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「住宅過剰社会」の末路 〜不動産業界の不都合な真実を明かす 15年後には空き家2100万戸！
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/50276
2016.11.30 野澤 千絵 東洋大学理工学部建築学科教授 現代ビジネス
最近、なんだか自分の「まち」が住みにくくなったと感じることはないだろうか？ その原因は、人口が減少し、空き家が増加するなかでなお過剰につくられる住宅そのものにあるのかもしれない――。
そんな不動産業界の「不都合な真実」を明かした一冊『老いる家 崩れる街』が話題を呼んでいる。発売１週間を待たずしてたちまち重版が決まった本作の著者・野澤千絵氏が、タワーマンション・戸建て住宅が、無計画かつ無秩序に建ち続ける日本社会の末路を憂う。
■東京五輪に沸く湾岸エリアの「リスク」
「湾岸エリアはタワーマンションを建て過ぎですよ……。これからさらに建てられたら、自分たちの住宅の資産価値が低下してしまう」
「自治体は、今建っているマンションの資産価値を守ろうという意識はないのか……」
これは、東京湾岸エリアのタワーマンション所有者から、実際に聞かれた嘆きである。
湾岸エリアは、右を見ても左を見てもタワーマンションというまちへと急激に変貌している。2020年東京オリンピックの選手村や競技会場の整備計画に豊洲新市場への移転問題なども重なって、注目度は一気に上がっている。
中央区・江東区の湾岸エリアの人口は、2014年末で約8.6万人だが、東京オリンピック後には約14.7万人、将来的には約19.0万人になると予測されており、いわば、東京23区が24区になるといっても過言ではないような人口増加が見込まれている（既に検討されている開発事業等をもとに算出した東京都のデータ（注１）による）。
湾岸エリアは、タワーマンションが林立し、人口が過密化している割には、生活インフラが貧弱な側面があり、何をするにも人であふれかえる過密な住環境だ。
個人的には、住宅単体としては現時点で住みやすいかもしれないが、次世代も安心して暮らせる魅力的な「まち」として引き継げるのか？ 将来もそれなりの資産価値を維持できるのか？ と、疑問に感じるエリアもある。
特に、分譲のタワーマンションについては、火災・災害時のリスク、多様な所得階層・多国籍の所有者同士の合意形成、高額な維持管理費、大規模修繕や将来の老朽化対応など、一般的な分譲マンションに比べて様々なリスクを抱えた不安定な仕組みで成り立っていることから、将来、「不良ストック化」するリスクがあると、様々な専門家から警鐘が鳴らされているのだ。
こうした問題は、住宅・建設業界も国も十分に認識しているはずである。しかし、見て見ぬふりを決め込んでいるのか、所有者に多大なリスクを負わせ、根本的な解決方策を講じることなく、今もタワーマンションはつくり続けられている。
■タワーマンション林立のカラクリ
さて、都市計画や建築の規制によれば、高さが200ｍ近いタワーマンションが建てられない区域ではあるにもかかわらず、湾岸エリアではなぜそれが可能になっているのだろうか。
それは、国や自治体が、（経済対策という意味合いもあるが）「都心居住の推進」や「市街地の再開発」のためということで、特定の区域だけ容積率等の都市計画や建築の規制を大幅に緩和している場合が多いからである。
自治体の中には、タワーマンションの建設を伴う市街地再開発事業に対して、容積率等の大幅な規制緩和に加えて、1地区で数十億円もの補助金を出している場合もある。そして、これら補助金の半分は、私たち国民の税金から出されているのだから、看過しがたい。
この背景には、かつてオフィス開発ブームや地価高騰で都心部の夜間人口が極端に減少するという都市問題が深刻化し、「都心居住の推進」が自治体の悲願だったことがある。
特に、湾岸エリアは、倉庫や工場跡地、埋立地などの低・未利用地が多く、地権者の多くが企業等で、既成市街地に比べて比較的、再開発に取り組みやすいという側面もある。
しかし、問題なのは、「都心居住の推進」として必要な住戸タイプや住戸数の将来目標量を設定したうえで、その目標量をエリアごとに割り当て、都市計画規制の緩和を行っているというわけではないことにある。
