変動金利で住宅ローンを組む人は、実は破産予備軍かもしれない　「バブル」の現状ではリスクが高い（現代ビジネス）赤かぶ

変動金利で住宅ローンを組む人は、実は破産予備軍かもしれない　「バブル」の現状ではリスクが高い（現代ビジネス）
http://www.asyura2.com/18/hasan127/msg/776.html
投稿者赤かぶ日時 2018 年 7 月 18 日 14:47:30: igsppGRN/E9PQ　kNSCqYLU

変動金利で住宅ローンを組む人は、実は破産予備軍かもしれない　「バブル」の現状ではリスクが高い
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/56583
2018.07.18　加谷珪一　現代ビジネス

昨年以降、住宅ローンを変動金利で借りる人が急増している。このところ日本では再びデフレ懸念が台頭しており、半永久的に物価（金利）が上がることはないとの意見すら耳にする。

しかしながら、デフレによって金利が極端に低下しているということは、債券価格がバブル的な水準まで高騰していることの裏返しでもある。返済余力に乏しい人が変動金利で住宅ローンを組むことは、やはりリスクが大きいと言わざるを得ない。

10年前、住宅ローンは固定金利型が大半だった

住宅ローンの金利は、主に3つのタイプに分類できる。ひとつは金利が市場金利に連動して動く変動金利型、もうひとつはすべての期間で金利が固定される固定金利型、3つ目は、一定期間は固定だが、その後、変動金利に移行する固定期間選択型である。

変動金利型は主に短期金利に連動して、半年ごとに金利が変わるという商品が多い。金利が動けば当然、月々の返済金額も変わってくる（金利の見直しは半年ごと、返済額の見直しは5年ごと、という商品が多い）。固定金利型であれば、すべての期間で金利が同じなので、金利が変わっても毎月の返済額に変更はない。

固定期間選択型は両者の中間ということになるが、固定金利となっている期間の長さによって商品の性質は変わる。10年を超える期間、金利が変わらない商品は、固定金利に近い性質を持つが、固定期間が5年未満の場合には変動金利に近づいてくる。

固定期間選択型も固定金利に分類するならば、10年ほど前は、住宅ローンのほとんどが固定金利型であった。2006年の比率を見ると約8割が固定金利となっている（5割は固定期間選択型、3割は全期間固定型）。ところが固定金利の割合はその後、急激に減少し、2010年代には5割程度まで落ち込んだ。

一時、6割まで増えた時期があったものの、2016年にはやはり5割程度に落ち着いている。ところが昨年から固定金利の割合が再び減少し、変動金利が固定金利を上回るようになった（図1）。

当然のことだが、変動金利の商品が売れるのか、固定金利の商品が売れるのかは、金利動向に大きく左右される。デフレが当然という状況になり、長期金利が2％を切った2006年以降は、当分の間、金利は上がらないとの観測が高まり、変動金利で借りる人が増えた。

2013年に固定金利の割合が一旦上昇したのは、量的緩和策がスタートしたことで、いずれ金利は上昇すると考える人が増えたからである。ところが皮肉なことに量的緩和策はあまり効果を発揮せず、ここ1～2年は再びデフレ懸念が台頭している。これに伴って変動金利の住宅ローンも増加してきたと考えられる。

銀行も金利上昇を予想している

金利が安い時に変動金利でローンを借りれば、当面の返済額を低く抑えることができる。変動金利の住宅ローンは、金利に連動したデリバティブ商品のようなものであり、一種の「賭け」である。こうした商品が持つリスクを十分に理解した上で変動金利のローンを組んでいるのであれば、何の問題もないだろう。だが現実はそうではない。

住宅ローンを組む人のすべてが資金的に余裕のある状態とは限らない。限度一杯までお金を借りたいと考える人も多く、そうなってくると、月々の返済額は収入ギリギリに設定せざるを得ない。このような状況では、目先の返済額を低く抑えることができる変動金利型の商品は魅力的に映る。将来、金利が上昇した場合、返済額が増えるというリスクについては過小評価しがちだ。

銀行側もこうした事情はよく理解しており、黙って銀行のカウンターに座れば、当然のように返済額を抑えられる変動金利型の商品が出てくる。それどころか、完全固定金利の商品は顧客が強く要望しないと紹介されないことも多い。

だが、銀行のこうしたスタンスが何を意味しているのか、冷静に考えれば理解できるはずだ。

銀行が固定金利の商品を勧めてこないのは、かなりの確率で将来、金利が上がると予想しているからである。一般的に固定金利の方が金利は高いが、もし銀行が今後も低金利が継続すると考えているのであれば、儲けの大きい固定金利を勧めてくるはずだ。

目先の金利収入を犠牲にしても、変動金利もしくは固定期間が短い商品を勧めてくるということは、近い将来、金利が上昇すると見込んでいる何よりの証拠だ。

実際、銀行は金利上昇に備えた措置を着々と実行している。金利が上昇すると、銀行が保有している国債価格が下落するリスクがあるが、下落幅は償還までの期間が長いほど大きい。かつて銀行は長期債を大量に保有していたが、現在ではほとんどが短期債のみのポートフォリオとなっている。これも金利上昇を警戒しての措置だ。

