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平均7千万円の新築マンション、買ってはいけない？なぜ同一物件で1千万も差？
http://biz-journal.jp/2016/11/post_17216.html
2016.11.18 文＝松崎のり子／消費経済ジャーナリスト Business Journal
今年、消費税の10％への増税が見送られた件で、もっともがっかりしているのは不動産業界ではないだろうか。8％にアップされた前回同様に駆け込み需要を期待していたのに、当てが外れたというところだろう。
その「お詫び」でもないだろうが、政府は突然「タワーマンションなど20階建て以上の高層マンションにかかる固定資産税を見直すことにする」と言い出した。
これが実施されると、新規購入分から増税の可能性が出てくる。今年12月にまとめる「平成29年度税制改正大綱」に盛り込み、認められれば2018年1月にも実施する方針だというから、実現すれば、まさに来年のタワマン駆け込み需要を喚起できるだろう。
とはいえ、東京都区部の新築マンションの価格は高止まりしたままだ。国土交通省のレポートによると、16年9月の平均価格は6849万円。8月の7238万円よりは若干下がったものの、「35年ローンでも手が届くだろうか」という価格だ。
マイナス金利の影響で住宅ローン金利は空前の低水準とはいえ、この金額では指をくわえているしかない。とはいえ、新築マンションの売れ行きは鈍っている。じっと待っていれば、今後、マンション価格が下がってくる可能性はあるのだろうか。
長年、不動産調査会社で不動産マーケット分析を担当し、現在はネクストHOME'S総合研究所のチーフアナリストでもある中山登志朗氏に、今後のゆくえを聞いた。
■ミニバブル期より高い新築マンション価格
不動産物件高騰の主な要因としていわれてきたのが、東日本大震災の復興需要や東京オリンピック・パラリンピックの工事による資材や人件費の高騰だが、「これまでは『高くても売れる』という堅い需要があった」と中山氏は言う。
「新築マンションの需要を担う購買層は、4つあります。実需、国内の個人投資家、相続税対策組、海外投資家です。この4つのニーズが常に潤沢にあるのが東京都区部で、彼らが東京の高額物件をこれまで買い支えてきたといえます」（中山氏）
中山氏によると、わずか4年前の平均価格は4600万円、ミニバブルといわれた07〜08年でさえ5000万円だったという。
「それが、今年に入ってからは6000万円超えとミニバブルのときより高い。この原因は、まずはとてつもなく値段の高い物件が平均を押し上げているためで、さらに首都圏郊外の物件もじわじわ上がってきています。それにより価格全体が底上げされ、高止まりの傾向になっています」（同）
■新築マンションをほしい人はもういない？
億ションがまるで雨後の筍のように乱立したために平均価格が6000万円を超えたわけで、個体差はもちろんある。しかも、需要という面では「今は曲がり角にきている」と中山氏は言う。
「あまりに価格が上がりすぎたせいで、『実際に住むためにマンションを買いたい』という実需層は手が出ず、個人投資家も投資物件としては利回りが悪化するのでうまみがない。相続税対策組は15年の法改正による増税の前にすでに手当てを済ませたので、追加で不動産を買う必要がない。
海外投資家については、まだ期待ができる部分があるものの、中国人投資家から見ると価格面での割安感は薄れているし、中国政府の方針もあり、今後は日本への投資は鈍る傾向になるでしょう。つまり、新築マンション需要を支えてきた4つのニーズがすべて減退傾向にあるということです」（同）
■需要が減っても価格が下がらない謎
需要が細れば価格は下がるのが、マーケットの原則だ。では、そろそろマンション価格も下落してくるのだろうか？
「実際、新築マンション価格は今後ピークアウトする可能性は高いでしょう。ただ、都市圏の不動産は『上がりやすいが下がりにくい』という特性があります。つまり、値段を下げれば売れるのはわかっているので、売る側としては下げたがらないのです。下げてしまうと、建築にかけたコストを回収できない可能性があるからです。
『損切り』という言葉は、不動産には当てはまらないと思っていいでしょう。損する価格に下げてまで売り切る必要はない、それより需要が回復してくるのをじっと待つ。これが、大手デベロッパーの基本スタンスです」（同）
中山氏によると、実際にこんな話があったという。新築時に一戸だけ売れ残っていた4800万円の物件を一度引っ込め、相場を見ながら5800万円の未入居物件として売りに出した。なぜ同じ物件が新築時より高く価格設定できるのか疑問だが、なんと見事にその価格で売れたそうだ。
「周辺の高額な新築物件とくらべると割安で、お買い得に見えたんでしょう」（同）
中山氏いわく「体力のある大手の物件は、そうそう値下げはしない。そのため、新築マンション価格が下がってくるのは、まだだいぶ先だろう」とのことだ。
■狙い目は豊富で割安な中古マンション市場
ただし、がっかりするのはまだ早い。鈍化しつつある新築マンションに代わり、中古マンション市場に人が流れている。前述と同じ国交省のデータによると、9月の東京都区部の中古マンションの新規登録件数は前年同月比7.0％増の9755件となり、19カ月連続して前年同月を上回った。
成約平均価格は前年同月比6.3％上昇の3835万円で、こちらも26カ月連続して前年同月を上回っている。新築マンションとは異なり、ずいぶん現実的な価格ではないだろうか。
「いわゆる実需層は、新築より安く買える築浅中古物件に流れていくでしょう。もともと、中古には築浅から築40年超の物件まで潤沢なストックがあります。日本にある既存住宅は約6063万戸で総世帯数の5150万件を上回っていますから、自分の予算や購入条件によって選べる物件が豊富にある市場なのです」（同）
国交省も、今後は中古取引を盛り上げたいと中古住宅のリフォーム補助制度などに力を入れている。しかも、中山氏いわく「相場にくらべて急激に値段が上がったマンションほど、値下がりも大きい」というから、じっくり待っていれば掘り出し物に出会えるかもしれない。
政府は今後も需要喚起の措置をとってくるだろうが、それに惑わされずに買うべきタイミングを見極め、堅実な資金計画を立てることが大事だ。住宅ローンの低金利傾向は急激には変わらないだろうし、需要が鈍れば、政府は必ず次の手、その次の手を打ってくるからだ。決してあせる必要はない。
（文＝松崎のり子／消費経済ジャーナリスト）
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