つまり、個々のプロジェクトごとに、国や自治体が容積率等の規制緩和を行うだけで、都市計画や住宅政策として、全体として積み上がっていく住宅総量をコントロールする仕組みがないまま、タワーマンションがつくり続けられているのだ。
■物件価格の下落は連鎖する
「湾岸エリア全体では更なる大量供給が控えていることから、今後は価格調整局面を迎えることが予想される」「新築、中古マンションの取引共に陰りが見え始めている」
これは、国土交通省『高度利用地地価動向報告』（注２）（平成28年4月1日〜7月1日の動向）の地価動向・将来地価動向に関する鑑定評価員のコメントである。
一般に、新築マンションは、値崩れしないように、デベロッパーが各時期で供給戸数を調整できるが、中古マンションは、各所有者の事情や意向などで市場に出るため、供給戸数は調整できない。
中古マンションは、基本的に需要と供給のバランスで成り立っており、同じエリア内に同じような物件が市場にあふれる場合、立地にもよるが、実勢価格は下落する危険性がある。
こうした物件価格の下落が起きると、長期的には、これまでそのエリアの物件には価格面で手が出なかった購入者が増えることで、他のエリアにも物件価格の下落が連鎖する可能性がある。つまり、住宅の資産価値の低下がそのまちだけにとどまらず、他のまちへも飛び火していくというリスクもある。
確かに、都心に近い湾岸エリアで、民間活力を導入して、多くの人が職住近接の暮らしができる住宅の開発を行うことは、都心居住の重要な柱の一つであり、バブル崩壊やリーマン・ショックからの経済対策として取り組まざるを得ない面もあったと考えられる。
自治体も、開発プロジェクトが随時、随所に多発して、たとえ小学校の教室が足りなくなることが明白でも、事前に公表している基準やガイドラインに適合していないと判断できる場合以外は、容積率等の規制緩和を許容せざるを得なかったと考えられる。
しかし、そんな様々な事情はあるとはいえ、2025年頃には東京都でも世帯数の減少に転じると予測されている（注３）中にあって、住宅総量を無計画に増大させる規制緩和を止めるきっかけも明確なゴールもない。
「やめられない・止まらない」という状況から転換することを、本格的に検討すべき時期に突入しているのではないだろうか。
農地エリアで続く賃貸アパート建設（著者撮影
■農地の合間に戸建て住宅が
「優良な農地がまとまった農地エリアにまで、虫食い状に宅地開発を許してしまっている。行政として、本当にこれで良いのか？」
一方でこれは、大都市郊外で宅地開発を手掛ける開発業者から行政に寄せられた実際の声である。
通常、可能な限り開発を規制してほしくないという立場の開発業者ですら、優良な農村地帯にまで宅地化が無秩序に進んでしまった事態を心配するほど、農地エリアでの戸建て住宅ラッシュが起きた。
大都市郊外や地方都市では、市街地や農村集落から少し離れたエリアで、戸建て住宅が農地の合間に入り組みながら開発されている光景を目にすることが多い。
郊外の農地エリアでの新築住宅を購入するのは若い世帯が多いため、車があれば生活に困らず、ネット通販も利用できるので、立地よりも物件価格の安さを重視して、戸建て住宅を購入するケースが多いのも事実である。
ところで、都市計画法では、無秩序な市街化を防止し優れた自然環境等を守るために、郊外に広がる農地が多いエリアでは開発規制が定められている。にもかかわらず、なぜ、農地エリアで宅地開発が可能になっているのだろうか？
実は、そのカラクリにも都市計画の規制緩和が関係している。
2000年の都市計画法改正で、開発許可権限のある自治体が、開発許可基準に関する規制緩和の条例（都市計画法第34条11号等）を定めれば、市街化調整区域でも宅地開発が可能とされたのである。
こうした開発許可の規制緩和は、開発許可権限を持つ自治体全体の約3割で行われているが、自治体はとにかく人口を増やしたいがために、農地関係等の他の法令が許せば、「ほぼどこでも開発可能」という過度な規制緩和を行っている場合も多い。
その結果、本来、郊外の農地エリアで、活発にかつ虫食い状に宅地開発が行われ、営農環境へ悪影響を及ぼしている。