今の債券価格は、まさにバブル

もし、現在の収入では返済がギリギリというローンを変動金利で組んでいた場合、金利が上昇すると、あっという間に返済不能に陥ってしまう。最悪の場合には破産に至るケースも出てくるだろう。

経済的に余裕がない状況で、変動金利のローンを組んでいる人は、リスクが高いと判断せざるを得ない（固定期間選択型の場合、変動金利移行後の返済金額の増加幅について制限がない商品が多く、純粋な変動金利商品よりも返済額が急増するケースがあるので特に注意が必要だ）。

そうはいっても、本当に金利が上昇するのか、上昇するにしてもそれはいつになるのか予言することは不可能である。これだけデフレ懸念が台頭している中、インフレを考えるのはナンセンスだという意見もあるだろう。筆者も予言者ではないので、将来について断定的に語ることは避けたい。

だが現時点における金利動向は、株価にあてはめれば、80年代のバブル経済に近い状態といってよく、控え目に言っても警戒水域である。

金利の場合、株価や不動産価格とは異なり、数字を見てもあまりピンとこなかもしれないが、金利が下がっているということは債券価格が上昇していることの裏返しである。

図2は2006年1月時点における10年債の価格を100とした時の、理論的な債券価格の推移を示している（債券は償還期限ごとに無数の商品があり、株式のように連続的な価格として表示することができないので、擬似的に債券の連続価格を計算した）。

金利の低下に伴って債券価格は上昇を続け、マイナス金利が導入された2016年1月以降は価格がさらに急騰している。商品の性質上、株式とは異なり無制限に価格が上昇することはないが、このチャート形状は株式にあてはめれば、バブルの頂点を彷彿とさせるものである。

誰も価格の上昇を疑わなくなったら、それはバブル

米国はすでに量的緩和策を終了しており、金利はゆるやかな上昇フェーズに入っている。欧州も今年中に量的緩和策を終了させるとの観測が高まっており、そうなった場合、金利はさらに上がりやすくなるだろう。

日本はもはや小国であり、自国のファンダメンタルで金利を決定することができない。米国や欧州など他市場の金利動向に引きずられてしまうので、各国の金利が上昇した場合、日本だけが低金利を続けることは難しい。

一般にバブルというのは、商品価格の上昇について誰も疑わなくなった状態のことを指す。先ほども説明したが、金利が下がるということは債券価格が上昇することと同義である。もし大多数の日本人が、この先もずっとデフレが続くと認識するようになった場合、それは債券価格の半永久的な上昇について、誰も疑問視しなくなったのと同じことである。

現時点ではインフレ懸念を口にする人が一定数存在しているので（つまり債券バブルの崩壊を警戒する声が存在しているので）、まだ大丈夫かもしれない。だが近い将来、インフレなどあり得ないと全員が考えるようになったら、それはまさに債券市場におけるバブルの頂点ということであり、ほどなくして金利が急騰することを意味している。

今から住宅ローンを検討している人は、このあたりの状況についてよく吟味した上で、商品を選択した方がよい。繰り返すが、目先の返済額が小さいという理由だけで変動金利型を選択するのはやめた方がよい。

1. 2018年7月18日 17:13:17 : OO6Zlan35k : ScYwLWGZkzE[974]

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マイナス金利の新常識！住宅ローンは返してはいけない！

2018/07/18

鈴木健二郎

　住宅ローンを返済中の皆様、これから住宅を購入しようと考えている皆様、こんにちは。突然ですが、住宅ローンは早く終わらせたいですよね。夢のマイホームを手に入れたのはいいけれど、大きな借金も手に入れてしまい、負担に感じている方も多いのではないでしょうか。

　そんな私もその一人。毎月せっせと住宅ローンを返し続けています。残りの返済期間は31年。まだまだ先は長い、早く借金のない生活に戻りたいものです。しかし、住宅ローンは繰り上げ返済でどんどん返せばいいというわけではないのです。何も考えずに繰り上げ返済を進めてしまうと逆に損してしまうことも。毎月、貯めたお金やボーナスで繰り上げ返済をしようとしているアナタ、手続前にこの記事を読んでみてください。

（sasun1990/GettyImages）
　住宅ローンは数あるローンの中でも非常に金利が低い商品です。個人が借入れできるローンの中では群を抜いて好条件だと言えるでしょう。また、住宅ローンは35年という超長期に渡って融資を受けることができる点で特別な商品であると言えます。もしアナタが誰かにお金を貸すことを考えてみてください。35年間貸すのって長いですよね。

　ではなぜ、住宅ローンはこのような好条件で借りることができるのでしょうか。理由は大きく二つあります。一つはマイホームに対して、担保設定をされていることです。万が一、債務者が返済をできなくなったとしても銀行としては家を売却したお金で融資金を回収してしまえばいいと考えているからです。

