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ダイヤモンド・オンライン
2017年3月30日 沖有人 [スタイルアクト（株）代表取締役／不動産コンサルタント]
人口減少が激化する中、マンションを買っても大丈夫か？
2050年には日本の総人口が1億人を割り込み、少子高齢化の真っただ中。長いローンを組んで購入したマンションには、その時点で資産価値があるのか？
今から35年の住宅ローンを組むと、返済終了は2052年になる。2050年には日本の総人口が1億人を割り込んでおり、今よりも少子高齢化が進んでいる。購入したマンションには、その時点で資産価値があるのだろうか。もし二束三文なら、購入する意味がないのか。またそのとき、資産価値がある物件はどんな条件を満たしているのか。今回は人口減少とマンション購入をテーマに、そんなことを検証してみたい。
日本人口減少はこれから本格化
35年ローンで自宅を買っても大丈夫か？
2050年には日本の総人口が1億人を割り込み、9700万人になると予測されている。これは厚労省の外郭団体である国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による、出生率も死亡率も中位という最も確率が高いと思われる予測となる。すでに日本の総人口は減少しているが、下がり始めは放物線の頂点から緩やかな傾きになる。弱火のなべの中で水からゆでられる蛙のように、少しずつの変化には気づきにくい。人口にはショック療法のようなことは起こらない。
ただし、2035年以降は毎年マイナス100万人ペースとなり、一気に減少し始める。こんな事態は世界的に見ても前例がない。2015年時点と比較して、ローンの支払いを終える2050年は23％も人口が減っているので、少なくとも「買いたい」という需要はそれに比例して減っていることは間違いがないと考えた方がいい。
◆日本の総人口の予測結果
（出典）国立社会保障・人口問題研究所 拡大画像表示
持ち家と賃貸のどちらが得かという論争は常にある。自宅を購入するのも、他人が建てた賃貸住宅に住むのも、土地代と建築費は同じコストがかかっている。違いは何かというと、金利と税制になる。以下のように、不動産投資を4つの要素に分けるとこのようなる。
●不動産投資の方程式：収支＝利回り−金利±税制±譲渡損益
住宅ローンの金利は投資よりも低く、持ち家優遇のための税制は自宅の方が圧倒的に有利である。このため、同じ物件に住む前提に立つなら、賃貸ではなく持ち家を選ぶべきということになる。この論争が終わらないのは、終わらないように世論を誘導しているメディア側にあり、終わらせたくないからだ。こうしたメディアにとっては持ち家側も賃貸側もスポンサーであるし、終わらせるとそのネタが使えなくなる。苦肉の策で比較をする際に、立地や面積などの前提条件が違うものを比べ、どちらの可能性もあるように結論づける。至って奇妙で、恣意性があり、全く信用ならない。
このほか、大規模修繕や管理費を同一条件でなく設定することもあるが、賃貸だけ修繕しないというわけにはいかない。メンテナンスに手を抜いて、資産価値を落としながら住むという選択肢はどちらにもないのだ。
持ち家の場合、住宅ローンさえ払い終えれば、管理費と修繕積立金だけ3〜4万円を支払えば住み続けられる状況になる。このくらいの住居費であれば、年金で暮らしていくこともできるだろう。持ち家の一番のリスクは途中で家族構成が変化することで、この時点で住み替えを余儀なくされた場合、含み損が多過ぎると引っ越せないことになる。持ち家のリスクを過剰に主張する経済人は家族にもめごとが絶えなかったケースが多い。人一倍そのリスクを感じているからだ。
住宅ローンの返済を終える35年後は負債がないぶん、中古価格はそのまま資産になる。築1年のマンション価格の下がり方は平均2％／年なので、35年後は7割減になる。新築時の3割程度ということだ。賃料と同額の元利返済額とすると、この資産価値分だけ賃貸よりも有利で、差がついていることになる。
売買市場の主力、30代・40代の
