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ブームの賃貸併用住宅に危険な罠も…入居者入らず自腹でローン負担、近隣トラブル逃げられず
http://biz-journal.jp/2017/07/post_19640.html
2017.07.02 文＝秋津智幸／不動産コンサルタント Business Journal
不動産投資が活発な昨今、不動産価格の上昇もあって、自宅と賃貸住宅を併設した賃貸併用住宅が人気です。賃貸併用住宅にはたくさんの魅力があり、どうしても魅力にばかり目が行ってしまいますが、見落としがちなデメリットもあります。しかも、このデメリットが人生を狂わせることにもなりかねません。
【賃貸併用住宅のメリット】
賃貸併用住宅のメリットについては、さまざまなところで取り上げられていますが、代表的なメリットは以下の通りです。
（1）住宅ローンを利用して賃貸住宅を購入できる
一般的に、賃貸住宅を購入する際には住宅ローンを利用することはできず、住宅ローンより金利の高いアパートローンなど専用のローンを利用して購入することになります。しかし、住宅の一部（金融機関によって賃貸部分が「50％以下」「3分の2以下」など条件は異なる）であれば、賃貸住宅が併設していても住宅ローンを利用して建築、購入することができます。金利の低い住宅ローンで賃貸住宅が所有できるのは賃貸併用住宅の大きな魅力です。
（2）家賃収入で住宅ローン（の一部）を賄える
賃貸併用住宅を購入し、うまく入居者が入れば、賃料収入を得ることができます。その賃料収入を住宅ローンの返済に充てれば、不動産価格が高騰している現在でも住宅ローンの返済が軽減できるというのも魅力のひとつといわれています。
（3）住宅ローンを完済したあとは、老後の生活資金
賃貸併用住宅の住宅ローンを完済すれば、必要経費を引いたあとの賃貸部分の賃料収入はそのまま自分の生活費に充てることができるので、年金対策のひとつとなります。
賃貸併用住宅のメリットの代表的なものは以上です。うまくいけば上記のメリットは実現し、賃貸併用住宅の魅力を享受できます。しかし、本当にメリットばかりかといえば、当然ながらデメリットもあります。
【賃貸併用住宅のデメリット】
（1）入居者が入らなければ、住宅ローンの返済はその分重い
当然ながら、入居者が入らなければ、賃貸部分のローン返済も自分の給与など賃料以外の収入で負担しなければならなくなります。特に、不動産価格が高い今、予算が限られた中で取得しようとすれば、市街地から少し離れた立地でしか購入できない可能性が高くなります。その場合、賃貸需要が本当にあるのかがポイントになります。間違った立地に買ってしまうと、このデメリットが現実のものになります。
（2）滞納など賃貸住宅の問題も発生する
併用とはいえ賃貸住宅なので、入居者の家賃滞納や、入居者同士のトラブルなど、一般の賃貸住宅で発生する問題は起こり得ます。そのとき、身近な場所で起こるので、賃貸住宅を自宅と離れた場所に所有している場合より、毎日そのことが嫌でも目に耳に入りますから精神的な負担は重くなります。
（3）特異な入居者が入居しても自宅は隣
賃貸住宅と自宅を離れた場所に所有しているケースでは発生しない問題ですが、賃貸併用住宅の場合は、賃貸入居者と自分の間に近隣トラブルが発生する可能性があります。特異な入居者が入居してしまい、近隣トラブルに発展した際、普通の賃貸借契約では相手を退去させることは難しく、一方、自分も所有する自宅ですから簡単に引っ越すこともできません。
（4）賃貸併用住宅の売却は難しい？
賃貸併用住宅に人気が出てきたといっても、一般的な住宅や賃貸住宅単独の物件と比べればまだまだ建築を希望する方の数は少ないのが現状です。従って将来、賃貸併用住宅を売却したいと思っても、なかなか売却できない可能性があります。賃貸併用住宅は、普通の住宅を希望する方にとっては賃貸部分が余計ですし、単純にアパートなどの賃貸住宅を欲しい方にとっては、住宅部分の賃料が一般的な賃貸住宅と比べて利回りを下げてしまう原因となり購入を躊躇させます。結果的に、住宅なら一般的な住宅より、賃貸住宅なら一般的な賃貸住宅より、価格を下げなければ売れなくなってしまう可能性が高いということになります。
以上のように、十分魅力ある賃貸併用住宅ですが、デメリットもしっかり理解してから購入しないと、自分の人生に多大な影響を与えかねません。入居者がきちんと入るのか、最悪でも住宅ローンの返済はできるのか、自分も含めた入居者間の問題はどこまで覚悟できるか、将来の売却をどう考えているかなどデメリットに対して想定しておく必要があります。
不動産を購入するということは、将来の長きにわたって自分に影響を与えることなので、短絡的な発想での購入は気を付けたほうがいいでしょう。
（文＝秋津智幸／不動産コンサルタント）
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