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広瀬すずのCMでおなじみレオパレス21に集団訴訟! 契約アパートオーナーたちが告発するえげつない商法
http://www.asyura2.com/17/hasan122/msg/104.html
投稿者 てんさい(い) 日時 2017 年 6 月 05 日 08:34:01: KqrEdYmDwf7cM gsSC8YKzgqKBaYKigWo
 

http://lite-ra.com/2017/06/post-3220.html

「♪夢中で〜がんばる君へ〜エールを〜」

 広瀬すずのCMでおなじみのレオパレス21。しかし、いま、そのレオパレス21でアパート経営をしているオーナーたちから、レオパレス商法への不信感が高まっている。

「レオパレスは相続対策として賃貸アパート経営を勧める。ところが、夫が亡くなり相続してみると、かえって厄介なものを抱え込んでしまった」というのは東京都在住のAさん(70代女性)。現在、アパートの建築請負・賃貸業のレオパレスとの間の集団訴訟をしているLPオーナー会(全国組織のレオパレス21のオーナー会/2014年1月発足、本部名古屋市、前田和彦代表)のメンバーの一人だ。

 Aさん夫婦がレオパレス21との間で契約を結んだのは05年のこと、事業家であった夫が所有していた近県の賃貸物件の建て直しを検討したからだ。『家賃収入10年保証』『30年一括借り上げ』ということもあり、当時大々的にCM展開されていたレオパレスを検討することになる。

 レオパレス21は16年3月期で売上高は5114億円、営業利益は209億円と4期連続増収、7期連続増益。管理戸数は約56万戸で、大東建託グループ(約92万戸)、積水ハウス(約56万戸)とともに上位グループを形成している。

 レオパレス21の物件は、工事一式から、入居者の募集、管理までをレオパレスが引き受け、一括で借り受けた賃貸料をオーナーに支払うサブリース契約を結ぶ。Aさんのアパート(各18部屋)は建設費約1億円、1部屋あたり約500万円超かかる計算になり、これ自体、相場よりも高いがバラ色のプラン(事業計画書と経年収支シミュレーション)が提示されることから疑問を抱きにくい。毎月の金融機関へのローン返済は40万円だったが、レオパレス21からのサブリース料(家賃収入)として毎月80万円を提示されていた。一括借り上げは30年、家賃収入保証が10年間続く限り、賃貸アパートは相続時の評価が低くなるため、相続対策としては悪くない。

「ところが、夫が亡くなり、『家賃収入保証』の10年が過ぎたとたんに、減額交渉にやってきた。50%を切ったという大幅な入居率の減少の数字を見せられて、『賃貸料を一室5000円値下げできないか』というのです。断ると『ならば、3000円値下げはどうか』と交渉を始める」

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 Aさんが断ったのには理由がある。このアパートの近隣にモールの建設計画があり、数年内に資産価値が上がるはずだったからだ。現在はそのモールも開業し、Aさんのアパートの入居率は高い数字を出している。レオパレス21側の行動に不信感を抱いたAさんはLPオーナー会と情報を共有しあうようになった。そこで、Aさんのケースよりもえげつないレオパレス21が行う「終了プロジェクト」の実態を知るようになった。

「終了プロジェクト」では、10年を超えた案件について、基本的に解約を前提とした交渉を行う。オーナーから解約の話が出なければ、ローン返済ができないような大幅減額を提示して、相手から解約を申し出るようにしむける。10年未満の物件についても、管理する物件に空室が増えてくると賃料減額の交渉が始まるというものだ。たとえば、Aさんとは別の北海道のアパートでは、契約した直後に「5000円下げてくれないか」と持ち掛けられたケースもある。

 レオパレス21の物件は、テレビ、冷蔵庫、洗濯機などの家財道具が全てリース物件として備えつけられている。サブリース契約が解約となれば、リース物件も返却されるため、入居者はテレビ、冷蔵庫、洗濯機など一式を失うことになる。このためレオパレス21では入居者に近隣のレオパレス物件を紹介することで、契約解除時にはアパートを全室空っぽにしてオーナーに返すという事態が多発したというのだ。

 さらにいろいろなバラ色のプランの綻びが出てきた。「その1つが、家具家電メンテナンス契約に基づいて行われるはずの家具家電メンテナンスがほとんど行われていなかったことです」と語るのはLPオーナー会の前田和彦代表。

 レオパレス21の物件の売りである「家具家電付き」を維持するために、レオパレス21のオーナーは、「家具・家電総合メンテナンスサービス」を契約するという。賃料の安い地域でも一律で月2000円/戸のサービス料を負担し、レオパレス側の費用負担で定期的に(7〜14年)新品に交換してもらえるという内容だった。

「ところが、契約年数が経過しているにも関わらず、家具・家電が新品に交換されないケースがあるのです。私たちは高い負担があるのに、いったいどこに消えたのか」(前田代表)

 LPオーナー会は14年8月から15年4月にかけて、契約の年数を経過した家具・家電について新品に交換するようレオパレス21に要請したが、その回答は期待した内容ではなく、交渉も不調に終わったことから、集団訴訟に踏み切った。16年11月に提訴し、2月に初公判が開かれたが、弁護士一人の原告に対し、被告であるレオパレス側は20人を超える弁護団で臨んでいる。

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 Aさんは「建物メンテナンスにも毎月7万5000円払っているが、樋が錆びていたり、放置自転車が置かれていたり、クレームを入れてもヨコの連携がほとんどないのか、ちゃんとしたメンテナンスが行われていない。不信は募るばかりです」と語るのだ。