ファミリー層は変わらない？
新築マンションの購入主体は30代・40代のファミリー層であることは、今後も変わらないだろう。この自宅を買うニーズを「実需」（じつじゅ）と言う。この市場は少子高齢化の中にあって必ず衰退することになる。社人研予測によると、2050年には30代は39％減、40代は40％減でほぼ6掛けになる。単純に買う人が6割になってしまう。
最近の未婚率の高さと生涯未婚率の上昇から、30代の人口で分析するのはやや楽観的かもしれない。持ち家ニーズの強い世帯は子どものいるファミリーが多いことから、0-9歳の子ども人口で分析すると、41％減とさらにやや高くなる。新築の供給戸数はこの数に準じて減っていくことになるであろう。
エリアによって変化が生まれるなら、都心に近いエリアは実需層に加えて、住み替え層・セカンドハウス需要・相続税対策需要が存在する。住み替え層で含み益を出しているのは、1998年〜2005年の間にマンション購入した人たちになる。その当時35歳だとすると、現在50歳になり、住み替え世代になる。今後、定年前までに子どもたちが巣立って家族の人数が減っていく中で、部屋数を減らしてでも都心回帰する可能性が高い。この世代のニーズは職住近接などのアクセスの良さ、足腰の衰えを補う駅近立地などを考慮すると、都心に近いエリアだけになってくる。
ここで再認識しなければならないのが、アクセスの稀少性である。駅から徒歩1分の土地の総面積と、徒歩2分の土地の総面積とでは、二乗になるので4倍違う。これはオフィス集積地に対しての通勤時間も同じで、時間距離の二乗分の物件数が競合物件になると考えた方がいい。こう考えると、少し離れるだけでも競争優位性が急速に減少することがわかってもらえるだろう。
新築市場では競合する物件の数は非常に限定されるが、中古市場ではストック全体が常に競合物件となっている。その中で、最も重要視されるのは立地、2番目が築年になる。築年は新築に常に負ける宿命にあるが、中古は立地だけなら勝機がある。特に、不動産価格の評価方法が収益還元法になったので、賃料でマンション価格は決まるようになっている。賃料は立地・アクセスで決まることから、その傾向は顕著になっている。
日本全体の人口が減っても、マンション立地となるような都市圏に若年世代の人口が集まれば、需要は維持されやすいことになる。流入人口が生まれる理由は、そこに仕事があるからというのが最大の理由である。その中でも流入者が多いのは、これも職住近接から都心に近いエリアに集中する傾向があると考えた方がいい。
新たな市場をつくり牽引する
70代、80代以上の相続税対策世代
一方、マンション購入者としての実需世代は減少するが、増える世代がある。それは70代、80代以上の相続税対策世代である。社人研の予測では、35年後には70代以上は28％、80代以上は57％増える。80代以上の人口は2030年までの15年の間に1.55倍へと急速に拡大する。2015年の相続税の改正で、死亡者における申告者の割合は4％から8％に倍増した。つまり、相続税対策を意識する市場は以前の人口増（1.55倍）×申告者増（2倍）＝3.1倍以上になる可能性がある。有望市場だけに、このニーズに応える物件の方が高く売却しやすい。
◆年齢構成別人口の予測結果
（出典）国立社会保障・人口問題研究所 拡大画像表示
相続税対策の場合、人に貸していることが相続税評価を下げる方法なので、都心の賃貸市場に考察を加えておこう。リーマンショック直後に、都心の高額賃貸市場は空室率が高騰し、賃料も大幅に下落した。しかし、東日本大震災以降は需給バランスが回復傾向を続け、現在は賃料を増額改定する部屋が過半を占めている。市況としては好調を維持しており、空室率はＲＥＩＴの運用の数字である5％程度と低い。
タワーマンション節税を行う親は子どもが住む家を自分で購入し、子どもに貸すケースも多い。子どもが持ち家を持つと小規模宅地の特例が使えなくなる。これは子どもの持ち家取得の最大のデメリットであるから、これを回避するメリットは十分にある。親は持っているマンションを子どもに貸しているので、貸付事業用小規模宅地の特例（相続税評価額が取得価格の20％程度に減額される）を使うことができ、子どもは家を持たないので、親の自宅を引き継ぐための小規模宅地の特例（相続税評価額が取得価格の20％に減額される）を使うことができ、二重に効果が出ることになる。
