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大幅値崩れ必至「郊外の空き家物件」を高く売り抜けるコツ
https://diamond.jp/articles/-/176807
2018.8.15 週刊ダイヤモンド編集部
お盆休みで実家に帰省している人も多いはず。久しぶりに家族と顔を合わせるせっかくの機会、相続や不動産などお金にまつわる「実家の大問題」を家族で話し合ってみては？お盆企画の第6回は、実家が郊外のひと必見！郊外の空き家物件の上手な売り抜け方を紹介する。＊本記事は『週刊ダイヤモンド』2016年8月13日号『どうする実家の大問題』から抜粋したものです。
かつて憧れのマイホームが並んだ郊外の住宅地は今や、空き家の温床だ。築年数がたてばたつほど売却価格も下がっていく。スムーズに売却を行うためにはどうすればいいのか。
空き家となった実家を相続し、しばらくした後に売却する──。思い出の詰まった実家故に、苦渋の決断となるが、空き家を維持する手間や費用に加え、近隣に迷惑を掛けてしまう可能性を考えれば、売却するのが最も手っ取り早い方法だ。
もっとも、人生において住宅を売却することはそうあることではない。ましてや、空き家ともなればなおさらだ。以下に、空き家の売却方法について見ていこう。
まず、押さえておきたいのが、住宅の価格形成の構図だ。立地が住宅価格の大半を決めることは言うまでもないが、あらためて大都市と地方都市、都心と郊外の住宅価格を比較してみよう。表をご覧いただきたい。
東京都港区と多摩地区にある東村山市、岡山県岡山市中区、津山市の住宅価格を比較したもので、一戸建て、マンション共に価格は大きく異なる。極端な例だが港区の価格はずばぬけており、東京一極集中の流れが顕著になっているといえよう。
次に、地方都市の都心と郊外を比較してみよう。岡山市中区の中古の一戸建ての平均価格は2620万円で、津山市が1688万円と、その差は約1.5倍。マンションであれば、約1.8倍にまで差が広がり、地方都市でも都心の方が有利といえる。
では、首都圏の郊外はどうか。東京都心から電車で約1時間の東村山市。西武新宿線の東村山駅から徒歩5分の物件と徒歩22分のバス利用の物件では、同じ3LDKの新築物件でも、価格に1000万円以上の差がついている。
かつてのバブル期は、郊外の駅から路線バスで通勤、通学するスタイルが主流だったが、今では、駅前に人気が集中するコンパクトシティー化がそこかしこの都市で進んでいる。この傾向は高齢者やリタイア世代も同様で、郊外の住宅地から利便性の高い都市部や駅の近くに移り住むようになっている。そのため郊外型の住宅価格の下落は今後、一層進むだろう。
この傾向をつかんだ上で、売りたい家の「実力」を知るにはどうすればよいか。まずは、不動産情報サイトや、国土交通省の「土地総合情報システム」サイト内にある「不動産取引価格情報検索」などを見て、類似した物件の売り出し価格に目を通しておくことをお勧めする。
そこで同じ鉄道沿線の同じ地域であっても、最寄り駅や駅までの距離、広さや築年数が近い物件の売り出し価格を見ておこう。
もし実家が木造で築25年を超えていれば、上物の価格はほぼつかない可能性が高い。そこで、類似した条件の土地の価格をチェックしておけば、売り出し価格を把握しやすい。
ただしサイト上の価格は、あくまで売り主が希望する売り出し価格であり、実際にその通りの価格で売買されるとは限らない。
また、実際に仲介業者に出向いて査定を依頼すれば、より詳しい価格を知ることができる。だが、業者はピンきりなので、1社に絞らず、3社程度に依頼すべき。
仮に、仲介契約を結んでも、自社の顧客の中で買い手が見つかるまで放置するような業者もいるので注意しておこう。
業者選びでいえば、売却費用や税金の仕組み、申告の方法等を詳しく説明して、「手取り金額の目安を教えてくれる業者がよい」とアドバイスするのは、東北地方で不動産仲介業を営む日野智志氏。
とりわけ、売却益に課税される譲渡所得税については、「業者の知識の有無によって手取り金額が2割以上減ることもある」（日野氏）ので注意したい。加えて、空き家の管理もしてくれる業者ならば大きく手間が省けるため、業者選びのポイントの一つとなる。
