巨大災害が起こらないとしても

30歳で購入して70年間も、物件が良好に維持され、引っ越すこともないし

施設にも入らないと考えるのは、かなり非現実的

>９０歳で賃貸住宅はツライ

高齢者向けの賃貸は、今後増え続けるだろうし

100歳近くまで生きれば、多くの場合、要介護になり

若いときに購入した自宅に済み続けることなどまず無理だろう

東京・大阪で異変、地方は…不動産は活況なのか 地価で見る不動産市況。進む二極化とスポット化

2018.8.30（木） 曽我部 健
大阪「ミナミ」の象徴・戎橋。公示地価で「キタ」を抜き、路線価でも肉薄する（写真はイメージ）
「不動産市場は活況」。2020年に控えた東京五輪によって首都圏を中心とした建設ラッシュは続いている。では、実際に不動産はどう見るべきなのか。2018年3月に発表された「公示地価」と7月に発表された「路線価」からその傾向をニッセイ基礎研究所・金融研究部准主任研究員の佐久間誠氏に聞いた（JBpress）。

「人が集まる地域」「人が集まらない地域」で進む地価の二極化
「不動産の価格を表す指標には『公示地価』『固定資産税路線価』『基準地価』『路線価』の4つがあり、このうち一番最近に発表された（毎年7月）のが、路線価です。公示地価は不動産取引の参考となる指標ですが、路線価は相続税、贈与税を計算するためのもの。公示地価をおおよそ八掛けしたものが路線価にあたるとされています。そのため、路線価＝取引価格というわけではなく、地価の上げ下げの傾向を知るための指標として見るべきです」（佐久間氏、以下同）

　路線価を発表した国税庁によれば、今年は全国平均で前年比0.7％アップし、3年連続の上昇となった。都道府県別では、東京、大阪、愛知など18都道府県で上昇している。昨年は13都道府県だったので、都市部を中心に不動産売買が活発化しているように読み取れる。

「路線価のトップは33年連続で東京・銀座の『鳩居堂』前です。1平方メートルあたり4432万円と、バブル期の終わりである1992年の3650万円を大幅に上回る水準で、前年に続き過去最高を更新しました。また、公示地価を見ると、地方にも徐々に波及していることがわかります。たとえば、三大都市圏を除いた『地方圏』の商業地は26年ぶり、バブル以降初めてプラスになりました。バブル以降で、もっとも地方まで地価上昇が波及しているといえます」

　やはり「不動産」は活況なのか。しかし、それはすべての地域で上昇しているということではない。路線価を47都道府県全体で見ると、じつは地価が上昇した地域よりも下落している地域のほうが多い。とりわけ顕著なのは「二極化」、そして「スポット化」だ。

「それがよくわかるのが、地方主要4都市の『札仙広福（札幌、仙台、広島、福岡）』です。中心部の地価はすごく上昇していますが、その周辺地域では下落するところもあるという現象が起きている。札幌市内でも住宅地の地価が下がっている区があるんです。『東京と地方』という二極化だけでなく、同一都道府県内の二極化もかなり進んでいます。それは東京も例外ではありません」

　例えば、田園調布や成城学園前。高級住宅地としてブランド力を誇っていた東京の一等地は徐々にその価値の低下が指摘されている。「都心から少し離れた閑静な住宅地」という価値が「都会の利便性」という新しい価値にとって代わられているわけである。

　この「二極化」「スポット化」の傾向を端的に言えば「人がより多く集まるエリア」は地価がどんどん上昇し、「人があまり集まらないエリア」は下落していく状態である。

差をつくり出すのは「再開発」「交通インフラ」「インバウンド」
　こうした状況をもたらす要素は「3つある」と、佐久間氏は指摘する。

「ひとつは『再開発』です。再開発によって大きなビルが建てられ、街がきれいになったら、多くの人が集まるようになったという事例はたくさんある。2つめは『交通アクセスの改善』。東北地方最大の都市である仙台では、2015年に地下鉄東西線が開業したことで、交通利便性が高まり、路線周辺の住宅地の地価がかなり上昇しました。そして3つめの要素が外国人観光客の『インバウンド』。この影響が大きいことが今年の傾向でしょう」

　象徴的なのは地方都市の雄というべき大阪だ。「公示地価」では、ミナミ（難波などの商業地）がキタ（梅田などのオフィス街）よりも高くなったのである。

「これまで大阪では、オフィス街のキタほうが地価は高かったのですが、それを商業のミナミが上回った。大都市である大阪でもこれだけインバウンドが強いというのは、かなり象徴的な出来事といえるでしょう」

