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マンション、見かけ上の安さに騙されるな！専有面積圧縮や耐震性＆遮音性ダウンで最悪も
https://biz-journal.jp/2019/02/post_26755.html
2019.02.21 文＝山下和之／住宅ジャーナリスト Business Journal 
「Gettyimages」より
首都圏の新築マンションにようやく価格低下の動きがみられるようになってきました。不動産経済研究所によると、2008年のリーマンショック後に価格が低下、12年には4540万円まで下がりました。それが、13年以降上昇に転じ、15年には5000万円台に乗せ、17年には5908万円と6000万円に迫る勢いでした。ほぼ5年の間、新築マンション価格は上がり続けてきたのです。
■なぜ下がっているのか理由を見極める
それが18年に入って流れが変わりつつあります。平均価格がようやく少しずつ下がり始めているのです。不動産経済研究所がまとめた18年度上半期（4月〜9月）の首都圏新築マンションの平均価格は5762万円でした。17年度の上半期平均に比べて3.8％の下落です。17年暦年平均の5908万円に比べてもかなりの低下です。
でも、「ようやく下がってきたか」と飛びつくのは失敗のもとかもしれません。なぜ安くなっているのかを見極める必要があります。これまでの新築マンションと質量ともに内容が変わらない、あるいは上がった上で、価格が下がっているのであればそれは歓迎すべきことですが、実は、そうではないケースが多いのです。
たとえば、質量の質の面では構造や設備などの面での引き下げが行われていないか、量の面では専有面積が狭くなっていないかなどをチェックしておきましょう。
首都圏の新築マンションでは契約率60％台が続いています。70％が好不調のボーダーラインといわれますから、依然として厳しい環境が続いています。その契約率を少しでも高くするため、不動産会社はそうした姑息な手段によって価格を下げようとするケースが続出する可能性があります。
■土地代、建築費、人件費ともに高止まり
というのも、新築マンションをめぐる環境をみると、分譲会社にとってはコストが膨らむばかりで、簡単には価格を下げられる環境ではないことがわかります。
新築マンションの価格構成をみると、大きく分けると（1）土地取得費、（2）建築費、（3）不動産会社の経費・利益――の3要素から成ります。しかし、この3要素、いずれも値下げできるような状況ではないのです。
地価については、国土交通省の『平成30年都道府県地価調査』（基準地価）によると、3大都市圏の住宅地は前年比0.7％の上昇で、駅前などマンション適地とされる商業地は4.2％も上がっています。建築費も国土交通省の『建設工事費デフレーター』によると、11年度を100とした指数で18年後半は110前後まで上がり、高止まりしています。分譲会社の経費や人件費も働き方改革などが押し上げ要因になっています。
こうした事情から、本来なら新築販売価格を上げたくて仕方ないのですが、上げると消費者がついてきてくれません。そこで、なんとか“企業努力”によって価格を微妙に引き下げつつあるのが現状です。
■すでに専有面積の圧縮が始まっている！
その企業努力というのも、実は供給するマンションの質量をさまざまな面で削ることで成立しています。不動産会社が経費削減など、自分たちの身を削って値下げしているのではないのです。消費者にとってはマイナスになる部分が大きいので、十分な注意が必要です。
まず挙げられるのが専有面積の圧縮です。これは質量のうち、量の削減といっていいでしょう。
図表にあるように、15年の秋から年末にかけては専有面積の平均が72平方メートル、73平方メートルだったのが、ジワジワと縮小し、17年には70平方メートルを切る月が目立つようになり、最近では64平方メートル台まで落ち込んだ月があります。3年間でおおむね5平方メートルほど狭くなっています。しかも、この1平方メートル単価が建築費の高止まりもあって、グラフにあるように上昇傾向にあります。3年前には80万円を切っていたものが、いまでは90万円近くに達しているのです。
3年前に1平方メートル単価75万円で70平方メートルのマンションをつくると、75万円×70で5250万円です。しかし、現在では1平方メートル単価が85万円になっているので、70平方メートルのままだと、85万円×70で5950万円に上がってしまいます。そこで、70平方メートルを65平方メートルにすれば、85万円×65で5525万円に抑制できます。3年前の5250万円よりは高いのですが、最近の5950万円に比べればかなり安くなります。この見かけ上の「安さ」を前面に打ち出して売ることができるわけです。
■首都圏新築マンションの平方メートル単価と専有面積の推移
（資料：不動産経済研究所『首都圏のマンション市場動向』より作成）
