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アパート融資 異形の膨張 昨年3.7兆円、新税制で過熱
金融機関による2016年の不動産向け融資が12兆円超と過去最高を記録した。背景の一つが相続対策のアパート建設だ。人口減社会には似つかわしくないミニバブル。まだ局所的とはいえ体力の弱い地域金融機関が主役だけに金融庁や金融界からも不安の声が上がる。米リーマン危機を引き起こしたサブプライムローン（信用力の低い個人向け住宅融資）問題の「日本版にもなりかねない」（大手銀行首脳）。
近鉄名古屋線、津駅から車で10分ほど。海岸に近い中河原地区を中心にアパートが急に増え始めたのは６年ほど前だ。すぐ数軒が目についた。「入居者募集中」。１キロ平方メートルほどの地区に数十軒以上が密集するアパート銀座だ。表札付きの部屋は一部で駐車場の車もまばら。徒歩圏内に駅もないこの地になぜなのか。
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「ブームだからと不動産業者があちこちに営業をかけた」。市内の男性（70）は憤る。自身も約10年前、業者の勧めで銀行から約２億円を借りて畑にアパートを建てた。近隣工場に勤務する人が入居したが、土地の安さに目を付けた業者が営業を強化しアパートが急増。入居者の争奪が起き「今はどこも空室だらけ。誰が責任を取るのか」。
日銀によると16年の全国の不動産融資は前年から15％増の12兆2806億円で統計のある1977年以降で最高。バブル期も上回った。アパートローンも同21％増の３兆7860億円と09年の統計開始以来、最高に達した。貸家の新設着工件数も41万8543件と８年ぶり高水準だ。
理由の一つは、15年の税制改正で相続税の課税対象が広がったことだ。アパートを建てると畑や更地などより課税時の評価額が下がるため地主らが相続税対策で一斉に建築に走った。マイナス金利で貸出先を模索する金融機関も融資に動き、東京都の郊外などにとどまらず東北や山陰といった地方部にも異様なアパートラッシュが広がった。
埼玉県羽生市は市内の空室率が10年でほぼ倍増。下水施設などの維持管理コストが膨らむことを懸念し、15年にはアパートの建設地域を従来よりも制限する規制を出した。関西や中部圏から同じ悩みを持つ自治体の視察も相次いでいる。
融資急増の反動も出ている。「家賃減額分を支払ってほしい」。愛知県に住む80歳代の男性は２月、不動産大手を相手取った訴訟を地裁に起こした。「10年は家賃が変わらない契約だったのに、６年後に10万円減額された」と主張している。
男性はある契約を交わしていた。家賃徴収などを会社に一任する「サブリース」で、契約で決めた家賃を大家に払い続けるためリスクが少ないとされる。だが契約大家でつくる会によると、業績悪化などを理由に家賃を減らし、トラブルになるケースが増えている。この不動産大手は「運営環境などに基づいて判断し、協議したうえで決めている。家賃を上げることもある」と説明する。
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こんな事例は氷山の一角との声がある。融資を受ける場合、毎月の家賃収入が返済額を下回ると収支が逆ざやになり、運営を続けられなくなる恐れがある。石川県内にアパートを２棟所有していた男性（61）は家賃を１割減らされたことなどで月々の収支が悪化し14年にアパートを売却した。資産価値下落で手元には約3000万円の借金が残った。
融資実態も不透明だ。津市内のある大家は「不動産業者の紹介で２つの都市銀行から数億円借りたが事業性などの質問はほぼなかった」と証言する。中長期の入居見込みすら確かめていない可能性がある。
日銀統計もメガバンクや地方銀行などが対象でノンバンクは含まない。工場の敷地内にアパートを建てるケースなども含まれず実情を反映していない。中小企業が運転資金の名目で借りる「事業性融資」が実はアパート向けだったりすることもあるが、金融機関によって定義はあいまいだ。
［日経新聞３月２６日朝刊Ｐ．１］
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