 現在、安倍晋三自民党政権下の経済政策アベノミクスによる日本銀行の異次元金融緩和政策で地方のアパート投資に大量のマネーが流れ込んでいる。日銀の「貸出先別貸出金」によると、16年の金融機関による不動産融資は前年を15.2%上回る12兆2806億円だった。統計を遡れる1977年以来で過去最高だ。融資先に悩む地方銀行を中心に地方の地主や定年退職組を中心にした局所的な不動産投資バブルを引き起している。

 さらに、問題は、地方銀行が安易にサブリース業者の高い利回りの『バラ色』のプランをろくに審査せずに、融資してしまうことだ。このため、アベノミクスが始まって4年、建築されたアパートの2度目の更新時期が迫り、次々と空室率が上昇し始めている。その破綻したプランで首が回らなくなるオーナーも出かねないのだ。

 これで不動産バブルが崩壊したらいったいどうなるのか。こうした方式のアパート建築ビジネスは本当に大丈夫なのだろうか。

(小石川シンイチ)  

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コメント
 
1. 2017年6月05日 17:08:32 : 3x8L2HGWRE : kS1vgXT7mIk[9]
大東建託も東建もおなじようなもの。ただしオーナーは土地を持っているだけで居ながらにして金を儲けようとしていたわけでそれほど被害者ぶらなくてもよい。

2. 2017年6月05日 17:41:57 : rYuJrQurpI : 7br31fNmXl0[105]
これは知っている物件っぽい。想像がつく。わざと店子を入れずに追い込んでやると、月々の管理費はすべて家主に行くわけだから、これに長期間耐えられる家主はいない。
見計らって売却を持ちかけ、安値で取り上げるわけよ。
こうした手口はレオパレスに限らないよ。


3. 2017年11月09日 14:02:48 : LY52bYZiZQ : i3tnm@WgHAM[-3717]
2017年11月9日(木)
追及 アパート商法の闇
レオパレス21 契約無視の強引手法
家賃収入減 家主悲鳴

 大手不動産業者がオーナー(家主)から賃貸住宅を一括して借り上げ、入居者に転貸する「サブリース契約」で、トラブルが相次いでいます。業界大手の「レオパレス21」(本社、東京都)では、オーナーへの強引な家賃減額が問題となり、国会でも取り上げられる事態になっています。(原千拓)

http://www.jcp.or.jp/akahata/aik17/2017-11-09/2017110915_01_1.jpg
(写真)レオパレス21のアパートが建ち並ぶ=津市

 「問題はレオパレス21の契約不履行とそのやり方です」。同社に勧誘されてアパートを建てた前田和彦さんは指摘します。前田さんは同社に建物を貸す所有者団体「LPオーナー会」の代表です。
家賃保証のはずが

 同社は、地主に相続税対策などとして賃貸住宅の建設を提案。「全室を30年間借り上げ、空き室でも家賃保証し、地主は一定の家賃収入を得られる」と説明し、サブリース契約をすすめます。

 「契約から10年間は同社からオーナーに払われる家賃は変わらないという契約でした。実際には契約から10年未満で減額されたオーナーが推定1万人以上います」と前田さん。契約6年目で一部屋6000円減額され、家賃収入が15%減ったというオーナーもいるといいます。

 一体どうやって家賃を減額するのか―。

 前田さんによると、同社は賃貸住宅近隣の家賃相場がより安いことを理由に、さまざまな手法で減額を迫ります。

 ―「倒産しそうだ」と深夜におよび泣きついてくる。減額を断ると「倒産したら経営できますか」と脅迫ともとれる言動をしてくる。

 ―反社会勢力と見まがう容姿で訪れ、机を叩いたり怒鳴ったりする。「減額しなければ裁判する」と迫る。
業者の登録は任意

 日本共産党の宮本岳志議員は、衆院予算委員会(2013年4月)で、同社が「終了プロジェクト」と名づけ、大幅な家賃減額を提示してオーナーから解約を申し出るようにしむけていることを明らかにし、抜本対策を政府に求めました。

 国土交通省は昨年9月にサブリース事業者を監督するための賃貸住宅管理業者登録制度を改正。しかし任意登録のため、大手業者の中では、管理戸数で業界3位(16年)のレオパレス21だけが登録していません。

 前田さんは「土地を所有する70代の高齢者がターゲットで、多くの方が被害にあっています。これ以上被害を拡大させたくありません」と訴えます。

 同会顧問の澁谷歩弁護士は「契約締結時には『近隣の相場家賃の考慮』はまったく入っていません」として、こう指摘します。

 「『減額に応じないと契約を解約する』など法的に誤った説明や、高齢のオーナーが『返事は後で』と頼んでも帰らないなどのやり方に問題があります」

 本紙の取材に株式会社レオパレス21は「(オーナーの)同意を頂戴した上で減額をしており、不当に減額した事実はありません」と回答しました。
http://www.jcp.or.jp/akahata/aik17/2017-11-09/2017110915_01_1b.jpg
http://www.jcp.or.jp/akahata/aik17/2017-11-09/2017110915_01_1c.jpg
(写真)宮本岳志議員
対策強化が必要
宮本岳志議員の話

 安倍晋三政権がすすめるマイナス金利、低金利政策のもとで不動産業に資金が流れ込みやすくなり、サブリース契約による消費者問題が拡大しています。国交省の登録制度は任意で罰則もなく不十分です。借り主は業界大手で、知識、交渉力という点で強者です。登録を法制化するなど対策を強化すべきです。

http://www.jcp.or.jp/akahata/aik17/2017-11-09/2017110915_01_1.html


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