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全国有名マンション「上がるか下がるか」予測を全て実名で公開！ 「マンション格差」に備えよ
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/49816
2016.10.05 週刊現代 ：現代ビジネス
不動産業界の未来を赤裸々に予言しているとして、『マンション格差』(講談社現代新書)が話題だ。有名物件の「5年後の価格」を試算すると、衝撃の結果が出た。
（150の有名マンション「上がる」「下がる」予測一覧は記事後半に掲載）
■巨大マンションから値崩れ
「今回は2020年の東京五輪といった経済イベントの影響も含めて試算を行いましたが、上昇と予測されたのはわずか9物件で、多くが下落という結果が出ました。日本のマンション市況は、ここから5年後に向けて下降基調に入っていくことがまざまざと確認された形です。
今後はそれぞれの土地、物件ごとの『格差』が大きく広がっていくこともわかりました。エリアで見ると首都圏、宮城、福岡などが大きく下げ、京都や広島との差が如実に出ている。同じエリア内でも物件の『格差』が鮮明化しており、番地ひとつ違うだけで上がる物件、下がる物件に分かれるという結果が見て取れます」
そう語るのは、不動産価格予測サービス『GEEO』を用いて今回の予測を行ってくれた、株式会社おたに代表の小谷祐一朗氏である。
「マンション格差」の実態を露にする衝撃的な予測結果は最終ページの表の通り。もちろん気になるのは、「上がる物件」「下がる物件」の違いはいったい何で決まるのかということだろう。
「まず、マンションが立地する街の『新陳代謝』が重要なポイントになります」と言うのは、オラガ総研代表の牧野知弘氏である。
「専門用語では『社会増減』と言うのですが、その街の転出入者が多いほど新陳代謝は活発といえる。地価が下がる街は必ずこの社会増減のバランスが崩れて、どちらか片方の傾向に偏るのです。
たとえば横浜市は全体でみると人口は増えていますが、実は社会増減のバランスを保っているのは市中心部くらい。西や南のエリアに行くほど社会増減のバランスが崩れ、中には人口減少が起こり始めている地域すらある。今回の試算でもこうしたエリアの物件に価格下落基調が見事に出ています」
みずほ証券上席研究員の石澤卓志氏は、「立地する街の『規制』と『交通網』にも注目したい」と指摘する。
「街の建設規制が強いなどの理由から、マンションの供給量が少なく制限されるエリアは価格が維持されやすい傾向にあります。京都や名古屋の覚王山などがその好例です。逆に、人気エリアでも同時期に急激にマンションが建った千葉の幕張や稲毛、似たようなマンションが乱立している横浜の湾岸部などは値崩れが大きくなりやすい。
交通網も重要な要素で、均一に発達しているエリアは格差が広がりにくい。実際、今回の試算では区画整理がきれいな広島は下落率が低い一方で、バス便が中心の仙台、札幌などはエリア内の格差が広がっている」
同じエリア内でも価格に違いが出ているのは、物件ごとの「個別事情」によるところも大きい。
『マンション格差』著者で住宅ジャーナリストの榊淳司氏は、「まず、大きいマンションほど値崩れするリスクが高い」と指摘する。
「1000戸を超える大規模マンションともなれば、常に10戸程度は売りに出されているものです。しかし、マンションの価値が下がってくると、じっくり待って売ろうとしても、隣が安く売り始めたらなかなか売れない。早く売りたい人が安値で売る傾向が強まり、一度値が崩れ始めると一挙に暴落するリスクが高まる。1000戸を超える二子玉川ライズタワー&レジデンス、広尾ガーデンヒルズ、パークシティ武蔵小杉などは大きく下げる予測になっている」
普段はあまり注目されないマンションの細かい「仕様の違い」も大きな価格差につながってくる。住宅ジャーナリストの櫻井幸雄氏が指摘する。
「たとえば、札幌で大きな要素となるのは冬の降雪への対処。D'グラフォート札幌ステーションタワーは札幌駅地下直結なので、歓楽街のすすきのまで地下道で行けてしまう。仙台では震災時にガスが復旧するまでに1ヵ月程度、電気は1週間程度かかったので、オール電化物件が人気。シティハウス仙台榴岡ツインタワーズはオール電化住宅です」
今回の試算結果では、充実した「設備」を売りにする人気のタワマン系の凋落も目立つが、これにも明確な理由がある。不動産コンサルタント会社・さくら事務所会長の長嶋修氏が言う。
「今後のマンションの価格を考える上で重要な指標になっていくのは、マンションの『管理条件』です。同じ時期に建った同価格帯のマンションでも、かたや管理組合が機能しているため修繕を繰り返していてキレイな物件、かたや管理状況が悪くボロボロで修繕積立金も貯まっていない物件となると、大きな差が出てきます。実際、フィットネスクラブなどがついていることを売りにするタワマンなどの中には、住民にあまり使われず、施設が老朽化してしまっている物件は少なくない。これはむしろ物件価格にはマイナス要因となる」
逆に、マンション敷地内に保育園などを併設している物件は、待機児童が問題化するなかで価格耐久力が強いという。
経済評論家の平野和之氏は「タワマンでは『マンション内格差』も広がるでしょう」と語る。