　その傾向は「路線価」でも続いており、ミナミの戎橋ビル前「中央区心斎橋筋２丁目」が22.3％も上昇し1184万円。大阪圏の税務署別最高路線価を35年連続で守ったキタの阪急百貨店うめだ本店前の御堂筋「大阪市北区角田町」の1256万円に肉薄し、その価格差は昨年の208万円から72万円になった。

　インバウンドの勢いは他地域の路線価でも顕著で、大阪圏での上昇率トップが東山「四条通大和大路西入中之町」で25.9％と高い上昇率を示すなど、訪日観光客で賑わう京都が並ぶ。

　この3つの要素は、1つだけでも効果があるが、2つ以上重なるともっと地価が上昇しやすくなる。たとえば、名古屋駅周辺地域は上昇率で全国5位、6位に入ったが、これは「リニア中央新幹線が開業する」ことに加え、「オフィス開発が進んでいる」ことが大きいという。

　もともと人が集まるエリアは再開発やインバウンドによってさらに地価が上昇し、人口が減少しつつあるエリアはさらに地価が下がっていく。それによって同じ都市内でも、より二極化、スポット化が進んでいる、というわけだ。

　佐久間氏は、こうした流れにある「地殻変動」を指摘する。

「もう1つ、象徴的だった数字に東京があります。これまで東京の住宅地の地価で最高額だったのが千代田区の番町でした。その番町を今回、港区の赤坂が上回った。番町と赤坂では住民層がまったく違います。番町には昔ながらの富裕層、一部上場企業のトップなどが住み、一方、赤坂はIT系などベンチャー企業のCEOなど新興富裕層が多い傾向があります。つまり、大阪ではインバウンドがオフィス需要を上回り、東京の住宅地では旧来の大手企業に代わってITを中心とした新興企業の力が強くなってきている。『地殻変動』というべきものが顕在化しつつあるんです」

　つまりこうだ。

「インバウンドやITというのは、旧来の価値観ではやや軽く見られていたものでした。それが名実ともに国の経済を支える位置づけにまで成長した。これは産業構造の変化の現れであり、まさしく地殻変動です。この価値観の転換は公示地価に見られたものですが、路線価にも当てはまります」

　二極化とスポット化が示すのは新しい時代が、名実ともにシフトしているという事実である。

こういう人は３、４万の家に住めればいいほうで、ネトカフェ難民とかで生きているんじゃないの？

て言うことはさ、全く現実を把握してないんじゃないの？
それにみんなマンションが欲しいだなんて、考えてないぜ。

シミュレートはいくらやってもいいんだけどさ。埼玉の兼営住宅は2.5万で借りれるぞ。
ここ借りてたら、1/6の価格で住めるぜ。絶対賃貸のほうが安いだろう。

極めつけは、ジジババになって万引きでもしたら即留置場よ。
家賃はタダだぜ。　そのうえメシは出るし、健康管理も死なない程度にはしてくれる。

これこそが、パラダイスだろうが。
オレは昔から警告していたが、間違いなく生活苦の老人の軽犯罪は増え、刑務所は老人のサロンとなるであろう。

務所を出たとたんに、タクシーで遠くの警察まで出頭する（もちろん無賃で）ような事件が多発し、刑務所は老人にとって最期の逃げ場、サロンとなるはずだ。
　

■目次

1――はじめに
2――住宅着工床面積の長期予測
　　1｜予測方法
　　2｜予測結果
3――おわりに
1――はじめに
国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（平成 30 年推計）」によれば、2030 年以降、全都道府県で総人口の減少が始まり、本格的な人口減少局面を迎える。また、老年人口比率（65歳以上人口の占める割合）は、2015年の 26.6％から、2035年に 32.8％へ上昇し、約3人に1人が高齢者となる。住宅供給やまちづくりを中長期な視点で考えるにあたり、人口減少と高齢化の進展は無視できない問題である。

また、住宅供給・まちづくりの担い手である建設業は、地域に根ざした産業であり、地域経済や雇用に及ぼす影響が大きい。地域経済の今後を見通すうえでも、人口動態が住宅供給に及ぼす影響を考えることは意義があると思われる。

そこで、本稿では、人口動態と新設住宅着工床面積に関する計量分析に基づき、人口減少・高齢化が新規の住宅供給量に及ぼす影響を考察したい。

2――住宅着工床面積の長期予測
1｜予測方法
本章では、人口動態と新規住宅供給の関係について計量分析を行った上で、国立社会保障・人口問題研究所の人口予測（「日本の地域別将来推計人口（平成 30 年推計）」）に基づき、住宅供給量（都道府県別）を予測する。

具体的には、被説明変数に「新設住宅着工床面積（都道府県別）」、説明変数に人口規模を表す「総人口」と、人口構造を表す「従属人口指数1」を採用し、回帰分析（パネルデータ分析）を行い、人口動態が新規の住宅供給量に及ぶ影響を推定する。その上で、「日本の地域別将来推計人口（平成 30 年推計）」）における人口予測に基づき、2035年までの新設住宅着工床面積を予測する。