■たった5平方メートルの縮小でもこんなに使い勝手が悪くなる
専有面積が5平方メートル程度狭くなってもそんなに影響はないだろうと思う人がいるかもしれませんが、そんなことはありません。5平方メートルといえば畳にすればほぼ3畳分に匹敵します。それまでは15畳だったLDKが12畳になってしまうのです。15畳ならゆったりとしたソファに大きめのテーブルを設置できたのが、どちらかを我慢しなければならなくなります。
しかも、間取り図上の畳数を多くするため、LDKと玄関ホールをつなぐ廊下の玄関側にドアを設置して、廊下のような細い部分もLDKに含めて表示するような姑息な手段を用いるケースもあります。このドアのある0.5畳から1畳程度の部分は実質的にリビングなどとして使えないので、一段と使い勝手が悪くなります。
もちろん、個別の部屋の広さを狭くするケースもあります。8畳を6畳にすると、これはもう主寝室にはなりません。ツインのベッドを置くとドレッサーなどが入らなくなります。入ったとしても足の踏み場のない状態になるでしょう。
■バブル時には50平方メートル台の3LDKが平気で売られた！
6畳を4畳半にすると、シングルベッドを置くだけで一杯いっぱいになってしまいます。それ以下に狭い部屋をつくると、そこはもう居室というよりは、納戸としてしか使いようがない部屋になってしまいます。「そんな無茶な間取りなどあり得ない」と思う方がいらっしゃるかもしれませんが、不動産業界はいざとなれば、そんなことも平気でやってしまう体質が残っている業界なのです。
古い話になって恐縮ですが、1980年代のバブル時から90年代にかけてはとんでもない間取りがありました。地価が高くなりすぎて、庶民が買えるような価格帯でマンションを供給するためには、専有面積を大幅に圧縮するしかなかったのです。その結果、80年代や90年代には50平方メートル台の3LDKといったひどい間取りの物件が出てきました。実際、築年数の長い中古マンションの情報が多数掲載されているポータルサイトなどを見てみてください。そのような極端に狭い3LDKの物件がけっこうあることがわかるはずです。
■構造や設備面のグレードダウンの可能性もある
そのため、不動産会社ではそうした使い勝手の悪い中古マンションを買い取り、3LDKを2LDK、1LDKなどに間取り変更して、「リノベーションマンション」として売り出しているケースが多いのです。もとの50平方メートル台の3LDKのままの間取りでは、誰も見向きもしてくれませんから、それも当然のことでしょう。
当時は中小の不動産業者だけではなく、わが国を代表するような大手不動産会社でもそんな50平方メートル台の3LDKを平気で売っていました。いまの時代、そこまでひどい間取りをつくると顰蹙を買い、ネットで炎上することになりそうですが、これからはそれに近い物件が出てきてもおかしくないので、十分に注意しておく必要があります。
いまひとつ、構造や設備面でのグレードダウンにも注意しておきたいところです。さすがに、外観や共用部分などのグレードを落とすと目につきやすいので、見えない部分でのグレードダウンが行われる可能性が高いのです。これが質量の質の面での削減ということになります。
■スラブ厚や石膏ボードの厚さなどにも注意
たとえば、鉄筋コンクリート造の外壁に鉄筋が十分配されているかを確認しましょう。大地震などに備えてコンクリートのなかに二筋の鉄筋を組み込んだダブル配筋が安心ですが、これまでダブル配筋を採用していた分譲会社でも、コストダウンのために鉄筋を一筋だけにしたシングル配筋のマンションを増やしてくる可能性があります。また、上下階を分けるコンクリート壁の厚さを示すスラブ厚も20cm以上はほしいところ。それ以下だと耐震性や耐久性だけではなく、遮音性能にも影響が出てくるので、注意が必要です。階高も3メートル以上ほしいところですが、それ以下の物件が増えてくるでしょう。
さらに、居室内の間仕切り壁に用いられる石膏ボードの厚さにも注目しておきましょう。遮音性などを考えれば150mmが理想ですが、125mmでもまず問題はありません。しかし、95mmだとトイレや浴室などの音が気になってしまいます。
こうした点は、モデルルームなどに設置されている設計図書を見ればわかりますが、素人ではなかなか読み取れないので、担当者に確認してみましょう。構造に自信を持っている不動産会社であれば、担当者レベルまで知識が徹底され、スムーズに答えることができるはずです。対応がしどろもどろになるようだと少し心配です。
価格だけをみて、「随分安くなったじゃないか、これは買い得だ」などと思ってしまうと失敗のもと。内容までシッカリとチェックして、価格に見合った中身になっているかどうかが重要なのです。価格だけにだまされるようなことがないようにしてください。
（文＝山下和之／住宅ジャーナリスト）
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