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明日の日本 象徴する老朽廃墟化する団地・マンション
https://blog.goo.ne.jp/aibatatuya/e/1760153e94302e2b58fbed042aa6b6e5
2018年12月04日 世相を斬る あいば達也 ※画像補足
以下は、築40年経過の老朽団地をみごと建て替えに成功した事例が紹介されている記事だ。この老朽団地が建て替えられたのは、成功事例と云うよりも、例外事例として、受けとめるべきだろう。容積率や立地条件の有利さで、今よりも良くなる展望があったから、70〜80代の居住者も賛同した、極めて稀な事例だと思う。いま現在、このように築４０年以上経過した団地やマンションが７３万戸あるらしいが、多くは、現居住者が亡くなった後、廃墟となる可能性が多いのではないかと危惧する。
駐車場のあるマンションなどでは、その収入を、修繕積立金に回すことで、潤沢な大修繕の資金を調達しているのだが、最近では、自動車を手放す居住者が増え、駐車場の空きが目立つようになっている。筆者の住むマンションも同様で、管理費の値上げで、この不足を埋めることになっている。このことからも判ることだが、団塊世代が、必死で入手したマンション等も、最終的には、廃墟になる可能性を秘めているという現実だ。そして、都市に住む日本人の車離れが顕著になっている現実だ。家と車が魅力的商品ではなくなっている空気感があるということを踏まえておこう。
ＮＹ市場が好況感に満ちている最大の功労企業は、ＧＡＦＡ（グーグル、アップル、フェイスブック、アマゾン）、たった４社の株価が、ＮＹ市場を支配している。しかし、考えてみると、正直な話、あってもなくても構わない企業にも思える。筆者などは、衣食住重視人種なので、アマゾン以外は必要性を感じない。たしかに、当初のグーグルの検索エンジンは優位性を保っていたが、最近は不正に満ちた検索結果を意図的にヒットさせる傾向が見られ、信頼に欠ける。Ｂｉｎｇ（マイクロソフト）の方が、商業性が抑えられている。正直、昔のヤフージャパンのカテゴリ・ディレクトリ検索が懐かしい。
横道にそれたが、世界経済を支えている実情が、実は、人間の歴史における死生観とは無関係なような事業によって支えられているのかと思うと、石器人が未来の世紀にワープさせられた感もある。逆に言うならば、バーチャルと云う言葉が出た辺りから、我々は、奇妙な駆動力で、マネーを太らせる為に経済活動をしているのではないかと、罪悪感が去来する。“人間とはなんぞや”などと書生っぽいことを言っていると、まさに、石器人扱いされるわけだが、金融資本主義経済や市場原理主義経済が民主主義を呑み込んでしまうようでは、“庇を貸して母屋を取られる”そういう感覚さえ持つわけである。
まぁ、最近の若い世代では、ライン、ツイッター、フェースブック、インスタグラムがなくなったら、スマートフォン、アイフォンがなくなったら生きてはいけないと、本気で力説するくらいだから、衣食住よりも大切なものなのかもしれない。しかし、「その通り」と同意した時点で、ビッグ・ブラザーズの思惑にはめられてしまうようで心配だ。ここまで通信インフラが発達した以上、これを排除することは不可能だ。かといって、戦略と云う概念に、ひどく不得手な日本人が、この世界で成功する可能性はないだろう。複雑系な製造工程や技術を売り物にした日本モデルは、日本人にしか出来ない理由で忌避され、単純な製造工程で完結する製品開発が主になっている。
つまり、日本が得意にしてきた製造業も、世界的サプライチェーン戦略と製造工程の簡略化で、日本の技術の必要度は格段に狭められた。そもそも、グローバル経済と云う世界では、極めて戦略性が求められる世界なのだから、常に狭いエリアで戦略を立ててきた日本人には無理なのだ。この島国日本の宿痾のようなもので、おいそれとは超越できないＤＮＡを背負っていると認識すべきだ。不様な車しか作れないルノーに技術の日産が呑み込まれようとなった途端、慌てた経産省が国策的に、ゴーン逮捕まで持って行ったが、その後の戦略は、現時点では、持っていない実情も見えてきた。
ルノーに４０％以上の株を握られている日産が、対抗する手段に限界があり、今後の対フランス・マクロンの攻撃に対応できる戦略は、経産省、地検二者ともに所持していない。徴用工判決への対抗手段も考えていなかった。寝耳に水の醜態で、菅官房長官のチョ●ボである。東芝がシャープに売ったＰＣ部門はダイナブックになるらしい。ダイナブックを前面に出し、海外市場で積極展開し、３年後に上場する目標も明らかにした。組み立て企業の台湾・鴻海（ホンハイ）精密工業が名実ともにＰＣ製造企業として、世界に打って出ると云う。かとおもえば、ハウステンボスが中国企業から２５％の出資を受けることになったようだが、この中国の複合企業「復星集団（フォースン・グループ）」は、「星野リゾートトマム」を買収したことでも知られている。パウダースノウの「Niseko」も外資に占拠されている。