説明変数に採用した「総人口」は、総務省「国勢調査」では直近の2015年調査で減少に転じた。今後も減少は継続し、2035年には約1億1500万人（2015年対比▲9%）へ減少する見通しである（図表1）。

また、「従属人口指数」は、生産年齢（15〜64歳）人口100人で、年少者（0〜14歳）と高齢者（65歳以上）を何名支えているのかを示す指数である。一般的に、「従属人口指数」が低下する局面は、全人口に占める生産年齢人口の割合が高まり、人口構造が経済にプラスに作用すると考えられている（「人口ボーナス」と呼ぶ）。反対に、「従属人口指数」が上昇する局面は、生産年齢人口の割合が低下し、人口構造が経済にマイナスに作用する（「人口オーナス」と呼ぶ）。先行研究2では、「従属人口指数」は、住宅供給量と強い負の相関関係があると指摘されている。

図表2は、従属人口指数（全国）の推移を示したものである。1990年の年少人口は約2,300万人、生産年齢人口は約8,600万人、老年人口は約1,500万人であり、「従属人口指数」は43.5であった。1990年以降は、生産年齢人口の減少と老年人口の急激な増加に伴い、「従属人口指数」は上昇し続けている。2015年の「従属人口指数」は64,5となった（年少人口；約1,600万人、生産年齢人口；約7,700万人、老年人口；約3,400万人）。2035年には、年少人口は約1,200万人、生産年齢人口は約6,500万人、老年人口は約3,800万人となり、「従属人口指数」は過去最高水準の77.3に達する。今後も「人口オーナス」の状況が継続すると見込まれている。


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1 従属人口指数＝（年少人口＋老年人口) ÷ 生産年齢人口× 100
2 森祐司『高齢化と不動産市場−高齢化・人口減少による地価への影響』九共大紀要第4巻第2号、2014年3月
2｜予測結果
パネルデータ分析による推定結果を図表3に示した。自由度修正済み決定係数は、0.70と一定水準以上を確保しており、人口動態により新規の住宅供給量が概ね説明できることが分かった。

人口規模と人口構造（「総人口」と「従属人口指数」）は、新規の住宅供給量（「新設住宅着工床面積」）に対して統計的に有意な影響を与えている。具体的には、「総人口」が1％上昇すると「新設住宅着工床面積」は約0.3％増加、「従属人口指数」が1増加すると、「新設住宅着工床面積」は約2.8％減少することが示された。

上記の推定結果に基づく新設住宅着工床面積の予測結果を図表4（全国）、図表5（地方別）、図表6（都道府県別)に示した。新設住宅着工床面積（全国）は、「総人口」の減少および「従属人口指数」の上昇に伴い、2017年の約7,800万m2から2035年には約5,500万m2（2017年対比▲29％）まで減少する見通しである。過去最高水準であった1996年の着工床面積（約15,800万m2）に対して約3分の1の水準まで減少する（図表4）。

地方別の予測結果をみると、「東北」と「北海道」では、新設住宅着工床面積が対2017年比で40％以上減少する見通しとなる（図表5）。最も減少率が大きかったのは、「東北」であり、新設住宅着工床面積は、2017年の約550万m2から2035年には約290万m2（2017年対比▲47.9％）まで減少する予測結果となった。最も減少率の小さい「中国」でも2017年対比▲20.1％であり、大きく減少する。

都道府県別の予測結果をみると、青森県・秋田県・福島県・山梨県では、新設住宅着工床面積が対2017年比で50％以上減少する見通しとなった（図表6）。これらの県では、「総人口」は2017年対比で15%以上減少し(図表7)、「従属人口指数」が20以上上昇する(図表8)。上記の都道府県では、人口減少および高齢化が急速に進み、新設住宅着工床面積が大幅に減少する。

また、最も減少率が小さい東京都でも、2017年対比で16%減少するように、新設住宅市場の縮小が全国レベルで進行する可能性が高い。



3――おわりに
新規の住宅供給量は、経済環境や金利動向、税制改正等の様々な要因に左右されるが、本稿の分析から、長期的にみると人口動態に大きな影響を受けていることが分かった。

本稿の予測結果から、2035年の新設住宅着工床面積（全国）は、現在の7割程度の水準まで減少し、一部の都道府県では、半分以下の水準まで落ち込む可能性があることが示された。今後の経済環境等に影響される部分があるものの、人口減少・高齢化に伴い、新築住宅市場が大幅に縮小することは免れないものと考えられる。

