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横浜に2650万で中古マンションを買った「年収530万夫婦」の悲劇…3年で家を手放したワケ
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/86794
2021.09.01 齋藤 剛 クレイン不動産流通株式会社 代表取締役 一般社団法人不動産相談協会 理事 現代ビジネス
2650万円で4LDKのマンション（築17年）を購入した金子さんご夫婦。念願のマイホームでしたが、購入から少しして思わぬことが起こります。修繕積立金や管理費などが月に1万5990円も値上がりし、年間では20万円弱の負担増となってしまったのです。たしかに購入当時、値上がりの情報は知らされていましたが、実際に住居費が増えてみると、その負担は思った以上のものでした。
【前編】「2650万円で「中古マンション」買った年収530万夫婦、購入を「大後悔」した意外なワケ」
「損をした」と感じるように
実際に修繕積立金が上昇し、さらに月日がたつと家計に重くのしかかってきたため将来的な不安も増すばかりになります。
そして値上げしたことに対して「損をしている」と感じるようになってしまい「果たして良い買い物だったのか…」とふとしたときに思うようになりました。
そして修繕積立金の値上げから10カ月が経過したとき、金子さんが不動産業者に相談したところ、金子さんのローン残債より安くしか売れなかった場合でも、その差額を次に購入する物件に上乗せして買い替えをすることができる状況であることが判明しました。
そこで金子さんが出した結論は「売却して新しい物件でリスタートしよう」というものでした。
早速、売却査定を3社に出してみることにしましたが、なかなか納得のいく価格が出てきません。決して利益が出るような価格を待っているわけではないのですが、やはり売り出す際にも修繕積立金が足かせとなってしまい、意気消沈してしまいました。さらに査定額はあくまでも予想値であり、いつ売れるのかもわかりません。
それでも少しの希望に賭け、金子さんが納得できる額で販売開始することにしました。初めの1週間は見学予約が2件入りましたが、「本日すぐに見たい」というような急なもので、対応できないものが続きました。
そうした見学は、結局リスケジュールされないままで、「購買意欲が低い見学だったのかな」と残念な気持ちを何度か味わい、日々は過ぎていきました。
何を間違えたのか
販売開始から5カ月経過したときに、6件目の見学者で購入希望者が現れました。価格の減額交渉が入り、住宅ローンの残債を下回ってしまいましたが、今回を逃したらまた長期化するかもしれないということで、減額交渉を了承し、金子さんが新たに買う物件のローンにさらに200万円を組み込むことにしました。
新たな物件は間取りが3LDK・70㎡の分譲マンションで、築15年経過しているために管理費や修繕積立金もそれなりにかかってきますが、合計額は2万1000円でした。今度は契約日よりも事前に各書類のひな型を手に入れ、じっくりと考察したうえで冷静な判断ができたようです。
いったい金子さんご夫婦の場合、何が失敗だったのでしょうか。以下では、その点について解説していきます。
分譲マンションを購入する場合、購入額や住宅ローンの支払いにばかり目が行きがちですが、じつはほかにもさまざまな支払いが発生することに注意が必要です。
＜分譲マンション（住宅）購入における毎月の支払いについて＞ A：住宅ローン B：管理費 C：修繕積立金 D：テレビ・電話・インターネットなどの回線 E：町会費など |
主要な費用である「管理費」と「修繕積立金」は、以下のような性質の費用です。
管理費とは何か
先述しましたが、管理費は人件費や電気代など、共有部分を快適かつ安全に過ごすための費用で、スポーツジムやライブラリー、コンシェルジュなどのサービスが付いていると、その分費用も増えていきます。管理費には管理会社への報酬も含まれ、その額は管理会社によってさまざまです。
首都圏の平均的な管理費は約1万3000円であり、単価平均は約180～200円／㎡となります。
例）70㎡の場合…70㎡×180円＝1万2600円
マンションが小規模（戸数が20戸未満）であったり、逆にタワーマンションのように大規模であったりすると、約240円／㎡～約280円／㎡まで上昇する傾向があります。
しかし単価だけでは判断できないものであり、「高いほうが良い」「安いほうが良い」といったものではありません。
安い設定の場合、管理人さんの滞在時間が短かったり清掃の頻度が少なかったりするケースもあります。管理時間が短いと不審者の侵入があったり、共有部の照明が切れても気が付かず建物が暗いイメージになってしまったり、清掃が行き届いておらず雰囲気が悪くなったりということが起きてしまうかもしれません。
逆に高い物件は、管理体制がしっかりなされていることもあります。管理費が高い理由が見当たらない場合は、管理会社の変更を管理組合で検討する必要があるかもしれません。
修繕積立金とは何か
住宅とは、「土地という地面」と「建物という寿命のある物質」で成り立っています。
建物には寿命があり、下記の通り構造により寿命の目安が存在します。
木造（W）の場合：30～70年程度
鉄骨造（S）の場合：30～60年程度
鉄筋コンクリート造（RC）の場合：40～100年程度
この建物の寿命を長持ちさせるには定期的にメンテナンスをすることが必要です。15～20年ごとに外壁や屋根などの改修や塗装、給排水施設や受水槽などの取り替え工事を行うのですが、このことを大規模修繕といい、原則として修繕積立金でまかなうことになります。
修繕積立金は長期修繕計画という計画書によって、「いつ頃、どのような工事を、いくらで行うか」という計画が記載されており、5年ごとに見直し更新されていく傾向があります。
