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不動産などの相続 過払いが8割にも上る理由とは
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20181104-00000004-moneypost-bus_all
マネーポストWEB 11/4(日) 16:00配信 週刊ポスト2018年11月9日号
相続税の「過払いが8割」となってしまうのはなぜか
2019年1月以降、改正民法の施行により相続制度が大きく変わる。配偶者の権利を拡充したり、自筆遺言の一部をワープロ打ちできるようになるなど、現代の社会情勢に即した変更だ。2015年の基礎控除縮小で、かつて「お金持ちにだけかかる税金」だった相続税が、「普通の人も納める税金」へと変わったこともあり、相続分野への関心は一気に高まっている。
相続ではほとんどの場合、税理士に依頼することになる。税理士は言うなれば“税金のプロ”だ。にもかかわらず、過払いが多く起きているというのだ。
税理士が税金の計算でミスをすることはあまりないが、その前段階で、そもそもの仕事として相続については不慣れなために適切な財産評価ができないケースも多い。それが過払いの発生する最大の原因という。
とりわけ注意すべきが、不動産だ。国税庁のHPによると、相続税の課税対象となる人の財産の約40％を土地が占める。そこで評価を誤れば、必然、相続税額にも大きな差が生じる。
基本的に、不動産の評価額は、建物は固定資産税評価額で、土地は路線価をもとに計算される。税理士法人アレースの代表で『相続税は過払いが8割』（かんき出版）の著者・保手浜洋介氏が解説する。
「ただし、こと土地の評価は例外だらけです。同じ路線価、同じ面積の土地でも、まったく同じ土地は1つとしてありません。そして、その土地の個性によって評価額は大きく変わります。
特に、最近『旗竿地（＊注）』と呼ばれる歪な形状の土地の場合、きれいな四角形の土地と比べて評価額が低くなるのが一般的です」
【＊注／道路に面する間口が狭く、そこから伸びる細い敷地の先に袋地がある土地】
土地を「購入する側」の視点から見れば当然だろう。大抵の場合、歪な形の土地より、四角形に近い方を購入したいと思うものだ。
「そうなれば、土地の取引価格に差が生まれる。税務署は、そういった要因を相続税を計算する際の財産評価に“一定の範囲で反映できる”としています。
土地の形はもちろん、“近くを電車が走っていて騒音や振動がする”“お墓が隣にある”“極端に日当たりが悪い”“高圧線が上空を通っている”といったことも考慮に値します」（同前）
土地の形状や騒音、墓といった周辺環境は、一般人の視点からも比較的気付きやすい。にもかかわらず「過払いが8割」となってしまうのは、わかりにくい評価ミスのポイントが他にも多くあるからだ。保手浜氏が続ける。
「Aさんが、自分の所有する土地をBさんに貸し、Bさんが住宅を建てていたとします。土地はAさんのものですが、そこで生活している人がいる以上、売買に制限がかかります。Bさんには『借地権』という権利があるからです。
仮にこの状態でAさんが亡くなった場合、この権利相当分を、土地の評価額から差し引けるのです。地域によりますが、一般に6〜7割程度。仮に1億円の土地だったとしたら、評価額が4000万円ほどに下がるわけですが、相続財産の評価時にこの条件が漏れているケースがある。そうなると相続税額が1000万円単位で安くなることもあります」
所有する土地でアパート経営をしていた場合、借地権と似たような考え方で、住人に借家権が生まれる。こちらは全国一律で3割、アパート（建物）の評価額を下げられるものだが、忘れられている場合も多いという。
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