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都心タワーマンション、完成半年で成約数わずか9件…マンション市場で実売価格下落
http://biz-journal.jp/2018/03/post_22843.html
2018.03.31 文＝榊淳司／榊マンション市場研究所主宰、住宅ジャーナリスト Business Journal
2018年に入ってマンション市場も、一見「適温」状態が続いている。新築マンションの値上がり傾向は継続している。都心の土地価格はいまだにジワジワと上がり続けている。建築費も下がらない。だから売り出し価格は徐々に上がっている。しかし、実際にそんな価格ではなかなか売れない。だから建物が完成しても販売が続く。結果的に値引きを余儀なくされる。それでもなかなか売れない。完成在庫ばかりが増えていく。
ただし、そういう状況の変化は普通の人にはわかりにくい。だから、表面に出てくる売り出し価格を見て「マンションの値上がりは続いている」と思われてしまう。
中古市場でも、状況は似たり寄ったりだ。ある都心のタワーマンションは、建物が完成してから半年以上が経過している。レインズに出ている売り出し住戸は88物件。この1年の成約数は9物件。1カ月に1住戸程度しか売れていない計算になる。成約している9物件は、88件の売り出し価格をかなり下回っている住戸が多い。つまり、高く売り抜けようとしている人が多い割には、彼らの思惑通りには売れていない。これも一般人にはわからない市場の現象。
私が局地バブルと呼ぶ今の現象が、本格的に始まったのは2014年の後半。まさに日本銀行の黒田東彦総裁が異次元金融緩和第2弾の「黒田バズーガ2」を撃ったのが合図となった。以来3年超、東京都心や城南、湾岸、川崎市と横浜市、京都市、大阪市の一部では説明がつかないレベルにまでマンション価格が高騰した。
銀行の金庫にお金が有り余って貸出金利も史上最低レベルなのに、多くの企業は設備投資に踏み切らない。なぜなら人口減少の日本社会では需要の伸びが期待できないからだ。余ったお金は、不動産投資によって値上がりや利回りを求める個人投資家やリートに流れた。その結果、不動産担保融資残高は平成大バブルのあの時代を超える水準にまで膨らんでいる。
つまり、黒田日銀総裁が「お金を増やしてインフレを導こう」という政策はほぼ完全に思惑が外れたばかりか、不動産の局地バブルという不健全な現象を生み出してしまった。今やそのことを率直に認めて、異次元金融緩和から金融引締めへと政策転換すべき時なのだ。アメリカもヨーロッパも、すでに金融引き締めに転じている。
■政策の錯誤
黒田総裁の任期は今年の3月までだった。彼の退任と、リフレ派以外の人物の総裁就任によって、日本も金融引締めに転換するのかと期待された。しかし、現実はあらぬ方向に突き進んだ。黒田総裁の続投である。任期は5年。
黒田総裁は「インフレ目標2％」を掲げて、今の異次元金融緩和を始めた。なぜインフレを導くかというと、物価が適度に上がったほうが景気は良くなるから、という発想だった。
異次元金融緩和が始まって、確かに景気はよくなった。失業率は低下し、わずかながらもGDPは増えている。企業の業績も、この3月期は上場企業の7割が増収だという。景気は、実感がないものの明らかに回復している。
しかし、人々が最も求める個人所得、すなわち人々の収入は上がっていない。各種公共料金や消費税の上昇で可処分所得は低下している。であるのに、物価だけが2％も上がっては人々の生活はかえって苦しくなる。ところが、黒田総裁は「インフレ目標2％」の未達を理由に金融緩和政策を転換しようとしない。面子にこだわった本末転倒の政策継続だ。そして、その黒田東彦氏の日銀総裁再任が決まった。
これは恐ろしい政策の錯誤である。マンション市場の視点からいえば、早々に潰すべき局地バブルを継続させてしまうことになる。ただの継続なら良いが、いつか爆発するマグマの容量を増やし続ける結果にもなるだろう。
