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あなたの住宅ローン選びが根本的に間違っているワケ 住宅は見るのにローンは見ない人へ
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/53931
2017.12.28 山下 和之 住宅ジャーナリスト 現代ビジネス
住宅選びは、立地や建物、仕様・設備、そして間取りプランなどについて勉強した上で、何件もモデルルームや住宅展示場を回ってからようやく決めるもの。ところが、それで疲れ切ってしまうのか、「住宅ローン選び」については無頓着な人が多いのではないだろうか。
「当社の物件には提携ローンがついていて、どこよりも金利が低く、融資割合などの条件も有利です」「このお勧めローンならお客さまの年収であれば余裕で返済できますよ」などといわれて、不動産会社、住宅メーカー、仲介会社の営業担当者の言うままに決めている人が多いのが実情だ。
でも自分で探してみれば、それより有利な条件のローンに出会える可能性も少なくない。先入観を捨てて、いろんな角度から住宅ローン探しを実行すれば、手間をかけた分お得なローンに巡り会えるはずだ。
3割以上は業者のいいなりに決めている
図表1をご覧いただきたい。これは、住宅金融支援機構が民間住宅ローンを利用してマイホームを買った人を対象にした調査から、利用した住宅ローン選びに当たって、どの媒体などの影響が大きかったのかを聞いた結果を示している。
最も多かったのは、「住宅・販売事業者」の31.0％で、以下、「インターネット」(16.3％)、「金融機関」(12.6％)、「クチコミ」(9.0％)などとなっている。自分でインターネットを使って調べたり、金融機関で相談したりしている人もいないではないが、「住宅・販売事業者」のいうままに、何の疑いもなく利用している人が主流派といわざるを得ない。
実際に、著者がインタビューした住宅購入者のなかには、「業者が勧めるローンを使わないといけないと思っていた」「自分で見つけてきたローンをつかってもいいとは知らなかった」「業者が『うちの提携ローンがどこよりも金利が低いですよ』というのを信じてしまった」という人が、かなり存在する。
完全に、住宅・販売事業者のペースに巻き込まれてしまい、疑いさえ持っていない人もいるほどだ。
業者の勧めるローンが一番いいとは限らない
言うまでもないが、住宅・販売事業者の勧めるローンが一番いいとは限らないし、自分で探してきた住宅ローンを使っても一向にかまわない。
仮に提携金融機関のローンを利用しないと契約できないといったことをいった場合は、そんな業者から不動産を買うべきではないだろう。現実に、自分で取引実績のある金融機関を回ってみたら、住宅・販売事業者の提携ローンより有利な条件で利用できるローンがあることが分かって、そちらを利用したといった人も少なくない。
なぜ、提携ローンが必ずしもベストと言えないのか。それは提携ローンが、画一的に金利引下げ幅が決まっているのに対し、金融機関に直接申し込めば、個別に条件を審査してより低い金利を提示してくれるケースもあるからだ。
特に、大企業に勤務していて、近くに会社のメインバンクの支店がある人、また自営業で取引実績が豊富な信用金庫などがあれば、そこで相談すればより有利な条件を提示してくれる可能性がある。
最近では少なくなってきたが、マンションのモデルルームや住宅展示場では、公務員向けに一般の会社員より金利を0.1％低くしたチラシを用意しているケースもあるほどだ。
また、大手の信用金庫のなかには定期預金の額、給与振込の実績などに応じてポイントを設定、最大0.4％金利を引き下げる制度を行っているところもある。そうしたケースにあてはまれば、提携ローンより低い金利で利用できるかもしれない。
提携ローンの大半は変動金利型
また、住宅・販売事業者が勧めるローンの大半は、金利タイプが変動金利型か固定期間選択型の固定期間の短いタイプになっている。そうした金利タイプのローンは、将来の金利変動に対して金融機関にとってのリスクが小さく、その分金利を低く設定できるから、それを積極的に勧めたいわけだ。
では、提携ローンなどで金融機関のリスクが小さいとすれば、誰のリスクが大きくなるのか――それはみなさんたち利用者ということになる。決して住宅・販売事業者ではない。
変動金利型などは借入後に金利が上がると適用金利が上がり、返済額が増える。住宅ローンの返済は20年、30年と続くのだから、借入後に返済額が増えては家計管理に大きな影響を与える。
