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外国人、不動産投信に食指――改造内閣の政策を先読み（スクランブル）
掲載日：2002/10/03 媒体：日経金融新聞 ページ： 20 文字数：1648
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　二日の株式市場で日経平均株価がバブル経済崩壊後の安値をつけるなか、不動産関連株が比較的堅調だった。土地税制見直しによる不動産市場拡大を材料視したのが理由だ。実はこうした期待を先取りし、売り越し基調を強める外国人投資家がひそかに買い増している銘柄がある。昨年九月に東京証券取引所に登場した不動産投資信託（ＲＥＩＴ）だ。□　■　□　小泉改造内閣が発足した九月三十日夕。米国の年金基金運用担当者が、都心を一望できる東京・恵比寿のモルガン・スタンレー証券の応接室を訪ねた。「不動産投信は生みの親の不動産株を超えて成長するのか」――。小泉改造内閣の掲げた不良債権処理加速が将来の不動産投信拡大につながるのかどうかを見極めるのが目的だった。　上場不動産投信は現在六銘柄あり、全体の出来高は一日平均十億円足らず。三井不動産や三菱地所の出来高が二十億―五十億円程度なのに比べ流動性に乏しい。それでも外国人投資家が注目し始めたのには理由がある。　一つは不動産投信の透明性の高さ。日本ビルファンド投資法人やジャパンリアルエステイト投資法人の場合、開示義務項目のほかにアナリストの財務分析に必要な賃貸物件別の損益も公表。個別物件の鑑定価格も半年ごとに公表しており、財務内容はガラス張りだ。　積極的な情報開示が下支えし、不動産投信の価格は一口当たり純資産価格前後でほぼ安定している。財務諸表に不透明さを残す不動産会社の株が相対的に敬遠され、資産デフレという漠然とした不安から一株純資産を大きく下回って推移しているのとは対照的だ。　もう一つは小泉政権がデフレ阻止と不良債権の抜本処理に本格的に乗り出せば、不動産取引が活性化し不動産投信市場が成長するとの読みだ。デフレの続く状況では、売り手の提示価格に対し買い手は将来の値下がりを見込んで安く買おうとするため、売買は成立しにくい。□　■　□　デフレが終息すれば不動産取引が増え、これまで買いたくても買えなかった不動産投信に物件が流入しやすくなる。上場不動産投信全体の時価総額が現在の約四千三百億円から三井不動産並みの八千億円程度に拡大すれば、年金基金の運用対象になる可能性も出てくる。　こうした可能性をいち早く先取りしているのが海外ヘッジファンドだ。ジャパンＲＥの場合、投資主に占める外国人比率は三月末時点ですでに二四・九％と、設立母体の三菱地所の外国人比率（二一・四％）を上回った。ビルファンドも六月末で二一・五％と、半年間で三ポイント強上昇した。　ヘッジファンドが狙うのは「市場拡大で生まれる流動性プレミアム」（モルガン・スタンレー証券の大槻啓子アナリスト）。時価総額が増え、年金資金などが不動産投信をポートフォリオに組み込むようになれば、売却益を得られるわけだ。不動産投信の予想配当利回りは年四―六％程度。このうち「二ポイント程度が流動性リスクの上乗せ分とすれば、一ポイント低下しただけで取引価格が一、二割上昇する」（大槻氏）可能性がある。　安定配当商品という特性から取引価格は長期金利と連動する傾向が強いうえ、純資産価格を大幅に下回る懸念も小さい。仮に思惑が外れても比較的高い利回りで運用できるとの読みもあるようだ。□　■　□　不動産投信は個人マネーを不動産市場に呼び込み、市場を活性化させる切り札として登場したが、資産規模拡大の遅れや個人投資家に対する複雑な課税などを背景に伸び悩んでいる。不動産業界では流動化促進策として「土地売却で表面化する含み益への課税繰り延べを研究したい」（三井不動産の浅井裕史不動産証券化推進部長）との声も出るなど、市場拡大に知恵を絞り始めた。　ＵＢＳウォーバーグ証券の沖野登史彦アナリストも「機関投資家のインデックス運用の対象になるよう、早急に不動産投信を東証株価指数に組み込むべきだ」と強調する。小泉内閣はもちろん、周囲が協力して不動産投信市場を育成しなければ、海外資金流入拡大のわずかな兆しすら途切れてしまいかねない。（菅原誠吾）

自分の資産防衛を考えている人間は、ＲＥＩＴばかにしちゃいけません。

自分も色々自己防衛の為に投資資産運用やっていますが、住宅ローンを返済中で、余裕があまり無い。が、外債以外で資金運用するなら、ＲＥＩＴでしょう。ハイパーインフレが到来しても、インフレヘッジにはなるし。デフレが長期化しても5.6％の利回りはあるし、換金も容易。金　しか思いつかない人は、研究したら？　
ちなみに１銘柄一回5万円までが20％源泉課税、現時点で、６銘柄上場してます。2.3.4.6.8.9.10.12月に分配金があり、２月８月は２銘柄重なる。個人年金を構築できますよ。

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