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知らないと損する「マンション格差」～資産価値は立地が9割！ 運命を分ける3つのポイント
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/49717
2016.9.26 榊 淳司 住宅ジャーナリスト 現代ビジネス
■自分のマンションはいったいいくら？
日本が「格差社会」と言われて久しい。
かつて「一億総中流」などといったのどかな日々は、すでに忘却の彼方。グローバリズムと呼ばれる激しい競争社会のルールを取り入れるにつれ、日本社会は階層化がはっきりしてきた。
学歴、職歴、収入、資産、地位など、格差を表す指標は様々である。ただ、それらは外からでは一見わかりにくい。収入については数字で表せるが、政治家でもない限り一般に公表する義務も習慣もない。
しかし、そういった指標の中でもハッキリと格差が目に見えるものがある。それは資産の一種である「マンション」である。
実は、マンションほど誰にでも格差がハッキリとわかってしまうものはない。
「自分の住んでいるマンションの部屋は、いったいいくらで売れるのか？」
今ならネットで検索すれば、数分で大まかな数字を摑めるだろう。
「あの人の住んでいるマンションの資産価値はいくらくらい？」
同僚や上司、部下が購入したマンションについても、住所と部屋番号がわかればたちどころに資産価値が推計できる。もらった年賀状の住所と部屋番号から、知人友人のマンションの資産価値を一つひとつ推計してニヤニヤするという悪趣味な人もいる。
■不動産業者の「誘導」に注意！
日本全国には、分譲マンションが六百数十万戸あると言われている。その数はこれからも増え続けるであろう。一般の勤労者が大都市周辺でマイホームを購入する場合、今やマンションが主流である。
ところが一部の悪趣味な人を除いて、多くの方がマンションの格差についてはあまり敏感でない。特に、いったん購入してしまうと興味を失う人が大半だ。
たしかに、購入時には熱心に調べる人が多い。私はマンション購入についてのご相談を承っているが、みなさんよくお調べになっている。部分的には私などよりもよくご存じなことが多い。
ただし、一般の方々にありがちなのは視点が偏っているケースだ。それはほとんどが販売側の誘導に基づくものである。
・このエリアは近々○○ができるから将来性がある
・このマンションは××と△△があるので、近隣の他物件より評価が高い
・この場所は昔□□があったくらいだから、値下がりすることはない
・このマンションの購入者には士業や経営者が多いからステイタスがある
不動産業者はプロだから、一般人の知らない知識や情報を持っている。彼らと対等に渡り合おうと思ったら、それなりに勉強しないといけない。
また、新築マンションの販売には１住戸について約100万円の広告費を掛けるのが普通だ。一般の購入希望者は、そういった広告のイメージを刷り込まれた上で購入の可否を判断している。
しかし、そういった広告に誘引されて購入した物件でも、10年後に売却する場合は、ただ「築10年の中古マンション」でしかない。たとえ100万円の広告費を使っていたとしても、分譲時のイメージを再現させることは不可能だ。
■マンション格差が決まる3つのポイント
中古物件の評価の基準となるのは「場所とモノのスペック」である。
①どの駅から徒歩何分か？
②広さ、間取り
③マンション自体の管理状況、管理コスト
④住戸の向き、開口部、眺望
⑤住戸内の状態（リフォームの要不要）
大まかなものでこれくらいだが、重要なのは最初の３項目。④は妥協しやすく、⑤は費用を掛ければ改善できるので、マンションの格差はほぼこの①～③で決まる。
すでにマンションを購入して住んでいる方、あるいは相続で引き継がれる方、（子どものために）これから購入を検討する方など、何らかの形で区分所有者となるのなら、この「マンション格差」というものがどういうものなのか、ある程度理解しておいた方がいい。
このたび、『マンション格差』（講談社現代新書）を上梓した。マンションの格差について、様々な視点からわかりやすく解説したつもりだ。
マンションの評価は「立地が9割」である。どういう立地のマンションが高く評価されるのかについては具体的に示した。
また、同エリアの同じような築年数のマンションでも、格差は微妙に存在する。それは確実に数字として表れる。周辺エリアを専門とする仲介業者は、そういった微妙な格差を認識している。
さらにマンション間の格差がどういう原因で生まれ、広がっていくのか、ということについても可能な限り解説した。
すでにマンションを購入して住んでいる方が、所有物件の評価を高めるために何をすべきかについても、私なりの提案を行っている。
分譲マンションの開発時に恣意的な格差をつけているのは、他ならぬデベロッパーである。各デベロッパーたちはしきりと「自社ブランド」を宣伝している。
そこで、拙著の巻末には、特別附録として日本の主要なデベロッパー12社について、それぞれの事業姿勢や社風、値引きなどについて忌憚のないところを述べた。中には厳しく評価したところもあるので、大いに活用されたい。
三井「パークホームズ」、三菱「ザ・パークハウス」、住友「シティタワー」、野村「プラウド」……マンションの「ブランド」はどこまで「信用」できるのか。これからマンションの資産価値が最も落ちにくい沿線といえば？ いま住んでいるマンションの資産価値を高め、近隣物件より有利なポジションに導くために知っておきたい、マンションの「真実」が満載。
さかき・あつし 京都府出身。同志社大学法学部および慶應義塾大学文学部卒業。住宅ジャーナリスト。1980年代後半のバブル期以降、四半世紀以上にわたってマンション分譲を中心とした不動産業界に関わる。一般ユーザーを対象に住宅購入セミナーを開催するほか、新聞や雑誌に記事を定期的に寄稿、ブログやメルマガで不動産業界の内幕を解説している。主な著書に『やってはいけないマンション選び』(青春出版社)、『年収200万円からのマイホーム戦略』(WAVE出版)などがある。
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