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高騰続ける新築マンション価格はどうなっていくのか
住宅ローン超低金利でも新築マンションが売れない理由
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160529-00000012-pseven-bus_all
NEWS ポストセブン 5月29日(日)7時0分配信
史上最低水準の住宅ローン金利が続いているが、新築マンションの販売は一向に振るわない。「この先、停滞感がさらに強まる可能性がある」と危惧するのは、不動産ジャーナリストの山下和之氏だ。同氏に新築マンション市場の現状と今後の展望を聞いた。
――首都圏の新築マンション契約率が70％を切るなど、売れていないのはなぜか。
山下：一にも二にも、首都圏を中心に新築マンションの価格が高くなり過ぎているからです。2012年に4540万円だった全国新築マンションの平均価格は、2015年には5518万円にまで上昇し、この勢いは今年に入ってからも止まりません。4月は5751万円ですからね。
──それでは、いくら住宅ローン金利が超低金利になっても、買おうという意欲が沸いてこない。
山下：そうです。東京カンテイが調べた新築マンションの年収倍率（2014年）は、首都圏で9.68倍、近畿圏でも7.95倍となっています。2015年も新築価格は上昇したので、首都圏で10倍を超えているのは間違いありません。年収のできれば5倍、多少無理をしても6倍、7倍程度が限度といわれているだけに、これではとても手が出ませんよね。
それでも、バブル期のような年率二桁近い賃金上昇、株の高騰（日経平均で4万円近く）による資産デフレなどで先行き見通しが明るければ売れますが、いまはそうではありません。金利が1％以下に下がっても不安感のほうが強いのです。
──中国人が新築のタワーマンションを買い漁っているなどの報道もあったが。
山下：いまは中国を中心とするアジアの個人投資家の取得意欲も低減しています。やはり総合的にみた先高感が弱まっていて、投資的な魅力が乏しくなっていると思います。
最近までは、7、8年前に5000万円の超高層マンションを取得し、3年後に7000万円に買い替え、6年後に1億円に買い替えといった“空中族”が花盛りでしたが、そんな買い替えも難しくなっている。そろそろ手仕舞い感が出ています。
──売れないとなれば、価格も下がってくるのでは？
山下：いまのところ価格が下がる要素を見つけるのは難しい。新築マンションの分譲価格は、〈土地の仕入れ値＋建築費＋分譲会社の経費・利益〉で決定されます。しかし、一昨年、昨年と高値で仕入れた土地上でのマンション販売が始まっていることに加え、建築費も高止まりしていてゼネコンは安値受注をしていません。マンションを請けなくてもビルや復興事業などで十分やっていけますからね。
──分譲会社としても経費や利益の削減には限度があるから、なかなか価格を下げられない。
山下：はい。そこで、単価が下げられないとなれば、面積縮小や仕様の引き下げによってグロス価格を下げるという動きが出てくるのではないかと見られています。
すでに不動産経済研究所のデータでもその傾向が表れ始めています。2015年の後半は一戸あたりの専有面積の平均が70〜72平方メートル台だったものが、今年1月は71.30平方メートル、4月には69.62平方メートルまでダウンしています。バブル期にも極端な面積縮小が起こり、大手でもひどい物件では50平方メートル台の3LDKが販売されたこともあります。
──バブル期の状況と比較すると、今後、新築マンション価格はどうなっていくのか。
山下：もちろん、一定期間をかけて“売れる価格”への調整が必要になってくるでしょうが、下げれば売れるとも限りません。
東京カンテイによると、首都圏の新築価格は1984年には2401万円だったものが、1991年には6159万円まで上がって、バブルが崩壊しました。その後、価格は下がり年間供給も最盛期の7万戸台から3万戸台まで減少。価格も1999年には4000万円を切りました。しかし、下がっているうちは先行きの安心感がないので市場はなかなか動きません。
結局、バブル崩壊後は2000年代初頭に3800万円台、3900万円台で横ばいになって、ようやく売れ行きが回復。年間供給も急増して10万戸を超えたため、再び先高感が高まって売れるようになりました。そして、2008年のリーマンショックまでミニバブルが発生しました。
今回は2012年の価格上昇時に4500万円台だったので、少なくともそれと同水準か、それ以下まで下がらないと、なかなか購入意欲の拡大にはつながらないでしょうね。
──現状で無理なく買える新築マンションの価格が4500万円前後ということか。
山下：年収600万円、700万円の中堅クラスの会社員でも手が届く範囲といえます。若干の頭金があれば5000万円台から6000万円近くも可能でしょう。しかし、現在は住宅ローン金利が固定金利でも、1％程度で利用できる超低金利ですが、2年後、3年後だと2％以上に上がっている可能性も高い。
2％とすれば、借入可能額が減るので頭金があっても4500万円から5000万円までといったところが限度になるでしょう。多少の時間をかけてそのあたりまで下がれば、買えるようになるのではないでしょうか。
──多少の時間とはどのくらいか。
山下：バブル崩壊時には10年以上かかりましたし、ミニバブル崩壊後も3年かかっていることを考えると、今回も急激な変化というよりは、じわじわと潮目が変わっていく可能性があります。ただ、消費税の再引き上げが延期された場合には、様子見動向が2年間引き延ばされることになり、停滞感がさらに強まる可能性もあります。
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