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都内に集中する再開発案件。銀座では、旧松坂屋銀座店跡地を含むスペースに複合施設が誕生する。2017年1月末竣工予定だ（撮影：尾形文繁）
要注意！不動産の需給が崩れ始めている ぱっとしない緩やかな下落相場が続きそう
http://toyokeizai.net/articles/-/129693
2016年08月04日 草食投資隊 :渋澤健、中野晴啓、藤野英人 東洋経済
Brexit（英国のEU離脱）の混乱は収束し、株価も為替も、ようやく英国国民投票前の水準を取り戻してきました。ただ、ここから先も安心できるでしょうか。主要国・地域の金融政策の見直し、11月8日に行われる米大統領選挙など、マーケットにとって波乱となる要因は、まだあります。はたして、再び株価は下落するのか、それとも？
渋沢：任天堂の株価が、「ポケモンGO」の影響で乱高下しましたよね。高値で3万2700円まで上昇したのが、安いところだと2万1700円。高値をつかんだ人は大変ですが、このように特定の銘柄の株価が、ごくわずかな期間で急騰するというのは、よほどほかに買うものがないということではないかと思います。
中野：振り返ってみると、下げた理由は6月24日に行われたイギリスの国民投票で、EU離脱派が残留派を上回ったからでした。それによる経済的な影響を懸念して、目先は大きく株価が下落し、為替も円高になったわけですが、よく考えてみると、EU離脱派が多数を占めたからといって即、マクロ経済にネガティブな影響が及ぶわけではない。現実的な見方に戻ったのでしょう。
■財政出動に注目している
藤野：日経平均が7月に入って上昇トレンドになったのは、明らかに円安が進んだからです。7月8日に1ドル＝100円台まで進んだ円高ですが、7月21日には107円の高値もありました。円高から円安に方向転換したことを受けて、国内株式以上では大型外需株が強くなっています。ただ、その一方で、3月にかけて大きく上昇していた東証マザーズ指数は、その反動で6月後半から7月前半にかけて調整色が強まりました。
中野：ここから先、株式市場はどうなると見ていますか。私は参院選挙まで身動きが取れなかった政策発動を、これから本格的に行ってくるのではないかとみているのですが。
渋沢：量的・質的金融緩和をもう一段進めてくると？
中野：ええ。金融政策に関しては、7月28、29日の両日で行われた金融政策決定会合で、ETFの買入額を倍増させましたが、それ以外は特に見るべき点はなく、全体としては地味な内容に終わりました。ただ、ここから先、注目されるのは、財政出動でしょう。二階俊博自民党総務会長は、デフレからの脱却を進めるためには、10兆円から20兆円の財政出動が必要だと言っています。
まあ、20兆円は難しいとしても、10兆円規模の財政投入は十分にありえると思います。量的・質的金融緩和の追加策とマイナス金利の深堀という2つの金融緩和政策を推進させるのと同時に、財政出動を行い、デフレ経済からの脱却と景気の回復を目指すというシナリオだと思います。
藤野：政府は当初5兆円、参院選前は10兆円、その後さらに10兆円から20兆円規模の補正予算を打ち出してきていますが、問題は中身です。中身を見ると、経済にダイレクトに効く「真水」と言われる部分は、3兆円から5兆円程度しかありません。経済対策への期待感は、むしろ尻すぼみになる恐れがあるのでは、とみています。
中野：だとすると、何が最も効果的なのでしょう。
■貴重なバズーカの残り玉をどう使うのか
藤野：株価への影響という点で言うと、外国人投資家が最も見ているのは、少子高齢対策と移民対策によって、人口減少を食い止められるかどうかということです。人口減少を食い止められるような対策が打たれないかぎり、株価の長期低迷を止めることはできないでしょう。経済対策についても、期待以上のものが出てくるとは、おそらく思っていないはずです。
金融政策ですが、黒田日銀総裁がこれから打てるバズーカの玉は、そう多くはないと思います。おそらく、残りは2、3発ではないでしょうか。これから先、打ち惜しみの度合いが強まってくると思います。そうしないと今後、何か怖いことが起こった時、何も対応が出来なくなってしまいます。これから先は、本当にバズーカの残り玉が貴重になってきますから、無駄玉を打ちたくないはずです。今までのような、安易な方法で株価を押し上げようとしても、通用しないということです。
中野：そこはちょっと、私は違う見方をしていて、黒田日銀総裁はある種、覚悟を持って金融政策に取り組んでくると思います。2月16日からマイナス金利を導入しましたが、昨年末に比べて株価は下がり、円高も進みました。消費者物価指数を見ても、徐々に上昇率が弱まっています。このままだとデフレになるのは目に見えている。だからこそ、量的・質的金融緩和をもう一段進めるとともに、マイナス金利をさらに深堀りさせる。おそらく、国民が悲鳴を上げて、預貯金から他の資産に資金をシフトさせる動きが出てくるまで、続けるのではないでしょうか。
