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早まった住宅購入は要注意！かえって損？来年4月消費増税後のほうが安いケースも
http://biz-journal.jp/2016/03/post_14125.html
2016.03.07 文＝山下和之／住宅ジャーナリスト Business Journal
消費税の税率8％から10％への引き上げ予定時期である2017年4月が迫っています。「まだ1年ある」と思われがちですが、住宅は物件引き渡し時の税率が適用されます。契約から引き渡しまで1年以上かかる物件もあるので、うかうかしていると税率8％で買えなくなります。でも、逆に税率10％で買ったほうがトクになるケースもあります。
どのタイミングで購入するのが一番いいのか。消費税引き上げが1年後に迫ったこの段階で、確認しておく必要がありそうです。
■売主が個人の中古住宅には消費税はかからない
住宅の消費税は、土地は非課税ですが建物が課税対象になります。土地・建物それぞれ2000万円ずつの4000万円のマンションであれば、建物2000万円に対して消費税がかかり、8％なら160万円の税負担が10％になると200万円になり、40万円も増加します。この消費税だけを考えると、税率8％のうちに買っておくのが得策であるのはいうまでもありません。
ただ、消費税はすべての住宅にかかるわけではありません。消費税が課税されるのは事業者であり、個人は課税対象外。したがって、個人の売主から中古住宅を購入するときには、消費税はかかりません。不動産会社に支払う仲介手数料などには消費税がかかりますが、住宅本体は課税対象外なのです。ですから、中古住宅の取得を考えている人は、特に消費税の引き上げ時期にこだわる必要はありません。
ただ、最近増加しているリノベーションマンションなどのように、所有者が不動産会社などの事業者であれば中古住宅であっても課税対象になるので、その点は注意しておく必要があります。
■今年9月末が最初のチェックポイント
新築住宅は原則的に建物部分が課税対象になります。図表1をご覧ください。建売住宅、分譲マンションなどの売買契約については、契約の時期にかかわらず17年3月31日までに引き渡しを受ければ税率は8％で、4月1日以降の引き渡しになれば税率は10％です。
しかし、注文住宅などの建築請負契約については契約から引き渡しまで一定の期間を要する点が考慮され、「経過措置」が適用されます。今年の9月30日までに建築請負契約を結んでおけば、引き渡しが17年4月以降になっても税率は8％ですみます。今年10月1日以降の契約については、17年3月31日までに建物が完成して引き渡しを受けることができれば8％ですが、そんなに短期間での完成は難しく、17年4月以降の引き渡しになるのが通常です。その場合は、税率10％が適用されます。
ですから、注文住宅については消費税の負担だけを考えれば、9月末までに建築請負契約を締結するのが得策ということになります。
■早めに相談しないといい加減にあしらわれる
前回、14年4月から消費税が8％に引き上げられたときも、この経過措置が実施されました。13年9月末までに建築請負契約を結んでおけば、引き渡しが14年4月以降になっても税率は5％ですんだのです。
このため、13年の夏から初秋にかけて駆け込み需要が殺到。ハウスメーカーやホームビルダーはてんてこ舞いで、流れ作業のように契約を進められ、お客はろくに要望も聞いてもらえない状態でした。しかも、なんとか13年の9月中に契約にこぎ着けても着工は14年に入ってからといった事態が珍しくなかったそうです。
今回は前回ほどの駆け込み増にはならないとみられていますが、それでも税率8％のうちに、それも本当に自分たちにふさわしい住まいを建てたいのであれば、ハウスメーカーなどの窓口が混み合わない早い段階に訪問し、余裕をもって準備を進めるのがいいのではないでしょうか。
■年収500〜600万円前後の人なら慌てる必要はない
この消費税引き上げ時には「すまい給付金」の給付額が引き上げられます。図表2にあるように、消費税8％が適用される住宅を買った人への給付額は最高30万円ですが、消費税10％で買った人は最高50万円に増えるのです。
特に影響が大きいのは、年収500万円、600万円前後の人。消費税8％時には、対象となる年収は510万円以下であり、510万円超の人は給付額ゼロでした。それが、消費税10％時には対象となる年収が775万円まで引き上げられます。たとえば、税率8％時には給付額がゼロだった年収520万円の人は、消費税10％時には40万円が給付されます。
