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持っているだけで損する「土地」「マンション」の見分け方 ガクンと下がる瞬間は突然やってくる
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54059
2018.03.05 週刊現代 現代ビジネス
帰省して、「実家の後始末」が気にかかった人も多いだろう。しかし、いずれ来ることとは知りながら、漫然と先送りしている人がほとんどではないか。ならば、一刻も早く動いたほうがいい。東京五輪を前に、不動産市況はピークを迎える。
「住みたい街」の実情
神奈川県川崎市・武蔵小杉。住みたい街ランキングの上位に名を連ねる人気の住宅地だ。この10年間で高層マンション17棟、総戸数約6600戸が新たに作られ、ざっと2万人が移り住んだことになる。
東京都心にも横浜の市街地にも30分圏内という好立地が子育て世帯を引きつけ、マンションの価格もうなぎ上りだ。
タワーマンションの相場は中古物件でも70平方メートルで7000万円といったところ。10年間で、武蔵小杉駅周辺の基準地価は7割ほども急上昇した。
不動産バブルと言っても過言ではないほど市場が過熱する武蔵小杉を歩いた――。
午前8時、JR武蔵小杉駅には「長蛇の列」ができる。慌ただしく改札に向かう男性会社員（30代）の話。
「毎朝、たしかに人は多いですね。マンションを買っちゃったし、子供も保育園に入れたし、この環境に慣れていくしかないのですが……。正直、駅の混雑ぶりはなんとかならないかと思います」
街を歩くと、林立するタワマンが弊害を生んでいる実態も見えてくる。とにかく風が強いのだ。ベビーカーを押す母親や杖をついて歩く高齢者は簡単に風にあおられる。
コンビニの入り口には自動ドアの前にもう一つ透明な壁が設置されている。店員が言う。
「強風が直撃するのを避けるためです。壁を設置するまでは、砂ぼこりや木の葉、ゴミ屑が飛び込んできていました。ここ10年くらいの傾向です。やっぱりタワマンが影響しているんでしょう」
タワマンは住民の日常に欠かせない日照時間も奪っていった。長年、武蔵小杉の戸建て住宅に住む70代女性が嘆く。
「あっちとこっちのマンションの間を太陽が通過していく1時間が勝負なのよ。この時間を逃すと、もう洗濯物は乾かない。あとはずっと日陰だから、寒くて寒くて。それでもまた新しいマンションが建つらしく、そうなったら一日中アウトよ」
タワマンの建設にともなって、駅前にはショッピングモールや大型スーパーが新設された。そのため、もともと地元にあった商店街が廃れていった。80代の地元商店主の男性がぼやく。
「この商店街には惣菜屋や乾物屋、布団屋、魚屋、豆腐屋……色々あったけど、みんな店を畳んじゃったよ。あれだけ大きなショッピングモールや24時間営業のスーパーができちゃったら、とても太刀打ちできない」
便利な土地という評判を聞きつけ、子育て世帯は増え続ける。結果、子供の遊び場が不足し、陽の光が差し込まない、高架下のわずかな土地を「公園」として使わざるをえない状況だという。
都市計画の専門家で、埼玉大学名誉教授の岩見良太郎氏が指摘する。
「川崎市は、都市間競争の観点から超高層マンションが建設できるように規制緩和を進めてきました。その結果、都心に通う会社員やその家族には便利な街になったと言えるかもしれません。
しかし、保育園や小学校の不足、駅の大混雑など、けっして住みやすいとは言えない新たな問題が浮上しています。以前からこの地で生活していた住民には強いビル風や日照権の問題など、重大な問題が生じています。
トータルとしての都市計画がなされていないんです。このままでは街全体の魅力は否応なく落ちていくでしょう。放置すれば不動産価格が暴落する可能性があります」
首都圏も安心できない
さして住みやすくない街の不動産が、サラリーマン世帯が手の届かない金額にまで高騰していく。こんなことがいつまでも続くはずはない。多くの人がそう思っている。
では、不動産価格はいつピークを迎えるのか。
「今年に限って言えば、不動産価格は上昇する余地を残しています。'19年10月に予定されている消費増税を前にした駆け込み需要が見込まれるからです。不動産は高額なだけに、2％引き上げの影響は小さくありません。
