豪華設備マンションを買って後悔する人が少なくない理由（ダイヤモンド・オンライン）赤かぶ

豪華設備マンションを買って後悔する人が少なくない理由（ダイヤモンド・オンライン）
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投稿者赤かぶ日時 2018 年 2 月 28 日 11:20:05: igsppGRN/E9PQ　kNSCqYLU

豪華設備マンションを買って後悔する人が少なくない理由
http://diamond.jp/articles/-/161517
2018.2.28　須藤桂一：株式会社シーアイピー代表取締役・一級建築士　ダイヤモンド・オンライン

最近は高級リゾートホテル並みに豪華な設備（共用部）を持った分譲マンションの売れ行きが好調だという。しかし、これら豪華設備は本当に必要なのか。単に「豪華さ」に惑わされて購入してしまうと、後にひどく後悔することになる。（株式会社シーアイピー代表取締役・一級建築士　須藤桂一）

高級ホテルのようなマンション設備には
いろいろと問題点がある

　ライブラリー、ゲストルーム、コンシェルジュ（フロントサービス）、パーティルーム、ＢＢＱグリル付き中庭、キッズルーム、ラウンジ、カラオケルーム、フィットネスルーム、コンビニ、クリニック、さらにはジャグジー、サウナ、プール、天然温泉などを備える。玄関前には噴水、エントランスホールはホテルのロビーさながらにシャンデリアと豪華なソファーセット、自動演奏ピアノが終日ＢＧＭを奏でる……。

　これは長期滞在型高級リゾートホテルの話ではない。最近、人気の分譲マンションの設備だ。

　このような施設を備えた高付加価値マンションは、今や、首都圏ビジネスエリアの超高級マンションや東京ベイエリアのタワーマンションに限らず、郊外型大規模マンションでも見ることができる。

　しかも、地域の相場をそれほどオーバーしているわけではない。ならば、「高付加価値マンションを選ぼう」と考えるのは当然だ。人を招いても見栄えがいいし、自営業なら、自宅マンションの豪華ラウンジで打ち合わせ、商談と信用にもプラスになりそうだ。

　マンションの付加価値は、車離れの昨今、高級車に変わるステータスシンボルともなりうる。しかし、すぐに飛びついてはいけない。

　本当に必要ではない共用施設の魅力に飛びついて、後々、苦しむことのないように、今回は高付加価値マンションの問題点を洗い出してみたい。

魅力的な施設かもしれないが…
本当に必要なものなのか？

　あるマンションの現地案内では、自宅部分を見るより“素敵な”共有施設を見るのに時間がかかって、全てを見るのに1日がかりになる。

　まだモデルルームしかない新築分譲でも、営業マンは、それまで販売してきたマンションの施設のビデオを見せて、このマンションではさらにこれらの施設がグレードアップして提供されると力説する。

　そして殺し文句は「周りの、豪華な共有施設のないマンションと比べて、それほど高いわけではありませんよ」「うちのマンションは大型なので、施設は充実していても、1戸あたりの管理費や修繕積立金はむしろ安いくらいです」「キッズルームやフィットネスルームで奥様やお子さんにも喜ばれます」

　しかし、契約する前にもう一度よく考えてみる必要がある。自分たちにその施設は本当に必要なのだろうか。

　例えばほとんど来客がないというライフスタイルなら、豪華なソファーやピアノが置かれているエントランスやゲストルーム、高層階のラウンジは本当に必要なのか。子どものいない世帯ならキッズルームも不要だろう。

　世帯数が多いので1戸あたりの負担は目立たないが、共有部の値段は、専有部分の広さに比例して区分所有者が払っているのだ。デベロッパーは、その時期のトレンドの施設で気を引こうとするが、実際の入居者のニーズに合わずに、全く使用されないということもよくある。

　余計な施設がなければ、同じ値段で、より広い専有部分を手に入れることができるはずなのだから、よく検討していただきたい。

使わない設備を維持するため
管理費を払い続けることになる

　影響を受けるのは購入時だけではない。自分の使わないサービスのために、そこに住んでいる間中、住居者全員が維持費を負担するという事実を、購入時に認識している人は少ない。

