ワケあり、いわくつき物件をどう見分ければいいのか？　若者にホームレス化のリスク、「住宅すごろく」崩壊…稲葉剛さんが警鐘　うまき

ワケあり、いわくつき物件をどう見分ければいいのか？　若者にホームレス化のリスク、「住宅すごろく」崩壊…稲葉剛さんが警鐘　
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投稿者うまき日時 2019 年 4 月 15 日 16:13:42: ufjzQf6660gRM　gqSC3IKr

【第14回】 2019年4月15日　日下部　理絵：マンション管理士
ワケあり、いわくつき物件をどう見分ければいいのか？
今、中古マンションに熱い視線が注がれています。新築マンションの価格が高騰し過ぎて、手に届きにくくなっていることから、消費者の目がにわかに中古物件に向いているからです。1月に『マイホームは価値ある中古マンションを買いなさい！』（ダイヤモンド社）を上梓した著者の日下部理絵さんは、これまでに1000棟以上の物件を見てきたマンション管理のプロフェッショナル。日下部さんいわく、中古マンションは「値下がりしにくい価値ある物件」を選ぶのが賢い選択とのこと。では、どんな物件を選ぶのがいいのか？　そのポイントをわかりやすく解説します。
写真は本文とは関係ありません。

不動産会社によって、「心理的瑕疵物件」の定義はあいまい
　見た目もキレイで新耐震基準なのに、ひじょうに安い。理由もなく、ただ安い物件はありません。
　ここにも理由が潜んでいることがあるのです。
　それは心理的瑕疵物件や、それ相応の物件です。
　中古マンションを探していると、チラシや物件情報サイトの備考欄や特記事項として、「告知事項あり」などと書かれているのを見たことはないでしょうか。
　これは「心理的瑕疵物件」といって、物件そのものには瑕疵や欠陥はないのですが、買主が購入を決めるにあたり、「購入の判断を躊躇する物件」のことをいいます。
　つまり購入にあたり、心理的・精神的に強い抵抗を感じる物件のことです。
　これには、次のような例が当てはまります。
　・自殺や殺人
　・火災による死亡
　・物件周辺での事件、事故、火災の発生
　・騒音や悪臭
　・大気や土壌汚染などが発生する施設がある
　・墓地や宗教団体の施設がある
　・暴力団などの事務所がある
このような、いわゆる事故物件と呼ばれるものは、心理的瑕疵物件の一つです。
　心理的瑕疵物件は、宅地建物取引業法で、「不動産会社が購入予定者に告知する義務」があります。そのため、物件見学時や担当者からの説明、重要事項説明書などの書類で確認することができます。
　ただし、問題もあります。
　それは、不動産会社によって、心理的瑕疵物件の定義があいまいなことです。
　もし孤独死や孤立死があっても、発見が遅れただけで病死や自然死のため、心理的瑕疵はないと判断されれば、告知されることはありません。
　また、不動産関連の法令などにも、明確な基準はありません。
　たとえば「自殺や殺人から1年経過したら、心理的瑕疵物件にはあたらない」などの、事故経過後どれくらいまでは告知義務があるのかなど期間の定義がないのです。
　そのため、事故物件（心理的瑕疵物件）に誰かが一度でも入居すれば、その後の告知義務はないなど、売手が条件や期限を決めて通常の物件として売りに出されているのが現状です。
事故があった部屋と、上下左右の部屋以外は告知しなくていい？
　20代の須藤さんご夫婦は、そのエリアにしては格安といえる物件を見つけました。
　不動産会社の担当者からも、「相場よりも安く、しかもリノベーション済みでおしゃれなので、大変おすすめです。早く契約しないと売れてしまいますよ」と言われ、購入を決めました。新耐震基準の築5年のマンションです。
　ところが入居後、同じ階のある部屋で、1年前に殺人事件があったことを知りました。
　不動産会社に「告知義務違反ではないか」と話したところ、「我が社での告知義務は、事故があったお部屋と、その上下左右の部屋という決まりがあるため、ただ同じ階の部屋というだけでは違反に当たらない」と説明を受けたそうです。
「30年のローンを組んで買ったマンションですから、すぐに移るわけにもいきません。エレベーターを使うには、必ずその部屋の前を通ることになります。なんだか怖くって……。安いからといって、飛びつくものではありませんね」とおっしゃっていました。
　このように、事件があった部屋のみを告知するか、その周囲の部屋も告知するか、マンション全体として告知するか、という基準はあいまいなのです。
　また、ここ数年の事故であれば、近隣や不動産会社でも把握できますが、十数年も前の場合、管理会社や不動産会社でも把握できていないこともあります。
　物件見学時に管理員や住民などに過去にマンション全体で事件や事故、火災などがなかったか、念のため確認しておきましょう。
事故物件を見分ける方法
　1．価格が安すぎる場合は疑う
　駅近、築年数、間取りなどの条件が良いにもかかわらず、価格が相場よりも明らかに安い場合は、心理的瑕疵物件の可能性があります。2割以上、なかには半額程度の物件もあります。ちなみに、ＵＲ都市機構の賃貸募集では、心理的瑕疵物件を特別募集住宅として１年程度、通常賃料の半額で入居者募集がされています。
　2．不動産会社の担当者に確認する
　心理的瑕疵物件は、不動産会社に告知義務があり、告知しない場合は「重要事項説明義務違反」として罰せられます。まずは不動産会社の担当者に告知事項ありの有無にかかわらず、「この部屋やマンション全体で過去に事件や事故、火災などはありませんでしたか？」と必ず確認しましょう。
　3．物件や周辺で聞き込みをする
　マンションの受付にいる管理員や住民（売主含む）、その周辺の人々に聞き込みをしてみましょう。その際、マンション敷地内は私有地だということは、くれぐれも忘れずに。時間はかかりますが、周辺環境も把握できるのでおすすめです。
　4．専門サイトや専門会社で調べる
　なかには心理的瑕疵物件であることを伝えるサイトや、心理的瑕疵物件を専門に扱う不動産会社もありますが、全体からみればまだ少数派です。
　おすすめは、株式会社大島てるが運営する「事故物件公示サイト」です。
　サイトの日本地図上の任意地域をクリックすると、自殺や殺人、火事、孤独死などの心理的瑕疵物件の情報を見ることができます。
　マンション名や部屋番号まで明確なものもあります（「事故物件公示サイト」http://www.oshimaland.co.jp/）。
　また、競売物件は手続きが簡素化し、個人でも格安で住宅が購入できるため人気がありますが、なかには訳ありなどの物件もあるので、くれぐれも慎重にしてください（「不動産競売物件情報サイト」http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/）。
日下部理絵（くさかべ・りえ）
マンショントレンド評論家・マンション管理士
大学在学中の2001年に実施された第1回マンション管理士・管理業務主任者試験に合格。マンション管理会社勤務を経て、マンションの総合コンサルタント事務所「オフィス・日下部」を設立。女性ならではの視点で、マンション管理組合の相談や顧問業務にあたる。また、数多くの調査を通じて、中古マンションの実態に精通する。テレビ・ラジオなどのメディアや、講演会・セミナーでも活躍中。
主な著書等に、『マイホームは価値ある中古マンションを買いなさい！』（ダイヤモンド社）、『負動産マンションを富動産に変えるプロ技』（小学館）、『マンション管理と修繕最強ガイド2019』（東洋経済新報社）などがある。