水道の民営化も促進中で、安倍政権は、日本を売って売りまくり、“移民法”の採用で、人材派遣会社に大儲けさせ、ケケナカを大笑いさせようとしている。こんな国賊安倍自民党を選挙で勝たせたのだから、何ら文句は言えないが、彼らには売国の意志があるのだろうか。おそらくないのだ。公共性の経費削減を各省庁で実行したら、いつの間にか、斯く斯く然々になってい仕舞いました。どうしましょう？と実はオドオドおろおろしているだけなのだろう。やはり、国を閉じ、トランプ以上に引き籠る方が、少しは、国が滅びるのを長引かせる可能性がある。
≪老朽団地、建て替えに成功した「奇跡」 高齢住民も賛同
建て替え前の松が谷団地（松が谷マンション建替組合提供）
建て替え後のマンション＝いずれも東京都八王子市
「管理不全」のマンションの例は…
都市部を中心に「マンション老朽化」の波が押し寄せている。建て替えに成功した物件がある一方、必要な修繕すら進まないケースも。放置すれば防災面などで地域社会にも影響が出かねないとの危機感から、対策を強めている自治体もある。
「建て替えられたのは、奇跡のようだ」
東京都八王子市の住宅街に今年３月に完成した真新しいマンション「レーベン多摩センターＢｅａｕｔ（ビュート）」（１２階建て１棟・２３９戸）は、１９７６年築の「多摩ニュータウン松が谷団地」（５階建て３棟・８０戸）を、住民たちが建て替えた。中心的な役割を果たした小櫃（おびつ）健司さん（７７）は、感慨深げに振り返る。
団地の住戸は３ＤＫ・約５０平方メートルで、当初の入居者は大半が３０〜４０代のファミリー層だった。定期的に大規模修繕をしてきたが、築３０年を過ぎたころから老朽化が目立ち始めた。外壁のヒビに加え、ベランダのコンクリートの一部が落下したことも。住民が高齢化し、エレベーターがないことも問題になり始めた。
管理組合は抜本的な修繕も検討したが、外壁修理のほか排水管の交換、エレベーター設置などを含めると修繕積立金では足りず、少なくとも１戸あたり６００万円を追加で集める必要があった。団地が建ったのは８１年の建築基準法改正の前で、さらに今の耐震基準を満たすための改修を迫られる可能性も高かった。
そこで建て替えも検討し始めたが、入居者の多くは、すでに７０〜８０代。「いつまで生きるか分からないから、今のままでいい」という意見も根強かったという。
だが、２０１１年の東日本大震災で新たにヒビが入るなどして「住民の気持ちが『建て替え』で一つになった」（小櫃さん）。震災２日後、管理組合の集会で建て替え推進を決議した。
集中的に検討する委員会を作り、プランを練る設計事務所を選定。幸い、建物を大きくするために必要な容積率には余裕があった。戸数を３倍近くにすれば増やした住戸の分譲収入が見込めるため、抜本修繕と変わらない１戸あたり平均６００万円ほどの負担で、従来より広い７０平方メートル程度の新居を手にできると分かった。管理組合は、住民の不安を解消するため、アンケート実施などのコミュニケーションも重ねた。
そして１３年１２月、正式に建て替えを決議。区分所有者の５分の４以上の賛成が必要だが最終的に全戸が賛成した。マンション建て替え円滑化法に基づき、施主となる「建替組合」を住民と不動産会社で結成。工事契約や、区分所有権などを新マンションに確実に移行させる権利変換の手続きは、建替組合が中心になって行った。
工事中の仮住まいは、家賃や引っ越し代は各戸負担だったが、近くに確保。１４年９月から本格的に解体が始まり、約３年半で完成した。建て替えの検討を始めてから、約１０年が経っていた。
成功のポイントを「住民同士が、普段から関係を築けていたことが大きかった」と語る小櫃さん。「新たに入居した若い人に、また新しいコミュニティーづくりの中心になってほしい」と期待する。
築４０年超は７３万戸
マンションの老朽化問題などに詳しい不動産事業プロデューサーの牧野知弘さんによると、マンションは築３０年を超えると共用部分の給排水管など様々な部分に傷みが出始める。国の統計では、分譲マンションは全国に約６４４万戸（１７年末）あり、築４０年超は約７３万戸。１０年後には２・５倍の約１８５万戸になる見通しだ。
ただ、建て替えに必要な、５分の４以上の賛成を得るハードルは高い。戸数を増やせれば分譲収入が見込めるが、容積率に余裕がなければ戸数を増やせずに巨費がかかる場合もある。０４年以降に建て替えができたマンションは２３７件（４月時点）しかない。
建て替えない場合は大がかりな修繕が必要だが、修繕積立金を、分譲時に低く設定したまま上げていない物件もある。国はガイドラインで目安額の計算式を示しており、たとえば１０階建てマンション（延べ床面積８千平方メートル）で専有部分８０平方メートルなら平均値で月１万６１６０円になるが、「多くは目安を満たせていないのでは」と牧野さん。築３０年超の老朽化に備えた修繕計画がない場合もあるという。