加えて、小学校の増築といった公共投資が後から必要になっただけでなく、これまで公共投資で整備をしてきた既成市街地よりも農地エリアの方に宅地開発の意欲がシフトしてしまい、既成市街地の空洞化を加速させたケースも見られるのだ。
そして残念なことに、ほとんどの大都市郊外や地方都市では、農地をつぶしながら、単に市内や狭い圏域で人口を奪い合っているだけで、新規の転入者が増加するようなプラス効果は限定的にとどまっているのである。まさに「焼畑的都市計画」が続いていると言える。
■まちはどんどん住みにくくなる
今後、既成市街地や農村集落は、空き家化・空き地化・放置化された土地がまだら状に点在しながら、まちはスカスカしていき、人口密度はますます低下していくことになる。これに加えて、農地エリアでの過度な規制緩和によって、人口は減少するにもかかわらず、住宅と居住地の総量を増大させている。
全体的に人口密度が低下していくと、将来的に行政サービスの効率の悪化や行政コストの増加を招くだけでなく、私たちの暮らしやすさにも影響しかねない。
行政のサービスである救急医療、警察の緊急対応、水道の提供、道路の維持管理・清掃、ゴミ回収、はたまた、民間サービスである宅配、訪問介護、在宅医療などの生活の提供が、これまで同様とはいかなくなる危険性があるのだ。
更に人口の低密化が進行すると、これまであった大型ショッピングセンターやチェーン店、ガソリンスタンドなどは採算が合わずに統廃合や撤退が増え、公共施設・教育・医療・福祉系施設などの施設も財政難で再編・統廃合され、今までより遠いところにいかなければ暮らしが成り立たなくなる危険性がある。
鉄道やバスについても、路線を縮小・廃止せざるを得なくなると、高校生以下の子供たちの通学に支障をきたし、自動車に乗れなくなった高齢者は一気に暮らしにくくなる。
では、こうなる前に家やまちを住み替えたらよいのでは？ と考えるかもしれない。
だが、将来、売却しようとしても買い手が見つからない可能性は当然のように高まり、住み替え自体が難しい時代に突入する。
既に、大都市の超郊外や地方都市の一部では、人口密度の低下によって、様々な問題がじわりじわりと押し寄せ始めている。将来、低密にかつ野放図に拡大したまちは、住宅単体としての話はさておき、周辺のまちを含めた住環境として見た場合に、今と同じように暮らしやすいまま存続できるのだろうか？
■3戸に1戸が空き家に！
住宅のストック数（約6063万戸）は、世帯数（約5245万世帯）に対して16％も多く（注４）、数の上では、住宅の量はすでに十分足りている状況にある。
しかし、新築住宅の着工戸数は、高度経済成長期に比べて減少しているものの、2013年には99万戸の新築住宅が供給されており、人口千人あたりの新築住宅着工戸数（注５）は、ここ20年間、日本はイギリス・アメリカ・フランスの中で常にトップレベルである。
一方、空き家総数（2013年度住宅・土地統計調査）は約820万戸にものぼっており、この20年で1.8倍と、右肩上がりに増加し続けている。
野村総合研究所（注６）によると、空き家になった住宅の除却や住宅用途以外への有効活用がこのまま進まなければ、2013年に約820万戸の空き家が、その10年後（2023年）には約1400万戸、空き家率は21.0％に、20年後（2033年）には約2150万戸、空き家率は30.2％になると予測されており、3戸に1戸が空き家という将来が待っている。
使い捨てされる空き家（著者撮影）
■不動産が「負動産」になる
住宅政策として重要な指標となる世帯数も、全国では2019年をピークに減少に転じ、都道府県別に見ると、東京都・神奈川県・愛知県などの大都市でも、2025年頃には世帯数が減少に転じると予測（注３）されている。
こうした現状と将来予測から私たちが学ぶべきことは、購入当時、夢のマイホームだった住宅でも、（立地にもよるが）ローンを支払い終わった時点には、もはや財産ではなくなるリスクがあることだ。
例えば、都心から50km圏内のニュータウン（埼玉県）の中には、まだ新築して13年しかたっていない中古住宅（土地55坪・建物33坪）ですら、実勢価格が500万を切る物件も出ている。
