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マンション、異常な高騰止まらず販売急減速…安くても狭すぎる「格下げ」物件に要注意！
http://biz-journal.jp/2016/07/post_15942.html
2016.07.19 文＝山下和之／住宅ジャーナリスト Business Journal
マンション価格が高くなりすぎて、消費者の様子見指向が強まっています。そのため、分譲会社は新規発売戸数を抑制していますが、それでも契約率は高まらず、厳しい状態が続いています。契約率を高めるためには価格を下げるのが手っとり早いのですが、それができない事情があります。
そのため、このままでは専有面積の圧縮などの実質的なマンションの“格下げ”が始まりそうです。これは、決して“値下げ”ではないので、目先の数字だけに騙されてはいけません。
■新築マンションの価格はどのように決まるのか？
売れないのであれば、なんとかして価格を引き下げて売れるようにすればいいのですが、マンションの場合、それが簡単ではありません。
新築マンションの値決めに当たっては、まず、
（1）土地の仕入れ値＋（2）建築費＋（3）分譲会社の経費・利益
の合計を弾き出して、適正な利益を確保できる販売額の総額を出します。それを分譲できる床面積で割ったものが平均坪単価になります。
そこから、専有面積や立体的位置などに応じて個別住戸の価格を決定していくのですが、この（1）〜（3）のいずれの要素も、引き下げられる環境ではありません。いやむしろ、当面上げざるを得ない環境にあるといっていいでしょう。
■坪単価を引き下げられる環境にはない
まず、（1）の土地の仕入れ値ですが、数年前からマンションの適地の地価上昇が始まり、ここ2〜3年は駅前などの好立地の土地は以前に比べて5割増しから2倍の価格をつけないと落札できない状態といわれています。そうした高値で取得した土地に合わせて商品化計画を進め、これから販売が始まります。
（2）の建築費は円安で原材料費が高騰し、建設現場では専門職の人材不足から人件費が上昇しています。円安はおさまっているとはいえ、人材不足は変わらず、建築費は高止まりしています。
（3）の分譲会社の経費・利益は、リーマンショック後のリストラなどによって徹底的に削減が進んでおり、これ以上は難しいといわれています。
■坪単価が上がると専有面積は狭くなる
以上の要素をみると、とてもじゃないですが単価を引き下げられる環境にはありません。 では、どうすればいいのでしょうか。
最初に出てくるのが、個別住戸の専有面積の圧縮です。東京カンテイの調査によると、グラフにもあるように、首都圏では2000年に入ってからジワジワとマンションの坪単価（棒グラフ）が上がってきましたが、それに反比例して専有面積（折れ線グラフ）は狭くなっています。みごとな反比例の関係です。
■面積を狭くすれば価格上昇を抑制できる
坪単価200万円の物件が220万円になれば、20坪（66平方メートル）の価格は4000万円から4400万円になってしまいます。しかし、専有面積を18坪（59.4平方メートル）に削れば、坪220万円でも3960万円にできます。それまでの価格の4000万円よりむしろ安くなっているようにみえます。
この専有面積圧縮の動き、リーマンショックによって売れなくなった2009年〜10年には若干広くなりましたが、その後再び縮小への圧力が強まっているようにみえます。
■近畿圏でも首都圏と同じ傾向が始まっている
近畿圏の動向をみても、首都圏とほぼ同様のことがあてはまります。10年に大幅に専有面積が狭くなった後、11年、12年、13年と回復しましたが、やはり14年、15年は狭くなっています。
まだ10年の底までには至っていませんが、逆にいえば数年前のその底に向けて再び急激な圧縮が起こる可能性がないとはいえません。首都圏以上にドラスチックな動きがあり得る市場といっていいでしょう。
■ジワジワと見えにくいかたちで進行している
実際、このところの動向はどうなのでしょうか。直近の傾向については不動産経済研究所のデータをもとにチェックしておきましょう。
グラフは2014年1月以降の首都圏新築マンションの坪単価と専有面積の変化を示しています。
まずわかるのは、月単位でみてもマンションの単価は上がり続けている点です。14年１月には210万円台だったものが、16年には200万円台の後半が当たり前になっています。明らかな右肩上がりのトレンドが続いているのです。
■平均専有面積70平方メートル割れが当たり前に？
それに対して専有面積の動きはさほど目立ちません。詳細に見なければ気がつきにくい変化かもしれません。でも、ジワジワと変化が進行しつつあるのは間違いありません。
14年、15年までは専有面積70平方メートル台が当たり前でしたが、16年に入ってから70平方メートルを切る月が多くなっているのです。1月から5月までの5カ月のうち、3カ月は70平方メートル割れでした。特に4月は69.62平方メートル、5月は69.19平方メートルと2カ月連続の60平方メートル台で、わずかずつ狭くなっています。
■このままでは50平方メートル台の3LDKも？
かつて、バブル時代には単価が上がり過ぎたため、専有面積の圧縮が極端に進み、最悪の例として50平方メートル台の3LDKが供給されたことがあります。それも、名もない会社ではなく、トップクラスの不動産会社の物件だったのでビックリしたことがあります。
50平方メートル台の3LDKなど、とても使えたものではありません。この時期に供給された3LDKはほとんど60平方メートル台までの狭いもので、最近の中古マンション市場では1LDKや2LDKなどにリノベーションされた上で販売されることが多いようです。
■価格と広さ、仕様のバランスをチェック
ですから、これからは価格だけで物件を追っていくと失敗することになりかねません。価格と広さの関係から、買い得物件なのかどうかを確認していかなければならないのです。
と同時に、仕様や設備の引き下げが起こってくる可能性もあります。壁を薄くする、安い設備に切り替えることで価格を抑えようということです。目に見える範囲ならいいのですが、専門家でもない限りチェックしきれない部分での引き下げが起こってくるかもしれません。耐震性、耐久性、耐火性など性能面での不安も出てきます。
これらは、“値下げ”ではなく、明らかな“格下げ”です。同じものが安くなっているのではなく、レベルの低い住まいだから安くなっているのにすぎません。
■公的な評価や個人的なインスペクションの活用も
ですから、今後はマンションの性能を担保することも大切になってきます。一番確実なのは住宅性能表示制度を利用している物件を選び、性能をチェックすることです。耐震性や耐久性などの10分野について、主に3〜5段階の等級表示で評価されますから、建築知識の乏しい消費者でも、客観的に比較検討できます。
それでも、不安な場合には建築の専門家などにインスペクションを依頼するのがいいでしょう。多少のコストはかかりますが、安心・安全、そして資産価値の確保のためには仕方がないことかもしれません。
（文＝山下和之／住宅ジャーナリスト）
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