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レオパレスを待ち受ける修羅場、予想される空室増や前払い契約の返金の打撃
https://diamond.jp/articles/-/194008
2019.2.14 長嶋 修：株式会社さくら事務所創業者・会長 ダイヤモンド・オンライン
33都道府県で1324棟、およそ1万4440人が退去を迫られる事態となった、レオパレス21の施工不良問題。入居者やアパートオーナーの損失はもちろん、レオパレスの経営にも大打撃が予想される。なぜ、こんなずさんな工事を許す事態となってしまったのだろうか？（さくら事務所会長 長嶋修）
「レオパレス物件はヤバい」という
都市伝説を証明してしまった
耐火性・遮音性に関わる施工不良が発覚し、入居者約1万4440人が退去を迫られるという前代未聞の事態に Photo:Rodrigo Reyes Marin/AFLO
賃貸アパート大手、レオパレス21のアパートで、使用した外壁などの部材が、建築確認申請とは異なる仕様で耐火性や遮音性について基準を満たしていないなどの施工不良が見つかり、大騒ぎとなっている。
その数、33都道府県で1324棟。およそ1万4440人が退去を迫られる。入居者にはお気の毒というしかない。同社のアパートは「どこかの部屋のドアチャイムを鳴らすと入居者全員が出てくる」とか、「テレビのチャンネルを変えると、隣の部屋のテレビチャンネルが切り替わる」といった、都市伝説的な噂がまことしやかに流れていたが、今回それを証明してしまったような形となった。
コスト削減のため耐火性に劣る違法な部材を使っていた可能性があり、業界では「組織的な不正」を指摘する声も出ている。しかし、当初使う予定だったグラスウールといった素材は、実際に使われたウレタンより低コストであることが多く、この点だけでコストダウンを狙ったわけではないようだ。
レオパレスは7日の会見で「施行性を優先した」としている。つまり、工期を早めることによる「人件費削減」「金利負担の低減」、ひいては月末・年度末などの決算に合わせた「売り上げや利益の確保」が目的だったと推定できよう。
また会見で、同社は「現場がやったことだ」としているが、その主張は受け入れがたい。ここでいう現場とは、各地にある無数の下請け工務店を指すものと思われるが、彼らが全国規模で一斉に不正を行ったとは考えにくいだろう。同社はプレスリリースで、複数の図面が存在していたと認めており、建築確認申請の図面と、現場に渡される図面が異なっていた可能性が高い。
アパートオーナーの怒りも収まらない。この状況で万一火災などの被害が出た場合には、アパートの所有者であるオーナーの責任となる。レオパレスとしては入居者全員に退去を申し入れたうえで、順次建物を改修するとしているが、かなりの時間を要するだろう。工事費はもちろん、空室期間中の家賃もレオパレスが負担するとしているが、工事後に入居者が戻ってくる保証はない。
損失額は現預金の半分！
懸念される前払い入居者の解約騒ぎ
なにより懸念されるのは、レオパレスの経営だ。事件公表前の株価は500円前後で推移していたが、公表後は連日のストップ安、現在は約半値の255円（2月13日現在）程度で推移している。今年度の損失予想は、従来の43〜61億円から373〜391億円へと大幅に上方修正された。同社の現預金は892億円（2018年12月末）だから、およそ半分を喪失することになる。また、こうした損失計上は時間の経過とともに、さらに膨れ上がるのが常である自己資本比率は35.2％あり、すぐにつぶれることはなさそうだが、黄信号が灯った、というところだろう。
問題はこの後である。レオパレスは昨年春にも、屋根裏の壁がないなどの施工不良が発覚しており、空室数は3.6万戸程度から8.3万戸へと急増した。今回の大規模な施工不良発覚を受けて今後、さらなる空き家の増加は必至だろう。入居率は85.38％（2019年1月時点）となっているが、これは要確認だ。こうした空室率の計算方法にはいろいろあり、一般的な感覚では「退去から入居まで」の期間が普通だが、「募集開始から入居者決定まで」「空室が1ヶ月未満であれば、空室とカウントしない」としていることもある。
空室率が増加すれば、アパートオーナーへの家賃保証も減額せざるを得なくなる。また、今回の悪評でレオパレスの借り手はもちろん、アパートを建てるオーナーも大幅に減少すれば経営はジリ貧となり、会社の先行きが危ぶまれる事態となろう。