管理組合の機能不全が妨げになるケースも。埼玉県南部の１００世帯あまりが住む築４０年超のマンションでは、管理会社に出納や設備管理などの業務は委託しているものの、大規模修繕工事の計画づくりは自分たちで進める必要がある。だが、住民の高齢化や住んでいない所有者の増加などで意見がなかなかまとまらず、準備ははかどらないという。元理事の一人は「自分たちが住む物件の資産価値の維持や向上を真剣に考えて欲しい」と話す。
国は、これまでも様々な法整備で老朽化対策を促してきたが、十分に進んでおらず、独自の対策を進める自治体もある。全国のマンション戸数の３割が集中する東京都は、管理組合の設置が明記された８３年の区分所有法改正よりも前に建ったマンションに、管理状況の届け出を原則義務化する方針だ。その上で、長期修繕計画を踏まえた修繕工事が行われていないなど「管理不全の兆候がある」マンションには、行政から助言することなどを検討している。
牧野さんは「老朽化を放置していると、マンションの価値は保てなくなる。他人事と思わず、管理組合の決算などをみて、積み立て状況を確認するなどの防衛策が必要だ」と指摘する。（有近隆史）
国のマンション老朽化対策
以前は建て替えに関する明確な規定はなかったが、８３年の区分所有法改正で、５分の４以上の賛成などの要件を明記。０１年施行のマンション管理適正化法で管理組合に長期修繕計画づくりなど適切な管理をする努力義務を課した。０２年施行のマンション建て替え円滑化法で、工事契約や権利変換をスムーズにするために法人格を持つ「建替組合」を作るなどの手続きを整備。１４年の同法改正で、耐震性不足なら一定の条件で建て替え時の容積率を緩和し、５分の４以上の賛成で一括売却もできるようにした。
≫（朝日新聞デジタル：有近隆史）
老朽団地、建て替えに成功した「奇跡」 高齢住民も賛同：朝日新聞デジタル https://t.co/fGvmYq8QH3 うちが元々住んでいた団地は、この団地より古いなあ…。建て替えていないなあ。
— Riko (@riko_21) 2018年12月2日
老朽団地、建て替えに成功した「奇跡」 高齢住民も賛同：朝日新聞デジタル - https://t.co/X82vVmb7Cq １戸あたり６００万円 / 「いつまで生きるか分からないから、今のままでいい」という意見も根強かった /住民同士が、普段から関係を築けていたことが大きかった
— Koichi Kawamata (@kawauso) 2018年12月2日
老朽団地、建て替えに成功した「奇跡」 高齢住民も賛同：朝日新聞デジタル https://t.co/FrjtFsgrZt
— 🌴🍄KOHTAN🍄🌴💫待つ勝✩相場師✩【陽はS陰はL】月給ll万円 (@Kotansapporo) 2018年12月2日
容積率だけではいけそうに思えるけど、近隣の老朽化テナント見つけたり、確約がないと大変だよー。
これからの建築士の食い扶持でもあるけど。
老朽 #団地、建て替えに成功した「奇跡」 高齢住民も賛同
— 朝日新聞東京編集局(コブク郎) (@asahi_tokyo) 2018年12月2日
#マンション老朽化 #マンション建て替え #修繕積立金
築30年を超え入居者の多くは、すでに70〜80代。「いつまで生きるか分からないから、今のままでいい」という意見も根強かった。https://t.co/iKdJVadBjD
42年で建替え？
— tarou satou (@kohumimetal) 2018年12月3日
資産にならなきゃ
＞東京都八王子市の住宅街に今年３月に完成した真新しいマンション「レーベン多摩センターＢｅａｕｔ」（１２階建て１棟・２３９戸）は、１９７６年築の「多摩ニュータウン松が谷団地」（５階建て３棟・８０戸）を、住民たちが建て替えた。 https://t.co/RO6pD7jTRA
たった30年で老朽化が目立ち、建て替えないと住めなくなる住居ってどうなのかと考えてしまいます。これからますます廃墟が増えていきそう😰
— Joshua Martin🙆🙆♂️ あたま抱え中 (@JoshuaM2063) 2018年12月2日
老朽団地、建て替えに成功した「奇跡」 高齢住民も賛同：朝日新聞デジタル https://t.co/sQTTRwPefz
これは成功モデルとして、
— 田中 実📷 / Minoru Tanaka📷 (@minorutanaka55) 2018年12月2日
参考になる奇跡ですね。
老朽団地、建て替えに成功した「奇跡」 高齢住民も賛同 https://t.co/ECwvTAv3bA
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