賃貸の家賃は最大の無駄…年収400万円を超えたら家を買うべき！住宅ローン返済の方がトク
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2020.02.26 文＝沖有人／スタイルアクト（株）代表取締役、不動産コンサルタント Business Journal
「gettyimages」より
■東京での生涯住居費
賃貸物件の場合、入居者の年収と家賃は比例する。おおよそ年収の25％が家賃に消えている。これはかなり高い数値で、こんな支払いをしていたら、貯金などできるはずもない。
東京都の居住者の生涯年収は1人2.5億円ほどになる。この生涯年収の25％が住居費と考えると、1人約6000万円になる。居住期間を70年とすると、月の平均支払額は約7.4万円になる。この毎月の支払いをなんとかして削減しないことには、東京の生活は成り立たない。
ここでは、結婚などは想定していない。なぜなら、東京都で50歳までに結婚しない人の割合は、男33％、女28％に達するものと予想される。残り7割の人は一度は結婚するわけだが、結婚しても、その後に離婚してしまうことが少なくない。実際、結婚した人の35％は離婚している。この結果、2人に1人が老後を単身で迎えることになる。
最近、「ねんきん定期便」で自分の年金支給額がわかるようになった。その65歳以降の支給額を見てみよう。年金支給額は現在の高齢者は多いが、年齢が若いほどもらえない。年金が少ないと賃貸入居も断られる始末になる。
■家賃は最大の無駄
まず、家賃は最大の無駄な出費だという認識を持っていただきたい。学校を卒業して仕事をするようになってから亡くなるまで約70年ある。住宅ローンは最長35年なので、支払い負担期間は2倍になる。住宅ローンは借入額の毎年3％程度を返済する。マンションの家賃相当額は物件価格の4％なので、ローン返済のほうが安く済む。年間家賃4％を25年払えば、その物件価格となり、手に入れることができるということだ。
単身向きなら、4000万円も出せば立派な家が買える。それを家賃として6000万円も払うのは、2000万円の無駄でしかない。これらのことから、家賃を払うよりも住宅ローンを返済したほうがいい。
このようになるのは、金利と税制の違いによる。住宅ローンはほぼゼロ金利なのに対して、不動産投資の金利は高い。また、税制は投資の場合には賃料収入に税金がかかって、手取りは7掛けくらいにしかならない。自宅は金利と税制で圧倒的に優位に政策誘導されているのだ。つまり、買うことをためらっている時間は無駄でしかない。
■先人の知恵
東京都は持ち家率が全国でもっとも低い。それでも85歳以上で75％あり、民間賃貸比率は10％に留まっている。数字から見て、東京都でも何か特別な事情がない限り、持ち家を取得することが常識になっているといってよい。
無駄な家賃の解決策はひとつしかない。これまで先人たちがやってきたように、自宅を持ち家として手に入れるのだ。そのためには、自分の年収がある程度あるときに、その信用を活用して自宅を買うしかない。
そのタイミングは早いほうがいい。住宅ローンを実質定年の65歳までに完済するためにも、遅くとも30歳までに家の購入を検討することを提案している。購入タイミングが遅れるほど、定年後のローン残高が多すぎて老後破産することになりかねない。
30歳では結婚も出産もまだかもしれない。結婚・出産と自宅購入をまったく分離して考えるのだ。それでも、自宅は結婚・出産の障害になることはない。資産性がある自宅選びができる限り、いつでも結婚はできる。それよりも、自分の老後は自分で設計しないと誰もやってはくれない。
■20代でも「年収400万円」を超えたらマンションを買いなさい
まずは「賃貸から抜け出す」という強い意志を持つことである。また、「20代の間は借家住まいが当たり前」という感覚を捨てなければならない。「結婚して家族構成が決まって、上の子どもが小学校に上がる前に」などとグズグズ言っていたら、すぐに40歳ぐらいになってしまう。それでは遅い。
