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空き家バンクの協定に調印した朝倉市長（左）と福岡県宅地建物取引業協会会長 （ｃ）朝日新聞社
「持ち家を高く売る方法」売り急ぎは禁物、中古が動く今がチャンス〈週刊朝日〉
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20161228-00000056-sasahi-life
週刊朝日 2017年1月6−13日号より抜粋
実家の処分、家の買い替えなどで、マイホームを手放したい。だが、2033年には約3軒に1軒が空き家になるとの予測も出ており、うかうかしていると、「物件の50％がごみ屋敷になる」という。宝の持ち腐れにならないためにも、自宅をいかに高く売るか、方策を探った。
住宅情報誌の編集長などを務めた大久保恭子氏はこう断言する。
「家の評価を決めるのは8割がた立地、交通の便です」
こう言われると、バス通勤などの読者には身も蓋もないように聞こえるが、高く売るための具体的なポイントについて、大久保氏は以下の留意点を挙げた。
「一般的に売り手は仲介会社と『一般媒介契約』か『専属専任媒介契約』を結びます。お勧めは1週間に1回以上の状況報告義務がある専属専任媒介契約を1社と結ぶことです。売値に対する合理的な説明もしてくれます。一般媒介契約は報告義務がないので、ずるずると後手に回ってしまう可能性が高い」
さらに、高く売るためには、焦りは禁物だという。
「高く売りたいなら、時間がかかることを覚悟したほうがいいでしょう。住宅の購入意欲が高まるボーナス時期や、経済が上向き株価が上がり始めたときなど売り出すタイミングを計ることも必要です」（大久保氏）
不動産コンサルタントの岡本郁雄氏も「自宅の誇れる点をアピールすることが必要です。見栄えは非常に大事です」と付け加える。いい例を紹介しよう。
12月上旬、町田市の住宅街の一戸建て（築14年で約120平方メートルの4LDK）を約2500万円で売却した世田谷区在住の女性Aさん（46）は言う。
「売り出しから半年間かかりましたが、新築で購入した値段から住んだ年数を差し引いても百数万円の利益が出る値段で売れ、所得税を納めることになりました」
仲介は業界大手の住友不動産。最寄り駅まで徒歩15分とやや遠いが、目の前に川が眺められる自然あふれる立地。バーベキューなどを楽しめる庭があることをアピールしたら、4人の子持ちの30代の夫婦が購入。
「今は新築物件は高騰し、市場が頭打ちになり、秋ごろから中古住宅が動いている。特徴をアピールできるいい物件であれば、時間をかければ必ず売れます」（大手不動産営業マン）
三鷹市の一戸建ての売却を急いでいる男性会社員Bさん（43）は、少しでも高く売るために、努力する日々だ。
ハウスクリーニング代を節約し、自分で水回りの水垢取りをするため、大型スーパーで「アメリカ海軍使用」とPRされていた業務用の酸性洗剤のHALT（ハルト）を購入。ピカピカに磨き上げるなど“見栄え”に熱を入れている。
マンションの場合も同様だ。
「同じマンション内でも、『ここだけリフォームして魅力的な資材が使用されている』『人気でなかなか中古が出ず、今もここだけしか売りに出していない』などの条件があれば、絶対価値をアピールできる。どれだけ『ここにしかないもの』を訴えることができるかが勝負になる」（岡本氏）
業界では、「買い手は物件の半径500メートル以内にいる」という鉄則がある。
「最初に隣家に売却を打診するのも手です。中古の家やマンションは近所で賃貸住まいをしたり、広い家への買い替えを検討している買い手が多い」（同）
それでは、売るときに知っておくべきポイントを挙げたい。
まずは、売るときにかかる費用【1】仲介手数料（売却価格×3％＋6万円）×1.08（消費税）【2】売買契約書印紙税【3】抵当権抹消登記代【4】住所変更登記代──など。1千万円で売った場合、42万円前後、2千万円で75万円前後、3千万円で105万円前後が目安とされる。
社会問題化している全国で約820万戸（2013年）に達する空き家は、新耐震基準が導入された1981年以前に建設された築35年以上の古いものが全体の3分の2を占める。ある仲介業者の解説。
「一戸建ての場合、査定額は新築を100とすると、築3年で70、築10年超で50、築25年超では0と見なされる。マンションは購入時から1年ごとに購入価格の3％程度目減りします」
仲介歴15年の「ヨコハマ地所」（横浜市）事業部課長の桐澤聡氏はこうアドバイスする。
「不動産業界は熾烈な競争社会。妥当な査定額にする会社もいれば、高く査定する企業もいる。うちではお客の生の声を聞くことで、物件の見えない良いところ、悪いところの把握に努めてます。物件を一番知っているのは所有者。購入検討者は間取りや色合い以上に『ここが使いやすいですよ』という声を聞きたいのです。それこそが査定金額のプラス材料・PRポイントになる。それと営業マンとの相性を見るのも大事。売り主、買い主両者の気持ちを奇麗につなぎ合わせてうまく取引できる営業マンを見つけてほしい」（本誌・村上新太郎）
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