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2019年4月11日 沖有人 ：スタイルアクト（株）代表取締役／不動産コンサルタント
東京を襲う家賃の値上げラッシュ、賃貸居住者が家計を守る心得
東京都区部の賃貸住宅の空室率は約3％程度だ。これは全国的に見るとかなり低い数字であり、住人が退去すると次の家賃は値上げされる傾向が強まっている
東京都区部の空室率に見る
「家賃値上がり」が止まらぬ現実
東京都区部の賃貸住宅の空室率は約3％程度だ。これは全国的に見るとかなり低い数字であり、世間でいう「空き家問題」とは真逆の状態にある。
この空室率だと、住人が退去すると次の家賃は値上げされることになる。学生から社会人まで、東京に住む多くの人が賃貸住宅に住んでおり、また定期的に賃貸間の引っ越しをしているだろう。そんな人たちにとって、家賃の上昇トレンドは家計を直撃する負担となる。どうしたらいいのだろうか。値上がりする家賃の実態と対策を見てみよう。
通常、賃貸の平均入居期間は4年である。2年契約が多いので、1回更新手続きをして、2回目の更新で退去するのが一番よくあるパターンだ。ここでは、4年経っての前回の募集賃料と今回の変動率を「賃料変動率」と呼ぶことにする。
スタイルアクトが保有する賃貸のビッグデータからこの賃料変動率データを作成した結果、230万件に及ぶ大量のサンプルを用意することができた。この結果から、4年での変動率は都区部平均で+1％になった。
築年が4年経過して値上げするということは、かなり市場がよくなっていることを示唆している。なぜなら、築1年で賃料は総じて1％下がるからだ。そう考えれば、4年経過すると本来-4％になるのが当然のはずだ。それが+1％ということは、実質的に5％も相場が上がっているに等しい。
この状態ならば、入居者が入れ替わる際は、市況に合わせてオーナー側は心おきなく値上げできる。現状では、むしろ退去してもらった方が、オーナーにとっては値上げできるので有利である。最近は家賃の値上げだけではなく、礼金も取れる月数は増えているし、フリーレント（家賃無料期間）はなくなりつつあり、入居者負担は増える一方だ。
また、入居中の契約更新時も値上げ交渉の打診が来る。リートの投資家説明資料には、契約更新時に平均するとわずかだが値上げしている実態が数値で表現されている。
東京23区内の空室率は3％程度
全国的に見ればかなり稼働率がよい
家賃が上げられるのは空室率が低いからこそで、逆に家賃が下がるエリアは空室率が高い証拠である。リートの投資家説明資料でも、地方の方が賃料変動率は悪い。単純に市況が悪いからだ。
全国賃貸管理協会のデータでは、空室率は首都圏で4.1％、関西圏で6.3％、その他で8.1％になっている。この数字やリートのデータから想定するに、東京23区内の空室率は3％程度になる。リートはこうした稼動状況のいい場所に物件を多く持っているので、97％前後という高い稼働率を出しているのだ。
空室率を把握するには、他の方法もある。空室期間から算出する方法では、平均入居期間を4年＝48ヵ月とすると、空室率は1ヵ月で「1÷48＝2.1％」となる。2ヵ月なら4.2％で、3％の空室率ということは、1.5ヵ月で次の入居者が決まっていることになる。
空室率が0％に近づくと、退去の1〜2ヵ月前の予告をきっかけに募集活動を始めて、入居中に次の入居者が決まるといったスピード感になる。このへんまで来ると、需給バランスは異常なほどと考えていい。そうしたエリアの空室率を知る別の方法は、物件ごとに総戸数を調べて現在の空室戸数で空室率を割り出し、エリアで集計するやり方だ。これもビッグデータがあればできる。
今回説明に使っている賃料変動率は市況を色濃く反映するだけに、周辺の空室率を想定することができる。賃料変動率が+1％なら、稼働率は97％などと当てることができるのだ。賃料変動率はそのエリアや間取りなどで集計すれば、その物件の属する周辺市況の稼働率を特定することができるのだ。「家賃×稼働率」で賃料収入が決まるので、賃料変動率とそこから想定される稼働率は二重に収入が増えることを意味している。
現在の空室率が低いものの、需給バランスが緩めば家賃は下がることになる。借りる側にとってはそのほうがいいのだが、そんなことが期待できるかというと、当面そうはなりそうにない。賃貸の需給バランスにおいて、新規需要が新規供給を上回っているからだ。
新規需要は流入人口でほぼ説明できる。これは日本人も外国人もあり、かなり高水準が続いている。日本人は20代の社会人が都市圏に集中してきている。2018年の実績は首都圏で13万人の純増であり、都区部はその半分となる6.6万人を占める。
これに対して新規供給は、着工戸数で5.3万戸しかない。この需要が多過ぎる状況は、2011年以降ずっと続いている。これに加えて、2013年以降のアベノミクスの景気浮揚もあり、賃貸需要はセカンドハウスなどのように頭数以上に増えている状況でもある。
現在も大卒の都市圏への就職活動は続いており、2年後までは少なくとも流入は増加傾向を続けることが今の景気水準から決まっている。これに対して供給は、スルガ銀行に端を発する賃貸住宅への融資の引き締めによって急速に減少傾向を辿っている。この需給バランスは、2年後にさらに逼迫している確率がかなり高くなっている。
「持ち家」ならプラスに
家賃値上げへの対抗策
家賃値上げに対抗するには、まず持家取得が最善の策になる。持家を買ってしまえば、家賃が上がるのはマイナスどころか、貸す立場になる際にプラスに転じる。それができないなら、住宅系のＲＥＩＴファンドを買うと、値上がりの恩恵を受けることができる。
その際の銘柄の選び方は、投資家説明資料でいかに賃料変動率が上がっているかを参考にしよう。現状の開示資料は、客観的なベンチマークとの比較がなされていない都合のいいデータであり、不十分と言わざるを得ない。今回説明している賃料変動率は、各物件単位で周辺市況との比較をすることができる。その比較によって、よいパフォーマンスを出しているかを適確に判断できるようになる。
近いうちに我々スタイルアクトは、住宅ＲＥＩＴ銘柄の正確な格付けを出すつもりだ。そのときに読者諸氏は、値上がりしやすい場所に物件を持ち、運用がうまい銘柄を容易に見つけることができるようになるはずだ。不動産の情報開示はなかなか進まない印象があるが、それが改善される日はそう遠くはないだろう。
（スタイルアクト（株）代表取締役／不動産コンサルタント 沖 有人）
https://diamond.jp/articles/-/199434
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