「というのも、『億超え』する上層階は投機マネーが一斉に引くことで暴落。一方で、低層階の1LDK、中層階の6000万円前後の部屋は、丸の内、大手町あたりに勤務する年収1000万円超の大企業社員の実需があるため、意外と持ちこたえるからです。要は、上層階に住む富裕層ほど痛い目に遭う可能性が高い」
■いつ建った物件かが重要に
大手企業から中小企業、全国企業から地場企業までさまざまな業者がマンション開発には参入しているが、「どのデベロッパーが作った物件か」によっても将来の価格は左右されやすい。
「業界内では、住友不動産が比較的強気の値段設定をするうえ、割引にも積極的ではないと言われています。東急不動産も同様に強気で知られています。当然、販売当初に高い設定で売られた物件ほど、下げる時には下落率が大きくなるリスクが高い。私が注目したのはサザンスカイタワーレジデンスで、八王子駅徒歩1分の好立地でも1割近くの下落幅と予想されている」(前出・榊氏)
誰が作ったのかと同じくらい、いつ作られたのかも大事な要素だ。
たとえば北海道札幌市内の2つの物件、ヴェルビュタワー琴似とザ・サッポロタワー琴似は同じ琴似駅から徒歩1分にもかかわらず、かたや「上昇」、かたや「下落」と予測結果が大きく分かれている。前出・平野氏がその「カラクリ」を次のように説く。
「実は札幌における建設資材コストは'03年頃から'08年頃まで上昇傾向にありました。ヴェルビュタワー琴似の竣工年は'02年で、それ以前に建設資材を購入できた。一方、ザ・サッポロタワー琴似は'05年竣工なので高騰の影響を受け、その分が下落幅に影響している可能性がある。ほんの数年の築年数の違いが後々の中古価格を左右してくるというわけです」
■文教地区は「○」。公園近くは「×」
前出の榊氏は、「'08~'09年頃に竣工した物件は危険」と言う。
「なぜかと言うと、この時期に竣工した物件は、販売されたのがちょうどリーマンショック直前に当たるからです。まさに不動産プチバブルで価格が上がり切っていた時期。こうした物件は新築価格に引きずられて、中古価格もいまだ割高な傾向にありますが、一度崩れると大きく下げかねない。いまも人気で高価格で売買されているザ・タワー大阪でさえ、1割ほどの下落予想となっています」
立地については、これまでは「駅近、徒歩5分」などがキーワードのように語られてきたが、これからはより詳細な立地条件が「決定要因」となる。
たとえば名門小中学校の有無。お受験に有利な街は評価が高く、公立校でも「モデル校」がある学区内の物件は有利だ。
「埼玉でシティハウス浦和常盤の下げ幅が低いのは、このエリアが埼玉随一の文教地区だから。教育熱心な親が多く、偏差値が高い子が通う学校、塾も多い」(前出・長嶋氏)
一方で、公園近くという立地のマンションは人気だが、実は誰でも入れる公園は逆に治安が悪化しやすいので、マンション価格にはマイナスとなる場合もある。井の頭公園近くの吉祥寺エリアはイメージに比して、利便性も低く、伸び悩む可能性があるという。
■五輪後には2割以上の暴落もある
人気の再開発エリアをめぐっては、「過去」にブームだったエリアに旨みが出てくる興味深い現象も起きる。
「東京の湾岸エリア、福岡市内などすでにブーム化しているエリアは、物件がかなり割高なので今後は下落リスクが高い。一方で、過去にすでに再開発が終わってしまっている聖蹟桜ヶ丘などは価格が安定してきている。利便性に比して価格が割安だと再評価されれば、『値上がり』の可能性が出てくる。小金井エリアにしても、'88年の不動産バブル時には平米単価が95万円ほどだったのが、いまは約39万円と半分以下です。これが割安といま評価され、価格が上がり始めている」(前出・石澤氏)
見てきたような複数の要因が絡み合って、マンション格差は決まってくるわけだ。不動産エコノミストの吉崎誠二氏がそんな勝ち組・負け組を分ける「絶対条件」を指摘する。
「今回上昇している9物件の特徴を見ると、『(1)地域のシンボリックな場所に立地』『(2)駅から徒歩5分以内』『(3)戸数が少ない』の条件のうち、2つ以上を兼ね備えています。地域のシンボリックな場所は需要が絶えないので値崩れしづらく、利便性を考えると駅5分以内も必須条件。上昇する9物件は少ないものは30戸くらいで、ここに住みたい人が『買い待ち』で待機するレベル。言い値で売れる状態が常に維持されるのが強い。
一方で、1割以上下落すると予想されている物件は、『(1)駅近でも最近マンションが大量に供給された地域にある』『(2)複数の同じようなマンションが同じ時期に一斉に開発された』『(3)戸数がやたらと多い』の条件のうち、2つ以上に該当しています。どんな一等地でも駅近のエリアでも『供給過剰』になれば、将来的な下落リスクが高まるということが言えます」
元大京取締役で不動産ジャーナリストの大越武氏も言う。
「2020年の東京五輪の後、日本ではいよいよ本格的な人口減少社会を迎え、景気の崖がより深刻化するでしょう。ますますマンションは過剰在庫感が広がるわけで、将来的には20%以上も価格が落ちる。つまりは、『暴落』する物件が出ても何らおかしくありません」
これから買う人も、売る人も、しっかり情報武装をして、「マンション格差時代」に備えたい。
「週刊現代」2016年10月8日号より
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