このような状況下で、中古住宅市場や修繕・リフォーム市場を整備・活性化させる動きが始まっている。国土交通省「未来投資戦略2017年」では、「既存住宅流通・リフォーム市場を中心とした住宅市場の活性化」を取り上げており、2025 年までに既存住宅流通の市場規模を8兆円、リフォームの市場規模を 12 兆円に倍増することを目指している。今後、新築住宅市場の縮小や政策の後押しを受けて、中古住宅流通事業や修繕・リフォーム事業に企業活動の軸をシフトする不動産・建設事業者が増えると思われる。


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金融研究部   准主任研究員・総合政策研究部兼任
吉田 資 (よしだ たすく)
研究・専門分野
不動産市場、投資分析

マンション王者「住友不動産」に聞く『どうなる首都圏のマンション』その8
2018/08/31

中西 享 （経済ジャーナリスト）

　首都圏のマンション供給戸数で4年連続首位の実績のある住友不動産の住宅分譲事業部（マンション担当）の遠藤毅営業部長に聞いた。

　「昨年は首都圏で約7000戸を供給して少し多くなった。今後も年間5000から6000戸を供給していきたい」と述べ、消費税増税の影響については「建物への影響は1％程度なので、前回3％上がった増税と比べるとほとんど影響はないのではないか」と指摘、全体的にマンション需要は2020年の東京オリンピック以降も落ち込まないとの見通しを示した。

（taka4332/Gettyimages）
「土地がみつからない」
　「東京オリンピック関連工事も来年になれば落ち着いてくるだろうが、いまは建設資材の価格も高く、マンションの工事費用も高くなっている。中でも都心はマンションを建てる土地が見つからない。23区内の新築マンションの価格が高くなったこともあって、いまは郊外が人気になっており、ほかの開発会社も郊外の土地の仕入れに力を入れている。

　郊外は土地代が安いので、販売価格を抑えることができる。具体的には、埼玉県越谷市の駅に近くて利便性のある『シティテラス越谷レイクタウン』（497戸）は、最多価格帯が3千万円台の設定で順調に契約できている。これからは利便性の良い郊外型マンションのマーケットは広がるのではないか」と話す。

　一方で都心のマンションについて「単に居住するというのとは意味合いが違ってきている。ホテル、投資用、賃貸に回して利回りを稼ぐなど付加価値を付けることができるので、価格が下がるとは思えない」とみている。

「完成品在庫は適正水準」

遠藤　毅（えんどう・つよし）1965年生まれ。89年に住友不動産に入社、2017年10月から住宅分譲事業部営業部長。
　住友不動産のマンション建設は2010年以降に大きく伸びた。13年は新築マンション供給戸数では3位だったが、14年には上位グループの三菱地所レジデンス、三井不動産レジデンシャル、野村不動産などを抑えて首位に立ち、以後、トップをキープしている。昨年は16年より888戸多い7355戸を契約、初めて7000戸台に乗せ、2年連続で最高契約数を獲得した。

　18年3月期決算を見ると、完成して販売できていない「完成品在庫」が1129戸（内訳は1年超が495戸、1年以内が634戸）あることになっているが、この在庫水準について遠藤部長は「毎月500から600戸を販売している中では適正な水準だと思う」と述べ、一部で指摘されている値引き販売については否定した。

オフィスビルとマンションが両輪
　タワーマンションについては「100棟以上販売してきており、今年の新規では品川区の武蔵小山、埼玉県所沢市で計画している。タワマンの急増により学校が足りなくなるなど地域のインフラにも影響を与えるので、今後は行政とも対話をしながら開発を進めたい」と話す。

　いま、販売に力を入れているタワマンが、昨年8月から1期（400戸弱）の売り出しを始めた江東区有明にある「シティタワーズ東京ベイ」（33階）だ。1期の販売は好調で売り切れたそうで、2期を売り出している。最終的には1500戸以上入るマンションと商業施設の複合開発になっている。

　このほか銀座に近い晴海に高級タワマン「ドゥ・トール晴海」（52階）をツインタワーで建設している。また賃貸マンションでは都内で「ラ・トゥールシリーズ」を展開している。

　住友不動産は都内のオフィスビルでもＣＭで見るように棟数で「ナンバーワン」になっている。同社は建てたビルをREIT（不動産信託）に売却せずに持ち続ける戦略を取っており、これにより安定した賃貸収入を得ることができている。大手町・丸の内は三菱地所、日本橋は三井不動産など中心部の一等地は両社が抑えているが、そのほかの都心でのオフィスビル建設で住友不動産の勢いが止まらない。マンションとオフィスの両輪が同社の好調な業績を支えているといえそうだ。

自分の孫みたいな刑務官に怒鳴り散らされながら過ごす老後というのもシュールですな。死んだ方がマシではないかとｗ