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欠陥マンション発覚ラッシュで新規建設消滅の恐れ…全棟建替の悪しき前例に業界が悲鳴
http://biz-journal.jp/2016/04/post_14704.html
2016.04.14 文＝編集部 Business Journal
2月29日、準大手ゼネコンの熊谷組の株価が急落した。一時、前週末比73円（25％）安の222円と、2013年10月以来の安値に沈んだ。熊谷組が施工した神奈川県横浜市西区のマンション「パークスクエア三ツ沢公園」で新たな施工不良が見つかり、販売元の住友不動産が住民に全棟建て替えを提案したと報じられたことが引き金となった。
3月5日、横浜市内のホテルで住民説明会が急きょ開催され、販売元の住友不動産と施工した熊谷組は、5棟の住宅棟すべての建て替えを提案した。熊谷組の樋口靖社長は初めて住民説明会に出席したが、住友不動産の仁島浩順社長は姿を見せなかった。
同マンションは、03年に住友不動産が分譲した。分譲後しばらくして住民が手すりのズレを発見。施工会社の熊谷組が補修などの応急措置をしてきたがマンションの傾斜が激しくなった。住民側の要請で行われた住友不動産の調査で14年6月、全5棟のうち4棟で、基礎杭の一部が支持層と呼ばれる固い地盤に到達していなかったことが判明した。
住友不動産と熊谷組は15年6月、傾斜している1棟は建て替え、4棟は補修することを住民側に提案した。傾斜している1棟から住民はすでに退去している。
2年近くにわたってもめたのは、両社の補修で済ませるという提案を住民側が受け入れなかったためだ。
だが今年2月の再調査で、残る棟の基礎部分で23カ所の鉄筋切断や、別の23カ所で補強鉄筋が入っていない疑いがあることが判明した。これで両社は非を認めて、全棟建て替えを提案したというのが経緯である。
ここにきて住友不動産と熊谷組が全棟建て替えに方針を転換したのは、三井不動産レジデンシャルが販売し15年10月にデータ改ざんが発覚した横浜市都筑区の“傾斜マンション” 「パークシティLaLa横浜」の解決策が影響した。三井不動産レジデンシャルは、傾斜した1棟の建て替えではなく全4棟の建て替え案を住民側に提示し、2月27日に建て替え方針が了承された。
三井不動産レジデンシャルと住友不動産は、傾斜したマンションだけでなく同じ敷地で分譲した全棟の建て替えを決めた。これで、今後このような施工不良が明らかになった場合には「全棟建て替え」が解決策として定着していくだろう。
マンションを施工するゼネコンにとって、全棟建て替えは恐怖以外の何物でもない。
●熊谷組は追加損失が発生
パークスクエア三ツ沢公園の住民説明会で、住友不動産は建て替え費用や住民への補償に関して、「発生する費用の大半は熊谷組が負担する」（伊藤公二取締役副社長補佐）と述べた。「負担する割合は決まっていないが、住友不動産の業績に与える影響は軽微」と説明した。施工した責任者である熊谷組がほとんどを被ると言明したわけだ。
熊谷組は全棟を建て替えるのに伴い、16年3月期に追加で損失が発生する。16年3月期の連結決算の売り上げは前期比5％減の3425億円、純利益は2.4倍増の129億円の見込み。建築・土木とも減収となるが、工事採算が好転し増益になる。「特別損失(追加損失)を計上しても、純利益の見通しを大幅に変更することはない」と説明している。
熊谷組はマンションの施工不良問題が発覚した14年6月以降、建て替えや補修、住民の仮住まいのための費用として計81億円の偶発損失引当金を計上している。これは、恐らく1棟分を想定したものだろう。
しかし、5棟全棟建て替えると費用は大きく膨らむ。350億円以上に上るとみられる費用の大半を負担すると、熊谷組の収益は悪化する。
4棟全棟の建て替えが決まった三井不動産レジデンシャルのマンションを施工した三井住友建設の株価は2月12日には81円と昨年来安値を更新した。株式市場では株価100円割れは、“破綻銘柄”といわれている。建て替え費用の負担増を懸念して三井住友建設の株価も下落した。
全棟建て替えは施工した建設会社の株価の重石になることは間違いない。
●中小業者に全棟建て替えは死刑宣告に等しい
全棟建て替えを提案できるのは販売元が三井不動産レジデンシャルや住友不動産という大手デベロッパーで、施工が三井住友建設、熊谷組という準大手ゼネコンだからである。
問題の解決が長引いて他のマンションの販売にも影響が出ることを恐れて、カネで決着を急いだということだ。大手はそれで乗り切れるかもしれないが、中小企業が販売主だった場合、そうはいかない。「悪しき前例になった」と建設業界の幹部は苦り切る。
販売主が中小のデベロッパー、施工が中小の建設会社といったケースで、4棟も5棟も建て替えたら、経営が悪化し倒産する可能性もある。
もともとマンション工事は利益率が低く、周辺住民との折衝で手間がかかると敬遠するゼネコンが多い。全棟建て替えがスタンダードになれば、マンションの工事はリスクが高すぎるとして受注しないゼネコンが増えることになろう。
あまり中小のデベロッパー、中小の建設会社が施工した小型マンションの欠陥を耳にしないが、問題が起きていないわけではない。実は、トラブルはよく起きているが知名度が低いことからマスコミが取り上げないため、問題が周知されていないだけだ。横浜の2つのマンションの欠陥問題は、大手デベロッパーのマンションだから、マスコミがこぞって取り上げたにすぎない。
今後、欠陥マンションは全棟建て替えが基準になる。その恐怖にたじろぎ、中小はもとより大手やスーパーゼネコンまでもがマンション受注に慎重になっていく可能性が高い。
（文＝編集部）
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