消費増税まで1年　不動産はあわてて買わなくていい（NIKKEI STYLE）赤かぶ

消費増税まで1年　不動産はあわてて買わなくていい（NIKKEI STYLE）
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投稿者赤かぶ日時 2018 年 10 月 18 日 08:15:25: igsppGRN/E9PQ　kNSCqYLU

消費増税まで1年　不動産はあわてて買わなくていい
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20181018-00000003-nikkeisty-bus_all
NIKKEI STYLE 10/18(木) 7:47配信

写真はイメージ＝PIXTA

　消費税率が8％から10％に引き上げられる2019年10月まであと1年。これまでの経験では、消費増税の直前はどうしても駆け込み需要が高まります。新築物件や売り主が不動産業者となるリフォーム済み中古マンションなど、消費税が課税される不動産も駆け込み需要が高まりやすいといわれています。もし、増税時に税率アップ相当分の価格上昇があるならば「駆け込み需要」は合理的な行動といえます。そこで14年4月に税率が5％から8％に引き上げられた際、不動産価格が実際にどう変化したのか調べました。

■新築マンション、前回増税時は0.9％上昇

　まずは新築マンションです。公益財団法人不動産流通推進センターによると、東京都区部の1平方メートルあたりの平均分譲単価は13年が平均で86.5万円、14年が87.3万円で価格上昇率は0.9％にとどまります。

　消費税は土地と建物のうち建物だけに課税されるので、仮に建物の価格が新築マンション価格の半分だったとすれば、1.5％程度の価格上昇があってもよいはずです。中高層のマンションであれば建物価格の割合はもっと大きくなるので、価格上昇率はもっと大きいものになるはずです。

　新築マンションは契約した後、建築工事が完成してからの引き渡しとなるため、13年9月末までの契約分については5％を適用するといった経過措置がありました。このため実際の13年の平均分譲単価はもう少し低かったかもしれませんが、それにしても思ったほどの上昇率ではありません。

■中古マンションは3.5％上昇

　次に売り主が不動産業者である中古マンションの成約事例（東京都23区）のうち、消費税率5％の最後の1年となった13年4月から14年3月と、8％に引き上げられた当初の1年である14年4月から15年3月までの成約事例を調べ、どの程度の価格差が生じていたかを確認してみました。

　その結果、税率が上がる前の1平方メートル当たりの成約単価は57.2万円、税率アップ後は59.2万円となり、価格の上昇率は約3.5％でした。（注）

　このように、新築マンションも中古マンションも程度の差はあれ、消費増税後に価格の上昇がみられました。

（注）成約事例は公益財団法人東日本不動産流通機構のデータを利用。事例は消費税率アップ前の1年間で511件、税率アップ後の1年間で594件であり、築25年の中古マンションだった場合の成約単価に修正。

　しかし、これらの価格上昇は消費税率の引き上げだけが原因だったのでしょうか？　実は13年以降、大規模な金融緩和で住宅ローン金利が下がり、その結果、不動産価格は上昇し続けていたのです。

　同じ金額を借りるならば、金利が低いほうが銀行への総支払い額が少なくなります。逆に銀行への総支払い額が同じならば、金利が低いほうが借りられる金額が増えることになります。つまり、借りられる金額が増えた分、不動産価格が上がったのです。

■実質的に価格は下がっていた

　13年4月から14年3月までのフラット35の平均金利は約1.87％、14年4月から15年3月までの平均は約1.62％でしたので、元利均等返済（35年）であれば、借りられる金額は4％程度増え、価格も同程度上がっていた可能性が高いと筆者は考えています。

　つまり、金融緩和による不動産価格の上昇がなければ、消費増税後の不動産価格は、新築マンションでマイナス3.1％、売り主が不動産業者となる中古マンションで同0.5％と、実質的には価格が下がっていたといえるのです。

■駆け込み需要後、価格は調整される

金利の低下による借入額の上昇

　このように前回の消費税率引き上げは金利低下による価格上昇の影響が大きかった中で実施されたものでした。ところで、来年の税率アップの際はどうなるでしょうか？

　さらに金利が下がるとは考えられない現在、これ以上の不動産価格上昇は見込みにくいと筆者は考えています。もしそうだとすれば、消費増税の前後で税込みの不動産価格は変わらない可能性が高いと考えられます。不動産市場が少しでも悪化すれば、価格が下がる可能性もあるでしょう。

　本来、税率引き上げ前に駆け込み需要が発生すれば、税率アップ後は需要が下がり価格も調整されるのが一般的な考え方です。今回の消費税率引き上げに際しては、必ずしも慌てて購入する必要はないといえるのではないでしょうか。

田中歩　1991年三菱信託銀行（現・三菱UFJ信託銀行）入行。企業不動産・相続不動産コンサルティングなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務に17年間従事。その後独立し、ライフシミュレーション付き住宅購入サポート、ホームインスペクション（住宅診断）付き住宅売買コンサルティング仲介などを提供。2014年11月から個人向け不動産コンサルティング・ホームインスペクションなどのサービスを提供する「さくら事務所」に参画。