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マイナス金利は「不動産株」に必ず火をつける！
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160302-00107537-shikiho-bus_all
会社四季報オンライン 3月2日(水)21時11分配信
今年1月29日に日銀がマイナス金利政策の導入を決定してから、うるう日の2月29日でちょうど1カ月が経った。そこで今回のコラムでは、1.この間の市場の動き、2.暮らしの変化、3.今後の投資方針について考えたいと思う。
一つ目の日本の市場の動きは、ここ1カ月を振り返って簡単にまとめると以下のとおりである。
まず株式市場だが、日経平均はマイナス金利導入前に1万7000円の水準を維持していたが、マイナス金利導入から2週間で1万5000円の大台を割り込む水準まで大きく下落した。一時は大きく戻す場面もあったが、それでもマイナス金利導入以前の水準を下回っている。
次に長期金利の指標となる10年国債利回りは、2月9日にマイナス金利となった。わが国では初、世界でもスイスに次いで2例目だ。このことは10年国債を満期まで保有すれば「確実に損をする」ということであり、満期保有においては絶対に損をしないという国債の「安全神話」が崩壊した歴史的瞬間でもあった。
マイナス金利政策適用の初日の2月16日、金融機関が業者間で日々の資金やりとりをする短期金融市場でも、無担保コール翌日物で10年ぶりにマイナス金利の取引が成立した。そして為替については、円ドルレートで120円前後だったものが112円前後まで円高に振れている。
■ 最も恩恵を受けるのは誰か
二つ目の暮らしの変化については、今すぐに何か大きく変わったと感じるものは少ないが、これから先はいろいろな場面でじわりと変化が出てきそうである。
例えばメガバンクは、普通預金金利を一斉に0.001％に引き下げたが、これは銀行に100万円を預けても、1年後には利息として10円しかもらえないということである。今まではせめてATMの手数料や銀行に行くまでのバスや電車の運賃ぐらいはもらえたものが、今後はそれすらなく、自分のおカネを動かそうとすると赤字になってしまう状況なのだ。
日銀は「市中銀行の預金金利まではマイナス金利を適用しない」とコメントしているが、実際は銀行に預金をすると損をしてしまう事例が出始め、実質マイナス金利状態になっている。
また証券会社は普通預金の感覚で利用されていたMMFの受け付けを停止すると発表しているし、生命保険各社は相次いで一時払い終身保険の販売を見直すなど、マイナス金利で国債利回りが急低下し、運用利回りの確保が難しくなった影響が出始めている。
一方でプラス面の恩恵を受ける人もいる。それはローンを組んで自動車や住宅など大きな買い物を検討している人たちで、特に住宅購入資金は金額が大きいため恩恵が大きい。
メガバンクは住宅ローン金利の10年固定金利型（最優遇金利）を0.8％前後で提示しているようだが、バブル景気の頃にピークをつけた変動金利8％強と比較すると10分の1の水準である。仮に1000万円を10年固定金利で借りて、10年間毎月同じ金額で返済するケースを考えると、金利8％の場合、利息の負担だけで合計456万円かかるが、0.8％の場合は41万円と11分の1以下で済むのだ。
貸し出す側の金融機関からみれば金利低下は収入減につながるが、それでも10年国債がマイナス金利となった今では、0.8％の安定収入が見込まれる住宅ローンに一段と力を入れるのは容易に想像できる。
■ そのときスイスでは何が起きたか
三つ目の今後の投資方針については、その前に日本に先立って世界で初めて長期金利がマイナスになったスイスの事例をみてみたい。
2015年1月、スイス国立銀行はマイナス金利政策を導入したが、運用のプロである年金基金は投資行動を大きく変化させた。現金比率を引き下げると同時にその資金を不動産に仕向けたようだ。その最大の要因は国債のマイナス金利拡大で運用が難しくなる一方、不動産は賃料収入など一定の収入が見込めたためである。
また海外に向かっていた投資マネーは、通貨スワップにおける対外為替ヘッジのコスト高により国内回帰しスイスフラン高をもたらしたが、今回の日本も同じような動きをしている。
このように日本の金融機関の動き、預金者も含めた投資家の運用難の状況、そしてスイスの事例を考えると、今後日本の資金の行き先は「不動産」に集中しそうな雰囲気である。つまり株式テーマ的に今後もっとも有望なセクターは「不動産」ということだ。
すでにその兆候はデータに表れていて、銀行による不動産業向け新規貸し出しは2015年に10.6兆円となり、1989年の不動産バブル期の水準を超えて26年ぶりの過去最高を記録している。融資残高も65.7兆円と18年ぶりに過去最高を更新した。加えて個人向け住宅ローン残高も過去最高である。東証に上場するREITの時価総額も先日11.6兆円となり過去最大を記録した。
すでに過去最高のデータが並んでいるため「不動産バブル」を懸念する声も聞こえるが、マイナス金利の効果がじわり効いてくるのはこれからだとすると、まだまだ不動産マーケットは拡大しそうである。
そう考えるのにはわけがある。日本の土地資産の評価額がまだまだ低すぎるからだ。
ここで日本の土地資産の評価額を知るために、日本国全体の総資産の内訳であるバランスシートを確認してみたい。日本のバランスシートは内閣府が発表する「国民経済計算確報」を見るのがよい。
今年1月15日に発表された平成26年度の最新版によると、2014年末（暦年）の日本の総資産は9684兆円で負債総額は6576兆円。差し引き3108兆円が一般的に「国富」と呼ばれる正味資産である。ちなみに家計部門（個人企業含む）の内訳は総資産が2727兆円、負債は368兆円、正味資産は2359兆円である。
さらに詳しく見ていくと、日本の土地資産の評価額は足元1118兆円となっているが、1990年末のピーク評価額2477兆円からみればまだ半分以下の低い水準にある。
株価指数もまだピークの半分以下にあるとはいえ、東証1部の時価総額は昨年5月に25年ぶりにバブル期のピークを超えて、さらに600兆円を超える水準まで拡大した。
これはこの25年間で総資産に占める金融資産の構成比が大きく上昇し、不動産を含む非金融資産の構成比が低下したことが大きな要因だ。今回のマイナス金利をきっかけに金融資産から不動産に資金が移るとなると、土地資産の戻りの余地はまだまだ大きいように感じる。
銘柄については不動産株が有望なのは当然だが、順張りストレートでJ-REIT、ちょっとひねって土地含み資産株に注目してみるのも面白いだろう。J-REITは『会社四季報』の最後の100ページあたりにすべての銘柄が記載されているが、四季報オンラインではスクリーニングができないため、日本取引所グループのホームページに毎日アップされる日々の値動きと予想利回りを確認しながら銘柄を検討するのがよい。
最後にJ-REITについては流動性を重視した時価総額と利回りを重視した年間予想利回りの上位ランキングをつくり、土地含み資産株は四季報オンラインの検索機能を使ってまとめてみたので参考にしてほしい。
渡部 清二（わたなべ・せいじ）:大手証券会社に23年間在籍。中堅企業、個人投資家向けの資産コンサルティング、世界の運用会社向けの日本株セールスに携わる。2014年四季リサーチ設立、2016年「複眼経済観測所」設立、所長。
※当記事は、証券投資一般に関する情報の提供を目的としたものであり、投資勧誘を目的としたものではありません。
渡部 清二
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