首都圏の相場は約1万1000円となり単価平均は約170円となります。
例）70㎡の場合…70㎡×170円＝1万1900円
原則は月額での支払いとなりますが、新築物件などの場合は一時金や修繕積立基金といって一気に支払うケースも存在します。
修繕積立金の値上げについては築年数の経過とともに増額する傾向が強いです。これは建物が古くなってくると修繕すべき箇所が増加してくるためです。値上げをどうするかについては、管理組合の総会などで過半数の議決にて認められることになります。
ちなみに団地修繕積立金とは、修繕積立金は1棟に対するものですが、複数棟があって、どの棟にも属さない建物や施設がある場合に要する修繕積立金のことです。
管理費と修繕積立金を考慮に入れて購入を
続いて、物件を購入する際に、管理費と修繕積立金について注意すべきポイントをお伝えします。
＜住宅購入における管理費と修繕積立金に関する注意点2つ＞
・修繕積立金の金額は新築時や築年数が浅い時点では低めの設定となっており、経過年数に比して増額されていくため、長期的にどのように変わっていくかが想定しにくい。 |
・「住宅ローンをいくらまで貸すことができるか？ 年間の返済額でいくらまでなら支払うことができるのか？」という審査判定時点では、月々発生する管理費と修繕積立金などの費用については金融機関では考慮されにくい。 |
安心できる目安として、「住宅ローン年間返済額の合計」を年収の30％以内とすることが多いですが、実際の家計のことを考えると「住宅ローン＋管理費＋修繕積立金＋駐車場などの年間返済額の合計」を年収の30％以内に設定したほうがいいかもしれません。
例）融資額2650万円 年収429万円 変動金利0.85％ 35年返済の場合
●月返済額＝7万2967円 年間返済額＝87万5604円
●87万5604円÷429万円＝20.41％（年収の20.41％が住宅ローン返済）
●管理費などの月額合計＝5万2710円／月・管理費などの年額合計＝63万2520円／年
つまり、住宅ローン返済87万5604円／年＋管理費など63万2520円／の合計額の150万8124円÷年収429万円＝35.15％となるため、住宅関連の出費は年収の35.15％も占めることなる。
このような計算は金融機関や不動産業者さんは行ってくれないことがほとんどであるため、ご自身で考察しておく必要があります。
ちなみに、戸建ては管理費と修繕積立金がかからないから「戸建てが得である」「マンションが損である」という考え方もありますが、果たして本当にその考えは正しいのでしょうか。
私は戸建てにも管理や修繕の必要性が存在していると考えています。たとえば戸建ての管理には草むしりや外灯の電球交換や清掃などがあります。修繕では10～20年に一度は外壁塗装も必要になってきます。戸建ての場合は強制力がありませんが、自分自身で管理組合・管理会社・管理人・清掃員を兼任するイメージになります。
管理費は売却時にネックになることも
マンションを売却する際にも、管理費や修繕積立金が高めであると近隣類似物件と比較して引き合いが少なくなる傾向があります。ご売却をされる際は、管理費や修繕積立金の増額前に実践していただいたほうが成約する可能性が高まるでしょう。諸費用が上がる計画はお伝えする必要がありますが、実際に上がった後のほうがより「不利」に感じてしまうからです。
管理費や修繕積立金については以上ですが、最後に、付録としてお得に引っ越しする方法をお伝えします。
付録：～お引越し料金を安くするための鉄則～
金子さんは美容室にお勤めしているために、火曜日が休みです。そのためにお引越しも火曜日（平日）におこなうことができました。
お引越し代金は旅行代金の設定と類似しています。
旅行代金はお客様が多くなるGWやお盆や年末年始などの繁忙期に最も高額設定になっているケースが多いですよね。それと同じでお引越しにも繁忙期があります。１月中旬～５月上旬が繁忙期となっており中でも３月は最も高額な設定となっているでしょう。更に曜日でも相違することが多く土日祝は加算されます。そして六曜（大安・先勝・先負・友引・赤口・仏滅）によっても相違するでしょう。お引越代金は日の人気度（需要）によって相違すると思って下さい。
つまり年間で最もお引越し代金が高額である日は
・「3月中旬～下旬」＋「土日祝」＋「大安」のセットとなります。
逆に最もお引越し代金が落ち着いた日は
・「6月～12月」＋「平日」＋「仏滅」のセットであると考えることができます。
驚くべきことに、この２つの料金の差は３～４倍と言っても過言ではありません。
つまり荷物量と移動距離が同じ場合でも依頼日によっては10万円の日と30万円の日が存在することになります。お引越しは頑張れば１日で済むことが多いため、有給の取得などが可能であれば利用してみることをお勧めします。
また相見積もりをおこなうことも大切です。あまり姑息な駆け引きはやる気をそぎ逆効果になってしまうこともあるためにそこそこにする必要がありますが、ライバルの存在を伝えることは企業努力の糧となるでしょう。
話は逸れますが、依頼する引っ越し業者さんは「口コミ・電話対応」などから吟味して選定しましょう。あまり低い金額の業者さんに依頼すると、低い金額でも成り立つ人員や仕組みによる作業となってしまい「荷物紛失」や「破損」。現場での「たばこポイ捨て」や「排泄」が発生したなんてケースも耳にしたことがあります。晴れてこれから住む地域での初日に他人の手で泥を塗られてしまったらたまったものではありませんね。
前回記事
2650万円で「中古マンション」買った年収530万夫婦、購入を「大後悔」した意外なワケ（現代ビジネス）
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