　例えば24時間常駐のコンシェルジュは、何でも自分でする人にとっては意味がないばかりか、その人件費を住んでいる間中、自分も負担することになるということだ。ゲストルームしかり、フィットネスルームもしかりだ。

　それらはすべて、管理費に含まれているということだ。

　売り手は販売を有利にするために、サービスや施設の充実をアピールできる、ありとあらゆる付加価値をつけまくるが、その維持費は管理費に乗るのだ。この連載を読んでくださっている皆さんなら、分譲当時の管理費や修繕積立金の安さには、数年後の値上げを前提とした“カラクリ”があることをすでによくご存じだろう。

　もし、このような施設を持ったマンションに住む知人がいれば、最近の管理組合総会の議事録で、付加施設に要する維持費を確認してみるとよい。

　想像以上にコストがかかっていることを実感していただけると思う。大盤振る舞い（？）で備えられた設備を、維持するのも管理するのも区分所有者・管理組合だ。

　負担は維持費だけではない。使い方のルール作りとか、ゲストルームの予約システムの見直しといった管理運用の事務を管理組合ですれば、時間と労力がかかり、管理会社に委託すればお金がかかる。

　それでも、こういった“高付加価値マンション”の販売は好調だ。

　これまで私が見てきた、最も無駄で過保護なサービスは、マンションと電車の駅を結ぶ“送り迎え専用バス”だ。しかしこのようなサービスは結局、使用頻度に比べて維持費がかかり過ぎてお荷物になり、やがて廃止される事例が後を絶たない。

　マンション専用の託児施設、カフェショップ、インターネットカフェも、コスト高や不人気から廃止を余儀なくされたものがいくつもある。

　また冬の小学校のプールのように緑色に濁った水系施設は“惨め”に見えるので、むしろない方がマシだろう。高い天井のシャンデリア付きエントランスホールなら電球交換、ガラス清掃も割高だ。各戸天然温泉付きならメインテナンス費用は2倍になる。

忘れてはいけない
大規模修繕工事の負担増

　さらに、話は購入価格や維持費だけでは済まない。それらの施設は建物の一部なので、当然、大規模修繕工事の対象となる。

　あるマンションは、屋上に作られた空中庭園がセールスポイントだったが、第1回目の大規模修繕工事の際には、ほとんどの住民が購入を後悔したほど大きな負担となってしまった。

　大規模修繕工事で欠かせない屋上防水の更新工事のために、10年以上かけて生い茂った樹木と土を一旦撤去した後、防水工事を行い、その後でもう一度、土を上げ、樹木を植え直さなければならなかったからだ。空中庭園をあきらめない限り、十数年ごとに同じ費用がかかってくる。

　プール、ジャグジー、池などの流水施設も大きな負担になる。

　ただでさえ、機械式駐車場、エレベーターとマンションには“金食い虫”が多いのに、さらに住民に負担が大きくのしかかるのが、設備が高価な高付加価値マンションなのだ。

高付加価値マンションなのに
“負動産”に転落？

　付加価値のために、その程度の上乗せはいとわないという人には、ケチな話で、貧乏人のやっかみに聞こえるかもしれないが、それを承知で買った人にもリスクはあるのだ。

　同じマンションを買ったすべての人が、そんな太っ腹な人ばかりではないからだ。

　管理費や修繕積立金が高騰すれば、「節約しよう」という声が必ず上がってくる。「各戸に温泉を配水するのはやめてしまいましょう」、「屋上庭園は廃止しましょう」という声が大多数となれば、施設を楽しみに買った人は諦めなければならない。温泉、庭園ならまだ可愛いものだが、送迎バスや、マンション内クリニックを“決め手”に購入したお年寄りにとっては一大事だ。

　高付加価値マンションの魅力は確かに大きい。

　私も個人的にはジムやプールが付いたマンションは憧れで、コンシェルジュが笑顔で挨拶してくれ、素敵な音楽がエントランスホールで流れていると、来客にも評判がいいと思う。

　しかし、使われていない施設が、再活用もままならず埃をかぶっていれば、高い管理費や積立金とのダブルパンチで購入希望者も逃げてゆく。高付加価値マンションでも売るに売れない＜高負荷＞な＜負動産＞となりかねないということを、頭の片隅に置いた上でのマンション選びをお勧めしたい。