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7500万円タワマン買う共働き夫婦の末路 「買えば儲かるかもしれない」
http://president.jp/articles/-/22551
2017.7.13 オラガ総研株式会社代表取締役 牧野 知弘 PRESIDENT Online
日本での根強い「マイホーム信仰」。「家賃を払うのはもったいない」といって、結婚や出産を機に住宅ローンを借りる人が多い。人気なのは高額なタワーマンションだ。しかし日本の人口はすでに減り始めている。建物にしか価値がない「タワマン」を買って、本当に大丈夫なのか。不動産市場のプロである牧野知弘氏の著書『マイホーム価値革命』（NHK出版新書）から、ある30代夫婦のエピソードを紹介しよう――。
「6500万円を借りて購入したい」
先日、ある30代の夫婦から住宅購入の相談を受けました。
Dさん夫婦は都心の一流上場企業で共働き世帯、保育園に通う4歳と1歳の女の子の子どもがいます。2人の年収を合わせると1000万円を超える共働き世帯ですから、どこから見てもリッチなご家庭です。今、彼らが住んでいるのは、交通の便が良い家賃15万円の都心の賃貸マンションで、広さは55平方メートルと4人家族にはやや手狭になりました。
そんなDさん夫婦が、子どもが増えて賃貸マンションでは狭くなってきたので、東京湾岸部のタワーマンション（タワマン）を購入したいというご相談でした。その1室の価格は7500万円ほど。資金計画をたずねると、こつこつ貯めてきた貯金が夫婦あわせて1000万円強あり、これに住宅ローンで6500万円を借りて購入したいとの計画でした。
彼らは「ゆとり世代」に近い年齢です。
完成予定は「今から2年後」
親に大切にされ、何一つ不自由のない子ども時代を過ごし、就職は多少厳しかったものの無事に社会人になった人が多い世代です。小さいころからゲームに親しみ、ネットやスマートフォンを使いこなすのも自由自在、でも「働きすぎ」は大嫌い。昔のように人生で大きな冒険をしたいといった野望はなく、会社では真面目に勤めるものの、その割にはたいして「出世したい」という願望は持ち合わせていません。
『マイホーム価値革命―2022年、「不動産」の常識が変わる』牧野知弘著（NHK出版刊）
買い物はリーズナブルで品質の良いものであれば、ブランドにこだわりはない。だから買い物のほとんどはネットで済ませます。都心住まいの彼らは、自動車の免許は持っていても、車を持ちたいとは思いません。休日も子どもを連れて、徒歩または電車で近所の公園や公共施設で遊ぶのが流儀。自転車は必需品で、夫は会社まで基本は自転車で通勤しています。
こんな「堅実なライフスタイル」を実践しているDさん夫婦です。その彼らが、7500万円という高額のタワマンの購入を検討したいといって相談に来たのです。
きらびやかなパンフレットを持ってくるかと思いきや、さすがにネット世代。持参のタブレットを開いて、旦那さんが説明をはじめます。都心湾岸部の超高層タワーマンションは完成予定が今から2年後。戸数は1000戸程度と大規模分譲で、東京湾から「銀座」方面までを一望できる眺望の良さが最大の売り文句。駅までは若干距離があります。最寄りの地下鉄の駅までは徒歩12分。それでも一度電車に乗ってしまえば、「銀座」や「有楽町」といった都心部までは5分程度でアクセスできます。
ボーナス時の返済額は60万円
「天気の良い日は、自転車で汐風を感じながら通勤なんていうのもいいですよね」
旦那さんも新しい生活を夢見てまんざらでもなさそうです。
ローンの借入額は、夫婦で合わせて総額6500万円です。返済当初の金利が低い変動金利を使って期間を35年と長めに設定すれば、毎月の返済額は16万円強、ボーナス時は60万円です。年間返済額は280万円ほどとなり、年収1000万円超の夫婦からすれば、十分に支払えるレベルです。なおかつ、2014年から変更された住宅ローン減税制度の所得税控除分は年間で40万円となりますので、実質の支払い負担額は減税が適用される最大10年については年間240万円です。現在、彼らが住む家の現在の家賃は月々15万円ですから、これは「買うしかない」という結論になったというわけです。