空き家を高く売る大事なポイントは
きれいであること
次に、空き家を高く売るためのノウハウだが、言うまでもなく整理整頓されたきれいな住宅であることだ。100〜150平方メートルの住宅で6万〜12万円掛かるが、ハウスクリーニングするだけで断然イメージが良くなる。とりわけ水回りは重要で、きれいですぐに使える状態であれば、印象が格段に良くなる。
また、観葉植物を置いたり、香をたいたりするのも実際に用いられるテクニックの一つだ。ペットの臭いも気になることが多いため、猫の尿が付いた箇所には熱湯をかけるのが効果的。
それでも十分な価格がつかない場合もよくあることだ。最近では、生活保護世帯向けに50万〜100万円で首都圏の郊外の一戸建て住宅を取得し、低い家賃で貸し出す業者もいる。今すぐに空き家を手放したい場合なら、一つの手段になるだろう。
また地方や郊外では、隣の住民が買い取ってくれるケースも少なくない。子ども家族を呼び寄せたり、家庭菜園として活用したりする例などがあるからだ。一度、実家の手入れの際に相談してみるといいだろう。
そして、昨今話題の空き家情報を掲載するサイト「空き家バンク」。人口減少に悩む地方自治体が、空き家を活用して都会の住民を呼び寄せ、定住人口の増加に結び付けようという仕組みだ。
ただし、一部の自治体を除き、各自治体がこぞって空き家バンクを設けているにもかかわらず、活用されているとは言い難い。下画像にあるように、北海道の「空き家情報バンク」で「市街地にある」という条件で検索しても表示されるのはわずか18件。うち16件が大樹町の空き地で、建物は2件のみだ。
「北海道空き家情報バンク」の検索結果。「市街地にある」大半は大樹町の空き地だった
そもそも「優良物件なら民間の仲介業者の間に出回る。空き家バンクの物件で実際に使い物になるのは3〜6戸に1戸だ」（不動産業者）というのが実情だ。今のところ、空き家バンクは有効な手段とはいえそうにない。
他にも、空き家の急増に伴って、さまざまな空き家サイトが立ち上がっており、今後有力なサイトが出てくる可能性もあるので、小まめにチェックしておこう。
これまで土地と家屋を一体で売却する方法を見てきたが、家屋が古過ぎて特定空き家に認定されかねないなど、空き家を解体せざるを得ない場合も少なくない。
更地にすると固定資産税が6倍になる点に注意が必要だが、建物を除去した方が、買い手が早く見つかったり、駐車場として活用できる場合もあるので選択肢の一つといえる。
もっとも、解体のノウハウはあまり知られていない。そこで、ＮＰＯ法人空家・空地管理センターの上田真一代表への取材を基に、ポイントを解説していこう。
下図のように、解体費用は広さが100平方メートルの場合、木造で100万〜200万円、ＲＣ（鉄筋コンクリート）造で200万〜300万円が目安となる。だが、これは物件によって大きく変動する。
例えば、金属や陶器を多く使う水回りの設備は細かい分別が必要なため、水回りの設備が複数ある場合は費用が増える。立地もしかり。解体したがれきは通常、4トントラックに載せて運ぶが、トラックが通れない狭い道路しかなければ作業効率が落ちる分、費用がかさんでしまう。
また、車両の入れない坂道や階段の上に住宅があれば重機が使えず、人力に頼るしかない。こうした住宅は横浜市港北区や、空き家問題が深刻化している神奈川県横須賀市に多くあるので、大いに参考にしていただきたい。何よりＲＣ造の住宅は解体時の振動が大きく、隣の住宅を傷つけてしまう。そのための保険に加入しておく必要がある。
加えて、事前に近隣の住宅に作業を告知する必要があるが、この対応によって業者の良しあしを見抜くことができる。単に書面を郵便受けに入れるだけなのか、住民に直接会って伝えるのか、そうした点も見極めておきたい。
これまで見てきたように、空き家を売却するのは容易ではない。だが、空き家売却時の3000万円の特別控除の特例もあるので、売却すると決めたならば早急に手を打つべきだといえる。
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