銀行の不動産業向け融資、「バブル期」超

現状は不動産バブルなのか　上半期融資が「バブル期」超え
http://www.j-cast.com/2016/11/18283754.html?p=all
2016/11/18 09:41　J-CASTニュース

日本銀行が2016年2月に導入した「マイナス金利」政策の影響で、不動産市場にバブル期を上回る資金が流入している。

日銀が11月16日に発表した「貸出先別貸出金」によると、銀行や信用金庫の不動産業向けの新規融資は2016年4〜9月期（上半期）に、前年同期比14.7％増の7兆706億円に達した。バブル期の1989年上半期の5兆5669億円を超え、上半期としては過去最高を記録した。

■REITへの資金流入、「過剰ではない」

不動産業者や不動産に投資するファンドなどが、銀行から積極的にお金を借りている。日銀によると、2016年上半期の不動産業向け新規融資は、都市銀行や地方銀行など（139行）が16.8％増の5兆8943億円、信用金庫（265金庫）が5.4％増の1兆1763億円だった。合計の7兆706億円は前年同期比14.7%増で、上半期としては過去最高。日銀は「不動産業向け融資は下半期にかけて伸びていく傾向があります」と話し、通期でもバブル期に記録した過去最高（1989年度の約12兆円）を更新する可能性があるとみている。

2020年の東京五輪・パラリンピックに向けた首都圏の再開発事業や不動産投資信託（J‐REIT）を含む、不動産ファンドに対する融資が伸びたほか、相続税の節税目的で賃貸アパートを建設する個人向けの融資が増えたこともある。

みずほ証券のチーフ不動産アナリスト、石澤卓志氏は「銀行は、企業向けの新規貸し出しが伸び悩んでいることから、日銀のマイナス金利政策を背景とした低金利環境の影響で、資金需要が旺盛な不動産業を有望な貸出先としてみています。加えて、個人の住宅ローンも堅調です」と話す。

それにしても気になるのが、現状が「バブル」なのかどうか、だ。1986〜92年ごろのバブル全盛の時代には、大手銀行などの不動産向け融資の拡大が地価高騰を招いた。その崩壊で融資が不良債権化し、金融システムの不安につながった。「失われた20年」のはじまりだ。

今回、注目されているのは、J‐REITなどの不動産ファンド。銀行の貸出金利は低く、不動産ファンドにとっては投資物件の取得資金などを調達するには絶好の機会であることは間違いない。そこに銀行が群がる構図が、バブル期を彷彿とさせているようだ。

とはいえ、REITに詳しいアイビー総研の代表、関大介氏は「たしかにREIT向けの融資は伸びていますが、もともとREITには投資家からの資金も入っています。そのため、銀行からの借り入れもそれほど多くないですし、それもあって過剰に銀行の資金が流れ込んでいるようなことはありません」と話す。

みずほ証券の石澤氏も、「REITの中には、投資物件の購入を手控えているところもあります」と指摘。物件価格が高騰するなか、最近は投資に見合う物件を選別する傾向が高まり、かつてのバブル期のように物件を「買い漁る」ようなことは起きていないという。

■「バブルとは言えない」

そうしたなか、「バブル再来」の兆しはあるのか――。前出のみずほ証券の石澤卓志氏は「個人的な見解」と断ったうえで、「現状は、バブルの状況に近づいてはいますが、バブルとは言えません」という。

不動産市況をみる場合、最近は賃貸物件の利回りを重視する傾向にある。「利回りが3.4%を下回ると採算がとりづらくなるといわれるなかで、東京・丸の内や大手町界隈は現行で3.5%程度。イレギュラーで高いところ、つまりバブルのところもありますが、全体的には落ち着いているといえます」と、石澤氏はその理由を説明する。

バブル全盛期には、転売目的の「イレギュラーな物件」が増えたことで不動産価格が高騰したが、最近はJ‐REITをはじめ、賃貸を目的とした不動産ファンドが多い。「（ファンドは）きちんと情報を公開していますし、銀行も貸出先の経営内容をしっかりみています。今のところ、バブルのような過熱感はありません」と話す。

また、アイビー総研の関大介氏は、「金融緩和政策で、REITは日銀も買っていますからね。不動産市場が崩れて困るのは日銀も同じです」と指摘。現状、全体的には「REITの財務状況に問題はありません」と話す。

コメント

1. 2016年11月18日 18:23:40 : 3E76uVCkj6 : nVgKMnZYopg[461] ▲△▽▼ 　う〜〜ん　不動産業なので　最近の傾向をお話しすると〜〜 　＝＝＝ 　不動産価格は　人口の　増減に影響される！！ 　人口が　増えるところは　バブルになるのだが　人口が　横ばいでも　バブル気味になるようだ 　これは　マンションのローン金利が下がっていることが　大いに関係しているだろう 　＝＝＝ 　愛が住んでいる地区の　１０軒で　若い人は　２組しかいない　６０代　７０代の　老年夫婦が住んでいる 　その　ほとんどの家で　子供たちは　都会に出て　帰ってくる予定はないので 　これらの　老人が死んでしまえば　空き家になるはずなのだが〜〜 　いまだに　老人　夫婦とも　健在なのだ　あと１０年もすれば　どちらかは　亡くなるだろうが 　両方ともなくなって　空き家になるには　あと　20年くらいはかかりそうなのだ 　＝＝＝ 　つまり　将来には　どど〜〜と　空き家になりそうなのに　今は足りないということで 　良好な　住宅地には　空地は　ほとんど残っていなくて　土地の供給が　少ないのだ 　少ない土地を　売りに出すと　すぐに買い手がついて　新築の住宅やら　マンションが建設される 　＝＝＝ 　したがって　土地の値段は　高値止まりだし　マンション価格も　高止まりなのだ〜〜 　＝＝＝ 　しかし　将来　１０年先　２０年先を考えると　土地も　マンションの空室も 　あふれるばかりに　出てくることになる 　資産として　住宅を考えると　２０年先には　価格が　急落するのは　目に見えているのだから 　今　焦って　ミニバブルみたいな　土地やマンションを買うのは　割が悪いとは　言える 　＝＝＝ 　愛の所は　毎年　１億くらいの土地を仕入れると　すぐに　1億２０００万くらいで売れるので 　すぐに　２０００万が　天から降ってくるようなもので　大いに　バブリーだ 　＝＝＝ 　しかし　こんな　おいしそうな　バブリーな職業が　永遠に続くわけではないから 　どこまで　突っ張って仕事ができるのか　試案のしどころだ　どこかで　見切りをつけて 　手じまいしないと　とんでもない被害をこうむることになる　今までためた資産を一気に失うだろう 　＝＝＝ 　今考えているのは　下降時期に入ったときに　いかにして　お金を儲けるかを　今から考えておくことだ

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