しかし、なぜ家を買う必要があるのでしょうか。奥さまはこう言います。
「このタワーマンションが完成する2年後には、上の子が小学校でしょ。今の家は2LDKといっても部屋は狭いし、子ども部屋が欲しいですよね。幸いこのタワーマンションの建つエリアには保育園も併設されるみたいなので、子どもを預けてすぐに会社へ向かえるのもいいですよね」
「物件を売って儲かるかもしれない」
やはりお子さんのことが第一のようです。保育園不足が社会問題となる現在、特に近くに保育園ができることが決め手となったのでしょう。しかし、気になるのは何といっても35年もの長期間にわたる住宅ローンです。大丈夫ですか、と私が聞くと、奥さんは次のように言いました。
「ええ、たしかにローンは長いですね。35年だと60歳を過ぎるので、退職時にもローンが少し残る計算ですが、年齢が上がれば給料は増えるだろうし、残ったら退職金で返してしまえばいいかなと思いました。これからも生活費は切り詰めて、貯金ができたらその都度、期限前返済をしていけば、なんとかなると思っています」
なるほど、もっともな理由です。続いて旦那さん。
「僕も人生、住宅ローンに縛られるのはちょっとどうかなとは思っていますが、家族のためですし。それにローンを支払っていけば、いずれ家は自分のものになるわけでしょう。湾岸部のこの場所は、2020年の東京オリンピック以降も発展すると聞きました。欲しい人が増えて人気のエリアになれば、途中で物件を売って儲かるかもしれないじゃないですか。ま、それもありかなと思っているんです」
「マイホーム」の典型的な発想
旦那さんはどうやら「投資」としても考えているようです。最後に、家を買わなければならない理由をあらためて聞くと、奥さまはこう答えました。
「たしかに大丈夫かなという不安はあります。でも長期間で住宅ローンを組める今のうちに買っておかないと、このままずっと賃貸というのも不安なんです。だって、最近は都心のマンション価格がどんどん上がっているし、家賃をいくら払っても自分のものには一生ならないわけでしょう。それに家族向けの賃貸住宅は、ろくなものがないというじゃないですか。年をとると大家も貸してくれないといいますし。もし住宅ローンを組むのなら、若いうちからのほうが、返済は結果的に楽だと思ったんです」
私はこうしたDさん夫妻との会話に、実は驚きを禁じえませんでした。世の中のあらゆる情報を瞬時に取り入れて、それを活用しながら「しなやかな」生き方をするネット世代です。まさに「これから世代」ともいえる彼らが、家については意外と「マイホーム」の典型的な発想にとどまっていたのです。
ローン総額は9800万円になる
日々の買い物には一切の無駄なく、常に合理的な判断を下していく彼らが「何のために家を持つのか」という問いに対して、「今のうちに持っておいたほうがいい」という曖昧な視点しかありません。しかも35年も先のことを「まあ大丈夫だろう」という不確かな確信で、これからの人生で稼ぐおカネの大半（金利分を含めると9800万円！）を投じようとしているのです。いったい何がそうさせるのでしょうか。
優しく笑う夫婦を見ながら、この「マイホーム」という言葉の持つ魔力を考えさせられました。その後、彼らは念願のタワマンの一室を手にしたと聞きます。
「家賃を払うのはもったいないから、家は買ったほうが得」。そんな理屈でマイホームを購入してしまうことは、非常に危険なのです。そのことを訴えるため、私は『マイホーム価値革命』を書きました。この30代夫婦の異常な「マイホーム信仰」には、どんな危険が隠されているか。ぜひ本書で確認していただければと思います。
牧野知弘 (まきの・ともひろ)
オラガ総研株式会社代表取締役。第一勧業銀行（現：みずほ銀行）、ボストンコンサルティンググループを経て、三井不動産に入社。「コレド日本橋」など数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がける。2015年、オラガ総研株式会社を設立、代表取締役に就任。現在はホテル・マンション・オフィスなどの不動産全般に関するアドバイザリー業務を行う。『図解実家の「空き家問題」をズバリ解決する本』（PHP出版）など著書多数。
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