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資産運用の中でも一般人が手を出しにくいというイメージがある不動産投資。しかし近年、不動産ファンドという新しい手法が注目されてきている。どこが新しいのか、その利点は何か、眞鍋かをりが、都市綜研インベストファンドの池和史取締役に聞いた。
＊ ＊ ＊
眞鍋：「『みんなで大家さん4号』というのが、御社の主力商品ですね」
池：「はい。不動産ファンドには大きく分けて二つの形態があります。一つは、キャピタルゲインと呼ばれるもの。これは例えば10億円のマンションを13億円で売って、値上がり益で儲けましょうというものです」
眞鍋：「ああ！ それです！ なんか不動産ってバブリーなイメージだよな〜って考えちゃう原因」
池：「もう一つは、家賃収入です。物件に入ったテナントさんや、業者さんに家賃をいただいて、それを分配する方法。我々の『みんなで大家さん』シリーズはこちらです」
眞鍋：「みんなで一つの物件の大家さんになって、その家賃をみんなで分けましょう、ということですか？」
池：「はい。一口100万円からになります」
眞鍋：「わかりやすっ！（笑） しかも、不動産投資で100万円からって、すごくお安いですよね」
池：「そうですね。中には5口、10口と投資される方もいらっしゃいますが、不動産投資がはじめての方にも安心、簡単に運用ができるように1口100万円を広めたいのです」
眞鍋：「みんなで100万円ずつ出し合えば、大きな物件でも投資できますもんね」
池：「しかし、100万円は100万円です。不動産投資で100万円といえば、容易かも知れませんが、他の金融商品に比べたら、気軽に“安いでしょ”とは言えません」
眞鍋：「たしかに。株やFX（外国為替証拠金取引）なら、5万、10万から始められますもんね。でも、他の金融商品にはないメリットがあるのでは？」
池：「失礼ですが、眞鍋さんは賃貸マンションに住まれたことは？」
眞鍋：「ずっと賃貸です」
池：「家賃が急に下がったり上がったりしたことは？」
眞鍋：「急にはないですね」
池：「そうですよね。絶対とは言い切れませんが、極端には変動しにくいという利点を使った商品がこの『みんなで大家さん』シリーズなんです」
眞鍋：「なるほど〜。安心感がありますね。“比較的安定しているんだよ”とは逆に、他の金融商品と比べてここはリスクかなっていう点は何でしょう？」
池：「入っていたテナントが抜けてしまったり、物件自体が天災などで崩壊してしまったら、一時的には分配できなくなってしまいます」
眞鍋：「あくまで家賃収入を分配するという商品ですもんね。ちなみに、分配っていつ行なわれるんですか？」
池：「分配は2か月に1回、奇数月です。こちらの商品は当初、シニア層を対象としたものだったので、奇数月に配当があれば、毎月安定した収益を得られます、というコンセプトなんです」
眞鍋：「うわ〜、シニアの方にとってそれはうれしいですね。しかも、私ちょっと驚いてしまったのですが、想定分配率が6％！」
池：「はい。『みんなで大家さん』は今回で4号となりますが、隔月の分配率も、満期での出資金償還についても、現在のところ想定通りとなっております」
眞鍋：「じゃあ、一口投資していたとすると、3年間で想定18万円（税引き前）が分配となるわけですね。そりゃあ得だわ！」
池：「そうですね、おかげさまで」
※マネーポスト2011年1月号
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コメント
菅総理が今回の報道で、自ら何がやりたいのではなく、今何をしなければならないのかという観点で政権運営をしていると話していましたが、今何をしなければならないと考えているのでしょうか。
つまり、数年後にくるであろう日本という国の危機が現実なのか、それとも今後日本という国が経済成長をしていくためにどうしたらいいかという観点なのでしょうか。
まずはじめの日本の危機という観点から何をしなければならにかというと、まず第一に考えるのが既得権益者の保護です。官僚主導の政治ならば、何が起きても官僚主導で国を治めなければなりません。
国の企業ともいえる大手企業に対しては、日本から外に出ていく準備をさせなければなりません。国内にいては、国の影響をもろに受けうからです。
そして、その費用を国民に負担させるのです。
また、公務員に関しては、危機の時に味方になるのは、公務員です。すると、公務員の恩恵は、引き続き行うということになります。
金融機関に関しては、量的緩和で金融機関に資金が流れても、国民には、貸すな、それよりも国債を購入し、国債の低下を食い止めろとなるのかもしれません。