セカンドハウスは税制上のメリットは少ないが、住宅ローンは充実してきているので、以前よりも所有しやすくなった。これを個人で取得する人もいるが、法人ニーズもある。個人でも法人でもニーズは同じで、オフィスに近い新幹線や飛行機のターミナル（東京・品川・羽田）との接続条件がいいところに集中する傾向にある。ホテルの稼働率が上がり、料金が高く、予約を取り難くなる中で、ホテル代わりのセカンドハウス需要は増えている。
法人が取得すると 役員社宅として貸すという選択肢も生まれる。この際には、公務員社宅と同じロジックで家賃計算するので、市場家賃の8割減になるケースもある（20万円の市場家賃なら、約4万円の住居費負担で済む）。内部留保が貯まっている法人では、都心不動産は下がりにくく、複数の使い道があるので使い勝手がある。こうした法人ニーズは東京のオフィス市場がある限りにおいて、人口の減少と関係なく存在する可能性がある。
2050年に選ばれる物件とは？
「買い替え」を視野に入れよう
マンションの耐用年数は47年で、これまで建てられたストックは2050年時点でも存在しているだろう。建て壊すにもコストがかかるし、住み続けている人がすべて建て替えコストを負担できるのはレアケースだからだ。また、現在築35年以上経過して、住みたいと思われるマンションは、広尾ガーデンヒルズなどの一部のヴィンテージマンションに限定される。35年経過したマンションは市場価値がない場合が多いと考えた方がいい。
マンション価格は「1に立地、2に築年」で資産価値が決まるので、いい立地でも築35年の競争優位性は低いと言わざるを得ない。そう考えると、2050年時点で選ばれるマンションに住んでいるためには、それまでの買い替えが欠かせない。新築や築浅マンションに10年おきに住み替えれば、常に築10年以内に住み続けることができる。
中古マンションを探す人の多くは築10年以内を望んでおり、需要が安定的にある。持ち家が築10年以内のマンションであれば、問題なく競争優位に立てる可能性がある。そのためには、家族構成が小さくなる中で面積をダウンサイズすることも視野に入れた方がいい。これにより、ダウンサイズしたぶんだけ手元資金も増える。
35年先のことは漠然と憂うよりも、常に住み替えられる状況を維持することが、何よりも大事なことを肝に銘じよう。
（スタイルアクト（株）代表取締役／不動産コンサルタント 沖 有人）
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2017年3月30日 加藤 出 [東短リサーチ取締役]
ＩＴ企業になれない銀行は淘汰
フィンテックが破壊する金融業
スマホ決済が急速に普及する中国において、新聞の1面に掲載された支付宝（アリペイ）の全面広告 Photo by Izuru Kato
既存の金融業とフィンテック（金融とＩＴを組み合わせた技術・サービス）が「ウィンウィン」の関係になることはない。今年1月、スイスで開催された世界経済フォーラム年次総会（ダボス会議）の場で、ビットコインを取り扱うフィンテック企業ブロックチェーンのピーター・スミス最高経営責任者（ＣＥＯ）は、そう警告した。
ＩＴ企業が既存の金融機関の役割を奪う可能性が高いため、金融機関がＩＴ企業になれなければ生き残りは難しい。そういった趣旨の指摘を彼はしていた。
フィンテックの普及が世界最速レベルで進んでいる中国と北欧に行くと、その発言のリアリティーが理解できる。
この原稿は出張中の中国・上海で書いているのだが、数日前に大型ショッピングモールのフードコートで人気の焼き小籠包（4個で8元＝約210円）を食べようと思ったところ、現金での支払いを拒絶されてしまった。
