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中古住宅、「現況有姿」のワナ 売り主責任はどこまでか確認しよう
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20161124-00010001-nikkeisty-bus_all
NIKKEI STYLE 11/24(木) 11:40配信
先日、中古住宅を購入する予定である友人から相談がありました。友人いわく、契約書には「瑕疵（かし、不具合や欠陥）が見つかった場合は売り主が責任を負う」という記載があるのに、仲介業者からは（1）中古住宅の売買なので、現況有姿（ゆうし）取引となる（2）よって、瑕疵について売り主は責任を負わない（3）対象建物は建築後2年しか経過していないので問題はない――と説明を受けたというのです。
中古住宅の取引において、「現況有姿」で取引するというのはよくあることです。現況有姿取引とは、言葉通りに読めば「現在あるがままの状態で取引する」ということですから、仮に不動産に不具合などがあったとしても、それは仕方のないことだという意味になりそうです。また、取引対象となる建物が築2年ということであれば、さほど問題があるとも思えません。
■現況有姿と瑕疵担保責任の関係
一般に不動産売買において、売り主も買い主も普通では気づかないような不具合や欠陥が対象不動産で見つかった場合、売り主はそれを修復する責任（瑕疵担保責任）を負う必要があります。
一方、不動産取引において現況有姿取引とは「現状のまま、何ら手を入れず外から見える姿のままで売る」「引き渡し日における現況のまま（外から見える姿のまま）で引き渡す」と解釈されるのが通常です。
ここでポイントになるのは、現況有姿取引というのが「外から見える姿のままで取引する」ということです。
外から見えるということは「売り主も買い主も普通では気づかないような不具合や欠陥」は含まれないことを意味します。つまり、現況有姿取引だからといって「瑕疵担保責任を負わなくてもよい」ということにはならないのです。
友人から契約書を見せてもらったところ、
・売り主は引き渡しの日から1カ月間に限り、瑕疵担保責任を負う。
・本取引は中古住宅につき、現況有姿取引とする。
と書かれていました。つまり、この契約条文の意味は「多少の汚れや経年劣化がある」「塗装がはがれている」「壁にひび割れがある」「建具の建て付けが悪い」など外から見える不具合などは、あるがままの状態で売りますよ、という意味です。
一方で、引き渡し日から1カ月以内に、普通では気づかない不具合や欠陥、例えば「柱が腐っている」「シロアリの害がある」などの瑕疵が発見された場合は「売り主が責任を負います」という意味になるはずです。
売り主が仲介業者から「瑕疵担保責任は負わなくてもよい」と説明を受けていたとすると、後日、外からは気づかない瑕疵が見つかった場合、売り主と買い主の間で論争になりかねません。法的に争うなどということになれば、お金も時間もかかってしまいます。
本来、売買取引は売り主も買い主もお互いを信頼し、納得の上で取引するのが当然ですから、このようなトラブルの種は契約前に整理しておいたほうがよいのです。
残念ながら仲介業者はこのことについて十分理解していないまま、友人に間違った説明をしていたわけです。
■瑕疵の範囲は事前に決定
ところで、この条文のままでは瑕疵の範囲が広範にわたることになるので、売り主からすれば不安が増えます。そこで、一般には瑕疵の範囲を以下のように特定することが多いのです。
【中古マンションの場合】
専有部分における「雨漏り」「シロアリの害」「給排水管の故障」
【中古戸建ての場合】
「建物構造上主要な部位の木部の腐食」「雨漏り」「シロアリの害」「給排水管の故障」
いずれも、そこに住むという契約の目的を考えたときに、絶対に外せない最低限の範囲に限定されており、これであれば、売り主も買い主もお互いに合意できる内容ではないかと思います。
なお、築年数が20年以上経過しているような不動産の場合は、売り主が責任を負いきれないというケースも多いため、売り主が建物について瑕疵担保責任を負わないとする契約も多々あります（ただし、売り主が不動産業者、買い主が一般ユーザーとなる取引の場合は認められません）。
このように、現況有姿取引と書かれた契約書については注意が必要です。
現況有姿という言葉が書かれている契約書類を見たら、契約締結前に売り主、仲介業者と共に「現況有姿」が上記のような解釈であることを相互に確認することが大切です。そして、瑕疵の範囲についても関係者間で確認しておくべきでしょう。
後日談ですが、冒頭の友人は「中古住宅である以上、ささいな不具合などについては対象外で構わないけれど、致命的な不具合や欠陥だけは売り主の責任範囲にしてほしい」ということで、上記のように瑕疵の範囲を明確にし、無事に取引に至ったそうです。
田中歩（たなか・あゆみ） 1991年三菱信託銀行（現・三菱UFJ信託銀行）入行。企業不動産・相続不動産コンサルティングなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務に17年間従事。その後独立し、ライフシミュレーション付き住宅購入サポート、ホームインスペクション付き住宅売買コンサルティング仲介など、ユーザー目線のサービスを提供。2014年11月から「さくら事務所（http://sakurajimusyo.com/）」執行役員として、総合不動産コンサルティング事業の企画運営を担う。
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