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都内のアパート Photographer: Katsuyo Kuwako/Bloomberg)
人口減なのに増えるアパート、空室率３割超−低金利でにわか大家
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2016-11-29/OF8GR66TTDSK01
2016年11月30日 00:01 JST 更新日時 2016年11月30日 12:53 JST
▶大家数は３年連続増の326万人、23区の空室率は過去最高の35％
▶アパマン融資は過去最高、「貸し出し難の地銀が活路」との見方
以前は畑だらけだった東京郊外・多摩地域のある町は、今やアパートが道路を挟んで建ち並んでいる。「空室」や「募集中」の看板、雨戸が閉め切りになった部屋もある。この地域で20年ほど前から賃貸アパート12棟を夫婦で保有・経営する50代の女性は、周りではどんどん新しい物件が建っていると、競争相手の増加に顔を曇らす。
10月に入り一括借り上げをしている管理会社から、１棟（２戸）の月額約20万円の賃料を6.5％引き下げるとの提案があった。女性は、入居がなかなか決まらないところも出てくるから、家賃を下げるのは当然だと話す。
人口減少が進む日本で、アパートやマンションの大家が急増するという不思議な現象が起きている。昨年の相続税改正で節税目的の建築が増えているのに加え、貸出難の地方銀行がアパマン融資に力を入れていることが背景にある。多額の資金を投じて建てたものの、供給過剰で空室が増え、家賃引き下げに頭を抱える大家も少なくない。
国土交通省によると、住宅着工戸数は貸家が９月まで11カ月連続で増加。前年同月比の伸び率は12.6％と、持ち家（1.4％）を上回った。調査会社タスによると、アパートの空室率は少なくとも13年以降は30％前後で推移していたが、昨夏から悪化し始め、今年９月時点では神奈川県37％、東京23区と千葉県が35％に達している。
タスの新事業開発部長、藤井和之氏は「相続税対策目的のアパート新築が影響している可能性がある」と述べた。資産を現金で保有するよりも、土地・建物の方が相続税の課税評価額が低く、アパート経営には節税効果がある。15年の税改正で課税対象者が広がったり、税額も増えたことで、アパート経営やマンション購入の動きに拍車が掛かった。国税庁の発表では、15年の大家の数（不動産所得申告者数）は３年連続増加の326万人。3年間で約３万7000人増えた。
低い融資のハードル
不動産コンサルティングを手掛ける青山財産ネットワークスの高田吉孝執行役員は、「今年に入り賃貸アパートの空室や賃料の下落について、オーナーからの相談が増えている」と語った。アパート乱立を引き起こした不動産投資ブームは、日本銀行の超金融緩和を背景としたカネあまりや金融機関の融資姿勢とも関係がある。
「年収の割に認められた融資額が多く、審査期間も１カ月弱と短かった。予想以上に融資のハードルは低かった」。都内や北海道などの物件で累計３億円以上の不動産投資を行ってきた会社員の田村惟人氏（32）は、ある地銀の名前を挙げて、昨年購入した物件では簡単に資金を借りられたと話す。金利は４％台だったが、今年に入り別の銀行から１％台で借り換えないかと提案を受けたという。
タスの藤井氏は、「地銀を中心に金融機関はマイナス金利で利ざやが縮小し、さらに新たな貸出先の確保も難しい状況だ」と述べ、アパマン建設需要に活路を見出しているとの見方を示す。日銀によると、今年７−９月の国内銀行の「個人による貸家業」への新規貸出額は１兆692億円に達し、開示が始まった09年４−６月以来、最高。地域銀行の貸し出しに占める貸家業向け（15年３月末）の比率は9.4％、信用金庫は15.8％だった。
地銀が不動産会社と組んで地主対象にアパート建設のセミナーを開くなどの動きも活発化している。日銀は３月のリポートで、世帯数減少で賃貸住宅の入居戸数は2025年ごろから減少に転じていくと分析。需給ギャップはますます拡大しかねず、金融機関が融資の実行に際して賃料収入の今後の変更を見込んでいないケースがあるとして、収支見通しの検証が必要と指摘している。
2015年国勢調査（10月１日時点）によると、日本の人口は前回（10年）比で約96万人減の約１億2709万人。1920年の調査開始以来、初めて減少した。
トラブル
こうした中、ハウスメーカーは賃貸住宅事業に力を入れている。住友林業は東京、横浜、大阪、名古屋の主要都市に賃貸住宅を専門に販売する専任部隊を置く。同社施工の物件は空室率が４％前後にとどまっており、コーポレート・コミュニケーション室は「入居者目線の考え方を商品仕様に反映し、綿密な市場調査による需要予測の下で、付加価値を高める要素を増やすよう努めている」と電子メールで説明した。
大和ハウス工業の広報担当の海宝昇氏は、賃貸住宅について「都心への人口流入や単身世帯数の増加などで今後８年から10年程度は需要の伸びが予想される」と述べた。立地条件や採算性を考慮しながらオーナーと相談を進めているという。賃貸住宅事業の売上高は15年度は8801億円で、18年度は１兆600億円を目指している。
一方、一部の業者による強引な勧誘やリスクの説明不足などでトラブルに発展するケースも目立ち始めた。不動産兼建設業者が地主にアパートを建築させ、一括借り上げして大家に賃料を支払うサブリースと呼ばれる事業形態をめぐり、国民生活センターには苦情が寄せられている。同センター相談情報部の保足和之氏によると、業者は家賃収入が保証されると説明していたのに、実際には家賃をどんどん引き下げ、大家がローン支払いを賄えず赤字に陥るケースもある。
サブリース問題に詳しい三浦直樹弁護士は、業者は工事を受注すれば売り上げが立つので、「需給を気にかけず、空き地があれば焼き畑農業的に営業をかけてしまう」と指摘。「通帳を眺めているだけでいいんです」などとセールストークでアパートを建てさせ、その後の経営リスクを大家に転嫁する構図があると話す。
不良債権化？
タスによると、今年第２四半期の東京市部のワンルーム賃料は04年と比べると１割弱下落。23区でもワンルーム、１Ｋといった単身者向けが下落しており、藤井氏は「アパートは供給過剰でバランスが崩れ始めている」と分析する。それでも金融機関の間では「オーナーにはアパート以外の資産があるので、ローンは破綻しないと危機感が少ない」という。
第一生命経済研究所首席エコノミストの熊野英生氏は、アパマン融資への傾斜について「知見がない人までアパートに投資していて、リスクコントロールがうまく行かない。集計値として金融機関のダメージになる」と指摘。「このまま低金利が続くとリスクが蓄積する可能性は否定できない」と注意を促す。
郊外にまで広がるアパート建設の動きを熊野氏は、こう警告する。「少子高齢化の中で郊外に住宅地をつくって、道路を建設することが日本の将来像からみて正しいのか。低金利の後押しが無秩序を生み出し、社会システムが非効率になるのではないか」。
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