周りの客の大半は、電子商取引大手アリババ集団傘下企業の「支付宝（アリペイ）」か、インターネットサービス大手テンセント・ホールディングスの「微信支付（ウィーチャットペイ）」でスマートフォン決済をしていた。VISAカードも断られたので、結局この店で食べることは諦めた。
知人によれば、最近別の店で紙幣を出したときに「釣りはないが、いいか」と言われたという。スマホ決済ができない人は今や中国では「決済難民」になりつつある。
中国紙「新聞晨報（Shanghai Morning Post）」（3月21日）は、「現金やクレジットカードは急速に過去の遺物となった」と報じた。中国のインターネット調査会社アイリサーチによると、中国でのスマホ決済額は、2012年では0.2兆元だったが、昨年は38.5兆元となり、18年には72.1兆元になると推測されている。
中国では、旧正月のお年玉は紅包（赤い封筒）に入れて手渡される。しかし、今年は微信支付の「デジタル紅包」で460億件のお年玉が送金された。都市部だけでなく、地方（非都市部）でもスマホ決済は普及している。銀行やＡＴＭ（現金自動預払機）まで遠いからだ。中国人民銀行によると、地方における昨年のスマホ決済額は前年比71％増だった（前掲紙、2月6日、3月18日）。
ただし、お年寄りの中にはスマホ決済に不慣れな人がまだ多い。支付宝は3月20日の「新聞晨報」の1面に、親から多くのことを教わってきたのだから親に支付宝の使い方を教えよう、との全面広告を載せた。
金融業界にとって深刻なのは、スマホ決済が、アリババやテンセントといったＩＴ企業に支配されてしまった点だ。中国の銀行では、営業店の人員を減らす動きが出始めているとのうわさもあり、先行きの雇用を心配する声が金融業界から聞こえている。
一方、北欧では銀行が早くから積極的にスマホ決済への移行を推し進めてきたが、彼らは同時にビジネスモデルも大幅に変革している。現金を扱う店舗をごく少数に限定して警備費用を大幅に削減し、店舗や行員も大胆に減らし始めている。
コストカットの推進によって、デンマーク最大手のダンスク銀行は昨年のＲＯＥ（自己資本利益率）をなんと13％台に押し上げた。北欧の銀行はＩＴ企業になりつつあるといえる。既存の金融業の体制や人員を維持したままでフィンテックと共存を図ることは、やはり難しいのかもしれない。
（東短リサーチ代表取締役社長 加藤 出）
http://diamond.jp/articles/-/122508
ボストン連銀総裁：ＦＯＭＣは隔会合で利上げを−景気過熱防止で
Christopher Condon
2017年3月30日 02:35 JST
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米ボストン連銀のローゼングレン総裁は、景気の過熱を防ぐため、金融当局は年内に計４回利上げする準備を整えるべきだとの認識を示した。
総裁は、今後の経済データによって軌道から外れることがない限り、連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）は６月、９月、12月に利上げする準備をするべきだと語った。
ローゼングレン総裁は29日、ボストンで講演。事前に配布された原稿によれば、「毎回のＦＯＭＣ会合での結果は入手するデータの意味合いに左右されるとの認識があるようだ」とした上で、「私自身の見解は、今年全体を通じて隔会合ごとに利上げするというのがＦＯＭＣの既定路線となり得る、そうなるべきというものだ」と語った。
総裁は、多くのエコノミストによれば失業率は2018年までに4.4％を下回る可能性が高いと指摘。この水準が持続可能だと考えるＦＯＭＣメンバーはいないとした。金融当局が注目するインフレ指標は１月に前年比1.9％上昇。ローゼングレン総裁は、多くのエコノミストはこの指標の伸び率が年末までに2.2％を超え、当局の目標２％を上回るとみていると指摘した。
ローゼングレン総裁は「熱過ぎる景気を作らないことが重要だ。景気が過熱すれば一段と速いペースでの金融引き締めが必要になり、これまで進展してきた景気回復にリスクをもたらす」と述べた。