つまり、将来、分譲マンションも戸建て住宅も、立地や建物の維持管理状況によっては、売りたくても買い手がつかない、貸したくても借り手が見つからない、固定資産税や管理費・修繕積立金を支払うだけの「負債＝負動産」（注７）になりかねない事態が訪れるということである。
特に、購入した世代はさておき、購入した世代の寿命が尽きた後、こうした負動産を相続せざるを得ない次世代や親族が多大な迷惑を被ってしまう。
貸したり売ったりできなければ、そこに待ち受けるのは、最終的に空き家の維持管理費や解体費用を負担する人を決める「ババ抜き」が始まるという悲しい現実である。
埼玉県内のある不動産屋に話を聞くと、以前に売却の仲介をしたことがある賃貸アパート（ババ？）が、他の買主を経て、またしても、新たに所有者になってくれる売却先を探してほしいという依頼が回ってきたことがあるそうだ。まさに供給過剰による不動産の「ババ抜き」が始まっていると言える。
要するに、住宅の資産としての有用性が根本から揺らぎ始めているという事実を直視すべき時代に突入しているのだ。
■住宅の資産価値を守るために
筆者は、都市計画の研究者として、こうした住宅過剰社会というリスクについて、ひとりでも多くの方と共有できればと思い、住宅の「量」、住宅や住環境の「質（老い）」、住宅の「立地」という三つの次元から、住宅過剰社会が抱える深刻な実態や課題を明らかにし、具体的な解決方策も提案した。それがこのたび上梓した『老いる家 崩れる家』だ。
本書では、住宅過剰社会とは、「世帯数を大幅に超えた住宅がすでにあり、空き家が右肩上がりに増えているにもかかわらず、将来世代への深刻な影響を見過ごし、居住地を焼畑的に広げながら、住宅を大量につくり続ける社会」と定義している。
このまま住宅過剰社会を助長すれば、日本は、将来、個々の住宅の資産価値の低下といった問題をはるかに超え、その住宅やまちでの暮らしが成り立たなくなるというリスクを抱えている。
ただし、ここで最後に強調しておきたいが、住宅過剰社会だからといって、新築住宅をつくること、購入すること自体が悪いわけではない。新築住宅は、たとえ人口減少社会でも、空き家増加社会でも、住宅を新たに購入したい人、住み替えたい人、古くなった住宅を建て替えたい人などのために、これからも必要不可欠である。
ひとえに問題なのは、都市計画も住宅政策も、むやみに居住地の拡大を続けるだけで、長期的な視点から、住宅を新規に建てる「立地」や「量」をきちんと誘導できていない現状である。
今、私たちがつくろうとしている住宅や様々な施設は、技術的な進歩もあり、今後100年近くは、この世に存在し続けることになる。約100年後（2110年）の総人口は、現状が継続することを前提とした場合、5000万人弱まで減少し、人口が減少に転じた2010年の4割弱になると推計（注８）されている。
私たちは、現時点で投票権を持たない次世代の様々な負担を決定づけていることを意識し、自分たちの住宅の資産価値を守るために、「もう一歩先の将来リスク」を見据えながら、住宅過剰社会を助長しかねない住宅政策や都市計画の動向にも、もっと目を向けるべきなのである。
（注１）東京都都市整備局「都心と臨海副都心とを結ぶBRTに関する基本計画」（2015年4月）
（注２）国土交通省土地・建設産業局地価調査課「主要都市の高度利用地地価動向報告〜地価LOOKレポート」、第35回平成28年第２四半期(平成28年4月1日〜平成28年7月1日)の動向
（注３）国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計(全国推計) 2010年〜2035年」、2013(平成25)年1月推計，及び「日本の世帯数の将来推計(都道府県推計)、2014(平成26)年4月推計
（注４）国土交通省社会資本整備審議会第36回住宅宅地部会資料（2015年4月21日）
（注５）住宅経済研究会編著「2015年度版住宅経済データ集」
（注６）野村総合研究所NewsRelease，2015年6月22日
（注７）吉田太一『あなたの不動産が「負動産」になる』、ポプラ新書、2015年8月
（注８）国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口」（2012年1月推計）
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