日銀当座預金に預ける際、今でも0.1％が付利されている部分が残っていますが、すべてマイナス金利にすれば、銀行も預金利率を現状で維持できなくなります。とはいえ、預金の利率をマイナスにするのは法的に認められていませんから、口座維持手数料などを取ることによって、実質的なマイナス金利にするという手は、十分に考えられるでしょう。
渋沢：でも、日銀当座預金で0.1％が付利されているところも含め、すべてマイナス金利を適用したら、銀行株は暴落しますよ。
中野：まあ、この策はウルトラC級になりますが、検討する余地はあるのではないでしょうか。少なくともお金は動き出します。
渋沢：問題は国内需要がそれで盛り上がるのかどうかということです。今の時点で、もう歴史的な低金利になっていますが、国内需要はあまり盛り上がってきません。これから先、マイナス金利をもう一段深堀りしても、国内需要が大きく回復するようなことにはならないのではないかという気もします。
中野：少なくとも株式市場には資金が流れるでしょう。現在も、1706兆円ある個人金融資産のうち、現預金には894兆円もの資金があるわけですが、これが動き出せば、株価にとってポジティブなインパクトを与えるのではないでしょうか。
渋沢：正直なところ日本の株価上昇は、日本独自の材料によるものではなく、米国の株価が上がっているから、とりあえず日本株も買っておくか、という程度の話だと思います。
■1ドル110円まで円は売られない
中野：確かに、米国の経済指標は雇用統計も含めて堅調ですからね。Brexitによって、早期の利上げがしにくくなったことも、株価にとってはプラス材料でしょう。
藤野：そうですね。米国の雇用統計が予想よりも良かったことで円安が進みました。米国の景気が、そんなに悪くはないけれども、利上げをするほどでもない、というちょうど良い塩梅だったことも、ドルが買われた要因だと思います。ただ、円安は1ドル＝107円から108円が限界で、110円まで円が売られることはないでしょう。
中野：10月にイタリアで憲法改正投票があって、レンツィ首相は憲法改正が出来ない場合、辞任すると言っています。仮に辞任となればイタリアの政界は混乱し、それが引き金になって経済にも悪影響を及ぼすおそれはありそうです。でも、それがイタリア発の金融危機に発展することはないでしょう。
ユーロ経済圏ではすでにESMという、金融危機が生じた時の安全弁が構築されているから、イタリアで金融不安が高まったとしても、欧州債務危機のような状態にはならないと思います。Brexitと同じように、一時的な混乱で収束するのではないでしょうか。
藤野：年内の株価については、それほど強気ではありませんが、大崩れすることはないと思います。景気は後退局面ですが、これは健全な景気循環によるものです。株価動向としては、追い風が吹くのは難しい状況なので、当面、全体的にぱっとしない、緩やかな下落相場が続くでしょう。下げたとしても、恐慌のような悲惨な状態にはならないと考えています。運用者としては、内需小型株を中心にした丁寧な銘柄選別で、2016年もプラスの成績で終われるようにしたいですね。
■気掛かりな2017年以降の不動産市況
渋澤：まあ年内はそれほど心配していないのですが、2017年以降は要注意だと思っています。2018年には大型商業ビル等の供給がかなり増えることが予測されています。現在、マイナス金利なのでローンの金利が低いじゃないですか。そのため、たとえば3000万円のワンルームマンションを投資物件として、頭金なしで買っている会社員や公務員が結構いると聞いています。駅に近い新築マンションでしたら、必ず埋まりますから。
でも、借入の金利が低いと言ってもいろいろな手数料を差し引くと手元のリターンは1％程度。確かに、0％より魅力的ですが、そのために3000万円の借金をすることが正常といえますか。これって、バブルですよね。不動産価格が大きく崩れたら、資産価値があっという間に下がってしまいます。過度にレバレッジをかけることなく、長期的に価値創造している優良企業の株式に投資したほうが賢明だと思いますね。特に「何とかショック」があって株式市場が下落したときに、コツコツと拾えて、長期的に有利な投資へとつながりますから。
中野：不動産が危ういというのは、私も同じ意見です。今、銀行がものすごい勢いでアパートローンを貸していますよね。土地を持っている人の相続税対策として、アパートの大家さんになるというわけです。そして、月々のアパートの家賃を、アパートローンの返済に充てるのですが、首都圏では空室率が急上昇しています。
不動産の需給が崩れ始めたように感じています。需給が崩れて不動産価格が急落すれば、景気が冷え込み、株価の下落につながるおそれがあります。ホテルの稼働率も落ちていますしね。中期的な株価の動向を見るうえで、今後の不動産市況は要注意だと思います。
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