原題：Rosengren Calls for Fed to Tighten at Every Other FOMC Meeting（抜粋）
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東芝：米ＷＨが破産法を申請、赤字１兆円に拡大−リスク遮断へ
谷口崇子、Pavel Alpeyev
2017年3月29日 16:51 JST 更新日時 2017年3月29日 20:00 JST
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綱川社長、最大規模の赤字に「責任感じる。債務超過解消に全力」
ＷＨは2017年３月期から連結対象外に、裁判所の管理下で事業継続
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東芝は傘下で巨額損失を抱える米原発子会社ウェスチングハウス（ＷＨ）が29日に米連邦破産法11条（日本の民事再生法に相当）の適用を申請したと発表した。破たん処理に伴いＷＨは2017年３月期から連結対象を外れる。損失拡大リスクを早期に遮断し経営再建に道筋を付ける狙いだ。
発表によると、ＷＨとともに米国外の原発事業の持ち株会社も破産法の適用を申請した。破産法申請に伴う負担の増加により、17年３月期の連結損失（赤字）は従来予想の3900億円から１兆100億円に拡大。株主資本も毀損（きそん）し、従来見込みで1500億円だった債務超過は6200億円に悪化する。
東芝傘下のＷＨが米破産法の適用を申請
東芝傘下のＷＨが米破産法の適用を申請 Kiyoshi Ota/Bloomberg
綱川智社長は会見で、ＷＨなどの破産申請は「米原発事業の再建と、海外原子力事業のリスクを遮断するのに不可欠で、健全経営に向けた第一歩だ」と指摘。事業会社で過去最大規模の赤字となる可能性に「責任を感じている」と述べた。今後は主力のメモリ事業売却などにより「債務超過の解消に全力を尽くしたい」と話した。
原発子会社の破産申請により一時的負担は増えるが、原発事業での損失リスクを限定しやすくなる。２度延期された昨年４−12月期決算の発表は予定通り４月11日までに行う見通しという。東芝は今後、４月に分社化するメモリ事業の売却などで債務超過からの脱却を図るとともに、社会インフラ事業を柱に収益構造の転換を進める。
「新たな損失ない」
ＷＨは現在、米国で４基の原子炉を建設中。再生手続きの開始によりＷＨは裁判所の管理下に置かれ、損失が際限なく広がるリスクを断ち切ることができる。また、破産法適用により債務を圧縮し、再建を進めることになるため、ＷＨの売却先を探しやすくなるなどのメリットも期待できる。
綱川社長は会見で「海外原発事業で新たな損失は発生しないと認識している」と述べた。発表によると、ＷＨグループは再生手続きにのっとり、当面はこれまで通り事業を継続する予定。このため８億ドルのつなぎ融資を確保し、東芝がそのうち２億ドルを債務保証する。
東芝は先月、海外原発事業からの撤退を表明。海外では今後、機器納入やエンジニアリングに特化しプラント建築のリスクは負わない方針を示した。海外原発事業については韓国電力公社が、要望があればＷＨ再建の支援企業としての役割を検討するとし、英国の原発事業への出資にも関心を示している。
ジェフリーズ証券のズヘール・カーン調査部長は、「東芝は損失の拡大が底なし沼ではないことを示す必要があるのに、業績予想を出す度に金額が拡大してしまっている」と指摘。その上で「一つ明らかなのは東芝が生き残るには、これまで以上に取引銀行からのサポートが必要だということだ」と述べた。
東芝は海外原発事業の拡大を目指し、06年にＩＨＩなどと組んでＷＨを54億ドル（約6200億円）で買収した。しかし、東日本大震災後の規制強化に伴う工事の遅れなどで損失が拡大した。
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2017-03-29/ONKGII6KLVR401
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