日本の金融機関では新卒入社後3カ月すぎれば本採用とみなし、住宅ローンの審査対象者になる。名前の通った大企業にいれば、頭金さえ用意できればすぐにも家が買えるのだ。
会社員の最大のメリットは社会的信用である。その信用が活かせる最大のチャンスこそ、超低利で借りられる住宅ローンなのだ。自らの有利なポジションを最大限活用する方法として、「新卒3カ月で家を買う」というのは道理にかなった行動だ。
ただし、ここでひとつのハードルがある。それは、金融機関の住宅ローンの審査では年収400万円がひとつのボーダーラインになっているからだ。これ以下だと、年収に対する借入額が伸びない。そうなると、都心に近い物件が買えない。そんな場合、まずは年収400万円以上を目指そう。
この年収要件をクリアできたなら、会社勤めの若手は年収の7倍から、多い人では10倍以上のお金を借りることができる。大卒1年目で年収400万円の人であれば、ざっと3000万から4000万円。これだけあれば、1人暮らしには十分な家を都内に持つことができる。それが可能な立場であれば、あれこれ考えずに買ってしまうことだ。
■得する自宅の選び方
しかし、私に限っては住居費の生涯コストがゼロになりそうだ。実家暮らしでもないし、社宅暮らしでもない。持ち家を購入して、資産が増えているからだ。どういうことかというと、購入したマンションが値上がりしているため、売ると利益が生まれ、返済していた住宅ローンの元本が全額現金で戻ってくるのだ。
無料で住んでいるというより、お金をもらいながら住んでいるに等しい。こうしている人は、少なくとも20万人はいる。そんなに難しいことではなく、誰もが学習すればできることだ。その証拠に、弊社が運営している「住まいサーフィン」という無料会員制サイトには25万人の会員がいて、私が説明している動画を見るだけで、その方法は容易に理解することができる。会員の平均利益は実績で2200万円である。
このように、購入したマンションで儲けるには物件選びが重要になる。ファミリータイプよりも単身向けの物件のほうが立地条件は厳しくなるので、必ず守ってほしい。単身者は「都心で、駅近」の物件を選ぼう。推奨はJR山手線の内側で、駅から徒歩4分以内だ。価格は張るが、売ることを前提に考えると、この条件を満たしてほしい。30平米以上であれば、住宅ローンを借りることができる。
こうして選んだ物件は売ることができるので、いつでも引っ越しができるということだ。結婚して新居に移転してもいいし、転勤になったら他人に貸してもいい。これらの条件を満たせば、「住んでよし、売ってよし、貸してよし」の3条件をクリアしたことになり、単身者の自宅購入の成功が約束される。簡単な条件なので、我が事として動いて、資産形成するだけでなく、老後のキャッシュフローを軽くしておきたいところだ。
■家賃を節約する方法
購入するために必要なのは初期費用の準備だ。今は諸費用ローンがあるとはいえ、物件価格の約8％が手元にないと、引っ越し代やカーテン代などが心許ない。家賃でいうと2年分だ。まずはこれを用意しよう。方法は2つある。
ひとつは、実家があるなら実家にいてお金を貯めよう。家を出たい気持ちもあるだろうが、最初のボタンをかけ間違えると抜け出せなくなる可能性が高くなる。じっと我慢する期間を最小にすることも考えよう。
親からまとまったお金を借りるのも一考だ。そのお金はゆっくりでも返すか、暦年贈与として年110万円の無税枠を使って返さないという手もある。いずれにしても、個人の信用がない中では身内しか借りる相手はいない。
次に、就職先の住宅補助規定をうまく使おう。2020年時点で有効求人倍率は未曽有の高さを維持している。職を求める人よりも求人のほうが圧倒的に多い状況なので、会社側も人の確保のために福利厚生制度を充実させている。実際、社宅や寮を準備する会社は増えているし、一定家賃まで会社が負担してくれる借り上げ社宅制度が充実してきている。定年まで12万円まで補助される会社もあるほどだ。
（文＝沖有人／スタイルアクト（株）代表取締役、不動産コンサルタント）
題名には必ず「阿修羅さんへ」と記述してください。