ですから、4000万円のマンションで建物価格が2000万円であれば、税負担は160万円から200万円に40万円増えるのですが、その負担増加分はすまい給付金でシッカリと取り返せる計算です。もっと年収の高い人だと給付額が少なくなるので、税負担の増加分のほうが多くなってしまいますが、年収によっては消費税引き上げによる税負担の増加を恐れる必要はないのです。
■増税後のほうが値引き交渉などの余地が大きくなる？
つまり、年収などによっては「消費税8％のうちに」と焦る必要がないわけです。むしろ、増税前には駆け込み需要が発生して、不動産会社やハウスメーカーなどは大忙しになりますが、増税後は客足が絶えてウェルカム状態に。売り手市場から買い手市場に変化して、価格が下がる可能性もありますし、そこまでいかなくても個別に値引き交渉などをしやすくなる可能性があります。
消費増税による負担増の影響が小さい人、ほとんどない人であれば、むしろ増税実施後まで待って、ジックリと物件探しをしたほうが、安くていい物件を見つけられるかもしれません。
■親からの贈与を期待できる人も今年10月以降に
さらに、住宅取得に当たって両親や祖父母などから多額の贈与を期待できる人も、増税後のほうが得策です。
両親や祖父母などの直系尊属から住宅取得のための資金贈与を受けた場合、一定額まで非課税になる制度が実施されています。15年末までの非課税枠は最高で1500万円でした。それが、図表3にあるように、16年1月から17年9月末までの間に消費税8％で買った場合、あるいは中古住宅でそもそも消費税がかからない場合などには、この非課税枠が1200万円に縮小します。
しかし、16年10月から17年9月末までの間に税率10％で買った場合には、非課税枠がなんと3000万円に拡充されるのです。贈与税には年間110万円の基礎控除がありますから、合わせて3110万円まで非課税で贈与を受けられる計算です。
■駆け込み需要後の反動減を緩和するための特例
これは、先に触れた建築請負契約の経過措置によって、16年9月末までに駆け込み需要が増加し、16年10月以降反動減が発生する事態を回避する狙い。両親などから多額の贈与を期待できる人は、「経過措置終了後に贈与を受けて家を買ったり、建てたりしてください、そうすれば税金が安くなりますよ」ということです。
そうすることで、駆け込み需要を抑制し、反動減の落ち込みをできるだけ少なくし、住宅の売れ行きの変動幅を小さくしようというわけです。住宅業界の経営の安定、ひいては日本経済の景気の安定にもつながると期待しているのでしょう。
それはともあれ、この制度を利用できる人のメリットは小さくありません。
■非課税枠のフル活用で545万円の税金がゼロですむ
やはり土地・建物2000万円ずつ、合計4000万円の新築マンションを買う場合、先に触れたように消費税の負担増加分は40万円です。
それに対して両親などからの3110万円の贈与を受けられるケースを想定してみましょう。税率8％時だと非課税枠は最大1200万円ですから、基礎控除と合わせて1310万円まで非課税です。3110万円のうち1310万円を引いた1800万円が課税対象になります。課税対象額が1800万円だと税率は45％で、贈与税はこうなります。
・1800万円×0.45（45％）−265万円＝545万円
3110万円もらっても、実際に住宅取得に充てられるのは2565万円に減ってしまうわけです。4000万円のマンションなら、贈与以外に1435万円を用意しなければなりません。消費税8％で買えて多少消費税が安くなったとしても、この贈与税負担が重くのしかかってきます。
しかし、16年10月以降税率10％で取得すれば、3110万円全額が非課税になって、贈与税はゼロですみます。4000万円のマンションなら贈与のほかに890万円準備すればいいわけで、消費税の負担が40万円増えたとしても、こちらのほうが圧倒的に有利になります。
■購入希望物件や置かれている環境で対応策は異なる
消費税の引き上げといっても、そもそも通常の中古住宅の購入を考えている人ならまったく関係のない話ですし、注文住宅を建てたい人なら今年の9月末までに契約したほうがいいかもしれません。でも、すまい給付金を考慮すれば年収などによっては、実質的な負担に変化がない人もいます。
また、両親や祖父母などから多額の贈与を期待できる人であれば、むしろ増税後に買ったほうが結果的にトクすることになります。
購入希望物件やみなさんの置かれている環境などをしっかりと確認して、もっとも有利なタイミングを見つける必要がありそうです。
（文＝山下和之／住宅ジャーナリスト）
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