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新築の家は買った途端、 2割値下がりする！
http://diamond.jp/articles/-/122845
2017年4月3日 生形大 ダイヤモンド 書籍オンライン
日系企業を経て、外資系証券会社へ勤務後、お金のふやし方を学び、現在、1億円を超える年収がある著者：生形大氏が書いた『9割の日本人が知らないお金をふやす8つの習慣』。本連載では、本書の内容のダイジェストで構成したものを紹介する。
お金をふやすために知っておきたい
住宅選びのコツ
前回の連載では、家を資産として選ぶ重要性を解説しました。同じ時期に、同じような広さのマンションを購入した2人の先輩。10数年後には、資産価値で比べると5000万円もの差がついていたのです！
今回も、住宅選びのポイントをご紹介します。
まずは「新築は買った途端、2割値下がりする」という常識です。中古でも資産性を重視して購入する外資系エリートとは違い、日本人は自宅を購入するときに新築を好みます。「家を買う＝新築」と思い込んでいる人も多いようです。
確かに、新しい家は気持ちいいですし、設備も最新で使いやすい。
しかし、資産価値の点からは買うべきではありません。なぜなら新築マンションは、「買った瞬間に2割値下がりする」からです。
マンションディベロッパーは多くの経費を掛けて新築マンションを販売しています。チラシやホームページの費用、モデルルームの建築費、営業マンの人件費等々です。さらに自社の利益も上乗せしなければなりません。
そのような諸々の経費が販売価格の2割を占めているのです。
新築建売住宅の場合も、マンションより割合は少ないものの、やはり販売価格の1割以上を経費が占めています。
したがって、都心の好立地のマンションは別として、他のほとんどのエリアで買った新築マンションは、買った後にすぐ売ろうとしても2割ほど低い価格でしか買い手は付かないのです。
一方、世の中には、かなりの築年数が経った中古マンションであっても価値が下がらない物件があります。たとえば東京・渋谷区の広尾にある「広尾ガーデンヒルズ」。築30年を超えていますが、2000年頃から価格はほぼ下がっていません。それどころか2012年頃からは価格が徐々に上がっています。
先見の明がある人は、このような物件を買っています。
私が投資用にマンションを買う場合も当然、新築などは狙いません。一番の狙い目は、築18〜20年頃の物件です。
新築マンションは先ほど説明した通り、販売開始直後に価値が大幅に下がります。その後も右肩下がりを続けますが、この下がり方がゆるやかになるのが築18〜20年頃なのです。
投資用の不動産は5年ほど保有してから売却することが多いのですが、横ばいの時期に買えば、売却時に損をする可能性も低くなります。きれいにリフォームして売りに出せば、買った時より高く売れることもあるくらいです。
将来の「資産価値」を
考えた住宅選び
「一生住み続けるつもりだから、資産価値なんて関係ない」という人もいるかもしれません。
しかし、本当に住み続けられるかどうか、先のことは誰にもわかりません。リストラ、離婚、病気など、何らかの事情でお金が必要になり、家を売らなければならなくなる可能性もあります。そうなった時に資産価値が大きな意味を持ってきます。
例に挙げた日系企業の先輩のケースでは、現在、買ったマンションの価値が住宅ローンの残債を下回っています。こうなると、万が一のことが起こっても、売るに売れない状況です。売ったとしても住宅ローンが残ってしまうからです。
逆に外資系の先輩は、最初から一生住み続けるつもりは全くなく、家族構成や仕事の変化に応じて、その都度、新しい家に住み替えていくつもりでした。
実際、購入10数年たってから銀座のマンションを売却し、今度は港区の6000万円ほどのマンションに引っ越しました。10数年間のトータルでの住居費はほぼ無料どころかむしろ自宅を売却して数千万円の貯金まで手に入れました。しかも自宅の売却の場合は3000万円までの特別控除があるので、売却益が3000万円までなら税金もかかりません。ただ自宅に住んでいただけで資産形成ができてしまったのです。
マイホームは人生の三大出費に数えられる高い買い物です。だからといって、郊外の戸建や新築マンションを選んでいては、結果的に損をするだけ。
将来のことを考えれば、少しだけ背伸びをしたとしても10年、20年たっても価値の落ちにくい住宅を購入することが大切なのです。
生形大（うぶかた・だい）
1977年8月生まれ 富山県富山市出身。横浜国立大学工学部建築学科卒 横浜国立大学大学院修了。外資系証券（バークレイズ証券・JPモルガン証券）出身の投資家。現在、国内12棟189戸、海外3戸、都内の戸建て・区分マンション4戸の不動産を所有。不動産以外にも株・FX・先物・オプション取引・オフショアファンドなどあらゆる金融商品に精通。現在は資産運用の専門家として独立し、成功者続出の投資家を養成するスクールの運営、不動産投資セミナーの人気講師として、経済的、時間的な自由を志すサラリーマンに指導を行っている。主な出演メディアにサタデープラス（TBS系列）。主な著書に『年収1億円を生み出す[ハイブリッド]不動産投資』（ぱる出版）がある。
『９割の日本人が知らない お金をふやす８つの習慣』 生形大 著 定価：本体1,500円＋税
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