　もう一つは融資を受けるために厳しい審査を通過しないといけない点です。「借り入れしたお金を毎月返済していけるだけの収入」、「長期に渡って安定して収入を得ることができる勤務先」、「借り入れしたお金を毎月きちんと返していくと考えられる過去のローン返済履歴」、「団体信用生命保険に入ることのできる健康な身体」などあらゆる基準をクリアしないと住宅ローンを組むことは出来ません。これら審査を通過するために、150項目もの個人情報を銀行に伝えます（記入欄がたくさんあってうんざりするようなローン申し込み書を覚えていますか？）。

　つまり住宅ローンは担保を差し出し、かつ、ありったけの個人情報を提供して銀行から安い金利を引き出しているローンなのです。しかもマイナス金利以降、銀行間の競争も激しいので金利の値引きもすごいことになっています。そう、金利が爆安なお買い得ローンなのです！では、住宅ローン以外の借り入れとどれだけ違うかは下の表のとおりです。どのローンとも2倍以上の差がついています。特にカードローンは非常に金利が高く比べるまでもありません。カードローンは誰でもいつでも簡単に借り入れできる反面、金利はとても高い設定となっています。

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住宅ローンを返してはいけない理由
　ここで今回の主題でもある住宅ローンを返してはいけない理由をご説明します。ほとんどの人がまずは35年払いという長期の借入期間を設定します。35年もあるとお子様の教育費、住宅の修繕費用、病気のための治療費などの想定外の大きな出費や不景気やリストラにより収入が減少してしまうケースなどあらゆる可能性があります。自身ではどうにもできないこともありますから恐いですよね。

　しかし、そういった可能性があることを分かっていながら、そのリスクに対して備えることが出来ていない人が多いのも事実です。万が一のことは相応にして突然訪れますので、その時に動き出しても手遅れになってしまいます。最悪、住宅ローンの返済を続けることができずせっかく手に入れたマイホームを手放すことにもなってしまいます。

　では、どのように備えておくべきかをご案内します。それは、多少の余裕があっても住宅ローンの繰り上げ返済はしないことです。一度繰り上げ返済をしたお金は何があっても戻してもらうことはできません。余裕が出た資金については、お子様が社会人になるまでか相当額の余裕が出るまではある程度自由に使えるお金として手元に置いておくことをオススメします。ローリスクの投資商品で運用するのもいいと思います。大きく利益を出すのではなく、住宅ローンの金利分だけ利回りを得られれば繰り上げ返済をしたことと同等の効果となります。

　手元に資金を置いておらず、お金が必要となってしまった場合はローンを組むこととなります。ただし、住宅ローンより条件のいいローンというのはほとんどありません。住宅購入後に掛かる主な費用としては、車の購入、リフォーム、教育費などがあります。どれも住宅ローンより金利は高く団体信用生命保険も付帯されないため同じ金額を借りる場合は、住宅ローンで借りたほうが断然お得となります。

　さらに住宅ローン以外の借り入れは住宅ローンと比べて返済期間が短いケースが大半です。返済期間が短いと月々の返済額は増えるので、家計への負担も大きくなります。金利が低く、長期に渡って返済できる住宅ローンは、最良のローンと言えるのです。住宅ローンはできるだけ長く借りて、他の費用は現金で払うというのが安定した家計収支を保つコツと言えます。

　つい先日、借換のご相談に来られたお客様が「借換をして支払額が少なくなった分、とにかく早くローンの返済を進めたい」とおっしゃっていました。早く返したい気持ちは非常によく分かります。ただし、万が一病気になった場合やリストラにあった場合などについての備えが出来ているか確認したところ「就業不能保険」や「失業保険」があるから大丈夫だという答えでした。掛金にもよりますが、「就業不能保険」だけでは生活費から住宅ローンの返済まではまかないきれません。

今使えるお金の価値と10年後に使えるお金の価値は違う
　「失業保険」も支給期間が決まっているので長期の返済となる住宅ローンはカバーしきれないのです。これらのリスクについて説明した上で住宅ローンのように金利が低く保険まで付いているローンは他にもないことをご案内するとご納得いただき、「一番長い返済期間でゆっくり返していく」と考え直していただけました。

　今使えるお金の価値と10年後に使えるお金の価値は違います。毎年1％ずつ物価が上昇した場合、10年後には今持っている100万円は約91万円の価値となってしまいます。また、紙幣価値以外にもお子様が小さい時に思い出を残せることや若く体力があるうちに旅行に行くなど、お金の価値は今だからこそ意味があるものも多数あると思います。住宅ローンは早く返したいですが、住宅ローンを返すための生活とならないよう気をつけていただければと思います。この記事を読んでいただいた皆様のお役に少しでも立てれば幸いです。

※住宅ローン金利は変動金利で1％以下、固定金利で1.5％以下での借り入れを想定しています。上記より高い金利でご返済している場合は、早期での繰り上げ返済を進めることが良いケースとなることもあります。