すでに消費増税を見越した動きは始まっています。とくに埼玉県や千葉県などの郊外の物件。都心の投資用物件と違って、これらは実需のため、増税前に買おうという気持ちが強い。売り手も積極的に物件を投入しています」（住宅ジャーナリスト・山下和之氏）
ただし、これは需要の先食いにすぎない。その後の失速は避けられず、'19年以降は価格を大きく下げることが予想される。さらに、不動産会社が抱える構造的な問題もあるという。
三井住友信託銀行調査部の深山敬大氏が言う。
「新築マンションを多く手がけている不動産大手には資金に余裕がある会社が多く、これまでは多少売れ行きが悪くても強気の価格を崩さず、在庫を抱える余裕がありました。
しかし'18年から'20年にかけて各社は大規模プロジェクトを控えていて、手元に資金を用意する必要がある。そこで価格を安くしてでも、新築マンションを売り払う動きがあると見ています。
新築マンションの価格が安くなれば、中古マンションにも影響が及び、'19年には価格が安くなる可能性は大きい」
見逃せないのが、住宅ローン金利の動向だ。日本銀行はマイナス金利政策を行い、異次元の金融緩和を続けている。そのため、住宅ローン金利も抑えられ、不動産バブルに拍車をかけてきた。
「しかし、世界景気はよくなってきているし、実感はともかく、日本の景気も回復していると政府は発表している。いつまでもマイナス金利政策を続けるとは考えにくい。
日銀が金利を引き上げる姿勢を明確にすると駆け込み需要が増え、それが不動産価格のピークになる」（ファイナンシャルプランナーの深野康彦氏）
その上、日銀が金融緩和政策の一環として行っているREIT（不動産投資信託）の買い入れが終われば、不動産価格にとってもネガティブだ。
不動産コンサルタントの長嶋修氏が描く日本の不動産の将来像は暗い。
「シンガポール国立大学の清水千弘教授（現・日本大学教授）らの研究によれば、日本の住宅価格は2040年には、'10年より46％下がるとしています。5000万円だった不動産が、2700万円に下がるイメージです。
しかし、これはあくまで全国平均。私はこれからの不動産は、①価格維持・上昇グループ、②半値グループ、③無価値・マイナス価値グループの3つに分かれていくと考えています」
長嶋氏によれば最も多いのが、全体の7割を占める②半値グループだという。毎年2～4％の下落を続け、二十数年後に半額にまで下落する。
①価格維持・上昇グループは全体の1割程度。都心の駅近物件や地域でナンバーワンのタワマンなど、超優良物件だ。
「問題は、全体の約2割を占める③無価値・マイナス価値グループです。売ろうとしても引き取り手がおらず、固定資産税や維持管理にコストがかかるだけ。持っているだけで損をします。
あるいは所有者が空き家の取り壊し費用を負担して、無料で引き取ってもらうしかない。すでに地方の田舎では現実になっていますが、首都圏でも近い将来にはそういうところが出てきます。
たとえば、'70～'80年代に団塊世代が多く暮らした、かつてのベッドタウンがそうです。都心から30kmくらいのところにある、交通が不便な地域。
具体的には神奈川県の相模原や埼玉県の大宮、千葉県の柏などです。こういう場所は団塊世代が一斉に移り住んだので、住む人がいなくなる時期も一気にやってきます。
そういう土地を持っている人は、できるだけ早く売ったほうがいい。時間が経てば売れなくなるばかりか、持っているだけで損をします」（長嶋氏）
今年中に売るべきかも
人口減と超高齢社会の到来で、不動産需要は先細っていく。いまからどう手を打とうとも、これはすでに避けられない現実だ。一方で、新築マンションは'20年までは前年比増で供給され続ける。いずれ大暴落がやってくるのは自明の理だ。
「'20年の東京オリンピックの後には景気後退がやってきて、さらに不動産価格が下がる危険性もあります。長期的に見れば、日本の不動産市場に明るい材料は見当たりません。
野村総研の予想では、2033年には空き家は2000万戸を超え、空き家率は30.4％になるとしています。
かろうじて資産価値を維持できる不動産は、都心の一等地にある物件だけ。それ以外のエリアに関しては、資産価値を考えないほうがいいでしょう」（前出・山下氏）
「週刊現代」2018年1月20日号より
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