテレビ東京の経済ドキュメンタリー番組「ガイアの夜明け」だった。
　レオパレス違法建築被害者の会は１２日、国交省や金融庁と協議し、国交省には調査の立ち会いなどを求め、金融庁にはレオパレス２１の財務が悪化して問題物件の修繕が完了しない事態を防ぐため融資の円滑化などを要請し、国の対応が十分でない場合は「国家賠償を求めて訴訟も辞さない」としている。
今回の問題を３回にわたり追及してきたのが、経済ドキュメンタリー番組「ガイアの夜明け」（テレビ東京系）だったのは一般的にはあまり知られていない。５日に第３弾として、同社の施工不良の実態やその後の対応の不備を暴いたばかりだった。
「ガイア――」が最初にレオパレス問題を取り上げたのは、１７年１２月２６日の放送。
「スクープ取材！マネーの『魔力』」と題し、レオパレス２１が賃料保証を守らずに一方的に減額していたことなど、契約トラブルを伝えた。
　レオパレス２１といえば、人気タレントを使ったＣＭで知られ、テレビ局にとっては大スポンサーの一つ。にもかかわらず、３回にわたって物件オーナーや入居者の立場に立ち、この問題を報じた「ガイア――」にはツイッター上で「テレ東攻めるなぁ」「ガイア砲すごい！」などの称賛が飛び交っている。

レオパレス問題・検査員の過失度80％に喝！：データ・マックス　NETIB-NEWS
https://www.data-max.co.jp/article/27818
マスコミが「検査員の無責任・過失が招いた事件」と報道しないことに首を傾げざるを得ません。一部のレオパレスのオーナーたちは「レオパレス違法建築被害者の会」を結成し、この問題に取り組んできました。同会は国交省に対し「同社の調査について 国や地方自治体の担当者が立ち会う」など、監視の強化を要請しています。また、「所有者の間にはレオパレス21破綻への不安が根強い」として、問題物件の改修完了までの間 同社に対する低利融資などの支援を金融庁に要望するとともに、「現行の検査態勢が違法建築を許したのであり 国にも責任がある」と、国の責任も追及していく姿勢を示しています。
　この不法行為に対しては、「レオパレス21」と「行政機関」が 共同で被害者を救済すべきであると思います。
裁判などで争うまでもなく、レオパレス21と行政機関が 迅速に救済策・打開策を講じることを願います。

レオパレスを待ち受ける修羅場、予想される空室増や前払い契約の返金の打撃 | ＤＯＬ特別レポート | ダイヤモンド・オンライン
https://diamond.jp/articles/-/194008
　アパートオーナーの怒りも収まらない。
　空室率が増加すれば、アパートオーナーへの家賃保証も減額せざるを得なくなる。
「レオパレス違法建築被害者の会」は12日の会見で「現行の検査態勢が違法建築を許したわけで、国にも責任がある」としている
また、同被害者の会は金融庁に対し、レオパレスが修繕費用などの負担で倒産しないよう、経済支援を要請した
再発防止策として考えられるのは以下の2つだ。
　まず「点検口の設置義務付け」だ。
　次に「工事管理ガイドラインの設定もしくは法制化」。

レオパレス、急成長の裏で生まれた“不発弾”。一級建築士が分析 | bizSPA!フレッシュ
https://bizspa.jp/post-123409/
「レオパレスに限らず、ストックビジネスにシフトしようとしていた同業他社から、似た問題が近い将来出てくるかもしれません」
「一連の問題でレオパレスが倒産することは、ないと考えています。なぜなら、リーマンショック以降、同社は建築請負ビジネスに依存せずストックビジネスに転換しているからです。
　同社の建築請負部門が売上高に占める比率は20％に満たないほどで、よく比較される大東建託と比べて半分以下なのです」
　このことから、今回の問題で「建築請負の受注減や、引っ越し費用や改修費用の負担で業績低迷は避けられない」としながらも、「手堅いストックビジネスが底支えする」との考えです。
　無理をしてでも急いだビジネスモデルの転換が、怪我の功名になった形です。レオパレスの経営を盤石なものにしているストックビジネス。
■レオパレスオーナーの心境は複雑
　当初10年借り上げ金額固定のサブリースだったはずが、リーマンショック後わずか2〜3年で減額されて、オーナーとトラブルになっています
「ストックビジネスである賃貸部門こそがレオパレスの生命線ですから、その生命線を維持するために外部から新経営者を招き、“（創業経営者の）深山一族色”を払拭するほかないと見ています。『ガイアの夜明け』であまりに悪く映り過ぎました」

レオパレス問題　熊本地震の“みなし仮設”でも
https://news.tv-asahi.co.jp/news_society/articles/000147523.html
　熊本県内では、レオパレス21の物件で天井の耐火性能が国の基準を満たしていない建物が21棟あることが分かっています。そのうち、2つの建物の部屋が民間の住宅を借り上げて熊本地震の被災者に無償で提供されているみなし仮設として使われていて、少なくとも熊本市内にある一室に被災者2人が住んでいることが分かりました。

レオパレスは07年に違法建築の疑い 本紙に「好きに書け」｜日刊ゲンダイDIGITAL
https://www.nikkan-gendai.com/articles/view/news/247340

http://www.asyura2.com/18/senkyo245/msg/347.html#c120