そんなことがないようにするためには固定期間選択型の固定期間10年や全期間固定金利型などが安心だが、それを利用するためには自分で探してくる必要があるわけだ。
メガバンクからモーゲージバンクまで
住宅ローンといえば、銀行から借りるものと思い込んでいる人もいるが、決してそうではない。融資を行っている機関は、図表2にあるようにさまざまな機関がある。最も融資額が多いのはメガバンクなどの「都銀・信託銀行他」だが、「地銀」もそれに遜色のないレベル。三大都市圏などであれば、メガバンクや信託銀行の支店などが近くにある可能性が高いが、地方都市だとそうでもないので、「地銀」「第二地銀」「信金」などが頼りになる。
また、会社員なら「労金」、農業従事者なら「農協」も便利な存在だ。どちらも原則的に会員向けのローンだが、1万円程度の入会金を支払えば会員でなくても利用できるのがふつう。身近にあって、利用条件も恵まれているのであれば、入会金の負担は問題にならないだろう。
ちなみに、図表3にあるように、アパートローンは住宅ローンとかなり異なっていて、「都銀・信託銀行他」より「地銀」のほうが圧倒的に貸出額は多くなっている。次いで「信金」「農協」なども頑張っている。最近は、「地銀」や「信金」の過剰な融資に対して、金融庁が厳しい目を向けているが、それにしても、アパートローンであれば、メガバンクよりは地域金融機関のほうが借りやすいことは間違いない。
住宅・販売事業者に勧められたローンだけではなく、いろんな金融機関が住宅ローンを実施しているので、自分たちの利用できそうな金融機関をひと通り回ってみるのもいいのではないだろうか。
地元の慣習に流されるな
利用したい金利タイプが決まっているときには、金融機関の業態のチェックも有効だ。金利タイプによって得意不得意があるからだ。
図表4でも分かるように、「都銀・信託」「地方銀行」などは変動金利型が最も多くなっているが、「信用組合」は変動金利型の割合はさほどではなく、むしろ固定期間選択型の固定期間10年の割合が高い。また、「モーゲージバンク」では固定期間選択型の固定期間10年超の割合が高いといった違いもある。
全期間固定金利型は完済まので金利・返済額が確定しているから安全・安心だけど、若干金利が高い。といって変動金利型の金利は低いものの、借入後の金利上昇リスクが怖い。だったら、その中間のほどよい金利で利用でき、ある程度安全・安心も享受できる固定期間選択型の固定期間10年、固定期間10年超がいいという人もいるはず。
そんな人は、「信用組合」「モーゲージバンク」に直接申し込んでみるのがいいということになる。「信用組合」はさほど有名でなくても、ほとんどの地域に地元の「信用組合」が存在するし、「モーゲージバンク」はインターネットで申し込めるところが多い。
意外に知られていないのだが、エリアによっては利用しやすい金利タイプ、そうでない金利タイプがある点にも注意しておきたい。
図表5にあるように、全国的には変動金利型の利用者が最も多いものの、北海道では変動金利型の割合はコンマ以下にとどまり、固定期間選択型の固定期間10年以外が多くなっている。この場合には、固定期間2年、3年などの固定期間の短いタイプが中心だ。
北海道の地元の地方銀行、信用金庫などの大半はこの固定期間2年、3年を中心に住宅ローンを販売している。だから、住宅ローンといえば固定期間2年、3年しかないと思い込んでいる人もいるほど。でも、決してそんなことはない。札幌などの大都市にはメガバンクや信託銀行の支店などがあり、そこでは変動金利型や全期間固定金利型も積極的に扱っている。
北陸地方でも、この北海道と似たような傾向がみられる。
また、四国地方にも特色がある。ここでは、北海道同様に変動金利型はやはり少なく、固定期間選択型の割合が高くなっている。でもその固定期間の中身をみると、北海道では2年、3年が中心だが、四国では固定期間10年が中心という違いがあるのだ。
それに対して、南関東、近畿では変動金利型の割合が圧倒的に高くなっている。これは、変動金利型をメインに住宅ローンを販売しているメガバンクの支店が多く、その影響力が強いためにほかならない。でも、それしかないわけではないのだ。
地元の慣習に流されないで、ほんとうに自分たちに合ったローンを見つけていただきたい。
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