この局地バブルが危うい土壌の上に砂上の楼閣を積み重ねている、という実態を示すいくつかの兆候が出てきている。
先日、シェアハウス投資の「かぼちゃの馬車」が実質的に破たんした。多くの個人投資家が多大な損失を蒙ることが確実視されている。これに関連して、ゆるい審査と高い金利の不動産担保融資で知られる某地方銀行が、近々金融庁の検査を受けるのではないかという噂が飛び交っている。
また、2015年1月の相続税課税控除額の改正で一気に増えたサブリース型の木造アパート群も、そろそろ契約更改の時期を迎える。ただでさえ空室率が高いので、当初のサブリース金額が大幅に見直されるケースが多発すると私は予想する。
■本年最大最強の不確定要素
日本の長期金利はゼロに近い状態だが、健全な金融政策を目指して数年前に政策を転換したアメリカの長期金利は上昇傾向にある。この原稿を書いている2月末時点ですでに2％台の後半。いつ3％台に達してもおかしくはない。日米の金利差が3％に開くということは、これだけ世界経済がグローバル化した現在にあってはかなりイレギュラーだと思う。つまりは不安定な状態。
普通なら外国為替が円安ドル高になってもおかしくないが、年明けこのかた円はドルに対して上昇傾向だ。この原因はなんとも説明しがたい。しかし、アメリカはパウエルFRB（米連邦準備制度理事会）議長の下で、今年もあと3回もしくは4回の利上げが予定されているとか。日米の金利差が3％台の後半に達するのは、いかにも不自然であり不健全だ。その金利差を狙った大きな資金移動が金融の混乱を招きかねない。
最後に、本年最大最強の不確定要素は北朝鮮問題だ。
（1）北朝鮮は核とミサイルの開発を諦めない
（2）アメリカは北朝鮮による米本土に届く核ミサイルの保持を許容しない
この2つの現実的事象が変わらない限り、仮に米朝の首脳会談が実現したとしても軍事衝突の可能性は確実視したほうがいい。問題は「いつ起こり」「日本にどう影響し」「どのように終わるか」ということだ。前者については、米朝首脳会談の帰趨にもよるがそう遠くない未来と考えるべきだ。早ければ米朝首脳会談の帰趨が見える5月末も想定できる。在日アメリカ軍はさまざまな戦闘に備えた猛訓練を実施している様子。それが多発している事故につながっていると推測できる。
問題は、日本がどうなるかだ。最悪なのは核や化学・生物兵器を搭載したミサイルを撃ち込まれたり、テロによって大きな被害を受けた場合だ。その時は不動産市場が凍り付く。回復するまでに数年を要する可能性もある。賃料収入をアテにしていた利回り物件や、値上がり期待で買われたタワーマンションなどは暴落する可能性が高くなる。
仮に、日本が大きな被害を受けないとすると、軍事衝突の終わり方が問題だ。アメリカが軍事的に北朝鮮を圧倒するのは自明。問題はどういう終わり方をするかだ。あの太った指導者を北朝鮮国内で生き残らせるのは最悪。東アジア全体の不安定が継続する。
理想的なのは、核もミサイルも現指導部もきれいさっぱりと片付けて後に憂いを残さないこと。そのためには、北朝鮮の政権が中国の傀儡的なものになってもよいはずだ。アメリカはアフガニスタンとイランの失敗で、戦後処理の責任負担を極力回避する可能性が高いと思う。この場合、日本の不動産市場にとっても、あるいは世界経済を俯瞰的に考えても、大きな不安材料が取り除かれることになる。かなりのプラス要素だ。日本のマンション市場にとってもフォローの風になる。
しかし、未来はしばしば想定外だ。金融も、地政学も、後から説明するのはたやすいが、正確な未来図を描くのは困難だ。我々にできることは、できる限り「想定外」を小さくしておくことでしかない。
（文＝榊淳司／榊マンション市場研究所主宰、住宅ジャーナリスト）
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