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若いうちに家を買うべき3つの理由…賃貸より生涯で3600万円も得！住宅ローンで逆に儲かる
https://biz-journal.jp/2019/12/post_131478.html
2019.12.11 文＝沖有人／スタイルアクト（株）代表取締役、不動産コンサルタント Business Journal
「gettyimages」より
最近、東京では家賃は上がっている。理由は、空室率が低くてすぐ埋まるからだ。更新の際も、家賃の値上げ交渉の書面が届くのが通常になりつつある。家賃の値上げは当分続きそうで、それに対して身を守ることが必要になってくるが、その解決策として、家を買うことが最良となる。その理由は3つある。
■家賃は無限に払い続けなければならない
「30歳で住宅ローンを借りて持ち家を持った場合」と「同じ年齢から賃貸に住み続けた場合」で、ともに90歳まで生きたとして、持ち家は35年の返済で終わるが、賃貸は60年払い続けることになる。
同じ70平米の物件で、賃貸の家賃はここでは月15万円とした。持ち家の「住宅ローン＋管理費＋修繕積立金」とほぼ同額である。60年間で賃貸と持ち家の支払い総額はそれぞれ、
・賃貸／180万円×60年＝1億800万円
・持ち家／180万円×35年＋36万円×25年＝7200万円
となる。
差額は3600万円。これは、持ち家を購入した場合の支払い総額の50％に相当する。つまり、同一の物件を賃貸と持ち家で比較すると、賃貸の場合は持ち家の5割増しの費用がかかることになるのだ。しかも、この差額は長生きすればするほど大きくなる。
これを見れば、持ち家と賃貸のどちらが有利か明白であろう。
■住宅ローンは“マイナス金利”状態に
それだけではない。今のマンションの利回りは約4％なので、25年払うとマンション価格と同額になる。同じ物件に住んでも、持ち家は35年の元本返済と金利が総額だが、賃貸は物件価格の35年／25年＝1.4倍を35年で支払うことになる。
それに加えて、住宅ローン控除という持ち家固有の税金軽減策がある。これは最大40万円×13年分が支給され、現在の超低金利を補って余りある水準にある。つまり、住宅ローンを借りると、金利を払うどころか、マイナス金利でお金をもらえる状態になっているのだ。
多くの単身者は、給与額面のうち20～25％を住居費に充てている。額面の4分の1、税引き後の手取り収入に換算して3分の1が家賃に消えているのだ。こんな状態でお金が貯まるわけがない。その上、老後を迎えたら、年金では今のところには住むことすらできなくなる。
家賃地獄から抜け出すためには、初期費用が払えないといけない。それは物件価格の約8％程度かかる。これを用意するか、親からの贈与や借り入れにするか、最悪の場合は諸費用ローンを組むことも検討してでも、購入にこぎつけたほうが勝ちなのだ。
■老後の安心を買うのと同じ
住宅ローンの場合は、30歳で借りれば再雇用定年となる65歳までの35年で完済できる。ローン完済後の費用は管理費と修繕積立金だけになり、70平米なら月3万円程度、年36万円を見積もっておけばいい。
そして、この差は寿命が延びれば延びるほど大きくなる。世界でもトップクラスの長寿国である日本においては、賃貸に住んでいる期間をなるべく少なくすることこそが、生涯住居コストを下げるためにもっとも効果的な方法なのだ。
どちらも年収500万円のAさんとBさんがいたとして、若いうちに家を買ったか買わないかで、数十年の長きにわたる定年後のキャッシュフローはまるで違ってくる。老後の生活設計もまったく変わってしまう。
ほかに頼る相手がいない単身者にとっては、お金が老後の命綱である。ゆえに、自宅を持つことが最大のセーフティネットになる。そして、同じ買うなら若いうちに買っておいたほうが断然、得になる。
シミュレーションでは30歳と設定したが、別に25歳でも、あるいは23歳でもいい。若すぎるから家を買ってはいけないという理由は何もない。
■結婚したら、住み替えよう
「独身のうちに家を買うと、結婚したときに手狭になる」という人がいるかもしれない。それは当然で、一人暮らしにほどよい広さの家と、夫婦二人暮らしにちょうどよい家、さらに子どもがいる家庭に適した家はそれぞれ違う。結婚前に家を買うという場合は、必然的に将来的な転売を視野に入れておく必要がある。
大事なのは、いざというときにすぐに換金可能な「資産性」を有する物件を選ぶことだ。資産性とは会計用語で、「貸借対照表（B／S）に資産として計上できること」を意味する。資産として計上するための条件は「すぐに換金できること」であり、売上債権や有価証券のように換金が約束されているもの、商品在庫のように販売が可能なもの、賃貸用不動産のように使用を通じてキャッシュを得られるものが、それに相当する。
自宅にも、その気になれば売ったり貸したりしてすぐにキャッシュに変わる資産性のある物件と、買い手も借り手もつかない資産性のない物件がある。自宅を買う場合には、間違っても資産性のない物件に手を出してはならない。その資産性の見極め方は「7つの法則」として、このコラムで書いている。各物件の資産性などは、筆者が主宰する無料マンション情報サイト「住まいサーフィン」【※1】で無料公開している。その方法さえ守れば、いつでも引っ越しは可能なのだ。
（文＝沖有人／スタイルアクト（株）代表取締役、不動産コンサルタント）
【※1】
「住まいサーフィン」
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