同社のサービスには「学割プラン」というものがあり、4年分360万円程度を先払いしている学生もいる。このサービスは主に大学生をターゲットとしており、例えば4年分の家賃はおよそ400万円だが、一括払いしてくれれば10％割り引いて約360万円とし、家具家電付き、水道光熱費ゼロ、ほかのレオパレス物件に引っ越しも可能というものだ。今後は、レオパレスの経営を危ぶむ契約者から、解約・返金を求める動きも出るだろう。
施工不良物件を出さないための
再発防止策は2つある
ところで、こうした事態を防ぐにはどうすればよかったのか。「レオパレス違法建築被害者の会」は12日の会見で「現行の検査態勢が違法建築を許したわけで、国にも責任がある」としているが、そもそも建築確認申請と違う書類が存在すれば見抜くことは不可能。また、同シリーズのアパートには天井裏や床下に点検口がついておらず、完了検査時には全て塞がれて内部を確認できない。
建築確認や工事中検査の厳格化にはコストが付きまとい、アパート価格に転嫁されるから、やみくもな検査厳格化は消費者にとってもデメリットがある。また、同被害者の会は金融庁に対し、レオパレスが修繕費用などの負担で倒産しないよう、経済支援を要請したとしているが、これにはいかにも無理があろう。
とりあえずの再発防止策として考えられるのは以下の2つだ。
まず「点検口の設置義務付け」だ。そもそも点検口がなければ雨漏りや水漏れなども発見が遅れ、対応できない。住宅の寿命という観点からも、点検口の設置は義務付けたほうがいいだろう。
次に「工事管理ガイドラインの設定もしくは法制化」。昔も今も現場は人手不足だ。特に現場監督は慢性的に多忙で、全ての現場をくまなく見て回るのは不可能なケースが多いのが実情だ。現場監督1人が担えるのは、せいぜい7〜8現場までだろうと考えられるが、12現場、中には15現場程度抱えているケースも少なくない。満足のいく工事管理が行えるレベルを国が示したほうがいいだろう。
レオパレスを待ち受ける修羅場、予想される空室増や前払い契約の返金の打撃 - (2/2)｜ニフティニュース https://t.co/HhzjsgBsIB
— ジュネス （jyunesu) (@jyunesu_) 2019年2月13日
同社はプレスリリースで、複数の図面が存在していたと認めており、建築確認申請の図面と、現場に渡される図面が異なっていた可能性が高い。
都市伝説もなにも、かなり昔からレオパレス物件は訪販業者の格好のターゲットだったよ。おヴァカしか入居してないからという評価w
— みつうろこ (@m_uroko) 2019年2月13日
>「レオパレス物件はヤバい」という都市伝説を証明してしまった
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— 瑞鳳殿 (@Righteousness03) 2019年2月13日
昔は数百名の新卒入社社員を連れてグアムで入社式を行っていた会社だったんだよね！
入社式には芸能人まで呼んでマスコミも経営者を持ち上げてのを思い出すわｗｗｗ
レオパレスを待ち受ける修羅場、予想される空室増や前払い契約の返金の打撃 #SmartNews
— ＳＮ∀ＫＥ (@tonguesplit) 2019年2月13日
レオパレスだけじゃない ヤバい管理会社は！共益費払わせてるくせに 何のメンテナンスもしない。苦情の電話しても来ないし連絡すら無い。事故物件放置 https://t.co/41DaQofYgZ
壁が薄いの常識だったじゃん。なのに住む人がいたり株を買う人がいた。この事件よくわかんないんだよな。欠陥住宅は株価に織込み済みだと認識してた。
— 鶏肋けいろく (@leontief1) 2019年2月13日
レオパレスを待ち受ける修羅場、予想される空室増や前払い契約の返金の打撃（ダイヤモンド・オンライン） - Y!ニュース https://t.co/BEdEC4JDr1
https://t.co/HAkzgvi5Sy
— まるい (@foxmarui) 2019年2月13日
まだまだ、着火点にすぎない。つか掲示板とか見たらレオパやばいは１０年以上前からやばいって書かれてるじゃん。まるいもそのころはしらなかったけど（だからここにいる）記事に書かれてるのはレオパレス伝説ってやつだけどこれもそれくらいにできたやつでしょたしか
ありとあらゆる裁判が繰り広げられるだろ？逮捕、破綻待ったなしですわ。https://t.co/AnvzwuXZ0I
— こんまけ (@kaidou_ataru) 2019年2月13日
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