その分、国債の再発行をおさえ、国民に負担させるということになるのかもしれません。
財務省としては、危機になったとしてもそのまま権力温存すればそれでよしとなり、菅政権が、その時のために既得権益温存のためにすることを今下地をつくればそれでよしとなるかもしれません。
問題は、政治家の中に国民側の立場に立とうとする政治家が権力を持つことです。
そのような政治家は、徹底的に排除することがそのような時には必要です。
そのためには、なんでもいいからそのような政治家は叩き潰せということになります。
つまり、菅総理は、国が危機になったとしても国民を見捨てることを選択したわけであり、既得権益を維持することが重要という選択をすることになります。
国の成長をめざすのであれば、これまた方向が違っていきます。
今や新興国にしてもインフラによる成長が見込まれています。日本のような一億に位の人口の国ではなく、インドにしても中国にしても、新興国の人口をあわせると十億人を軽くこえます。
そのような国が発展するにつれて膨大な資源が消費されます。
このところの資源価格の急騰をみればわかりますが、国内成長であれば、資源が取り合いになる前に国内のインフラ体制を強固しようと考えるのが、成長派ともいえる政治家の役目なのですが、国内インフラに関しては、目もくれないのが今の日本の政治家です。
果たして今の日本のインフラが、後何年持つのでしょうか。危険信号がでたことには、資源がたりなく、インフラ整備ができないという状況に変わっているのかもしれません。
つまりは、菅政権がやろうとしていることは、危機に対しての既得権益組織の保護体制作りともいえます。それ以外の国民は、見捨てるという判断をしたということです。
先日、ビートタケシさんが出演する番組をみていましたが、その中に日本書紀というのは、国内向けではなく、海外に日本を紹介するパンフレットのような物ではなかったのかという話題がでてきましたが、今の日本とその頃とは同じ状況なのかもしれません。
その頃は、武士の世の中ではなく、公家という貴族社会の世の中です。公家というのは、国民のことよりも国というものを自分達の物と考えます。
そのためには、国というものをよく見せなければなりません。国民生活が悲惨でいてもおかまいなしです。国民があまり苦しむようならば少し飴玉を与えればいいという感じです。
その公家社会が、武家社会へと変わり、その時代が国内へ向かいました。武家社会へと変わることにより経済、つまり国民による経済成長へと舵を切り替えたということです。
それが、楽市楽座であり、城下町であり、国民による経済成長へと向かったのかもしれません。
それが明治維新により、武家の手から庶民の手に移ったかのように見えたのですが、形上はそうでしたが、貴族階級制度の確立により公家社会へと変質していったのかもしれません。
となると、どうしても国外へと目を向けることになります。
そして戦争へと突入していったのかもしれません。
しかし、日本は、焼け野原のようにされました。そこで再度庶民の手に政治が戻ったのですが、豊かになるにつれ、政治に無関心になり、また、労働貴族といわれているように公家社会へと変質してきたのかもしれません。
公家社会が一番恐れるのが、どういう人間でしょうか。当然、庶民に人気がある人材です。危機が見えるほどそのような人材は、公家社会にとっては、危険人物となるともいえます。
現代では、公家社会というのは、既得権益組織なのかもしれません。ただし、公家社会にしても古代からの遺伝的DNAがあります。
そのDNAというのは、今の引き継がれているといわれています。
次にくる危機が、一つの社会変化へと移行するきっかけならば、たぶん日本は、大きく二つに分かれるかもしれません、二分する勢力との戦いへと突入となるのでしょうか。
ギリシャ、アイスランドにしても他の国が債権を購入しているために他の国は、これらの国に対して目を書けます、しかし、日本は、自国でほぼ大きな借金をまかなっています。日本が危険だとしても直接は、他の国はｍ、我関せず、或いは奪えるものは奪えという意識が目覚めるのかもしれません。
それを喜んで差し出すのは、公家社会です。
公家社会とは、自分の身分さえ保証されればいいのですから。
菅総理は、支持率1％でも辞める気はないと考えている以上、菅政権にするよろうとする野党議員とそうでない議員とに分かれるかもしれません。
つまりは、この半年程で色分けが国民の目にみえるのかもしれません。
さて、どこで国民は、どう判断するのでしょうか。
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