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オフィス仲介の三鬼商事が６日発表した東京都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の主要ビルの１月の平均空室率は、前月比０・３９ポイントも跳ね上がって７・７５％と、９５年２月以来、約８年ぶりの高水準に達した。大型ビルの完成による供給過剰に加え、テナント企業がリストラの一環としてオフィスを解約する動きが相次いでいるためで、都内で相次ぐ超高層ビルの完成が不動産市況へ悪影響を及ぼすとされる「２００３年問題」が、いよいよ現実になってきた。新築ビル間のテナントの争奪競争も始まっており、賃料も値下がり傾向が鮮明だ。地価の下げ止まりを遅らせ、金融機関の不良債権処理を鈍らせる懸念も出ている。

　東京・千代田区飯田橋で５日、地上１５３メートル、３５階建ての超高層ビル、「ガーデン　エア　タワー」の完成式が開かれた。ＪＲ貨物が、飯田橋貨物駅跡地を利用して建設したオフィスビルだ。

　同ビルはほぼ全館を、ＫＤＤＩが５月から、新本社ビルとして借り受ける。同社はこれまで、新宿区など３か所にオフィスが分散していたが、このうち、新宿の現本社ビルに子会社を集約し、他の２オフィスは解約する。小野寺正社長は、「新築物件がたくさんあるから、借り手に有利な交渉ができた。新オフィスに移っても、トータルの賃料はこれまでより安くあがる」と打ち明ける。

　同ビルのほか、富士通、全日空などが本社を移転する港区の汐留シオサイトのオフィスビル「汐留シティセンター」も、すでに全室が成約済みだ。

　ただ、一方には、テナント募集が難航するケースもある。昨年６月、港区六本木に完成した４５階建ての泉ガーデンタワーは、まだ約６割が空室だ。「商品に自信があるから値引きしないが、なかなか商品価値が理解してもらえない」と、大家の高島準司・住友不動産社長は嘆く。

　三鬼商事のまとめによると、大型新築ビルに限った都心５区の１月の空室率は、前年同月のほぼ３倍にあたる２９・５１％に達している。

　一方で、賃料も下落傾向を強めており、新旧ビルを総合した５区の平均賃料は１坪（約３・３平方メートル）当たり１万９３７５円と前年同月比３・６％値下がりした。「新築でも、当初の６か月程度の家賃を無料にするなど、思い切った誘致策を導入するケースも増えている」（丹野光俊・情報戦略室）という。

　一方、東京都内のオフィスが借りやすくなったことは、地方都市のオフィス需要にも影響を与えている。

　不動産情報の生駒データサービスシステムの調査によると、東京に本社機能を移す大手企業が相次いだ大阪では、空室率が１０％を超えた。京都や名古屋の空室率も東京を上回っている。千葉県の幕張新都心では、これまで分譲を目指してきたオフィス用地への企業誘致が進まず、分譲を貸し付けに変更した。不動産関連のシンクタンク、都市未来総合研究所の田中哲夫主席研究員は、「東京一極集中を、２００３年問題が後押ししている」と説明する。

　さらに、今後も数年間は、オフィスビルの大量供給が続く予定だ。「賃料の弱含みは続き、地価への影響も避けられない」（ニッセイ基礎研究所の松村徹上席主任研究員）と見られている。全国の平均地価はすでに１１年連続で下落しているが、２００３年問題が新たな地価下落要因となりかねない形で、金融機関が抱える不良債権化した土地担保融資の回収や処理に、悪影響が出ることも予想される。（読売新聞）

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