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最終更新:4/15(月) 6:00
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190415-00199451-diamond-bus_all

若者にホームレス化のリスク、「住宅すごろく」崩壊…稲葉剛さんが警鐘
4/15(月) 9:54配信税理士ドットコム

稲葉剛さん
東京など首都圏で家賃が高すぎる問題は、一人暮らしで低所得の若者の生活を苦しくするだけでなく、その後の結婚や出産を踏みとどまり、人生設計にも影を落としかねない。前編（https://www.zeiri4.com/c_1076/n_762/）に続き、一般社団法人「つくろい東京ファンド」の代表理事をつとめる稲葉剛さんに聞く。

稲葉さんは「貧困状態になれば生活保護制度がありますが、その手前で住宅費用の部分だけ支援する仕組みが必要です。欧米では住宅支援を少子化対策として行なっており、次の世帯形成につながるという考え方があります」と言う。

●「住宅すごろく」は成り立たない

日本の住宅政策は、なぜ社会保障と結び付けられないのだろうか。

単身のアパート暮らしから始まり、結婚後は賃貸マンションをへて、最終的には郊外に一戸建てを購入するーー。「住宅すごろく」とも例えられる戦後の日本の住宅政策は、住宅ローン減税や補助金などにより「中間層」の持ち家取得を支援するものだった。

稲葉さんは「終身雇用・年功賃金の日本型雇用システムと密接に結びついており、長期間の住宅ローンを続けられるという前提があったからこその政策だった」と話す。

しかし、バブル崩壊に伴う不景気やリーマン・ショックなどを経て、「住宅すごろく」の前提であった日本型雇用がほころびを見せても、日本人は未だ「住宅すごろく」に囚われているのかもしれない。稲葉さんは、日本人の「住宅に関する自己責任論」が政策転換が進まない理由の一つだと指摘する。

「日本型雇用システムは崩れているのに、人々の住宅に関する意識は変わっていません。日本の住宅への意識は、自由診療を前提とするアメリカの医療に対する考え方と似ていて、住宅は自助努力で獲得するものであり、個人の甲斐性の問題という考え方が強くあります。だからこそ、国による支援が必要だという発想につながらないのです」

●低所得の若者「ホームレス化のリスク」

公営住宅も「東京では宝くじが当たるようなもの」で、セーフティネットとして十分機能していない。そうした中、稲葉さんが期待するのは、2017年10月に施行された「住宅セーフティネット法」だ。

民間の空き家などを、低所得者や高齢者、障害者らの入居を拒まない住宅として登録するというもの。国交省は、2020年度末までに17万5000戸の登録を目標とするが、2019年3月末時点での登録数は8279戸にとどまっている。制度自体の認知度が広がっていないなど問題点もあるが、稲葉さんは「発想自体は悪くない」と評価する。

1994年から路上生活者の支援を始めた稲葉さんは、生還困窮者の支援に住まいの確保を最優先で行う「ハウジングファースト」を訴える。

「日本は家族主義が強い社会。政策もその考え方に基づいているところがあるが、低所得の若者の場合は、自分で親元から出て家を借りること自体がホームレス化するリスクを抱え込むことになる。今や『住宅すごろく』に乗れる人はマイノリティなんです」

【プロフィール】
稲葉剛（いなば・つよし）。1969年、広島市生まれ。東京大学教養学部卒。1994年に路上生活者の支援活動をはじめ、2001年、湯浅誠さんらとともに、自立生活サポートセンター・もやいを設立。2014年には空き家を活用した住宅支援に取り組む一般社団法人「つくろい東京ファンド」を設立した。立教大学大学院特任准教授。

ネットカフェなど不安定な居どころから抜け出せない「ホームレス」など様々な背景をもつ「今夜、行き場のない人」に対し、緊急時の宿泊支援のための基金「東京アンブレラ基金」の設立支援をクラウドファンディング（https://camp-fire.jp/projects/view/127236）で呼びかけている。

(税理士ドットコムトピックス)

弁護士ドットコムニュース編集部

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最終更新:4/15(月) 9:54
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